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Les syndics professionnels

 

 

I.         l’environnement organique

A.       la tutelle étatique

B.       les commissions spécialisées

C.            la jurisprudence et la doctrine

D.            le droit européen

II.        l’environnement professionnel

A.       les catégories de syndics

B.       les organisations professionnelles

C.            les organisations de copropriétaires

D.            les labels et chartes de qualité

E.       la formation professionnelle

 

 

 

 

 

Le syndic professionnel est, au sens du Code civil, un mandataire salarié. On dira, de nos jours, qu’il est un mandataire rémunéré. Il n’est pas le préposé du syndicat. L’exercice de la fonction syndicale à titre professionnel, sans lui imposer d’autres obligations que celles pesant sur tout syndic, le soumet à des exigences plus strictes.

Il est soumis à un statut professionnel fixé par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. Ce dispositif a pour objet une garantie de compétence et une garantie financière. Le syndic professionnel a présenté, pendant de longues années, la particularité d’être un mandataire social détenant en son nom propre les fonds de ses mandants. La loi du 13 décembre 2000, en posant le principe de la gestion par compte séparé ouvert eu nom du syndicat, a sonné le glas de cette pratique issue de la gestion locative. Il est naturel que le syndicat soit titulaire d’un compte bancaire ou postal.

Ces particularités sont propres aux syndics professionnels qui pour le reste, sont investis de la mission, des pouvoirs et des obligations que nous avons décrits. Il nous faut jeter un coup d’œil sur leur monde particulier et l’environnement dans lequel ils exercent leur activité.

I.          l’environnement organique

La soumission du syndic professionnel au cadre organique de la fonction est plus stricte que celle exigée du syndic copropriétaire.

A.   la tutelle étatique

Le statut juridique de la copropriété est placé sous la tutelle du Ministère de la Justice. La faiblesse des crédits alloués à la Chancellerie est sans doute à l’origine de sa relative discrétion. Sans doute mieux doté, le secrétariat d’État au logement devient peu à peu l’interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier. La consultation des sites Internet respectifs ne laisse aucun doute à cet égard, du moins pour l’instant.

B.   les commissions spécialisées

Nous avons déjà indiqué l’importance des travaux réalisés par la Commission relative à la copropriété qui relève du Ministère de la Justice. La publication du décret d’application de la loi SRU du 13 décembre 2000 permettra d’apprécier le rôle que cette commission aura pu jouer pour son élaboration.

Nous avons également fait allusion aux interventions de la Commission des clauses abusives dont les travaux, parfois contestables sur le plan juridique, présentent néanmoins l’intérêt d’aiguillonner constamment les professionnels Un autre avantage appréciable serait de les pousser à mieux assurer la défense de leurs idées devant cette nouvelle « juridiction ». 

C.   la jurisprudence et la doctrine

Il serait aventureux de vouloir présenter une synthèse de la jurisprudence démontrant une quelconque défaveur à l’égard des syndics professionnels. On la trouve certainement dans un certain nombre de décisions mais les résultats d’une telle recherche ne présente pas le caractère significatif que l’on avance parfois.

On peut regretter, dans ce domaine, sur certaines questions relatives au statut de la copropriété et aux travaux des syndics, l’absence d’une concertation entre les organisations professionnelles permettant par des moyens appropriés le soutien de pourvois solidement motivés.

Des observations identiques peuvent être formulées en ce qui concerne la doctrine. On peut comprendre que les professionnels soient peu présents en son sein mais c’est un fait que les praticiens n’ont pas suffisamment l’oreille des décideurs. Cette situation ne semble pas propre aux spécialistes de l’immobilier.

D.   le droit européen

Le principe du libre établissement des ressortissants de la Communauté européenne est applicable aux professionnels immobiliers. Les États conservent néanmoins le privilège d’établir des réglementations nationales et les dispositions de la loi Hoguet sont applicables aux étrangers désirant exercer en France. Il a été néanmoins nécessaire de régler certaines difficultés relatives à la compétence professionnelle. C’est l’objet du décret n° 93-199 du 9 février 1993 qui énonce les conditions que doivent remplir les professionnels étrangers de ce chef. Il prévoit également des possibilités de formation complémentaire dans certaines hypothèses. Deux arrêtés du 13 octobre 1993 (J.O 24 novembre 1993) ont complété ce dispositif.

Le droit communautaire n’a pas d’incidence directe sur le statut juridique de la copropriété mais certaines directives sont applicables à des éléments d’équipement, notamment les ascenseurs. Par ailleurs les dispositions de la Convention européenne des droits de l’homme sont parfois invoquées dans des litiges relatifs à la copropriété.

