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Honoraires des syndics
Avis du Conseil National de la Consommation février 1997

Avis du Conseil National de la Consommation septembre 2007

 

 

Pour ce qui est de la copropriété, un aspect satisfaisant de la loi ALUR du 24 mars 2014 aura sans doute été la forfaitisation de la rémunération du syndic professionnel pour les prestations de gestion courante, assortie de rémunérations spécifiques complémentaires à l’occasion de prestations particulières définies par décret en Conseil d’État.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 présente un modèle impératif de « contrat de syndic » avec, en annexe, la liste annoncée. Réserve faite de quelques dispositions qui seront sans remaniées, le modèle de « contrat de syndic » est asez satisfaisant.

Cette réforme importante nous a conduit à restructurer l’ensemble des études consacrées à la rémunération du syndic professionnel tout en maintenant un historique des dispositions anciennes et des controverses qu’elles ont générées. Nous avons réservé un sort particulier aux interventions du Conseil national de la Consommation qui n’ont pas permis de rétablir la sérénité dans les rapports entre les professionnels et le monde consumériste.

Nous avons proposé dès 2009 la solution du contrat « tout sauf ». Il aura fallu six ans pour que satisfaction nous soit donnée.

 

 

 

 

 

Avis du Conseil National de la Consommation février 1997

 

 

 

Les syndics professionnels ;

(avis et rapport du 18 février 1997 du groupe de travail du Conseil national de la consommation)

 

 

Nous reproduisons ce texte peu connu car il conserve un intérêt malgré son ancienneté. La plupart des questions traitées demeurent en suspens. Après le « chapeau » reproduit en une colonne unique, le texte figure en colonne à gauche et les commentaires en colonne à droit. Ces commentaires ont été établis en 2005.

 

 

Rapport sur les syndics de copropriété

 

Dans le cadre d’un mandat proposé par Monsieur Yves Galland, Ministre délégué aux finances et au commerce extérieur en charge de la consommation, le Conseil national de la consommation a constitué un groupe de travail sur les syndics de copropriété dans l’objectif de :

I - donner des suites positives à la recommandation de la commission des clauses abusives relatives aux contrats des syndics de copropriété : à ce titre seront particulièrement examinés l’établissement de contrats clairs et précis, la définition détaillée des rémunérations du syndic et le partage des honoraires entre gestion courante et prestations particulières, les conditions de renouvellement du contrat ;

II - améliorer le contrôle de l’exécution des prestations relevant du contrat de mandat

III - améliorer les procédures de passation des marchés de travaux et de services pour le compte de la copropriété.

Le groupe s’est réuni six fois ; la première réunion a eu lieu le 2 avril 1996, la dernière le 22 novembre 1996. Il a rendu un rapport et un avis communs aux collèges des consommateurs et des professionnels, au Conseil national de la consommation réuni le 18 février 1997.

Le présent rapport, qui est commun aux deux Collèges a été établi en collaboration par les deux rapporteurs, Madame Frédérique Rastoll (Confédération Générale du Logement), pour le Collège des consommateurs, et Monsieur Jean Pierre Léonard (Conseil National du Commerce), pour celui des professionnels.

La copropriété concerne des millions de logements et recouvre des situations très diverses, de l’immeuble comprenant moins de 10 logements au grand ensemble d’habitation de plus de 1000 logements. Ce mode de propriété met en relation :

·         les copropriétaires dont la collectivité forme le syndicat des copropriétaires, personne morale.

·         le conseil syndical élu par les copropriétaires et chargé de contrôler la gestion du syndic et de l’assister. Il est l’organe de liaison entre les copropriétaires et le syndic.

·         le syndic mandaté par le syndicat de copropriétaires.

 

Les textes applicables à la copropriété sont :

·         la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

·         le décret du 17 mars 1967 d’application de la loi du 10 juillet 1965

·         la loi 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

·         le décret 20 juillet 1972 d’application de la loi du 2 janvier 1970

 

Par ailleurs la Commission relative à la copropriété élabore des recommandations. La Commission des clauses abusives a aussi émis une recommandation relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété (BOCCRF du 24 janvier 1996). Ces recommandations n’ont pas de caractère obligatoire ni pour les copropriétaires ni pour les praticiens.

Les organisations de professionnels membres du Conseil national de la consommation diffusent les recommandations et demandent à leurs adhérents de les appliquer. De leur côté, les organisations de consommateurs les publient dans leurs journaux. Cependant, il convient de noter qu’elles sont mal connues et peu appliquées. Or chacun s’accorde pour dire qu’il y aurait intérêt à ce que ces recommandations soient suivies d’effet.

Texte du rapport

Commentaires

La pratique ayant révélé de nombreux litiges entre copropriétaires et syndics, le groupe du travail du Conseil national de la consommation est chargé de chercher comment améliorer les relations entre copropriétaires et syndics.

L’amélioration des relations passe par une bonne information et une clarification des relations. Pour cela, le contrat du syndic doit être clair et pouvoir être comparé avec d’autres.

Les deux collèges sont d’accord pour dire qu’il convient d’assurer le respect de la libre concurrence, cette dernière n’intervenant réellement que s’il y a transparence sur les prix et sur les prestations fournies.

