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Le syndicat secondaire

 

 

I.         organisation INITIALE EN syndicats secondaires

A.       principes généraux de l’organisation

B.       spécialisation des parties communes et des charges

C.       autonomie relative des syndicats

D.       les conseils syndicaux

II.        fonctionnement du groupe dimmeubles organisé

A.       fonctionnement normal

B.       les situations conflictuelles

III.       création d’un syndicat secondaire dans un groupe existant

A.       une condition impérative : la pluralité de bâtiments

B.       elaboration et opposabilité de la décision

C.       effets de la décision

1.        Sort du syndicat d’origine

2.        Spécialisation des parties communes

3.        Spécialisation des charges

D.       les règlements de copropriété

E.       assemblée générale plénière

IV.      l’arrêt ca paris 11 octobre 2007

 

 

 

L’organisation d’une copropriété comportant plusieurs bâtiments (groupe d’immeubles) en syndicats secondaires a été une innovation des praticiens, antérieure à la réforme de 1965. Instituée dans le règlement de copropriété, elle se présente comme une structure de nature conventionnelle et de type fédéral. On peut se référer pour cette époque aux montages de Me Thibierge et de ses confrères notaires.

Les propriétaires des lots constituant chacun des bâtiments sont constitués en syndicats secondaires. Tous les copropriétaires sont constitués en un syndicat principal qui « chapeaute » l’ensemble immobilier.

 

Le législateur de 1965 a repris l’idée. 

Il n’a pas cru devoir « codifier » l’œuvre des praticiens parce qu’elle entrait sans nul doute dans le domaine laissé à l’autonomie de la convention. M. Daniel Sizaire l’a fort bien expliqué dès 1969 dans son commentaire du nouveau régime de la copropriété  [1]  Il s’agissait pour les praticiens « d’aboutir à une spécialisation des décisions et des responsabilités de gestion » [2] . Postérieurement à la loi, il précisait :  « On relèvera tout de suite qu’il n’y a aucune raison de ne pas reconnaître la possibilité  au règlement de copropriété d’origine de prévoir la constitution d’un ou plusieurs syndicats secondaires ».

 Le législateur a voulu permettre aux copropriétaires d’adopter cette organisation lorsqu’elle n’avait pas été prévue par le règlement de copropriété. On retrouve des observations identiques dans les travaux de Mme Kischinewski-Broquisse  [3] et de M. Viatte  [4] . On peut parler d’un régime légal de l’organisation en syndicats secondaire par opposition au régime conventionnel antérieur.

L’article 27 de la loi présente la constitution d’un syndicat secondaire comme un incident banal de la vie d’une copropriété de plusieurs bâtiments. Il dispose :

« Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments, réunis en assemblée spéciale, peuvent décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat dit secondaire »

Son domaine d’application est restreint aux immeubles déjà soumis au statut de la copropriété et dont le règlement de copropriété ne comportait pas cette organisation.

 

Postérieurement à la réforme de 1965 les praticiens prévoyant l’organisation en syndicats secondaires d’immeubles à construire ont intégré par souci de commodité les règles de fonctionnement du régime légal dans les règlements de copropriété. Ils n’ont pas admis pour autant une extension du domaine d’application de ce régime. Il n’est pas interdit d’insérer des dispositions du régime de la copropriété dans les statuts d’une association syndicale de propriétaires non assujettie à ce régime. On pouvait donc considérer que ces organisations demeuraient conventionnelles.

 

On a ainsi distingué

- Des organisations conventionnelles initiales antérieures à la loi de 1965

- Des organisations conventionnelles initiales, postérieures à la loi de 1965 et intégrant librement des dispositions du régime légal

- Des organisations créées sur le fondement de l’article 27 de la loi et relevant à cet égard du régime légal.

 

Mais un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 11 octobre 2007 a bouleversé cette classification en « annulant » une organisation conventionnelle initiale au motif que la condition de pluralité de bâtiments n’avait pas été respectée. Ce faisant, la Cour d’appel a étendu aux organisations conventionnelles initiales le domaine d’application impérative de l’article 27. Nous examinerons cette difficulté en IV.

 

I.       organisation INITIALE EN syndicats secondaires

Prenons l’exemple d’une copropriété comportant trois bâtiments distincts (A, B et C) dont le règlement de copropriété, qui peut être unique, stipule que les propriétaires des lots composant chaque bâtiment sont respectivement constitués en un syndicat secondaire.

