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2 / 2.1.3.3.7

LES HONORAIRES individualisés

 

 

Le modèle de contrat de syndic imposé par le décret du 26 mars 2015 comporte un point 9 consacré à la mise en œuvre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Nous reproduisons ci-dessous le texte du point 9. La première phrase nous paraît comporter une disposition illégale qui fait l’objet de nos observations en II.

 

I.          point 9 : frais et honoraires « imputables aux seuls copropriétaires »

9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires

 

Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

 

 

PRESTATIONS

 

DÉTAILS

 

TARIFICATION PRATIQUÉE

 

 

9.1. Frais de recouvrement

 

(art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)

 

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

 

Relance après mise en demeure ;

 

Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

 

Frais de constitution d’hypothèque ;

 

Frais de mainlevée d’hypothèque ;

 

Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

 

Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

 

Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

 

 

 

9.2. Frais et honoraires liés aux mutations

 

Établissement de l’état daté ;

 

(Nota. - Le montant maximum applicable aux honoraires d’établissement de l’état daté, fixé en application du décret prévu à l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 s’élève à la somme de).

 

Opposition sur mutation (article 20 I de la loi du 10 juillet 1965) ;

 

Délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965.

 

 

 

9.3 Frais de délivrance des documents sur support papier (art. 33 du décret du 17 mars 1967 et R. 134-3 du code de la construction et de l’habitation)

 

Délivrance d’une copie du carnet d’entretien ;

 

Délivrance d’une copie des diagnostics techniques ;

 

Délivrance des informations nécessaires à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique individuel mentionnées à l’article R. 134-3 du code de la construction et de l’habitation ;

 

Délivrance au copropriétaire d’une copie certifiée conforme ou d’un extrait de procès-verbal d’assemblée générale ainsi que des copies et annexes (hors notification effectuée en application de l’article 18 du décret du 17 mars 1967).

 

 

 

 

 

II.         illégalité du régime de la mise en œuvre de l’article 10-1 de la loi

 

En 9 on lit : Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires : « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. » Cette disposition heurte la loi, la jurisprudence et la doctrine (M. Capoulade « Ces honoraires transitent donc par la comptabilité du syndicat » La copropriété 5e édition 2004  n° 310)

 

L’article 1165 du Code civil énonce : « Les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes, elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121 ».

Il n’y a de mandat qu’entre le syndicat et le syndic. Le syndic ne peut se prévaloir du contrat de syndic à l’égard des copropriétaires. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante avant la loi du 13 juillet 2006.

Cass 11 octobre 2005  (04- 17178)  Voir l’arrêt

Vu l'article 1165 du Code civil ;

Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée.

Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ;

Cass 30 janvier 2008  (07-10750)  Voir l’arrêt

Attendu qu'ayant à bon droit relevé que la proposition de contrat établie jusqu'au 30 juin 2006 entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne pouvait produire effet qu'entre ses signataires et était sans incidence sur les droits de chacun des copropriétaires, la juridiction de proximité a exactement déduit, de ces seuls motifs, que le syndic ne pouvait revendiquer à l'encontre d'un copropriétaire, à l'occasion de la cession de son lot, le bénéfice d'une clause du contrat relative à sa rémunération

 

L’article 66 du décret du 20 juillet 1972 énonce : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. » Le syndic ne peut facturer des rémunérations qu’au seul syndicat et ne peut en recevoir que du syndicat.

 

L’article 10-1 de la loi de 1965 dispose que «  Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné » certains frais, honoraires du syndic ou dépenses. Au visa de l’article 10 de la loi il précise les modalités de leur enregistrement dans la comptabilité syndicale. Il n’y a pas lieu de les passer comme dépenses à répartir en fin d’exercice, devenant des charges après approbation des comptes. Par dérogation, ces dépenses sont imputées immédiatement au copropriétaire concerné comme charge exigible. Les honoraires d’état daté peuvent figurer dans ce document comme charges impayées par le vendeur.

 

Cass 9 mai 2012 (11-15149) Voir l’arrêt  rendu sur des faits postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi du 13/07/2006  

Attendu qu’ayant souverainement retenu qu’en ce qui concernait la facture de l’état daté d’un montant de 258,95 €, celle ci avait été établie conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la juridiction de proximité, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a exactement déduit de ces seuls motifs, que la demande de remboursement devait être rejetée ;

Conformément à ces dispositions, la procédure correcte est la suivante, pour un état daté par exemple :

Le syndic facture ses frais et honoraires au syndicat. La facture est enregistrée en comptabilité.

Le syndicat paie le syndic. Le paiement est enregistré en comptabilité

La charge est passée comme exigible au débit du compte 450 du copropriétaire concerné.

Mentionner dans le contrat de syndic que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre au titre de ces dépenses est bien une illégalité assortie d’une contradiction avec les dispositions réglementaires du décret Hoguet..

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

22/05/2015