Au cours des débats, le collège des professionnels a insisté sur le rappel du principe de la liberté contractuelle qui permet aux parties de négocier le contrat en tenant compte des caractéristiques propres à la copropriété. Ainsi un contrat type a paru inadapté. Chaque immeuble a ses caractéristiques propres, chaque copropriété doit donc pouvoir demander au syndic des prestations différentes. Le collège des professionnels propose de dégager des principes directeurs qui doivent régir les contrats de syndic.

Rappel : le contrat-type annexé à l’accord de régulation  du 16 janvier 1982 est toujours en vigueur.

De son côté, le collège des consommateurs pose le problème de la possibilité réelle des copropriétaires de négocier, du fait d’un manque d’information sur les mécanismes de la copropriété et d’un manque de transparence. En effet, la négociation n’est possible que si les copropriétaires ont les moyens de comparer différents contrats. Ainsi certains membres du collège des consommateurs pensent qu’un contrat type est de nature à clarifier les relations entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. D’autres membres du même collège ne sont pas favorables à l’établissement d’un contrat type qui peut entraîner certains risques :

Le représentant légal d’une personne morale doit faire tout ce qui est nécessaire dans le cadre de son objet social. Une liste exhaustive n’est donc pas concevable. Il est seulement possible de régler certaines difficultés prévisibles.

·         difficulté d’interprétation due à l’imprécision des termes

·         réduction de la marge de négociation

·         désengagement des copropriétaires

1. Suites à donner à la recommandation des clauses abusives, établissement de contrats clairs et précis, définition détaillée des rémunérations du syndic, partage des honoraires entre gestion courante et prestations particulières, conditions de renouvellement du contrat

Les débats ont conduit le groupe de travail à étudier l’élaboration de clauses, sur la base de la recommandation de la Commission des clauses abusives, qui auraient pu figurer dans les contrats de syndic et ainsi faciliter la comparaison entre les différents contrats de syndics proposés aux copropriétaires. Pour les mêmes raisons que celles qui ont été exposées en ce qui concerne des contrats-types, le groupe de travail a finalement renoncé à cette perspective, mais a souhaité définir des axes de progrès pour la rédaction des clauses qui ont donné lieu à des abus.

1.1. La démission du syndic

La Commission des clauses abusives a recommandé que la clause qui permet " au syndic de démissionner sans prévoir pour le syndicat des copropriétaires la possibilité de résilier le contrat en cours d’exécution " soit éliminée des contrats proposés par les syndics de copropriété.

Le syndic ou le syndicat peut à tout moment mettre fin au contrat. Dès que l’une des parties use de cette possibilité, il faut éviter que la co­propriété ne se trouve en difficulté. Le cas de démission du syndic qui a lieu en assemblée générale pose notamment problème. En effet, en cas d’incident de séance, le syndicat se retrouve sans syndic. Son successeur doit être désigné par l’assemblée générale. A défaut, le Président du tribunal de grande instance désigne un administrateur provisoire notamment chargé de convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic.

Le rapport a négligé de faire référence au particularisme du mandat social. La démission fautive, comme la révocation abusive, ont toujours été sanc­tionnées par la jurisprudence. Mais il est vrai qu’elles ont potentiellement un effet immédiat qui peut être préjudiciable au syndic comme au syndicat.

Dans le souci d’éviter les frais et délais de justice, les deux collèges sont d’accord pour rechercher une solution transitoire au moment d’un changement de syndic.

Ainsi, plusieurs voies ont été envisagées par le groupe :

·         introduction d’une disposition réglementaire, obligeant le syndic à convoquer l’assemblée générale appelée à désigner le successeur.

·         en cas de non convocation de l’assemblée générale par le syn­dic, possibilité pour le président du conseil syndical de la convoquer lui même.

Ces solutions présentent de gra­ves inconvénients. Il est souhaita­ble que le président du CS ne soit pas impliqué dans la gestion dans un environnement difficile. On doit en outre considérer qu’il n’est pas matériellement en me­sure de convoquer, même si cela n’est pas toujours exact

·         possibilité pour le président du conseil syndical d’assurer la fonction de " syndic provisoire ". Toutefois l’attention est attirée sur le fait qu’il n’est pas souhaitable d’étendre les pouvoirs du conseil syndical, du fait de la responsabilité que cette tâche peut engendrer

·         délai de préavis en cas de démission du syndic. Pendant ce délai, le syndic serait obligé de convoquer l’assemblée générale pour la désignation du nouveau syndic. Dans cette hypothèse, la question est posée de savoir quel délai est nécessaire pour la convocation de l’assemblée générale. En effet, un délai trop bref risque de ne pas laisser un temps suffisant aux copropriétaires pour rechercher des candidats syndics.

Il a été signalé qu’un conseil syndical actif pouvait agir dans un délai de 15 jours. Cependant, toutes les copropriétés n’ont pas de conseil syndical " modèle ", de même, certaines copropriétés ont pu décider de se passer de conseil syndical.