A.        principes généraux de l’organisation

Ils sont quasiment identiques dans les organisations antérieures ou postérieures à la loi de 1965 car le législateur s’est inspiré des travaux des praticiens. La condition de pluralité des bâtiments insérée dans l’article 27 est la principale originalité du régime légal. Il y a controverse sur son applicabilité aux organisations conventionnelles initiales. Nous reviendrons sur ce point.

La copropriété comporte alors quatre syndicats :

·         les trois syndicats secondaires des bâtiments A, B et C. Chaque syndicat secondaire, pour le bâtiment correspondant,

« a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce [ou ces] bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu, avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un ».

·         un syndicat dit syndicat principal qui groupe l’ensemble des copropriétaires. Il a pour objet la gestion, l’entretien et l’amélioration des parties et éléments d’équipement demeurés communs. Il s’agit du terrain commun, des voies et espaces verts qu’il supporte et plus généralement de tout ce qui ne relève pas de la compétence particulière de l’un ou l’autre des syndicats secondaires. Le règlement de copropriété fournit les indications nécessaires à la détermination des compétences respectives.

Chacun des syndicats secondaires est pourvu d’un syndic secondaire et le syndicat principal est pourvu d’un syndic principal. Dans la plupart des cas, une même personne est mandataire des quatre syndicats mais, théoriquement, quatre syndics différents peuvent intervenir dans la gestion du groupe d’immeubles. De manière identique chaque syndicat secondaire est pourvu d’un conseil syndical et il en est de même pour le syndicat principal.

B.        spécialisation des parties communes et des charges

L’organisation initiale d’un groupe d’immeubles en syndicats secondaires implique la spécialisation des parties communes et celles des charges y afférentes.

Le règlement de copropriété définit les parties communes propres à chaque bâtiment ( gros murs, toiture, escaliers, etc. ) ainsi que les éléments d’équipement communs et les services s’il y a lieu. Le sol commun est exclu : il s’agit d’une partie commune à tous les copropriétaires. Les copropriétaires de chaque syndicat secondaire peuvent ainsi prendre en toute indépendance les décisions concernant ces parties communes. L’existence d’un syndicat secondaire évite ainsi toute controverse sur la faculté que peuvent avoir les propriétaires ou utilisateurs d’une partie commune de se réunir en « assemblée spéciale » pour prendre des décisions relatives à un équipement dont ils supportent seuls les charges financières de fonctionnement.

Les parties communes qui ne sont pas affectées spécialement à un syndicat secondaire sont définies comme parties communes générales. Leur gestion est assurée par le syndic principal et les charges correspondantes sont réparties entre tous les copropriétaires.

C.        autonomie relative des syndicats

Chaque syndicat peut prendre les décisions relatives à des questions relevant de son objet propre sans pouvoir empiéter sur le domaine de compétence d’un autre syndicat, secondaire ou principal. La jurisprudence est constante sur ce point [5]

L’objet d’un, plusieurs ou tous les syndicats secondaires peut comporter une extension. C’est fréquemment le cas pour l’entretien des abords et espaces verts assimilés liés à chacun des bâtiments.

Cette pratique trouve une justification a contrario dans un arrêt de la Cour de cassation du 28 janvier 1998 qui a annulé un vote de l’assemblée du syndicat secondaire sur l’entretien des espaces verts en relevant qu’en l’espèce il n’existait aucune extension de l’objet du syndicat secondaire. [6]

On en déduit la spécificité nécessaire des assemblées générales. Les commodités d’une réunion plénière de tous les copropriétaires ne sauraient justifier que des décisions propres à chaque syndicat soient prises au cours d’une telle réunion, même s’il est établi que les copropriétaires respectivement intéressés ont, seuls, participé aux différents scrutins. Cette solution, imposée pour les décisions prises en vertu de l’article 24 alinéa 2, ne peut être admise ici. On peut tout au plus prévoir la réunion de tous les syndicats à mêmes date et lieu, mais dans des conditions telles qu’elles permettent de tenir simultanément les trois assemblées des syndicats secondaires dans des salles différentes puis, ensuite, l’assemblée du syndicat principal. Encore faut-il dans ce cas fixer dans les convocations les horaires précis de ces réunions. Un copropriétaire peut être défaillant ou représenté à l’assemblée de son syndicat secondaire mais effectivement présent à l’assemblée du syndicat principal.

