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2/ 2.2.2

Le syndic coopératif

 

 

I.         conditions d’éligibilité et de désignation

A.       qualité de copropriétaire

B.       qualité de membre du conseil syndical

C.       désignation

II.        modalités spécifiques d’exercice du mandat

A.       gestion financière

B.       extinction du mandat

1.        perte de la qualité de membre du conseil syndical

2.        révocation

3.        incidence en cas d’assistance par un technicien

C.       gratuité des fonctions

D.       faculté de délégation des tâches

III.        conclusion : le particularisme coopératif

 

 

Le statut juridique du syndic coopératif comporte quelques dispositions particulières inspirées des principes généraux de la coopération. On conteste pourtant l’appartenance du syndicat de forme coopérative au régime général de la coopération. Les réformes apportées par le décret du 27 mai 2004 modifiant le décret du 17 mars 1967 vont dans ce sens.

I.           conditions d’éligibilité et de désignation

Le syndic coopératif ne doit pas seulement être copropriétaire mais également membre du conseil syndical. Il est en effet désigné par le conseil qui ne peut choisir le syndic  que parmi ses membres.

A.             qualité de copropriétaire

Les exigences légales sont identiques à celles que nous avons rappelées (Cf 2/2.2.1) au sujet du syndic bénévole. Sa désignation préalable comme membre du conseil syndical étant indispensable, il doit être copropriétaire, titulaire d’un droit réel, accédant ou acquéreur à terme en régime de location-accession, conjoint ou représentant légal de l’un de ceux-ci.

B.            qualité de membre du conseil syndical

Le syndicat de forme coopérative doit impérativement être pourvu d’un conseil syndical.

Le syndic coopératif fait l’objet d’une double désignation. L’assemblée générale le désigne, avec d’autres, comme membre du conseil syndical. Il est ensuite désigné comme syndic par le conseil syndical. La qualité de président du conseil syndical est attachée à celle de syndic.

Le conseil a la possibilité de désigner également un vice-président qui doit remplir les mêmes conditions que le président.

Cette désignation par les seuls membres du conseil syndical ne les prive donc pas d’une représentativité plus large fondée sur la décision préalable de l’assemblée.

C.            désignation

Comme on vient de le voir, le syndic coopératif est élu par le conseil syndical en son sein. Il s’agit en fait d’une double désignation car le syndic coopératif exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. On a reproché à cette disposition le cumul des fonctions de syndic et de président de l’organisme de contrôle de la gestion.

Cette confusion a conduit le législateur, par la loi SRU, à conférer à l’assemblée le soin de désigner elle même les personnes, copropriétaires ou intervenants extérieurs, chargées de la vérification des comptes. Cette disposition est d’autant plus heureuse qu’en fait les conseils syndicaux de forme coopérative se présentent comme des organes de gestion et non pas de contrôle, ce qui est parfaitement compréhensible.

II.         modalités spécifiques d’exercice du mandat

Elles concernent  les modalités de gestion financière du syndicat, l’extinction du mandat et son caractère strictement bénévole. La section V du décret du 17 mars 1967 comporte en outre des dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative qui ont été sensiblement modifiées par le décret du 27 mai 2004.

A.             gestion financière

La gestion financière du syndicat coopératif était, dès l’origine, impérativement effectuée par le truchement d’un compte ouvert au nom du syndicat. Le principe de la gestion par compte séparé édicté par la loi SRU conforte cette obligation.

B.            extinction du mandat

Le statut du syndic coopératif présente deux particularités concernant la cessation de son mandat.

1.             perte de la qualité de membre du conseil syndical

La perte de la qualité de membre du conseil syndical, pour quelque raison que ce soit, entraîne de plein droit la fin des fonctions de syndic et de président du conseil syndical. Cette disposition a parfois des conséquences dommageables pour le syndicat, malgré la présence d’un vice président [1]

2.             révocation

La syndic coopératif, en vertu de la règle du parallélisme des formes, est révoqué par le conseil syndical et non par l’assemblée générale.

3.             incidence en cas d’assistance par un technicien

L’ancien article D 42  énonçait : «  La mission d’un technicien choisi par le syndic ne peut excéder la durée des fonctions de ce dernier, sauf renouvellement de ladite mission ». Les inconvénients pratiques de cette disposition étaient évidents. L’extinction du mandat du syndic coopératif est désormais sans incidence sur la mission d’un intervenant extérieur

C.            gratuité des fonctions

Le syndic coopératif ne peut percevoir aucune rémunération. C’est une application d’un principe fondamental du statut de la coopération.

Il peut toutefois obtenir le remboursement de frais exposés et justifiés.

D.            faculté de délégation des tâches

Outre la faculté laissée au conseil syndical de prendre conseil ou demander avis dans les conditions générales prévues par l’article D 27, le syndic coopératif, en vertu de l’article D 42, « peut en outre, sous sa responsabilité, confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs ».

Le texte laisse au syndic la possibilité de recourir à une assistance extérieure. Il reste dans ce cas seul responsable de la bonne exécution des tâches déléguées. Mais les dépenses générées par une intervention extérieure demeurent à la charge du syndicat. Dans la pratique les syndics coopératifs prennent la sage précaution de solliciter préalablement l’accord de l’assemblée générale. Cela est d’ailleurs nécessaire pour qu’il en soit tenu compte dans le budget prévisionnel. Même dans ce cas, le syndic reste responsable de la qualité des prestations.

On doit considérer que le délégataire, comme il a été dit ci dessus, reste en fonction en cas d’extinction du mandat du syndic. C’est l’intérêt bien compris du syndicat.

Dans la pratique ce sont des unions coopératives, ou des organisations associatives dédiées qui interviennent traditionnellement dans les conditions qui viennent d’être exposées. On constate toutefois que les professionnels immobiliers eux-mêmes s’insèrent peu à peu dans ce dispositif initialement créé pour les écarter. On retrouve une tendance identique dans le secteur proche des associations syndicales libres.

 

III.       conclusion : le particularisme coopératif

Ce bref exposé montre que l’organisation interne du syndicat coopératif diffère fondamentalement de celle du syndicat classique. Le syndic président demeure investi des fonctions syndicales traditionnelles mais le rôle du conseil syndical est plus orienté vers la participation active à la gestion. La fonction de contrôle comptable est dévolue à des copropriétaires ou intervenants extérieurs choisis par l’assemblée.

Répondant au souci de participation active des copropriétaires à la gestion du bien commun, le système a eu les faveurs du législateur. Son adoption par des syndicats classiques a été favorisée mais le parallélisme des formes, déjà évoqué plus haut, a imposé qu’il puisse être abandonné aussi facilement.

Le fonctionnement harmonieux des syndicats coopératifs exige une communauté de mentalité que l’on ne trouve pas dans tous les syndicats.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

17/06/2005

 

 



[1]  Cass. civ. 3 21/11/1978 D 1979 IR 449 ; CA Paris 13/01/1999 Loyers & cop. 1999 171