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2 / 2.2.1

Le syndic classique (bénévole ou rémunéré)

 

 

I.         conditions d’éligibilité

A.       qualité de copropriétaire

1.        Les titulaires de droits réels

2.        l’objet du droit réel

B.       exercice non professionnel de l’ACTIVITé

C.       contrat de syndic et rÉmunÉration

II.        modalités spécifiques d’exercice du mandat

A.       gestion financière

B.       organisation courante

C.       responsabilité et assurance

D.       statut fiscal et social

III.        conclusion : syndic professionnel ou bénévole ?

 

 

Un copropriétaire peut être désigné comme syndic sans pour autant que le syndicat soit soumis au statut coopératif. On parle alors de syndic bénévole. L’expression est impropre puisque le syndic bénévole peut être rémunéré. Le régime juridique du syndic bénévole est identique à celui du syndic professionnel mais il n’est pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet.

I.           conditions d’éligibilité

Les conditions d’éligibilité comme syndic bénévole résultent de l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) qui écarte de son domaine d’application « les personnes ou [à] leurs conjoints qui gèrent des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ». Le syndic bénévole est soumis aux conditions générales de capacité juridique mais il n’est soumis à aucune condition de compétence.

A.             qualité de copropriétaire

La loi Hoguet avait été conçue pour l’organisation des professions d’agent immobilier et de gestionnaire locatif. L’application de l’article 2 au secteur de la copropriété pose quelques problèmes.

1.             Les titulaires de droits réels

À côté des copropriétaires, les usufruitiers, les nus-propriétaires, les indivisaires, les bénéficiaires d’un droit d’habitation et les accédants doivent être, ainsi que leurs conjoints, considérés comme éligibles. Il est possible de se référer à la liste des personnes pouvant être désignées comme membre du conseil syndical. Cette référence est pourtant contestable en ce qui concerne les associés des sociétés d’attribution, titulaires d’un droit personnel mais aussi d’un « germe » de droit réel. On peut également se demander si le conjoint non-propriétaire d’un copropriétaire peut être désigné comme syndic bénévole.

2.             l’objet du droit réel

Le propriétaire d’un lot dans un bâtiment d’un groupe d’immeubles ou d’un ensemble immobilier peut-il être syndic du groupe ou de l’ensemble ? La Cour d’appel d’Aix [1] a répondu par l’affirmative pour un ensemble immobilier. La solution doit être étendue aux groupes d’immeubles sans syndicats secondaires. Lorsque ces derniers existent, le propriétaire d’un lot dépendant de l’un des syndicats secondaires peut être syndic secondaire de ce bâtiment et syndic principal mais ne peut pas être syndic des autres syndicats secondaires.

B.            exercice non professionnel de l’ACTIVITé

Le bénéfice de l’article 2 de la loi Hoguet ne pourrait subsister en présence d’une activité habituelle et quasiment professionnelle de syndic « bénévole ».

Un investisseur propriétaire de lots dans différentes copropriétés peut être désigné comme syndic bénévole de plusieurs syndicats. La situation est modifiée s’il est rémunéré à ce titre. L’acquisition de petits lots dans différents immeubles pour exercer la fonction rémunérée de syndic serait considérée comme une fraude à la loi, au moins sur les plans social et fiscal. L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix concernait un copropriétaire syndic de trois résidences. Dans l’une d’elle il n’avait acquis un lot que deux ans après sa désignation et sur ce point sa responsabilité pénale a été retenue.

A l’inverse la Cour d’appel de Paris a admis [2] qu’un professionnel immobilier désigné comme syndic de l’immeuble dans lequel il est propriétaire d’un lot peut en être le syndic « bénévole ». Le Ministère de la Justice avait émis un avis contraire [3]

C.            contrat de syndic et rÉmunÉration

Avec la nouvelle rédaction de l’article D 29, le contrat de syndic a officiellement fait son apparition dans le statut de la copropriété :

Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 29 ne comporte aucune distinction entre le syndic professionnel et le syndic copropriétaire. Il est donc nécessaire dans les deux cas d’établir un contrat de mandat. Cette obligation est plus absolue encore dans le cas d’un syndic copropriétaire rémunéré.

Cette réforme impose que soit joint à la convocation en assemblée le projet de contrat du syndic copropriétaire, avec, s’il y a lieu, le projet du syndic professionnel en place et d’autres projets si un changement de syndic est envisagé. On doit donc condamner la pratique trop courante de la proposition impromptue, en cours d’assemblée, d’un syndic copropriétaire pour remplacer le syndic professionnel en difficulté. Sur la plan pratique, il est tout à fait possible que certains copropriétaires absents et représentés soient opposés au principe même de la gestion par un non-professionnel. C’est souvent le cas des copropriétaires bailleurs.

 

Outre le remboursement de ses frais, le syndic copropriétaire peut percevoir une rémunération sans que son statut en soit affecté. Dans l’affaire qui a fait l’objet de l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix cité plus haut, le tribunal correctionnel de Marseille avait en première instance, condamné le syndic copropriétaire au motif que sa rémunération était équivalente à celle d’un syndic professionnel mais il a été infirmé sur ce point.