Le problème majeur de l’obtention de la liste des copro­priétaires écarte cette possibilité

1.2. Le renouvellement du contrat

La recommandation de la Commission des clauses abusives recommande que soit supprimée la clause qui prévoit ou laisse supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale sans vote de l’assemblée générale.

On ne connaît pas de clauses en ce sens, mais seulement des décisions de jurisprudence qui ont étendu à trois ans la durée non fixée d’un mandat

Aux termes de l’article 28 du décret du 17 mars 1967, le contrat de syndic ne peut excéder trois ans et l’assemblée générale doit renouveler les fonctions du syndic à la majorité de tous les copropriétaires.

Dans la pratique il est fréquent de rencontrer un contrat qui prévoit que le mandat " prend fin à la prochaine assemblée générale ". Or si cette assemblée générale intervient après le délai imposé par la loi ou par le contrat lui-même, le mandat a pris fin et le syndic n’a plus qualité pour représenter le syndicat. La copropriété est alors dépourvue de syndic. Par conséquent, il est nécessaire que la durée du contrat de syndic soit clairement précisée.

Également, au cours des débats a été étudiée la distinction entre :

On trouve cette distinction dans le statut. Elle a été renforcée par l’exigence prétorienne de votes distincts, recommandés par la Commission de la copropriété. Il est exact qu’en réalité les éléments  de la désignation du syndic forment un bloc

·         la désignation du syndic votée à la majorité de tous les copropriétaires

·         les conditions de la rémunération du syndic et les modalités particulières d’exécution de son mandat votés à la majorité des copropriétaires présents et représentés.

Pour le collège des professionnels, lorsque l’assemblée générale désigne le syndic, les conditions essentielles du contrat ont été préalablement discutées. Mais le collège des consommateurs souligne que lors du renouvellement du mandat, les conditions du contrat sont rarement rediscutées. Ainsi, le mandat du syndic est renouvelé mais les conditions contractuelles ne changent pas.

Les deux collèges estiment que lors du renouvellement du mandat les conditions du contrat doivent être rediscutées entre les deux parties.

Il suffit de dire qu’ils peuvent être rediscutés. Il appartient aux parties  de faire leur choix

 

1.3. Compte unique ou compte séparé et produits financiers

La Commission des clauses abusives recommande de supprimer les clauses qui ont pour objet ou pour effet :

·         de présenter comme légalement obligatoire l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat, ou, au contraire, l’utilisation d’un compte unique au nom du syndic.

C’est pur bon sens.

·         d’imposer sans contrepartie au syndicat des copropriétaires la renonciation à percevoir les fruits et les produits financiers des sommes placées sur un compte séparé

Même remarque

La loi prévoit que lors de sa première désignation, et au moins tous les trois ans, le syndic doit faire voter en assemblée générale l’ouverture ou non d’un compte séparé au nom du syndicat.

Cette question n’est plus d’actualité mais les problèmes subsistent.

Au travers des discussions du groupe, il ressort que pour le collège des professionnels le compte unique avec des sous-comptes est plus facile à manier. Les professionnels considèrent que le compte unique est également plus sûr car en cas de difficultés le syndic possède une garantie. De plus, le compte unique est un élément de l’actif de la comptabilité du syndic qui est soumis à vérification.

Cette affirmation est absurde. Par contre certains coproprié­taires comptent sur des avances du syndic lorsque la position du syndicat est débitrice.

Le collège des consommateurs n’est pas convaincu par ces arguments et au-delà des avantages et inconvénients d’un compte séparé ou unique, se pose la question des produits financiers.

L’indication de 15 % est précieuse mais le fonds du problème n’est pas traité. Le compte unique permet au syndic de réduire ses honoraires GC de 15 %. Le syndic gérant par compte séparé est donc désavantagé lors d’une mise en concurrence. C’est le vice fondamental du système actuel.

La protection de la libre concurrence exige sans aucun doute que soit imposée la pratique du compte séparé. D’autant  que les écarts de rémunération sont souvent supérieurs à 15 %

En effet le compte unique qui permet au syndic de placer les fonds du syndicat, assure à celui-ci des produits financiers. Par contre, le compte séparé prive le syndic des produits financiers qui peuvent représenter selon les professionnels 15 % du chiffre d’affaires du cabinet.

Le collège des consommateurs estime qu’il est nécessaire de savoir ce qui est fait des fonds du syndicat. Les copropriétaires doivent donc être suffisamment informés. Ainsi, ils peuvent choisir en connaissance de cause (compte séparé ou compte unique) et, en cas de compte unique, le fait de connaître le montant des produits financiers peut être un élément pour la négociation des honoraires du syndic.

1.4. Frais de relance

La Commission des clauses abusives recommande que soit éliminée la clause qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndic à l’occasion des frais de relance et de recouvrement.

La loi du 9 juillet 1991 sur les procédures d’exécution ne permet pas de faire supporter les frais de relance au débiteur défaillant.

De plus, le syndicat contracte avec le syndic ; le copropriétaire est par conséquent un tiers qui ne peut être rendu débiteur des frais de relance exposés par le syndic au nom du syndicat. Ainsi, ce type de clause ne doit pas figurer dans un contrat de syndic.

