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Nature juridique et fonctions du syndicat

 

 

 

 

I.       Nature juridique du syndicAT des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires entre dans la catégorie générale des syndicats. Il est doté de la personnalité morale.

A.        Le syndicat des copropriétaires est … un syndicat

La doctrine traditionnelle reconnaît au syndicat un caractère spécifique sans pouvoir le classer car « il ne correspond à aucune des catégories classiques de groupement »[1] . Nous souhaitons, au contraire, montrer par un bref rappel historique, que le concept est ancien et définit une catégorie juridique clairement identifiée.

Le droit romain connaissait les groupements sociaux confiant à un « syndic » le soin de les représenter devant les instances politiques ou judiciaires. Il remédiait à l’incapacité naturelle des groupes de personnes ou de biens dotés de la personnalité morale[2] en confiant leur représentation et leur administration à des personnes physiques désignées comme curateurs puis, au Bas Empire, comme syndics. La fonction était régie par les statuts de la personne morale[3] Ce régime était particulièrement appliqué aux corporations et aux cités.

La désignation par le terme « syndicat » du groupement représenté par un syndic[4] a été tardive. Les Romains connaissaient mieux  « l’universitas », terme générique recouvrant l’ensemble des organisations sociales (corporation, association, société, etc.). En français, dès le 16e siècle, « faire syndicat », c’est « s’associer pour la défense d’intérêts communs ». Sous des formes diverses, la notion est parvenue jusqu’à nous. On comprend sa reprise par le monde ouvrier qui, en France, n’en obtint la reconnaissance qu’en 1884, alors que la loi Le Chapelier du 14 juin 1791 avait interdit « aux citoyens d’un même état ou profession » comme « aux ouvriers et compagnons d’un art quelconque » de nommer, « lorsqu’ils se trouveront ensemble » des présidents, secrétaires ou syndics, de tenir des registres, prendre des arrêtés ou délibérations, former des règlements « sur leurs prétendus communs ».

Ces institutions de types divers présentent un caractère commun  : l’existence d’un groupe social lié par des intérêts communs désignant un syndic chargé de sa représentation et de la gestion de ses affaires. Le syndicat des copropriétaires est donc un syndicat.

B.        personnalité morale du syndicat

Le syndicat des copropriétaires est doté de la personnalité morale. Sans aborder ici la controverse relative à l’existence, la reconnaissance ou la collation de la personnalité morale, on rappellera que l’objet d’un groupement social ne peut étendre ni restreindre la personnalité morale. Il en est doté ou non. L’objet social fixe le domaine d’activité licite du syndicat. Un acte étranger à l’objet d’une personne morale peut  être sanctionné parce qu’il contrevient à la convention constitutive. Il demeure efficace si personne, membre ou tiers, n’invoque le vice qu’il comporte.

Nous examinerons successivement les fonctions du syndicat, sa composition, les attributs que lui confère la personnalité morale et les pouvoirs et obligations que lui accorde et impose le statut de la copropriété.

II.      fonctions du syndicat des copropriétaires

Le syndicat est un organe obligatoire. Il existe à l’état latent dans une copropriété inorganisée dès lors que les caractères de l’immeuble divisé répondent aux conditions posées par l’article 1er alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ne suffit pas de lire les textes pour déterminer ses différentes fonctions car certaines d’entre elles ne résultent qu’implicitement des dispositions du statut ou de son environnement juridique.

C’est à celles ci que nous consacrerons nos premières observations pour examiner ensuite celles qui sont explicitement précisées par la loi du 10 juillet 1965.

A.        fonctions implicites

La dissociation de l’immeuble ne fait disparaître aucune des prérogatives attachées au droit de propriété : rien ne se crée, rien ne se perd. Celles dont chaque copropriétaire doit abandonner l’exercice direct, sont confiées au syndicat. Bien que n’étant pas propriétaire des parties communes indivises, il est néanmoins considéré comme tel pour l’application de l’article 1384 al. 1er du Code civil relatif à la responsabilité du fait des choses, mais aussi pour celle de textes externes qui mettent à la charge du « propriétaire de l’immeuble » l’exécution des prescriptions qu’ils édictent. Parmi les fonctions implicites du syndicat figure encore la représentation des copropriétaires dont l’étude impose d’évoquer le phénomène de la transparence juridique.

1.         Le syndicat dépositaire des droits confiés

Le rôle primordial du syndicat apparaît ici. Il est dépositaire des droits individuels dont chaque propriétaire a du abandonner l’exercice direct. Il n’est plus question de repeindre ses persiennes à son gré. Les travaux de ravalement sont de la compétence du syndicat. L’usage de l’escalier ne relève plus de l’exercice individuel d’une servitude mais du droit collectif d’utiliser les parties communes. Des prérogatives sociales sont octroyées aux copropriétaires en contrepartie de ces abandons. L’existence du syndicat permet de réaliser ces transferts et de matérialiser les avantages substitués. Chacun peut participer à la gestion collective mais aussi exiger du syndicat la prestation des services communs dont il n’a plus la maîtrise directe.

