|
00043608 CHARTE Ne sont
autorisées que 2) les analyses et courtes citations
dans un but d’exemple et d’illustration 3) l’insertion d’extraits dans un
ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
2 / 3.5.2 La dissociation du syndicat dans
un groupe d’immeubles Pendant la restructuration des études sur les syndicats secondaires, vous pouvez retrouver l’étude précédente au moyen du lien 2-3-5-2-old. I. régime
légal du syndicat secondaire (art. L 27) A. portée restreinte aux copropriétaires d’un
bâtiment B. condition de pluralité de bâtiments II. organisation conventionnelle en syndicats secondaires L’organisation d’une copropriété comportant plusieurs bâtiments (groupe d’immeubles) en syndicats secondaires a été une innovation des praticiens, antérieure à la réforme de 1965. Instituée dans le règlement de copropriété, elle se présentait comme une structure de nature conventionnelle et de type fédéral. On peut se référer pour cette époque aux montages de Me Thibierge et de ses confrères notaires. Les propriétaires des lots constituant chacun des bâtiments sont constitués en syndicats secondaires. Tous les copropriétaires sont constitués en un syndicat principal qui « chapeaute » l’ensemble immobilier. Le législateur de 1965 a repris l’idée avec une
conception de base différente. Il s’agit de permettre aux propriétaires des
lots constituant l’un des bâtiments de prendre en main directement sa gestion
sans pour autant se retirer du groupe d’immeubles. I. régime légal du syndicat secondaire (art. L 27) L’article 27 de la loi présente la constitution d’un syndicat secondaire comme un incident banal de la vie d’une copropriété de plusieurs bâtiments. Il dispose : « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs
bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de
ces bâtiments, réunis en assemblée spéciale, peuvent décider, aux conditions
de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat
dit secondaire » Son domaine d’application est restreint Aux immeubles déjà soumis au statut de la copropriété et dont le règlement de copropriété ne comporte pas cette organisation. Au groupe formé par les
copropriétaires d’un bâtiment déterminé du groupe d’immeubles A. portée restreinte aux copropriétaires d’un bâtiment Le législateur n’a pas cru devoir « codifier »
l’œuvre des praticiens parce qu’elle entrait sans nul doute dans le domaine
laissé à l’autonomie de la convention. M. Daniel Sizaire l’a fort bien
expliqué dès 1969 dans son commentaire du nouveau régime de la
copropriété [1] Il s’agissait pour les praticiens
« d’aboutir à une spécialisation des décisions et des responsabilités de
gestion » [2] .
Postérieurement à la loi, il précisait : « On relèvera tout
de suite qu’il n’y a aucune raison de ne pas reconnaître la possibilité au règlement de copropriété d’origine de
prévoir la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ». Le législateur a voulu permettre aux copropriétaires d’un
bâtiment de disposer d’une relative autonomie pour la gestion de leur
bâtiment. On retrouve cette interprétation du texte dans les travaux de Mme
Kischinewski-Broquisse [3] et
de M. Viatte [4] . La restructuration de l’ensemble du groupe d’immeubles
n’est alors possible que lorsque tous les groupes de copropriétaires des
bâtiments décident en même temps d’exercer le droit de se constituer en
syndicats secondaires. A défaut, les groupes peuvent successivement exercer ce
droit. Postérieurement à la réforme de 1965 les praticiens prévoyant l’organisation en syndicats secondaires d’immeubles à construire ont intégré les règles de fonctionnement du régime légal dans les règlements de copropriété. B. condition de pluralité de bâtiments L’article 27 de la loi subordonne clairement la possibilité de créer des syndicats secondaires à l’existence de plusieurs bâtiments. C’est une condition importante car les praticiens n’hésitaient pas auparavant à créer des syndicats secondaires pour des parties d’un immeuble « techniquement imbriquées au point de constituer un seul ouvrage » [5] La création d’un syndicat secondaire au sein d’un syndicat existant est souvent opérée dans un climat d’hostilité. Une éventuelle contestation judiciaire ne peut être fondée que sur le non-respect de l’exigence légale de pluralité de bâtiments. La jurisprudence interprète strictement le critère légal. Elle écarte la possibilité de constituer un syndicat secondaire · si le gros œuvre des deux bâtiments est commun, à fortiori s’il comporte en rez-de-chaussée un lot commercial unique [6] · si les deux bâtiments sont desservis par un escalier unique [7] Le bâtiment concerné doit donc être physiquement séparé des autres. On ne trouve en faveur d’une application plus souple de la loi, préconisée par certains auteurs, qu’un arrêt de la Cour d’appel de Paris qui avait retenu, en présence d’un « ouvrage unique », le critère de l’autonomie fonctionnelle pour valider la création d’un syndicat secondaire [8]. S’agissant de garages et parkings, l’idée était intéressante mais la notion d’autonomie fonctionnelle relève plus de la copropriété en volumes. La jurisprudence impose une séparation matérielle des bâtiments (Paris, 28 juin 1989, D. 1989. IR. 238 ; 8 nov. 2007, AJDI 2008. 