La rémunération du syndic copropriétaire doit être fixée par l’assemblée dans les conditions prévues par l’article D 29.

II.         modalités spécifiques d’exercice du mandat

Les modalités spécifiques d’exercice du mandat par un syndic copropriétaire concernent la gestion financière, l’organisation courante de son activité, la responsabilité et sa couverture par une assurance et les statuts fiscal et social.

A.             gestion financière

L’article D 38 ancien imposait au syndic copropriétaire l’ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom du syndicat sur lequel toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat doivent être versées sans délai. Il a été abrogé mais l’obligation subsiste.

En effet l’ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom du syndicat est une obligation s’imposant à tous les syndics en vertu de l’article L 18 modifié par la loi du 13 décembre 2000 (SRU). Ce texte ne prévoit de dispense accordée par l’assemblée générale qu’au profit des «  syndics soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 », c’est à dire les syndics professionnels.

 

Il peut être autorisé à conserver une « caisse » en espèces pour les besoins courants de la gestion. Le montant maximum doit être déterminé par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée. Dans la pratique, les règlements effectués par les copropriétaires et les versements d’origines diverses doivent être encaissés sur le compte et le syndic prélève sil y a lieu les sommes en espèces dont il a besoin. Ce mécanisme facilite le contrôle des opérations.

Il n’existe aucun dispositif de garantie financière au profit des syndicats administrés par un syndic copropriétaire. Le risque encouru n’est pas celui d’un défaut de représentation des fonds puisque ceux ne sont pas détenus par le syndic mais maniés par lui. Il peut résulter d’une erreur de maniement (facture importante payée deux fois avec difficulté de remboursement du trop payé) mais aussi et surtout d’un détournement volontaire des fonds. Dans une copropriété importante il convient de prévoir un contrôle trimestriel de la trésorerie par le conseil syndical. Il est également souhaitable de permettre à un ou plusieurs conseillers syndicaux l’accès électronique aux comptes (ordinaire et placement) du syndicat. Les syndics bénévoles ne doivent pas se formaliser d’un dispositif qui est courant dans les entreprises et les administrations.

 

B.            organisation courante

La complexité croissante de la fonction syndicale rend son exercice de plus en plus difficile pour les copropriétaires. Elle exige un minimum de connaissances dans les domaines les plus divers et une disponibilité constante, surtout pour les petits immeubles.

Le syndic copropriétaire, s’il n’a pas reçu par ailleurs une formation appropriée, doit être informé, assisté et conseillé. Il doit solliciter et obtenir à ce titre, de l’assemblée, les autorisations et crédits nécessaires. Les organisations dédiées peuvent faciliter sa tâche. Dans les ensembles immobiliers importants le syndic est généralement assisté par un personnel salarié permanent ou à temps partiel. Dans certains cas un syndic professionnel apporte son concours sans avoir la qualité de syndic. Cette formule semble promise à un relatif développement et donne généralement satisfaction.

C.            responsabilité et assurance

Le syndic copropriétaire est responsable de ses fautes dans les mêmes conditions qu’un syndic professionnel. Le caractère effectivement bénévole de la fonction lui assure une relative indulgence sans pouvoir l’exonérer de la réparation intégrale du préjudice subi par la victime. Cette indulgence ne profite pas au syndic copropriétaire rémunéré.

Il est donc nécessaire que le syndic copropriétaire soit couvert par une police assurances qui peut être couplée avec la police d’assurance de l’immeuble. L’adhésion à une organisation d’assistance comporte généralement une assurance de groupe parfaitement adaptée à la situation d’un syndic bénévole.

D.            statut fiscal et social

La question ne se pose qu’en présence d’une rémunération véritable de la fonction.

Elle est en principe assujettie à la TVA mais l’administration manifeste une relative bienveillance [4] .Elle est imposable à l’IRPP dans la catégorie des bénéfices non commerciaux

La rémunération est en principe soumise aux prélèvements sociaux. Elle est prise en compte dans le régime du cumul emploi et retraite. Notons toutefois que le syndic copropriétaire n’est pas un salarié du syndicat.

III.       conclusion : syndic professionnel ou bénévole ?

On a déjà beaucoup disserté sur cette question. Chaque formule présente des avantages et des inconvénients théoriques. Le choix présente dans tous les cas un caractère aléatoire. Les tenants de l’une ou l’autre des solutions présentent toujours des exemples bénéfiques ou catastrophiques en fonction de leur propre conviction.

Un certain nombre de syndics professionnels ayant abandonné les préventions qu’ils avaient contre une activité de simple assistance aux syndicats autogérés, il paraît évident que cette formule est séduisante. Elle joint la compétence et les moyens du professionnel à la diligence intéressée du copropriétaire syndic. La qualité des rapports humains fait le reste. Elle est indispensable.

 

 

 

 

 

Mise à jour

17/06/2005

 

 



[1]  CA Aix 24/04/1979 GP 1980 1 80 et sur pourvoi Cass. crim. 08/11/1982

[2]  CA Paris 23 B 15/05/1998 Administrer  octobre 1998 60 note Bouyeure

[3]  Rép. min. JOAN Q 9 avril 1984 p. 1695

[4]  Rep. min. 13/02/1984  JOAN p. 613 n° 40420