Cette fonction essentielle sous-tend les dispositions principales du statut.

2.         Le syndicat « propriétaire de l’immeuble »

Le syndicat n’est pas propriétaire des parties communes. Pour jouer à la copropriété, on dirait pourtant qu’il est propriétaire de l’immeuble. Une autre fonction implicite du syndicat est, dans certains cas, celle de « propriétaire de l’immeuble ».

a)         Le syndicat gardien juridique de l’immeuble

C’est à propos de la mission du syndic que le statut, en son article L 18, évoque la « garde » de l’immeuble. Il s’agit alors des mesures propres à assurer la sécurité et la protection contre les intrusions.

Mais il n’est plus contesté que le syndicat est, par ailleurs, le gardien de l’immeuble, et au moins des parties communes, au sens de l’article 1384 al. 1er du Code civil qui établit une présomption de responsabilité à la charge du gardien de la chose qui a causé un dommage. Le gardien est la personne qui a sur la chose un pouvoir d’usage, de direction et de contrôle[5]. La présomption pèse en premier lieu sur le propriétaire et notamment sur celui d’un immeuble. Sa force est telle que la mise en location des appartements ne l’en exonère pas[6]. Lorsque l’immeuble est en copropriété, le syndicat fait office de propriétaire car les copropriétaires indivis des parties communes en ont perdu, sinon l’usage, du moins la direction et le contrôle. Ils ne subissent finalement les conséquences du dommage subi par un tiers qu’au travers de l’obligation de contribuer à sa réparation. C’est le syndicat qui aura été partie à une éventuelle instance judiciaire. Il est en quelque sorte le représentant des copropriétaires. On parle à ce propos de la transparence juridique du syndicat.

b)         représentation des copropriétaires et transparence juridique

On connaît la transparence fiscale qui, s’agissant d’une société, a pour effet de laisser à la charge des associés le paiement de l’impôt sur ses bénéfices, la société étant elle-même exonérée de l’impôt sur les sociétés. La transparence juridique a pareillement pour effet de rendre opposables aux copropriétaires les obligations pesant sur le syndicat. Elle justifie l’irrecevabilité, sauf cas exceptionnel, d’une tierce opposition à une décision judiciaire rendue à l’encontre du syndicat[7], mais aussi la possibilité ouverte à un créancier du syndicat de procéder au recouvrement direct de sa créance contre les copropriétaires.

Cette situation est exceptionnelle dans le droit commun des institutions collectives et notamment dans le droit des sociétés commerciales dont le patrimoine est rigoureusement distinct des patrimoines des associés. La Cour de Cassation étend cette protection aux syndicataires des associations syndicales libres, « lesquels ne sont pas responsables à l’égard des tiers du passif de la personne morale »[8]. Pour éviter toute confusion, on peut parler en ce cas de représentation institutionnelle plutôt que de représentation légale.

Dans le cadre de son objet, le syndicat agit bien aux lieu et place des copropriétaires pour la gestion et l’administration des droits confiés. Comme en matière de mandat, les copropriétaires « sont tenus d’exécuter les engagements contractés » par le syndicat et il en va de même pour les dommages causés par le bien commun. Le syndic, mandataire du syndicat, est finalement un sous-mandataire de tous les  copropriétaires. C’est sur cette représentation que la Cour de Cassation fonde sa position en matière de tierce opposition. Elle admet sa recevabilité lorsque la décision judiciaire incriminée a pu porter atteinte aux droits fondamentaux de l’opposant. Le syndicat ne peut alors être considéré comme son représentant. De nature institutionnelle, cette représentation est bien entendu impérative.

Dans le même sens, rappelons que le droit français de la consommation reconnaît aux syndicats de copropriétaires la qualité de consommateurs et leur accorde la protection de ses dispositions. Le droit européen refuse au contraire cette protection aux personnes morales. Seule la transparence du syndicat peut permettre aux décisions judiciaires françaises d’échapper à la censure européenne. Ce sont bien les copropriétaires qui sont protégés.

c)         Le syndicat et les textes externes

Nombreux sont les textes externes au statut qui fixent des réglementations d’ordre public visant de manière générale les catégories d’immeubles qu’ils définissent. Dans la plupart des cas, le respect des prescriptions est imposé au « propriétaire de l’immeuble ». C’est le syndicat des copropriétaires qu’il faut entendre alors et c’est au syndic qu’il appartient de prendre en considération la réglementation nouvelle. On citera au hasard la loi n° 55-457 du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes[9] en signalant que certains textes récents déterminent des modalités d’application particulières pour les « immeubles soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ». C’est le cas de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à la protection contre les termites.