Le collège des professionnels et certains membres du collège des consommateurs, soulignent le fait que ces frais sont supportés par l’ensemble de la copropriété alors qu’ils ont été occasionnés par un copropriétaire défaillant. De même le collège des professionnels demande si l’on ne pourrait pas demander au copropriétaire défaillant de contester lui-même les frais de relance devant le tribunal et d’introduire une exception en matière de copropriété afin que le copropriétaire défaillant supporte les frais qu’il a occasionnés.

Il suffit de considérer que le syndicat paie au syndic les frais de relance. La dépense est ensuite passée en charge individuelle. Cette solution est proposée également pour les honoraires de mutation dus par le vendeur

Toutefois, il faut rappeler que le règlement de copropriété peut prévoir une clause, dite d’aggravation des charges, qui permet de réparer le préjudice subi par le syndicat du fait de la faute d’un copropriétaire. La mise en oeuvre de cette clause implique une action en justice. Il est rappelé qu’en l’absence de clause d’aggravation des charges dans le règlement de copropriété, le syndicat peut agir contre le copropriétaire défaillant du fait du préjudice subi (art. 1382 du Code Civil).

Le recours à la clause d’aggravation des charges est  rendu inutile par la procédure suggérée ci dessus.

En tout état de cause, le groupe de travail rappelle que le syndic doit faire diligence pour le recouvrement des impayés. Il doit pour cela :

·         demander des intérêts de retard (art. 36 décret 17.03.67)

·         ne pas attendre que la dette soit lourde

·         utiliser toutes les voies de recours

1.5. Répartition des tâches du syndic entre gestion courante et prestations particulières

Les débats au sein du groupe de travail ont mis en évidence la nécessité de mettre au point une répartition précise des tâches du syndic entre " gestion courante " et " prestations particulières " afin d’éviter les excès signalés par la Commission des Clauses Abusives, à savoir la restriction de la notion de gestion courante par l’accumulation des prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique divers.

Mépris de l’expérience

 

Le groupe de travail a commis une lourde erreur en ne se référant aux études et pratiques antérieures. On oublie qu’au temps de la taxation des honoraires, la même distinction a été faite. Il était donc bien inutile d’engager de nouveaux pourparlers sans tenir compte de cette expérience. On était alors parvenu à établir des critères simples, même s’ils étaient souvent maltraités pour des raisons purement politiques.

Au delà de la distinction entre " gestion courante " et " prestations particulières ", le collège des professionnels a proposé de faire une classification en distinguant :

·         les tâches à caractère répétitif et à cadence régulière et constante qui entreraient dans la gestion courante,

·         les tâches répétitives à caractère aléatoire qui seraient des prestations particulières,

·         les tâches purement aléatoires qui seraient des prestations particulières.

Pour le collège des organisations de consommateurs cette classification ne peut pas être retenue comme définition de la gestion courante et des prestations particulières car elle pourrait permettre la prise en compte de tâches non listées par le groupe de travail. Seul un travail sur les listes elles-mêmes est en mesure d’éclairer concrètement les copropriétaires et les syndics sur la répartition des tâches.

On connaît l’inconvénient majeur du listage exhaustif : il n’est jamais à jour. Solution simple : listage des frais exceptionnels seulement. Il peut être actualisé chaque année. Les prestations non prévues dans la catégorie exceptionnelle sont réputés inclus dans les prestations courante, sous les réserves indiquées ci dessous dans l’examen des rubriques

En ce qui concerne la rémunération des tâches, le groupe a souligné que les modes de rémunération devaient faire l’objet d’une négociation entre les signataires au contrat de syndic et devaient être clairement précisés dans le contrat.

Les honoraires pour la gestion courante font l’objet d’un montant forfaitaire annuel hors taxes avec l’indication de la TVA, en faisant ressortir le prix total T.T.C. Pour le collège des consommateurs, le remboursement des frais de photocopies et des frais postaux sont compris dans le montant forfaitaire. Le collège des professionnels quant à lui prévoit l’ajout de ces frais à la rémunération forfaitaire.

C’est avant tout le coût facturé qui est généralement très excessif. Il est facile de calculer un nombre de photocopies dont le coût serait inclus dans la gestion courante, le surplus étant facturé.

2. Amélioration du contrôle de l’exécution des prestations relevant du contrat de mandat

L’amélioration de ce contrôle passe notamment par un renforcement de l’information des copropriétaires et des membres du conseil syndical. Par ailleurs, la voie de la médiation par l’intermédiaire de commission a été étudiée par le groupe.

Oui, sans doute, mais il faut aussi améliorer la diligence de certains conseils syndicaux.

2.1. Information des copropriétaires

Le collège des consommateurs souhaite que le contrat de syndic qui a été adopté par l’assemblée générale soit annexé au procès verbal. Il rappelle également que les syndics doivent être tenus d’un devoir d’information et que d’une manière générale l’information des copropriétaires doit être renforcée.

La mesure est totalement inutile dès lors qu’il a déjà été joint à la convocation pour l’assemblée. Il suffit de mentionner dans le PV, le cas échéant, les précisions adoptées.