La spécificité des assemblées exige la différentiation des convocations, des feuilles de présences, des scrutins désignant les présidents et les membres des bureaux, des procès verbaux et de leurs notifications aux opposants et défaillants.

 

La relativité de cette autonomie tient à l’obligation pour chaque syndicat de respecter le cadre des dispositions communes du règlement de copropriété comme la destination générale du groupe d’immeubles par exemple. Dans le même esprit un syndicat secondaire, à l’occasion d’un ravalement, ne saurait prendre une décision portant atteinte à l’aspect extérieur et à l’organisation esthétique du groupe d’immeubles. Il ne peut a fortiori prendre la décision de créer un contrôle d’accès au bâtiment qui interdirait aux occupants des autres bâtiments le passage nécessaire et usuel pour accéder à des emplacements de stationnement [7]. Un syndicat secondaire ne peut autoriser une surélévation car tout droit à construire demeure indivis entre tous les copropriétaires. Il ne peut pas non plus traiter seul avec un opérateur de radiotéléphonie mobile pour l’implantation d’une antenne relais. La solution serait identique pour l’utilisation du tréfonds soit par un copropriétaire soit par le syndicat secondaire lui-même pour l’installation d’un ascenseur.

Un syndicat secondaire n’est pas membre du syndicat principal. Il ne peut donc, comme un simple copropriétaire, exercer seul les actions du syndicat principal dans les conditions prévues par l’article L 15 alinéa 2. A l’inverse le syndicat principal peut exercer exceptionnellement une action liée à l’objet d’un syndicat secondaire si elle a pour but la sauvegarde d’un intérêt commun à tous les copropriétaires et a fortiori une infraction à une disposition générale du règlement de copropriété. Les syndicats secondaires ne sont pas débiteurs des charges financières du syndicat principal qui sont imputables directement à tous les copropriétaires.

L’autonomie du syndicat secondaire permet à l’assemblée de décider l’adoption du régime coopératif.

D.        les conseils syndicaux

L’article L 27 précise que le syndicat secondaire est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un. Pour cette représentation, l’article D 22 dispose in fine que « chaque syndicat secondaire dispose de plein droit d’un siège au moins à ce conseil ». Il renvoie plus généralement aux dispositions de l’article D 24 pour fixer le nombre des membres du conseil syndical principal.

L’article D 24, comme l’article L 27, présente l’inconvénient d’envisager l’existence d’un syndicat secondaire dans la seule hypothèse de sa création au sein d’un groupe d’immeubles non organisé à l’origine. Il retient la détermination du nombre de sièges d’un syndicat secondaire en fonction « de l’importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l’ensemble des lots qui composent le syndicat principal ». Sur l’interprétation de ce texte défectueux, on suivra l’opinion de MM. Stemmer et Lafond [8] : « Ce texte signifie apparemment, que tant le nombre de représentants du syndicat secondaire, que le nombre de voix dont il dispose est proportionnel au nombre des tantièmes des parties communes que détient le syndicat secondaire par rapport au nombre total des tantièmes de la copropriété ». Nous reprendrons également l’exemple donné à la suite : si le conseil syndical principal est constitué de dix membres, le syndicat secondaire du bâtiment A groupant 400 millièmes des parties communes sera représenté par quatre membres, celui du bâtiment B groupant 200 millièmes sera représenté par 2 membres, etc.

Nous reviendrons sur les modalités d’application de ce texte en étudiant le syndicat secondaire non prévu par l’organisation initiale du groupe d’immeubles.

II.      fonctionnement du groupe d’immeubles organisé

L’organisation d’un groupe d’immeubles en syndicats secondaires est une solution heureuse en l’absence de conflits internes. C’est l’hypothèse que nous examinerons en premier lieu pour étudier ensuite les problèmes posés par les situations conflictuelles.

A.        fonctionnement normal

Lorsque l’organisation en syndicats secondaires est prévue dans le règlement de copropriété, ses dispositions prévoient en général toutes les dispositions pratiques nécessaires. Ces stipulations doivent être conformes aux prescriptions d’ordre public du statut. Le règlement ne saurait imposer le choix d’un même syndic pour tous les syndicats. Cette solution est pourtant souhaitable mais elle doit résulter d’un accord de tous les intéressés qui conservent la possibilité de modifier leur position.