On trouve de manière plus surprenante une mention de même genre dans un arrêt de la Cour de Cassation faisant supporter à un syndicat, « en sa qualité de propriétaire du fonds d’où provenaient les inconvénients anormaux », la responsabilité de jets d’immondices par les occupants non identifiés d’une copropriété[10] Ce cas de responsabilité collective en l’absence d’identification de l’auteur d’un dommage n’est pas anecdotique. Les dispositions internes prises pour l’imputation des frais de dégorgement des vide-ordures, souvent importants, sont critiquées et, en toute hypothèse, inopposables aux locataires lorsqu’elles visent à leur imputation aux propriétaires des lots supérieurs au niveau de l’engorgement.

 

De ces indications, on retiendra pour l’essentiel que le syndicat, assimilé au propriétaire gardien de l’immeuble, peut être déclaré responsable d’un dommage en vertu de l’art 1384 du Code civil et qu’il peut être tenu par des dispositions légales ou réglementaires imposées au « propriétaire de l’immeuble ». Il représente en outre les copropriétaires qui sont tenus par ses engagements et actes ou omissions dommageables en vertu de la transparence juridique.

B.        Les fonctions explicites

Le statut exprime en son article L 14 les fonctions pratiques du syndicat en déterminant son objet :

·         la conservation de l’immeuble

·         l’administration des parties communes.

·         Il faut y ajouter l’organisation des rapports sociaux internes puisque le syndicat peut également  établir et, s’il y a lieu, modifier le règlement de copropriété.

Ce cadre semble permettre de déterminer les pouvoirs et obligations des autres organes de la copropriété. En réalité le syndicat est seul investi des pouvoirs que le syndic n’exerce qu’en qualité de mandataire. L’observation reste exacte pour son « pouvoir d’initiative ». La loi ne fait qu’adapter, en ce cas, les modalités d’exercice aux nécessités de l’urgence. L’assemblée elle-même, en exprimant la volonté du syndicat doit se cantonner au domaine licite. 

Toutes les dispositions du statut tendent à permettre au syndicat de remplir la mission qui lui est assignée comme à lui interdire de franchir les limites fixées par son objet et de porter atteinte aux prérogatives individuelles attribuées aux copropriétaires ou conservées par eux. C’est exclusivement dans l’objet et la mission du syndicat que les organes syndicaux puisent leurs pouvoirs et trouvent leurs obligations.

Pour cette raison nous ne reprendrons pas ici, dans le détail, la description des pouvoirs et obligations du syndicat. Nous les retrouverons dans les études consacrées aux autres organes de la copropriété. La fonction d’établissement et de modification du règlement de copropriété appelle toutefois quelques observations.

 

Dans la plupart des cas, le règlement de copropriété est établi par le créateur de la copropriété, qu’il s’agisse de la division d’un immeuble existant ou de la construction d’un nouvel immeuble. C’est à titre exceptionnel qu’un syndicat est conduit à établir son règlement de copropriété. Sa mission est alors réduite à l’établissement de règles relatives à la jouissance et à la discipline interne. Lorsque l’établissement du règlement de copropriété est lié à la création d’un syndicat secondaire les clauses nouvelles doivent demeurer compatibles avec les anciennes règles qui demeurent celles du syndicat principal.

La modification du règlement de copropriété est plus classique, qu’elle soit volontaire pour remédier à quelques lacunes, ou imposée par une division de lot ou le changement d’usage d’une partie quelconque. Dans toutes les hypothèses, le syndicat « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (art. L 8 alinéa 2). Une décision d’assemblée enfreignant cette disposition, et tendant notamment à introduire une clause considérée comme contraire à l’ordre public par la jurisprudence, ne peut être consolidée par un défaut de contestation dans le délai prévu par l’article L 42 al. 2.

Il importe à ce point de notre examen de déterminer la composition du syndicat des copropriétaires. La simplicité de sa dénomination occulte certaines difficultés d’appréciation de la qualité de copropriétaire.

 

 

 

 

Mise à jour

13/02/2007

 



[1]  Voir par exemple Dictionnaire permanent de gestion immobilière v° syndicat de copropriétaires n° 8

[2]  La personnalité morale était reconnue, sous certaines conditions, par le droit romain

[3]  Voir Raymond Monier Traité de droit romain Tome I n° 241

[4]  Le terme figure au Digeste, un recueil de droit romain constitué par l’empereur Justinien en 530. La conception romaine du « syndicus » a été commentée par Albertario  Studi di diritto romano T. I  1933 p. 121-130.

[5]  Cass. ch. réunies 02/12/1941 D.C. 1942 25 note Dagorne Labbé

[6]  Cass. civ. 2  17/05/1983  GP 1983 2 pan. 275

[7]  Voir : Claude Giverdon, "Copropriété et tierce-opposition",  Administrer, Droit immobilier, n° 342, mars 2002, p. 10-13

[8]  Cass. civ. 3  12/06/2002 (ASL les Mardelles) ; la solution semble contestable lorsque l’ASL n’est pas propriétaire des parties communes mais en assure seulement l’administration et la gestion.

[9]  Article 1er : « Le propriétaire d’un immeuble ne peut, nonobstant toute convention contraire … »

[10]  Cass. civ. 3  24/01/1973  SDC Résidence Cristal / Cazals RL 73 281 note Bouyeure.