2.2. Rôle du conseil syndical

Un rappel est fait de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le conseil syndical :

·         assiste le syndic et contrôle sa gestion, notamment la comptabilité, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et les contrats..

·         participe à l’élaboration du budget prévisionnel

·         est obligatoirement consulté pour la passation des marchés et la conclusion des contrats dont le montant dépasse un seuil fixé par l’assemblée générale

·         peut se saisir lui même de toutes les questions concernant le syndicat

·         adonne son avis à l’assemblée générale et au syndic sur toutes les questions concernant le syndicat et pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même.

Terme inapproprié. Le CS s’adonne au contrôle de la ges­tion mais n’adonne pas d’avis

·         peut se faire assister par un technicien de son choix

·         peut recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale

Pour remplir sa mission de contrôle, la loi prévoit que " le conseil syndical peut prendre connaissance et copie à sa demande et après en avoir donné avis au syndic, de toutes les pièces ou documents, correspondances, ou registres se rapportant à la gestion du syndic et d’une manière générale à l’administration de la copropriété. Il reçoit en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat. "

Pour que le conseil syndical joue efficacement son rôle, une véritable collaboration doit s’instaurer avec le syndic.

La question de la mission du conseil syndical en matière de recouvrement des impayés a été particulièrement abordée.

Le rôle du CS est, ici, avant tout, de vérifier que le syndic remplit sa mission de recouvrement des impayés. Les interventions amiables  du CS auprès de débiteurs peuvent être utiles. Elles peuvent aussi être nuisibles. Le CS, comme le syndic, n’a pas qualité pour octroyer des délais.

Le collège des consommateurs estime que si le conseil syndical est averti assez tôt de la situation d’impayé de certains copropriétaires, il peut intervenir efficacement. Toutefois, il ne faut pas accroître les pouvoirs du conseil syndical alors que le syndic doit exercer sa mission ; il revient au conseil syndical de donner son avis et de contrôler si le syndic a entrepris les démarches adéquates.

Les deux collèges s’accordent pour dire que l’information du conseil syndical doit être renforcée.

2.3. Commissions de médiation

Outre l’amélioration de l’information des copropriétaires et le renforcement du rôle du conseil syndical, la possibilité de contrôle des tâches effectuées par le syndic, par des instances paritaires composées de représentants de copropriétaires et de représentants de syndics, a été examinée.

Cette voie a été explorée sur la base des expérimentations actuellement en cours entre organisations de professionnels et associations de consommateurs. Plusieurs remarques ont été faites.

Des instances paritaires de traitement des litiges peuvent être envisagées sans lien avec les procédures judiciaires. L’objet de ces commissions serait, non pas de concilier les parties mais de faire connaître le point de vue de la commission sur chaque litige. Ceci permettrait de mettre en place des lieux de dialogue entre les intervenants en copropriété. En effet, de nombreux problèmes ne faisant pas l’objet de procédures judiciaires ne sont pas réglés, faute de dialogue.

La différence entre " commission de conciliation " et " commission de médiation " a fait l’objet d’un débat. La conciliation a été considérée comme risquée car une commission de conciliation pourrait pousser les parties à négocier sur leurs droits alors que le droit n’est pas négo­ciable. Par contre le groupe a estimé positive " la médiation " qui peut être un moyen de dialogue pour débloquer des situations conflictuel­les.

La conciliation devant le Tribu­nal d’instance n’a pas pour objet de « couper la poire en deux » lorsqu’une règle de droit est en cause. Elle permet au magistrat de faire remarquer - soit au de­mandeur que son action est in­fondée, - soit au défendeur que la demande est justifiée -. Les accommodements sont limités au montant de dommages et inté­rêts éventuels et aux modalités de l’exécution.

Les représentants des consommateurs et les représentants des professionnels sont intéressés par le principe de la mise en place de commissions paritaires de médiation qui permettraient d’aplanir bon nombre de difficultés et de favoriser la relation partenariale en copropriété. Mais des réserves sont émises.

La saisine d’une commission de médiation ne doit pas retirer le droit d’agir en justice. Elle ne doit pas non plus différer la solution judiciaire, ni être un préalable à cette procédure. La commission devrait traiter des questions qui n’ont pas vocation à aller devant les tribunaux. La commission serait donc un espace de dialogue pour les conflits ne donnant pas matière à procédure.

Par ailleurs, les deux collèges soulèvent le problème des moyens de fonctionnement de telles commissions. Ils suggèrent que soit envisagée l’aide de l’administration pour assurer le secrétariat et l’aide financière au fonctionnement des pouvoirs publics. En ce qui concerne ce dernier point les moyens financiers de l’État seraient probablement limités au soutien à la mise en place des commissions avec l’objectif d’un fonctionnement autonome des commissions.

Le système de ces commissions étant celui de la médiation, certains regrettent l’absence de mesures contraignantes liées à la saisine de ces commissions. Mais le groupe retenant l’idée de la médiation, celle-ci apparaît incompatible avec des mesures contraignantes.