Même dans ce cas, la gestion de chaque syndicat, secondaire ou principal, doit demeurer autonome. Le syndic doit tenir des comptabilités séparées. Si la gestion financière est assurée par comptes bancaires séparés, il doit ouvrir un compte au nom de chacun des syndicats. Le syndic doit veiller à ce que les facturations tiennent compte de l’autonomie de gestion. Le cas échéant, des dispositifs de comptage divisionnaire permettent l’imputation des dépenses réparties en fonction de l’utilisation.

La qualité des relations du syndic avec les conseils syndicaux est primordiale. Dans l’hypothèse retenue (organisation initiale en syndicats secondaires) la tenue du conseil syndical principal peut apparaître comme doublonnant avec celles des conseils syndicaux secondaires. Rien ne semble s’opposer à des réunions communes sur des questions d’intérêt général. Il est par contre nécessaire que les prestations imposées aux conseils syndicaux (contrôle des comptes, rapports préalables, autorisations au syndic, exécution des délégations, etc.) conservent une totale autonomie.

Nous avons déjà indiqué qu’un syndicat secondaire n’est pas membre du syndicat principal. Les charges du syndicat principal doivent être réparties entre tous les copropriétaires et non entre les syndicats secondaires. Ceux -ci ne sont tenus ni à les payer au syndic principal ni à les répartir entre leurs membres. Elles ne sauraient être incluses dans les budgets prévisionnels des syndicats secondaires et le recouvrement judiciaire doit en être effectué à la requête du syndicat principal. Cette exigence peut se heurter à des difficultés pratiques dans certains cas. Nous avons déjà évoqué la nécessité de prévoir des dispositifs de comptage divisionnaire afin d’y remédier. Dans d’autres hypothèses (obligations fiscales notamment) il est possible de recueillir des informations sur les bases de calcul et de faire valider les modalités de répartition après concertation.

L’autonomie des syndicats doit être respectée strictement en ce qui concerne la souscription des polices d’assurances. Il est préférable que tous les syndicats aient un même assureur. On aurait même tendance à prôner la nécessité absolue d’une telle précaution en songeant à un sinistre important impliquant de manière ou d’autre plusieurs syndicats. Quoiqu’il en soit les polices doivent être souscrites séparément au nom et pour le compte de chaque syndicat. Il est toutefois concevable qu’un type de police unique, mais adaptée à ce cas particulier, soit présenté par certaines compagnies d’assurance. En cas de recours à des assureurs différents, les particularités de la situation juridique doivent être spécifiées.

La même recommandation est formulée pour les contrats divers souscrits auprès d’un même prestataire de service pour les différents syndicats. Même solution pour les contrats de travail et pour les déclarations sociales pour les salariés des syndicats secondaires. Si le gardiennage est assuré par un salarié unique dépendant du syndicat principal, les coûts de ce service sont répartis en charges générales principales. Il convient d’aviser si un service particulier et significatif est assuré par ce salarié au profit d’un des syndicats secondaires.

B.        les situations conflictuelles

Les situations conflictuelles apparaissent le plus fréquemment, dans l’autre hypothèse que nous examinerons à la suite, à l’occasion de la décision prise par les copropriétaires d’un bâtiment de constituer un syndicat secondaire dans un groupe qui n’en était pas pourvu. En fait la situation conflictuelle préexiste à la décision prise qui est une solution envisagée par les copropriétaires pour surmonter les difficultés dont ils se plaignent. Nous reviendrons sur ce point.

Elles peuvent toutefois apparaître dans un groupe d’immeubles organisé dès l’origine. Elles se traduisent alors, dans un premier temps, par le choix d’un syndic autre que le « syndic général ». Elles trouvent souvent leur cause dans une différence de traitement réelle ou supposée. A cet égard l’hétérogénéité des bâtiments ou des modes d’occupation est un facteur fréquent. La réalisation dans un bâtiment d’une amélioration (ascenseur en particulier) que les autres copropriétaires n’ont pu « s’offrir »  peut perturber aussi l’ambiance d’un groupe d’immeubles. Le conflit prend alors une ampleur sans commune mesure avec sa cause. 

