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2 / 3.5.3.1

Structure et organisation du syndicat de forme coopérative

 

I.         conseil syndical coopératif

II.        Le syndic coopératif

III.       Le syndicat de forme coopérative

 

 

Nous relevons ici les dispositions dérogatoires propres aux syndicats de forme coopérative. Réserve faite de ces dérogations, ils sont structurés et organisés comme les autres syndicats.

Ils comportent ainsi les mêmes organes que les syndicats classiques mais les fonctions de ces organes et leur rôle effectif présentent des aspects particuliers.

Les règles propres aux syndicats de forme coopérative figurent dans l’article 17-1 et dans les articles D 40 à D 42-1.

I.               conseil syndical coopératif

L’existence d’un conseil syndical est impérative. Il doit à tout moment être en état de fonctionner.

Les copropriétaires ne peuvent donc pas prendre la décision de ne pas constituer un conseil syndical comme le permet l’article L 21.

Le fonctionnement du syndicat de forme coopérative est paralysé lorsque le conseil syndical n’est plus régulièrement constitué en vertu de l’article D 25, par suite de la vacance de plus d’un quart des sièges.

Pourquoi cette rigueur ? Parce qu’il est bien certain que, dans le cas des syndicats coopératifs, le conseil fonctionne comme un organe participant à l’administration du syndicat et à la gestion de l’immeuble. Les tenants du système coopératif mettent en avant cet avantage majeur de la participation effective des conseillers syndicaux à la gestion collective. Or une commune ne peut fonctionner sans conseil municipal. La solution est identique pour le syndicat de forme coopérative.

Les juristes ne peuvent, quant à eux, que rappeler les termes de l’article L 21 : « le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Aucun texte ne confère au conseil syndical coopératif la possibilité de contribuer à la gestion.

C’est pourtant cette contribution active à la gestion qui est à l’origine de la disposition de l’article L 17-1 retirant au conseil syndical sa fonction naturelle de contrôle des comptes du syndicat. Il appartient à l’assemblée générale de désigner « une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ».

Les auteurs justifient cette mesure par l’indulgence que pourraient manifester les conseillers syndicaux à l’égard du syndic qu’ils ont choisi en leur sein. On peut aller plus loin dans la pratique en disant que le conseil syndical ne peut pas contrôler ses propres actions.

Elles impliquent des décisions ou au moins des avis pris majoritairement par le conseil syndical. Il est donc nécessaire que celui ci soit pourvu d’un règlement de fonctionnement conformément à l’article D 22. S’il ne figure pas dans le règlement de copropriété et n’a pas été mis en place par une décision de l’assemblée générale, le nécessaire doit être fait impérativement lors de l’adoption du régime des syndicats de forme coopérative. A défaut les « décisions » du conseil syndical pourront être remises en cause.

Nous rappelons que tout membre du conseil syndical perdant la qualité de copropriétaire perd de plano la qualité de membre u conseil. Il faut donc veiller à assurer son remplacement sans délai.

Les dispositions générales de l’article D 27 sont applicables au conseil syndical qui peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Comme tout conseil syndical, un conseil syndical coopératif peut recevoir une délégation de l’assemblée générale.

II.             Le syndic coopératif

Sa désignation est désormais prévue par l’article L 17-1. Il « est élu par les membres du conseil syndical et choisi parmi ceux-ci ».

Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. Celui-ci  peut également désigner un vice-président qui supplée le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

Le syndic peut donc être pourvu d’un vice-président et d’un vice-syndic.

Comme les conseillers syndicaux, le syndic et le vice-président, s’il existe, ne peuvent conserver ces fonctions après l’expiration de leur mandat de membres du conseil syndical. Il faut préciser, nous semble-t-il, qu’ici encore la perte de la qualité de copropriétaire, entraînant la perte de la fonction de membres du conseil syndical, aboutit à un résultat identique.

Les dispositions générales de l’article D 27 relatives à la gratuité de la fonction, sont applicables au président du conseil coopératif.

 

L’article D 42 permet au président, sous sa responsabilité, de confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs.

Le syndic-président est donc, seul, responsable de l’administration du syndicat et de la gestion de l’immeuble. Il ne peut s’abriter derrière une « décision » du conseil syndical ou une faute d’une union coopérative ou d’un prestataire extérieur. Les risques ne sont pas négligeables et sa responsabilité doit être couverte par une assurance dont les frais demeureront à la charge du syndicat.

L’expérience montre que ces risques ne sont pas suffisamment pris en considération par les volontaires. Les organisations dédiées offrent à cet égard des solutions pratiques.

III.           Le syndicat de forme coopérative

Les prérogatives du syndicat des copropriétaires ne sont pas fondamentalement affectées par le régime coopératif.

Son adoption doit faire l’objet d’une décision de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article L 25 et, le cas échéant, à celle de l’article L 25-1. Nous avons indiqué que cette seconde option n’est pas, à notre avis, satisfaisante. Même quand elle est souhaitable, l’adoption du régime coopératif ne présente pas une urgence justifiant que la décision puisse être prise à la majorité simple.

La protection des intérêts légitimes des copropriétaires exige une information préalable complète et objective sur les avantages et inconvénients du régime coopératif. Nous précisons qu’à notre point de vue, les inconvénients ne sont liés qu’aux exigences du régime légal. Il faut avoir la certitude de pouvoir disposer de volontaires suffisamment nombreux pour constituer un conseil syndical solidement structuré.

En cas de nécessité, le régime peut être abandonné dans les mêmes conditions de majorité.

 

L’assemblée générale n’a plus qualité pour désigner directement le syndic. Dans la plupart des cas, la personne susceptible d’être désignée comme syndic et président du conseil syndical est connue avant le scrutin. C’est donc en toute connaissance de cause que les copropriétaires se prononcent. Le conseil syndical ne fera ensuite que valider ensuite un choix approuvé implicitement par l’assemblée.

 

Le syndicat doit désigner les personnes chargées de la vérification des comptes. Cette disposition nouvelle est favorable à la transparence de la gestion financière et comptable. Elle va donc dans le sens de la protection des copropriétaires.

 

Mais il faut insister par ailleurs sur la nécessaire implication des copropriétaires dans l’expérience coopérative. Son succès exige une mentalité collective appropriée. Les praticiens admettent que le passage au régime coopératif implique une préparation et une information préalable rigoureuses. Ici encore les organisations dédiées peuvent apporter une aide précieuse.

 

 

 

 

 

Mise à jour

31/08/2005