Un parallèle entre la mise en place de commissions de médiation et la certification des services de syndics a été suggéré mais non traité par le groupe de travail. Ce point ferait l’objet de positions très différentes aussi bien entre les membres du collège des consommateurs qu’entre ceux du collège des professionnels.

3. Amélioration des procédures de passation des marchés de travaux et de services pour le compte de la copropriété

Pour l’examen de ce point du mandat, le groupe a pris en compte la diversité des travaux en copropriété afin d’examiner la procédure de mise en concurrence des entreprises et le rôle, tant du syndic que du conseil syndical et de l’assemblée générale de copropriétaires.

3.1. Le cahier des charges

L’intérêt de l’établissement d’un cahier des charges a été souligné afin de permettre à la copropriété de définir les travaux souhaités, les conditions et les délais de leur réalisation. Sur la base d’un cahier des charges clair, le syndic peut alors demander des devis comparables aux entreprises et faire jouer la concurrence.

On doit considérer qu’un syndic n’a pas la compétence nécessaire pour établir un cahier des charges sauf à photocopier un formulaire

Dans la mesure où un descriptif technique précis est utile, la présence d’un maître d’œuvre peut être nécessaire. La copropriété doit évaluer elle-même ce besoin. Les représentants des consommateurs ont signalé que l’intervention d’un maître d’œuvre justifie une révision à la baisse de la rémunération du syndic pour les travaux.

Depuis 50 ans, les honoraires du syndic diffèrent selon qu’il y a ou non un maître d’œuvre. C’était le cas au temps de la taxation évoqué ci dessus

Le groupe a souligné l’importance d’un vote de l’assemblée générale, dans le cadre du budget prévisionnel, sur le programme pluriannuel de travaux et l’intérêt de l’adoption d’un code de mise en concurrence permettant de préciser les modalités de consultation des entreprises. Par contre, a été signalée l’inutilité d’alourdir le processus en prévoyant une assemblée générale, à la fois pour l’établissement d’un cahier des charges et pour l’étude des devis.

Le syndic est en principe incompétent pour traiter les prestations évoquées ici. Un programme pluriannuel impose un diagnostic technique, et l’appréciation des urgences relatives.

Le groupe a remarqué que la qualité de l’entretien de la copropriété peut dépendre d’une bonne connaissance de l’état du bâti. Il a envisagé l’intérêt du diagnostic technique mais il a également mis en garde contre le coût d’un tel moyen.

Il faut également mettre en garde contre le coût de l’absence de diagnostic préalable, souvent beaucoup plus important.

3.2. Les devis

L’importance des devis a été soulignée. Ceux-ci doivent être précis et émaner de plusieurs entreprises. En effet des devis précis permettent de déterminer clairement la nature des travaux, la qualité des matériaux, les conditions de réalisation de ces travaux.

Sur ce point, le groupe a souhaité que soit examinée l’applicabilité à la copropriété, des arrêtés sur les prix (arrêtés du 03.10.83, du 03.12.87, du 02.03.90). L’objectif est de réglementer les devis fournis par les entreprises aux syndicats de copropriétaires.

Les textes généraux relatifs aux devis s’appliquent de plein droit à ceux établis pour les syndicats de copropriétaires.

3.3. Le contrôle effectué par le conseil syndical

Dans le cadre de sa mission, le conseil syndical est à même d’intervenir sur la procédure de passation des marchés, mais il doit disposer de moyens pour que son intervention soit efficace. Tous les documents et informations utiles doivent donc être fournis, par le syndic, au conseil syndical, notamment les devis, afin de lui permettre de présenter un avis à l’assemblée générale qui décidera de l’entreprise à retenir pour l’exécution des travaux. De plus l’information du conseil syndical sur les dates de réception de travaux permet à ce dernier d’y assister.

On peut s’inspirer ici des dispositions des Protocoles successifs de la Ville de Paris relatifs au ravalement des immeubles. Voir en particulier les observations relatives à la définition de l’opération, à l’importance des examens préalables, et à la participation des conseils syndicaux.

Toutefois, sur l’intérêt de renforcer le rôle du conseil syndical dans le cadre des procédures de passation de marchés, le groupe a mis l’accent sur les risques de glissement de responsabilité du syndic sur le conseil syndical. Cette mise en garde a été faite à propos du souhait de voir les entreprises adresser copie des devis aux membres du conseil syndical, parallèlement à l’envoi des devis au syndic, et de prévoir la présence du conseil syndical à toute réception de travaux.

On ne peut ici faire abstraction des règles du droit de la construction, surtout quand il y a intervention d’un maître d’œuvre et d’un coordonnateur. La présence du CS à la réception est souhaitable mais son rôle ne peut être que consultatif.

3.4. Les sanctions

Parallèlement aux débats sur le rôle du conseil syndical, des représentants de consommateurs ont proposé que soient renforcées les sanctions contre les syndics qui ne respectent pas les engagements financiers retenus par l’assemblée générale ou qui font exécuter des travaux sans décision de l’assemblée générale.

Après un rappel des procédures judiciaires qui peuvent être engagées par celui qui a un intérêt à agir, qu’il soit le syndicat de copropriétaires ou un ou plusieurs copropriétaires, après un rappel de la possibilité, pour le syndicat de copropriétaires de demander la désignation d’un administrateur, des représentants des consommateurs ont exprimé la nécessité de renforcer les sanctions pénales.