La situation conflictuelle peut, dans d’autres circonstances, trouver son origine dans une réelle opposition d’intérêt à l’occasion d’un sinistre ou d’un événement , accidentel au sens propre du terme. Le syndic doit alors conserver une totale indépendance à l’égard des parties en cause. En cas d’instance judiciaire, le syndic doit provoquer la désignation d’un mandataire ad hoc même si l’objet du litige est étranger aux matières visées par les articles D 54 et D 56. Il ne peut en effet représenter deux syndicats plaidant l’un contre l’autre. Si l’un des syndicats a fait choix d’un autre syndic, cette suggestion demeure valable pour l’autre syndicat. Dans certains cas, les mandats du « syndic général » se trouvent remis en cause et le choix d’un nouveau syndic apparaît comme un remède miraculeux.

Ces incidents sont relativement rares et l’organisation d’un groupe d’immeubles en syndicats secondaires est vivement recommandée. Elle peut être organisée dans une copropriété préexistante. Nous allons le constater en reprenant l’étude de l’hypothèse prévue par l’article L 27.

III.     création d’un syndicat secondaire dans un groupe existant

Avant de décrire la procédure à respecter pour la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires, nous traiterons de la condition de pluralité d’immeubles énoncée par l’article 27 de la loi.

A.        une condition impérative : la pluralité de bâtiments

L’article 27 de la loi subordonne clairement la possibilité de créer des syndicats secondaires à l’existence de plusieurs bâtiments.

C’est une condition importante car les praticiens n’hésitaient pas auparavant à créer des syndicats secondaires pour des parties d’un immeuble « techniquement imbriquées au point de constituer un seul ouvrage »  [9]

 

La création d’un syndicat secondaire au sein d’un syndicat existant est souvent opérée dans un climat d’hostilité. Une éventuelle contestation judiciaire ne peut être fondée que sur le non-respect de l’exigence légale de pluralité de bâtiments. La jurisprudence interprète strictement le critère légal. Elle écarte la possibilité de constituer un syndicat secondaire

·         si le gros œuvre des deux bâtiments est commun, à fortiori s’il comporte en rez-de-chaussée un lot commercial unique [10]

·         si les deux bâtiments sont desservis par un escalier unique [11]

Le bâtiment concerné doit donc être physiquement séparé des autres. On ne trouve en faveur d’une application plus souple de la loi, préconisée par certains auteurs, qu’un arrêt de la Cour d’appel de Paris qui avait retenu, en présence d’un « ouvrage unique », le critère de l’autonomie fonctionnelle pour valider la création d’un syndicat secondaire [12]. S’agissant de garages et parkings, l’idée était intéressante mais la notion d’autonomie fonctionnelle relève plus de la copropriété en volumes.

 

Nous revenons ici à l’hypothèse envisagée par le législateur. Un groupe d’immeubles ne fait l’objet d’aucune organisation préétablie pour le règlement de copropriété. Les copropriétaires de l’un des bâtiments souhaitent se constituer en syndicat secondaire. Nous nous bornerons à rappeler les conditions relatives à la disposition des lieux, les différentes phases de la procédure à respecter et les effets de la décision prise dans de telles circonstances.

B.        elaboration et opposabilité de la décision

Dans un premier temps, les copropriétaires dont les lots composent le bâtiment doivent être réunis en « assemblée spéciale ». L’article D 20 précise que celle ci est convoquée dans les mêmes conditions que l’assemblée générale ordinaire. Il faut donc que les demandeurs représentent un quart au moins des voix (cf. article D 8). Cette condition n’est pas conforme à l’esprit général du texte. Dans la pratique le syndic doit déférer à la demande de convocation sans condition. Encore faut-il qu’elle soit formulée avec précision et accompagnée d’éléments d’information suffisants Tous les copropriétaires du bâtiment doivent être informés de la nature exacte du projet et de ses conséquences juridiques et financières.

La décision doit être prise à la majorité prévue par l’article L 25. Depuis la réforme SRU, elle bénéficie des dispositions nouvelles de l’article D 25-1 et peut donc être prise soit en second vote soit en seconde assemblée. On note à cette occasion que ce texte destiné à favoriser la prise de certaines décisions s’applique de manière inconsidérée à des matières essentielles dont l’adoption à la majorité simple devrait être prohibée.