II.         l’environnement professionnel

Le syndic professionnel côtoie ses confrères. Il peut faire partie d’une organisation professionnelle et doit tenir compte des actions des organisations de copropriétaires et de leurs initiatives tendant à la certification professionnelle. Il doit se préoccuper de la  formation professionnelle de son personnel et de l’actualisation de ses propres connaissances.

A.   les catégories de syndics

Nous avons déjà insisté sur la diversité du monde des syndics professionnels. On y trouve aussi bien des personnes physiques gérant quelques immeubles que des groupes assurant directement ou par filiales interposées des dizaines de milliers de lots.

D’une manière générale l’exercice de l’activité de syndic est joint à celui d’autres activités : gestion locative, transactions immobilières, locations saisonnières et autres. La gestion des copropriétés peut également, on l’a vu, être confiée à certains professionnels parmi lesquels il faut compter notamment les géomètres-experts qui sont spécialisés, à titre principal, dans l’établissement des états descriptifs de division et des règlements de copropriété. Les professionnels assurent également la gestion d’ensembles soumis à des régimes juridiques voisins (copropriétés en volumes, associations syndicales, etc…). Certains groupes exerçant une activité hôtelière se sont intéressés à la gestion des résidences du troisième âge.

Cette diversité assure aux copropriétaires de larges possibilités de choix. Elle se traduit par la diversité tout aussi grande des méthodes de gestion et des conceptions que l’on peut en avoir. On ne peut que se louer de la tendance à une relative normalisation manifestée par la loi SRU du 13 décembre 2000, au moins en ce qui concerne la comptabilité et la gestion financière des syndicats.

L’évolution récente du monde immobilier a eu une incidence certaine sur la vue des organisations professionnelles.

B.   les organisations professionnelles

Les professionnels immobiliers n’appartiennent pas tous à une organisation professionnelle. Parmi les membres d’une organisation, nombreux sont ceux qui, à l’origine, ont recherché avant tout un panonceau de vitrine. Les efforts incontestables de toutes les organisations en vue d’une meilleure information de leurs adhérents ont souvent modifié cette attitude.

Les résultats ont été moins probants en ce qui concerne les rapports avec les pouvoirs publics. La concertation avec des organisations de consommateurs a été plus efficace mais elle est parfois affectée par des rivalités internes. Nous verrons ci dessous que c’est dans une meilleure harmonie que les organisations professionnelles ont collaboré à l’amélioration de la formation initiale et de la formation continue du personnel des cabinets.

A la Confédération nationale des administrateurs de biens (CNAB) sont venus s’ajouter successivement Le Syndicat national des Professionnels immobiliers (SNPI), La Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) puis le Conseil supérieur de l’administration de biens  (CSAB), issu d’une scission de la CNAB. Ces organisations regroupent des professionnels qui exercent aussi bien la fonction de syndic que les activités de gestion locative et de transactions immobilières.  L’Union Nationale Indépendante des transactionnaires immobiliers (UNIT) groupait initialement des spécialistes de la cession des fonds de commerce mais ses membres, comme leurs confrères, exerce désormais toutes les activités immobilières.

C.   les organisations de copropriétaires

Le secteur de la gestion immobilière ne pouvait échapper au développement des associations de consommateurs. Les plus importantes, à compétence générale, ont créé des cellules spécialisées.

L’association des responsables de copropriété (ARC) présente la particularité d’une complète autonomie. S’étant donnée pour objet la défense des intérêts des copropriétaires et leur information l’ARC a pris l’initiative de publier des documentations qui ne manquent pas d’intérêt. Le style de ses notes d’information n’incite pas les professionnels à la concertation Il les prive souvent de l’audience qu’elles mériteraient. L’ARC milite, avec d’autres organisations pour le développement de l’autogestion et à tout le moins pour celui de la participation active des copropriétaires à la gestion de leur bien commun.

Les associations reconnues sont recevables à agir en justice pour la défense des intérêts généraux des copropriétaires. C’est à la requête de l’une d’entre elles que le Tribunal de grande instance de Paris a enjoint un syndic de supprimer certaines clauses de son contrat­type déclarées abusives par la Commission ad hoc. Cet aspect de l’environnement professionnel ne saurait donc être négligé.

D.   les labels et chartes de qualité

Les organisations professionnelles ont en fait peu de moyen pour assurer le respect par leurs adhérents des règles d’activité. Elles tentent néanmoins de régler au mieux les litiges dont elles sont saisies par des clients mécontents.