Tout le monde s’accorde à regretter la pénalisation exces­sive et vaine des relations contractuelles, et l’engorgement des juridictions qu’elle provo­que.

D’autres membres du groupe ont soulevé la question de savoir si la demande de sanctions pénales correspondait à une volonté d’augmenter les possibilités d’agir ou à celle de faire engager, par le procureur de la république, les actions que peuvent actuellement engager les copropriétaires. En effet, le problème soulevé est souvent celui de la lourdeur et du coût des procédures judiciaires.

Il est certain que la carence, comme l’excès de pouvoir du syndic doivent être sanctionnés. C’est l’affaire des juridictions civiles, quand des interventions amiables sont demeurées vaines.

La voie de l’action par le biais d’une assurance du syndic a été envisagée mais s’est heurtée au risque de déresponsabilisation des professionnels.

La saisine de l’assureur RCP du syndic à titre disciplinaire est dépourvue d’intérêt.

Avis du 18 février 1997 sur les syndics de copropriété

Dans le cadre d’un mandat proposé par Monsieur Yves Galland, Ministre délégué aux finances et au commerce extérieur en charge de la consommation, le Conseil national de la consommation a constitué un groupe de travail sur les syndics de copropriété dont l’objectif était de :

I - donner des suites positives à la recommandation de la commission des clauses abusives relatives aux contrats des syndics de copropriété : à ce titre seront particulièrement examinés l’établissement de contrats clairs et précis, la définition détaillée des rémunérations du syndic et le partage des honoraires entre gestion courante et prestations particulières, les conditions de renouvellement du contrat ;

II - améliorer le contrôle de l’exécution des prestations relevant du contrat de mandat

III - améliorer les procédures de passation des marchés de travaux et de services pour le compte de la copropriété.

Le groupe a rendu un avis commun au collège des consommateurs et au collège des professionnels, présenté au Conseil national de la consommation réuni le 18 février 1997.

Cet avis commun illustre les points d’accord acceptés par les deux collèges et ne fait pas obstacle à l’expression de propositions complémentaires tant de la part des organisations de consommateurs que des organisations des professionnels de l’immobilier à l’occasion de l’examen des projets de réformes législatives relatifs à la copropriété.

 

Les rapports entre le syndicat des copropriétaires et les personnes morales ou physiques auxquelles il donne mandat de gérer la copropriété, doivent être caractérisés par une grande transparence permettant aux deux parties de :

·         fixer clairement les règles de leur collaboration,

·         contracter en toute connaissance de cause, après avoir pu disposer de tous les éléments permettant de comparer les propositions, sans mettre en cause leur liberté contractuelle,

·         prendre toute décision relative à la vie de la copropriété en fonction d’éléments clairs et objectifs, grâce à une information des parties,

contrôler l’application du contrat et des décisions du syndicat des copropriétaires.

 

Le Conseil national de la consommation estime que ces objectifs doivent être atteints par :

·         une liste des points pouvant figurer dans le contrat et devant être examinés par les deux parties, notamment les modalités de facturation des tâches du syndic et les modalités d’intervention de celui-ci.

·         l’information régulière des copropriétaires et du conseil syndical selon des modalités claires et grâce à des lieux de dialogue,

des processus clairs d’engagement des dépenses.

1. Suites à donner à la recommandation de la Commission des clauses abusives

Au regard de la liberté contractuelle, de la diversité de chaque copropriété, de la transparence voulue pour une meilleure gestion et en vue de faciliter l’équilibre des relations copropriétaires/syndic, le Conseil national de la consommation met en évidence les points essentiels devant être examinés en vue de l’élaboration claire et précise d’un contrat de syndic.

1.1. Désignation des parties au contrat

Pour une désignation complète du syndic professionnel le contrat doit indiquer, ses nom et adresse, mais également son numéro de carte professionnelle, son numéro d’inscription au registre du commerce ainsi que les références d’assurance responsabilité civile professionnelle.

1.2. Garantie financière

Le syndic professionnel dispose d’une garantie financière, le contrat doit donc indiquer le nom et l’adresse du garant.

1.3. Durée du mandat du syndic et renouvellement du contrat

La recommandation de la Commission des Clauses Abusives recommande que soit supprimée la clause qui prévoit ou laisse supposer une reconduction automatique du contrat à la fin du mandat et le maintien en fonction du syndic au-delà de la durée légale sans vote de l’assemblée.

Il est donc nécessaire de préciser clairement la durée du contrat de syndic à savoir la date de prise d’effet et la date d’expiration.

De plus, le renouvellement du contrat de syndic ne peut pas être automatique ; il ne peut donc être décidé que par un vote de l’assemblée générale réunie avant la date d’échéance du contrat. Lors de ce renouvellement, les conditions du contrat peuvent faire l’objet d’une renégociation.

A cette fin, le projet complet de contrat de syndic doit être joint à la convocation de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation du syndic.