La décision emporte la spécialisation des parties communes et celles des charges. Elle doit comporter l’adoption du règlement de copropriété du syndicat secondaire nouveau et un nouvel état de répartition des charges. On admet généralement que le syndicat d’origine n’a pas à intervenir dans cette opération sans expliquer comment un bouleversement aussi important de l’organisation du groupe peut être réalisé sans information officielle des autres copropriétaires. Les inconvénients de ce procédé ont provoqué dans certains cas d’interminables litiges.

Bien qu’aucune disposition ne prescrive leur information préalable ou postérieure, la décision prise par l’assemblée spéciale s’impose à l’ensemble des copropriétaires du groupe d’immeubles. Ils sont recevables à la contester sans être tenus, et pour cause, par le délai préfix de l’article L 42 aL. 2, mais seulement par le délai de prescription de dix ans. Une telle action ne peut être fondée que sur une violation des prescriptions de l’article L 27, un abus de droit ou une fraude à la loi. Un copropriétaire d’un autre bâtiment peut faire valoir en particulier que la condition de pluralité de bâtiments n’est pas remplie. Dans un cas remarquable, le règlement de copropriété d’un groupe inorganisé d’immeubles stipulait que le coût du ravalement de la façade sur rue devait être réparti entre tous les copropriétaires, y compris ceux d’un bâtiment sur cour. C’est pour échapper à cette obligation qu’ils avaient décidé de constituer un syndicat secondaire. Le syndicat d’origine dénonçait ce qu’il considérait comme un abus de droit voire une fraude à la loi. La Cour d’appel de Paris [13] a écarté cette argumentation en retenant que la constitution d'un syndicat secondaire était un droit prévu par la loi, qu’elle entraînait une spécialisation immédiate des charges incompatible avec la prise en charge de ces travaux par des copropriétaires dont les lots ne dépendaient pas du bâtiment concerné.

C.        effets de la décision

Le législateur, insuffisamment informé sur ce point, n’a pas cru devoir préciser les conséquences juridiques ou pratiques qu’implique toute création d’un syndicat secondaire. Les praticiens les ont appréciées sans délai mais sont demeurés perplexes. Comment pouvaient-ils consacrer efficacement des modifications fondamentales de l’organisation du groupe en l’absence d’un texte ? Une décision majoritaire du syndicat d’origine pouvait-elle y pourvoir ? Quel était d’ailleurs le sort de ce syndicat à la suite de la création d’un syndicat secondaire ? Que faire des parties communes et des quotes-parts initialement attachées aux lots ? Un vote à l’unanimité s’avérait-il nécessaire pour modifier le règlement de copropriété initial en l’adaptant à la situation nouvelle ?

A ces questions la jurisprudence et la doctrine ont répondu sommairement, tout en reconnaissant la faculté laissée aux copropriétaires, - et à leurs conseils -, d’établir les conventions opportunes dès lors qu’elles n’étaient ni frauduleuses ni illicites. Ce sont donc les praticiens qui ont pris en charge ces problèmes, en veillant sagement à tout prévoir dans le dossier soumis à l’assemblée

1.         Sort du syndicat d’origine

La constitution en syndicat secondaire des copropriétaires d’un bâtiment entraîne-t-elle automatiquement la constitution d’un autre syndicat secondaire des autres copropriétaires ? On est tenté de répondre par l’affirmative car la solution contraire impose la confusion du « syndicat résiduel » avec le syndicat principal et celle, plus néfaste encore des mandats de syndic [14]. Elle n’est certainement pas conforme aux vœux du législateur. La doctrine dominante fait observer que, dans le silence du texte, l’existence d’un syndicat secondaire résiduel ne peut résulter que d’une décision prise dans les conditions fixées par la loi. Elle avance de manière plus hasardeuse que rien ne s’oppose à la confusion du syndicat résiduel et du syndicat principal[15].  L’embarras des auteurs est évident. Selon MM. Stemmer et Lafond [16] :

Il faut observer que cette création [du syndicat secondaire] ne constitue pas ipso facto les autres bâtiments en syndicats secondaires (même si, par la force des choses, il en est ainsi, en fait, pour divers aspects de la gestion des immeubles).