Ces actions sont parfois paralysées par la réaction imprévisible des Pouvoirs publics. C’est ainsi que la clause déontologique imposée, dans le passé, par la CNAB à ses membres d’informer un confrère d’une consultation pour la reprise d’un mandat dont il était investi a été jugée contraire au principe de libre de concurrence. Notons que cette clause était, mutatis mutandis, identique à celle des Ordres d’avocats.

Une innovation importante a été la création d’un organisme de certification des syndics de copropriété, accompagnée d’un label « Qualité­syndic ». Elle est fondée sur les dispositions  de la loi n° 94-442 du 3 juin 1994 reprises dans les articles L 115-27 à L 115-30  et L 115-32 du Code de la consommation. Dans ce cadre un référentiel de prestations a été établi par concertation entre des associations de consommateurs et des organisations professionnelles. Le contrôle d’application a été confié à l’organisme « Qualité­France ».

La rédaction de ce référentiel, il faut bien le reconnaître, est aussi déplorable que celle des textes relatifs au « contrat de syndic ». Il a motivé des réflexions peu amènes de la doctrine et particulièrement du professeur Giverdon[1] . Le Conseil d’État a dénié tout caractère officiel à cette certification[2] L’organisme « Qualité­France » bien qu’agréé par l’État, demeure purement privé. Il est de plus rémunéré par les candidats à l’obtention du label ce qui, sans fraude aucune, laisse planer une incertitude sur la rigueur de ses interventions. Les organisations de consommateurs semblent d’ailleurs déçues par l’évolution de la certification.

E.    la formation professionnelle

La formation professionnelle est une véritable garantie de la qualité des prestations fournies par les syndics, dirigeants ou collaborateurs.

Il n’existait en 1965 aucune formation spécifique à la fonction syndicale. Les copropriétés existantes étaient gérées par des architectes ou des administrateurs de biens . Les premiers avaient l’avantage d’une bonne pratique de l’entretien immobilier. Les seconds cherchaient à conserver par ce biais la gestion d’un patrimoine promis à la division par les effets pervers de la loi du 1er septembre 1948.

 

Le certificat d’aptitude professionnelle (CAP) et le Brevet professionnel des professions immobilières ont été les premières formations spécifiques. La récente apparition d’un BTS a constitué une étape importante dans l’élaboration d’un système de formation initiale réellement efficace, surtout si elle est assurée en alternance dans un bon établissement formateur et chez un employeur « jouant correctement le jeu ». Il existe sept établissements de formation en alternance dont deux à Paris..

L’enseignement public s’est impliqué. En 2001 vingt quatre lycées, dont trois parisiens, assuraient une formation au BTS. Quatre établissements privés sous contrat, dont un à Paris, étaient également recensés.

La formation supérieure est plus diffuse. On peut signaler, parmi des formations majoritairement dédiées à la construction et à l’urbanisme un diplôme d’études universitaires scientifiques et techniques (DEUST) de droit et gestion immobilière à Lyon III, des DESS de droit immobilier à Lyon III, Strasbourg III et Paris I. Il existe également, à ce niveau, des formations en alternance ou des formations continue de niveau II.

On ne saurait occulter les écoles spécialisées : l’École supérieure des professions immobilières (ESPI) à Paris, l’Institut national supérieur de l’immobilier (INSIM) à Toulouse. Enfin les diplômes de L’institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation (ICH) à Paris (avec des antennes dans plusieurs villes de province et d’outremer) sont très appréciés. L’organisation de l’ICH est extrêmement souple et permet dans de nombreux cas d’adapter les exigences de l’enseignement aux situations particulières. L’institut dépend du Conservatoire national des Arts et métiers.

Nous conseillons de recueillir des informations auprès du Centre d’information et de documentation pour la jeunesse (CIDJ 101 quai Branly 75740 Paris Cedex 15) qui publie une documentation sur les métiers de l’immobilier régulièrement mise à jour. Il est également possible de prendre contact avec les services communs universitaires d’information et d’orientation (SCUIO) qui existent dans de nombreuses villes universitaires.

 

 

 

Mise à jour

23/08/2014

 



[1]  Giverdon La certification des syndics AJPI 1996 p. 366 ; voir également la note du même auteur in Loyers & cop. mai 1996

[2]  CE 24/03/1999 Administrer juillet 1999 46 note Capoulade ; JCP G 1999 II 10103 avec les conclusions de M. Bachelier