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2 / 2.1.5

Syndics dépendant d’une autre profession réglementée

 

 

 

L’article 95 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce  (Hoguet) est ainsi rédigé :

 

« Les dispositions réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne sont pas applicables, pour les opérations qu’ils sont régulièrement habilités à réaliser dans le cadre de la réglementation de leur profession, aux notaires, aux avoués, aux avocats, aux huissiers de justice, aux géomètres experts, aux administrateurs judiciaires [*personnes non soumises à la réglementation - champ d’application*].

 

« Ces dispositions ne s’appliquent pas aux sociétés filiales de sociétés nationales ou d’entreprises publiques qui gèrent exclusivement les immeubles de ces sociétés ou entreprises, ni aux organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction, dans la mesure où ces organismes gèrent les immeubles qu’ils ont construits. Elles ne s’appliquent pas non plus aux sociétés d’économie mixte dont l’Etat ou une collectivité locale détient au moins 35 p. 100 du capital social, ni aux sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural.

 

« Ces dispositions ne s’appliquent pas non plus, dans les limites de leur compétence,

aux sociétés anonymes coopératives d’habitation à loyer modéré de location-attribution mentionnées aux articles L. 422-13 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

ni aux organismes d’habitation à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation pour :

1° La gestion et l’entremise immobilières relatives aux immeubles appartenant à d’autres organismes d’habitation à loyer modéré, à des collectivités publiques, à des sociétés d’économie mixte, à des organismes à but non lucratif, à des sociétés civiles coopératives de construction ;

2° L’exercice des fonctions de syndic de copropriété, en application de l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation.

 

« Pour l’exercice des activités de gestion et d’entremise immobilières ne faisant pas l’objet des exemptions prévues ci-dessus, les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont dispensées des justifications prévues au chapitre II. [ Note JPM : L’aptitude professionnelle]

 

« Les architectes, les agréés en architecture et les sociétés d’architecture, inscrits à l’ordre, sont dispensés de la production des justifications prévues au chapitre II [ Note JPM : L’aptitude professionnelle]  pour l’exercice des activités de gestion immobilière. »

 

Ces dispositions s’appliquent indistinctement aux opérations d’entremise immobilière et de gestion immobilière. Ces personnes physiques ou morales ne sont pas soumises au régime Hoguet parce qu’elles exercent dans un cadre réglementaire spécifique qui est censé assurer leur aptitude professionnelle et des garanties pour la clientèle dans des conditions au moins équivalentes à celles prévues par le régime Hoguet.

On peut faire à cet égard les mêmes réserves que celles faites à propos de l’aptitude professionnelle : un diplôme délivré par l’Etat ou au nom de l’Etat, d’un niveau égal ou supérieur à trois années d’études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales n’apporte pas la certitude d’une bonne connaissance des règles et pratiques de la gestion immobilière.

 

L’exemption d’assujettissement est limitée aux « opérations qu’ils sont régulièrement habilités à réaliser dans le cadre de la réglementation de leur profession ». Dès 1974, M. Capoulade a indiqué que cette condition ne pouvait s’appliquer qu’aux personnes physiques ou morales énumérées à l’alinéa 2 de l’article 95 [1] . Pour ces différents professionnels, il a mis en valeur les motifs justifiant l’exemption : existence d’un régime et d’une organisation professionnels, contrôle du recrutement, qualités morales, garanties financières, etc..

Il n’en reste pas moins qu’on ne voit pas très bien en quoi la fonction de syndic de copropriété entre « dans le cadre de la réglementation de leur profession ». Preuve en est qu’à l’époque les huissiers pouvaient, après autorisation préalable du Garde des Sceaux, exercer certaines activités accessoires compatibles avec leur fonction comme celles d’administrateur d’immeubles ou agent d’assurances. Pour tous ces professionnels l’activité de syndic de copropriété doit, de nos jours encore, être considérée comme une activité accessoire.

Nous verrons que, s’agissant des architectes gestionnaires, qui peuvent se prévaloir d’une longue tradition, se pose encore maintenant la question d’un lien nécessaire entre la fonction de syndic et celle de maître d’œuvre pour les travaux de l’immeuble administré, critiqué par les organisations de consommateurs comme portant atteinte à la liberté de la concurrence !

Compte tenu de cette ancienneté, c’est à eux que nous consacrerons notre première étude (2-2-1-5-1)

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

30/01/2010

 

 



[1] P. Capoulade Les professions immobilières 1974 n° 89