Le silence de la loi a conduit la jurisprudence à constater que la création d’un syndicat secondaire maintient au syndicat d’origine la compétence de gestion des parties communes générales [17]. Contraint et forcé, on admet cette solution en dénonçant son manque de cohérence.

2.         Spécialisation des parties communes

La création du syndicat secondaire a pour but de permettre aux copropriétaires d’un bâtiment déterminé de « s’occuper seuls de leurs affaires ». Écarter la spécialisation  des parties communes reviendrait à vider l’opération de son contenu si l’on admet que « le syndicat principal conserve le droit de décider des acquisitions ou des aliénations concernant le bâtiment secondaire » [18] . Il est donc nécessaire d’établir la liste des parties communes propres à l’immeuble pour l’administration et la gestion desquelles ils pourront délibérer en assemblée secondaire. Elles seront reconnues comme parties communes spéciales et exclues du domaine de compétence du syndicat principal.

Le syndicat secondaire est investi, pour ces parties communes, des obligations et pouvoirs déterminés par le statut. Il en devient le gardien au sens de l’article 1384 du Code civil, présumé responsable des dommages qu’elles peuvent causer. Il en va de même pour l’application de l’article L 14. Si le bâtiment est détruit par un incendie l’indemnité versée par la compagnie d’assurances reviendra aux copropriétaires constitués en syndicat secondaire et employée, sauf décision contraire, à sa reconstruction. On conçoit facilement les difficultés qui pourraient résulter, dans cette hypothèse, du défaut de spécialisation ! 

Dans ces conditions, qu’advient-il des quotes-parts des parties communes, au sens propre du terme, initialement déterminées ? La consistance des parties communes générales d’origine est réduite par le retrait de l’immeuble « secondaire ». Cette masse retirée est affectée en parties communes spéciales. Mais les membres du syndicat secondaire conservent des droits sur des parties communes générales par nature, comme le terrain et certains droits accessoires aux parties communes. En présence de ces difficultés, on ne peut éviter une restructuration concertée du groupe d’immeubles ou une longue procédure. Les auteurs, malgré le silence du texte, admettent désormais l’opportunité de ces solutions [19]

Nous n’approfondirons pas notre recherche qui sortirait alors du cadre de l’ouvrage. Les observations qui précèdent ont pour but de démontrer :

·         que le régime des syndicats secondaires a été traité avec une trop grande légèreté dans la loi de 1965 et dans un cadre aussi étroit que mal approprié à la raison d’être du mécanisme

·         que tout projet de création doit être soigneusement préparé avec l’aide de spécialistes et doit tenir compte de son environnement juridique et social

·         que dans ce domaine, une tentative minoritaire doit être accompagnée d’un souci d’extension du projet aux autres immeubles du groupe.

3.         Spécialisation des charges

Cette question pose des problèmes moins complexes. Néanmoins, le principe de la répartition des charges communes spéciales proportionnellement aux  quotes-parts des parties communes spéciales ne peut être écarté, même s’il peut y avoir en fin de compte distorsion des deux grilles. Cela renforce nos observations relatives à la nécessaire spécialisation des parties communes.

Par ailleurs les copropriétaires secondaires doivent contribuer aux charges communes générales du groupe, qui ne peuvent plus comporter celles relatives aux autres bâtiments. Nous revenons aux mêmes difficultés que précédemment mais il est plus aisé d’y remédier.

D.        les règlements de copropriété

Comme tout syndicat de copropriété, le syndicat secondaire doit être pourvu d’un règlement de copropriété. Il est par ailleurs indispensable de modifier le règlement de copropriété initial. La doctrine, avec le même embarras que dessus, admet la nécessité pratique d’établir ces documents. Elle diverge quant à la majorité nécessaire pour approuver ces modifications. MM. Lafond et Stemmer optent pour la majorité prévue par l’article L 25 (pour assurer la cohérence relative du mécanisme)  M. Vigneron invoque celle prévue par l’article L 26 mais seulement, il est vrai, lorsque les modifications comportent « des aménagements plus étendus » que ceux imposés de fait par l’opération. On reconnaît à ce propos la nécessité d’une assemblée plénière du syndicat principal bien qu’elle ne soit pas prévue par l’article L 27.

