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2 / 2.1.5.1

L’architecte syndic de copropriété

 

 

Cette étude constitue une première approche du régime très particulier des architectes syndics. Elle sera complétée. Nous restons à l’écoute des spécialistes intéressés pour des observations et éléments de documentation complémentaire.

 

Les architectes gestionnaires immobiliers sont apparus au 19e siècle avec les immeubles de rapport.

Ils ont dans un premier temps assuré la gestion locative et l’entretien d’immeubles d’un certain standing. Après la seconde guerre mondiale, ils ont continué à assurer la même mission après la vente par appartements de ces immeubles pour les syndicats de copropriétaires.

 

On doit distinguer les « architectes chargés de gestion et d’entretien d’immeubles » des syndics professionnels n’ayant pas la qualité d’architectes mais ayant un ou plusieurs salariés ayant la qualité d’architecte. Un certain nombre de syndics professionnels se prévalent d’une telle organisation.

Il faut pourtant noter que, dans le secteur privé, un architecte ne peut travailler comme salarié d’un employeur architecte ou « pour le compte d'une personne physique ou morale de droit privé édifiant des constructions pour son propre compte et n'ayant pas pour activité l'étude de projets, le financement, la construction, la restauration, la vente ou la location d'immeubles, l'achat ou la vente de terrains ou d'éléments de construction ; »

 

On doit également les distinguer des « architectes de copropriété » (voir ci-dessous)

 

L’article 95 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 est ainsi rédigé

« Les architectes, les agréés en architecture et les sociétés d’architecture, inscrits à l’ordre, sont dispensés de la production des justifications prévues au chapitre II [ Note JPM : L’aptitude professionnelle]  pour l’exercice des activités de gestion immobilière. »

 

Le régime Hoguet ne prévoit aucune condition particulière pour l’exercice de l’activité de syndic de copropriété par les architectes.

Il n’en va pas de même pour le Code de déontologie des architectes (anciennement décret n° 80-217 du 20 mars 1980) qui dispose :

« L'architecte, l'agréé en architecture ou la société d'architecture ne peut exercer une activité d'administrateur de biens que sur les immeubles dont les travaux d'entretien lui sont confiés ; il doit [*définition*] lors déclarer cette activité au conseil régional de l'ordre. »

A sa lettre, le texte ne permet donc à l’architecte de présenter sa candidature à la fonction de syndic d’un immeuble déterminé qu’après avoir obtenu sa désignation comme architecte d’entretien !

On voit assez mal un syndic signer un tel contrat au profit d’un architecte appelé à le remplacer à bref délai.

 

Abstraction faite de cette première difficulté, une seconde est venue contrarier l’activité des architectes gestionnaires de copropriété. Les associations de consommateurs considèrent que le contrat d’entretien confié à l’architecte porte atteinte à la liberté de la concurrence, et plus précisément à l’obligation de mise en concurrence édictée par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi conçu :

« […] L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »

 

On peut en ajouter une troisième depuis l’apparition de l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 (créé par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17) et ainsi conçu : 

« Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

Or dans notre cas, il y a confusion de la qualité de syndic et de celle d’architecte du syndicat. Le contrat d’architecte prévoit toujours les modalités de sa rémunération. Il doit donc être distinct du contrat de syndic.

 

Dans la pratique, le recours à un architecte gestionnaire relève d’un choix de gestion fondé sur la confiance. On peut alors vraiment parler d’une relation intuitu personae, qui doit être respectée. Ce mécanisme doit donc être protégé.

 

L’architecte gestionnaire est tenu au respect de toutes les obligations communes à tous les syndics. Nous n’évoquerons donc que certains aspects particuliers de cette question.

Il est souhaitable qu’il ne perçoive, au titre de sa rémunération de syndic, aucun honoraire au titre des travaux d’entretien courant. Même observation au titre des frais administratifs pour les travaux exceptionnels (dits de l’article 14-2). Cette pratique permet d’éliminer a priori les contestations parfois triviales que l’on trouve fréquemment dans les copropriétés. Il n’aura aucune demande à présenter de ce chef à l’occasion des assemblées générales appelées à décider des travaux importants.

Son « contrat de syndic » doit être établi dans les conditions habituelles en la matière. Il s’agit d’un mandat légal. Les missions confiées à ce titre sont exclusivement fixées par le statut de la copropriété et, le cas échéant, de dispositions légales ou réglementaires extérieures à ce  statut.

Il lui est bien entendu nécessaire d’établir un contrat d’architecte définissant sa mission tant au titre de l’entretien courant qu’au titre des travaux exceptionnels, ainsi que les modalités de sa rémunération en tant qu’architecte de l’immeuble. Les droits et obligations respectives des parties ont alors un fondement contractuel, réserve faite des dispositions des règles propres à la profession d’architecte qui encadrent le contrat sans déterminer son contenu.

L’existence d’un lien entre les deux mandats semble devoir être mentionnée dans le contrat de syndic. Il peut être stipulé que le défaut de renouvellement du mandat de syndic n’aura pas d’incidence sur le parachèvement d’une opération en cours. Il est d’ailleurs possible que l’architecte puisse conserver sa mission technique alors qu’un autre syndic se trouverait désigné.

Il semble opportun de fixer une durée identique pour les deux contrats. Elle ne saurait alors dépasser trois années.

 

L’architecte gestionnaire doit être assuré distinctement pour les deux activités exercées, serait-ce par un par un même assureur.

Il doit présenter une garantie financière pour les fonds détenus ou maniés.

 

 

Le site de l’Ordre des Architectes ne fournit aucune indication sur cet aspect particulier de l’activité des architectes.

Un certain nombre d’architectes gestionnaires sont membres de la Compagnie des architectes chargés de gestion et d’entretien d’immeubles ( CARGIM) 27 rue de Lisbonne 75008

Tél : 01 42 25 78 24 / Fax 01 53 75 37 67     www.cargim.com

 

Quant à la Compagnie des architectes de copropriété, évoquée plus haut, elle regroupe des architectes spécialisés dans la réalisation de travaux effectués par des syndicats de copropriétaires. Leur assistance est précieuse dans la mesure où ils connaissent les contraintes liées à cette catégorie de travaux : présentation des projets et rapports, collaboration avec les conseils syndicaux et les syndics professionnels ou non, modalités de préfinancement, etc

Le siège de la compagnie est établi à : Les Récollets 148 rue du Faubourg Saint Martin 75010 PARIS
Tél : 08 20 30 01 90   e-mail : archicopro@wanadoo.fr   site : www.archicopro.com

 

 

 

Mise à jour

09/11/2014