132). Elle rejette la constitution d’un syndicat secondaire en cas de surélévation de l'immeuble (Cass. civ. 3e 02/10/2001, D. 2003. Somm. 1330, obs. Giverdon). Elle exige une indépendance totale des bâtis dans leur gros oeuvre (Cass. civ. 3e 27/01/1973, Gaz. Pal. 1973. 1. 334, note Morand ; 26/02/1997 RDI 1997. 290, obs. Capoulade). Elle interdit la constitution de syndicats secondaires dans le cas d’une « barre » comportant des accès et escaliers indépendants. La condition de pluralité des bâtiments s’impose aux organisations conventionnelles (voir ci après) II. organisation conventionnelle en syndicats secondaires L’apparition d’un régime légal de création et de fonctionnement du syndicat secondaire n’a pas affecté l’existence des organisations conventionnelles antérieures. Elle n’a pas interdit pour l’avenir la création de ce type d’organisation d’un groupe d’immeubles. Mais la condition impérative de pluralité des bâtiments fait peser sur certaines de ces organisations anciennes un risque d’annulation. Un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 11 octobre 2007 a rejeté la possibilité qu’aurait une organisation initiale de ne pas respecter la condition de pluralité des bâtiments en « annulant » une telle organisation conventionnelle initiale au motif que la condition de pluralité de bâtiments n’avait pas été respectée. Ce faisant, la Cour d’appel a étendu aux organisations conventionnelles initiales le domaine d’application impérative de l’article 27. (Voir l’arrêt ) Il faut parler de suppression car la Cour d’appel approuve le Tribunal d’avoir jugé que les syndicats secondaires ont existé : « que la Cour ne peut, comme le lui demandent la SCI et les consorts Piguet dire que les syndicats secondaires sont réputés n'avoir jamais existé : que l'irrégularité de leur constitution ne peut préjudicier aux droits des tiers; qu'ils ont acquis la personnalité juridique de manière opposable aux tiers et ne sont pas inexistants; qu'ils doivent seulement être supprimés, comme l'a ordonné le Tribunal, cette suppression entraînant le transfert de leur patrimoine actif et passif au syndicat principal dont ils sont des émanations irrégulières; » Par arrêt du 20/05/2009 (n° 07-22051) la Cour de cassation, tout en confirmant implicitement la légalité de la constitution de syndicats secondaires par le règlement de copropriété initial, a chaudement approuvé l’arrêt d’appel. (Voir l’arrêt de cassation). La Cour de cassation a présenté dans cet arrêt des solutions
juridiques importantes : 1) La condition de pluralité des
bâtiments, qui doivent être matériellement séparés, s’applique à tous les cas
de constitution de syndicats secondaires. Et donc à celui d’une organisation
conventionnelle initiale comme en l’espèce, alors qu’elle existait depuis
plus de trente ans. 2) Elle s’applique même aux organisations initiales conventionnelles antérieures à la promulgation de la loi du 10 juillet 1965. Notons qu’en l’espèce était invoquée l’organisation architecturale et administrative de l’ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de trente ans. 3) Dans ce cas particulier la demande de la SCI et des consorts X...
ainsi que divers copropriétaires tendait à voir déclarer inexistants les syndicats secondaires. La Cour de cassation rejette
cette prétention et juge que « même s’ils ont été institués par une clause
du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats
secondaires n’en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu’à la
décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux
tiers ; » Il faut tirer de cet arrêt un enseignement pratique
important pour les copropriétés anciennes organisées en syndicats secondaires
alors que la condition de pluralité des bâtiments n’est pas respectée. Un
copropriétaire peut à tout moment demander et obtenir la suppression de cette
organisation. Le législateur n’a pas perçu le vaste domaine qui s’ouvrait à une innovation qu’il a seulement considérée comme une mesure de protection de « minorités opprimées ». On peut regretter que, par la suite, le rôle de l’organisation en syndicats secondaires des groupes d’immeubles n’ait pas été consacré. La constitution en syndicats secondaires de groupes d’immeubles plus ou moins importants doit être recommandée car elle présente le double avantage de faciliter la gestion de l’ensemble et de restreindre, voire faire disparaître, le sentiment d’écrasement par la collectivité qu’éprouvent souvent les copropriétaires de ces ensembles. |
Mise à jour |