E.        assemblée générale plénière

Le processus légal ne prévoit pas la nécessité d’une assemblée plénière du syndicat principal après création d’un syndicat secondaire. Il n’en interdit pas la tenue qui est nécessaire lorsque les copropriétaires ne se sont pas contentés du simplisme légal. Les modifications résultant de la spécialisation des parties communes et des charges doivent être approuvées. La situation des lieux peut faire apparaître des problèmes comme l’existence d’une loge de gardien dans le bâtiment secondaire. La destination de ce local commun ne peut être affectée par la constitution du syndicat secondaire.

Cette assemblée est soumise aux dispositions courantes. On admet toutefois que l’approbation des modifications de la répartition des charges imposées par l’opération n’exige pas un vote unanime. La Cour de Cassation a dû admettre une extension de la portée d’application de l’article L 11.

Il est admis que les modifications diverses imposées par la création d’un syndicat secondaire peuvent être adoptées postérieurement à la décision de création [20]. Il est évidemment préférable de prendre simultanément l’ensemble des décisions liées à une telle opération.

 

IV.    l’arrêt ca paris 11 octobre 2007

La Cour d’appel, par arrêt du 11 octobre 2007, a jugé que les organisations conventionnelles initiales sont assujetties à la condition de pluralité d’immeubles figurant énoncée par l’article 27. Elle prononce en conséquence la « suppression » d’une organisation en syndicats secondaires prévue dans le règlement de copropriété après avoir constaté qu’il n’y avait pas en cette espèce d’immeubles distincts.

Cette décision est ainsi contraire aux indications données plus haut quant à l’étendue du domaine d’application de l’article 27. Nous renvoyons sur ce point à la lecture de l’arrêt et de notre commentaire.

 

 

Notons pour conclure que le législateur n’a pas perçu le vaste domaine qui s’ouvrait à une innovation qu’il a seulement considérée comme une protection de  « minorités opprimées ». On peut regretter que, par la suite, le rôle de l’organisation en syndicats secondaires des groupes d’immeubles n’ait pas été consacré.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/10/2011

 

Révision
31/01/08

 



[1] D. Sizaire Le statut de la copropriété des immeubles bâtis  Librairies techniques Paris 1969 n° 124

[2] D. Sizaire op. cit n° 200 note 483

[3] E. Kischinewski-Broquisse La copropriété Paris 1978 n° 319 et 320

[4] Viatte Le statut de la copropriété J. Notaires août 1969 p. 831

[5]  CA Paris 25/11/1980 Journ. not. 1981 art. 56177 p. 810 ; CA Aix 13/11/1997 D 1998 I.R 123 note Atias

[6] Cass civ 3e 28/01/1998 RDI 1998 299 note Capoulade ; Loyers et copropriété 1998 n° 144

[7]  Cass. civ. 3  30/06/1992 Administrer avril 1993 p. 7

[8]  Code de la copropriété éd. 2000 sous article D 24 note 2. Notons que les auteurs retiennent, pour le fonctionnement d’un conseil syndical en général, que chaque membre détient un nombre de voix correspondant à l’importance de sa quote-part des parties communes. On retient souvent, au contraire, dans ce cas, le principe « un homme, une voix ».

[9] Thibierge formules de règlements de copropriété Rep. Gen. Not. 1967 formule 2915

[10] Cass. civ. 3  26/02/1997 Loyers & cop. 1997 247 note Vigneron

[11] CA Lyon 22/01/1981  RL 1981 325

[12]  CA Paris 23 15/01/1993  Loyers & cop. 1993 194

[13]  CA Paris 01/12/1989 Loyers & cop. 1990 n° 98

[14]  En ce sans Givord et Giverdon La copropriété Ed. 1968  n° 105

[15]  M. Lombois relevait qu’on « conçoit mal qu’un même organisme soit à la fois l’état fédéral et un des états fédérés »

[16]  Code de la copropriété éd. 2000 sous article L 27 note 4

[17]  CA Paris 04/05/1979  D 1980 IR 450

[18]  Givord et Giverdon La copropriété Ed. 1968  n° 102 ; cf. l’opinion contraire de Lombois Commentaire de la loi du 1O juillet 1965  D 1966 L 93 et 425

[19]  En particulier Giverd et Giverdon La copropriété Ed. 1992 n° 448 notes 9 et 10

[20]  CA Paris 23 A 17/04/1996  Loyers & cop. juillet 1996 321