Une fois approuvé le contrat de syndic doit être notifié dans son intégralité aux copropriétaires si le projet de contrat transmis en vue de l’assemblée générale a été modifié par celle-ci.

Solution satisfaisante suggérée plus haut.

1.4. Modalités d’exécution du mandat

Le syndic exerce sa mission dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965. Il est en outre nécessaire de prévoir dans le contrat son engagement à appliquer les recommandations de la Commission Relative à la Co­propriété et de la Commission des Clauses Abusives concernant la copropriété. Ces recommandations doivent être tenues à la disposition des copropriétaires et fournies aux présidents des conseils syndicaux.

Illégalité flagrante !

Les recommandations de la commission n’ont aucune valeur normative et ne sont pas tou­jours suivies par la jurispru­dence.

1.5. Démission et révocation du syndic

Le syndic ou le syndicat peut à tout moment mettre fin au contrat. Dès que l’une des parties use de cette possibilité il faut éviter que la copropriété ne soit sans syndic immédiatement ou à trop brève échéance.

Un délai de préavis doit donc être prévu par le contrat. Pendant ce délai, le syndic est tenu de convoquer l’assemblée générale pour la désignation d’un nouveau syndic. Toutefois, dans la mesure où les circonstances l’exigeraient, les parties peuvent d’un commun accord décider de réduire ce délai.

1.6. Fonds du syndicat

La loi prévoit que, lors de sa première désignation, et au moins tous les trois ans, le syndic doit soumettre à l’assemblée générale la décision d’ouvrir ou non un compte séparé.

La consultation trisannuelle a disparu. En l’état le projet de contrat doit mentionner la gestion par compte séparé si un accord est intervenu sur ce point. En cas de dispense, elle peut figurer également si l’issue du vote est certaine.

Le projet de contrat précise si la gestion peut être réalisée au moyen d’un compte unique ou d’un compte séparé et définit les rémunérations du syndic en conséquence.

Le contrat doit indiquer le choix du syndicat de copropriétaires, entre le compte unique ou le compte séparé.

1.7. Gestion courante et prestations particulières

La Commission des Clauses Abusives recommande que soient éliminées des contrats de syndics les clauses qui restreignent la notion de gestion courante par l’accumulation des prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique divers.

Afin de faciliter l’application de cette recommandation le Conseil national de la consommation distingue, dans la liste jointe en annexe, les tâches relevant de la gestion courante et celles reconnues comme prestations particulières. Ces tâches, sans être le reflet exhaustif des prestations des syndics ; représentent une part essentielle de ces dernières.

En ce qui concerne la rémunération des tâches, le Conseil national de la consommation souligne que les modes de rémunération doivent être clairement précisés dans le contrat et faire l’objet d’une négociation.

1.8. Information des conseils syndicaux

Le contrat fixe la liste des documents relatifs à la gestion qui doivent être remis au président et aux membres des conseils syndicaux.

Disposition superfétatoire qui alourdirait inutilement le contrat.

2. Amélioration du contrôle de l’exécution des prestations relevant du contrat de mandat

Pour le Conseil national de la consommation, l’amélioration du contrôle des prestations passe notamment par un renforcement de l’information des copropriétaires et des membres du conseil syndical. Toutefois, pour pallier les difficultés de dialogue entre les syndics et les copropriétaires, le Conseil national de la consommation propose la voie de la concertation.

Vœu pieux sans intérêt.

2.1. Commissions de médiation

Le Conseil national de la consommation constate que de nombreuses difficultés proviennent de l’absence de dialogue entre les intervenants en copropriété.

Pour pallier ces difficultés et pour améliorer le partenariat syndic-syndicat et syndic-conseil syndical, des commissions de médiation peuvent être mises en place.

Ces commissions de concertation seront mises en place à l’initiative des organisations de professionnels et des associations de consommateurs et de copropriétaires. Elles seront composées paritairement de représentants de copropriétaires et de représentants de syndics de copropriété.

Elles pourront être saisies aussi bien par un ou plusieurs copropriétaires, par un ou plusieurs membres de conseil syndical, par un syndic. Ainsi sera élargie la possibilité de dialogue, qui dans le cadre du contrat de syndic est limitée à la relation entre les deux parties signataires, le syndicat de copropriétaires et le syndic.

Ces commissions n’auront pas de pouvoir de contrôle afin de laisser aux copropriétaires, par le biais du conseil syndical, le pouvoir de contrôle reconnu par la loi.

La commission veillera, lorsqu’elle sera consultée, à ne pas compromettre la saisie potentielle du tribunal.

Le fonctionnement de ces commissions impliquant des frais, le Conseil national de la consommation propose aux ministères concernés par les problèmes de copropriété de prévoir une aide financière pour la mise en place de ces commissions.

2.2. Information des copropriétaires et rôle du conseil syndical

Le Conseil national de la consommation considère que le syndic doit remplir un rôle d’information et de conseil.

Inutile : il suffit de rappeler l’obligation légale de conseil.

Information des copropriétaires

Pour renforcer l’information des copropriétaires, le projet de contrat de syndic doit être adressé à chaque copropriétaire avec la convocation à l’assemblée générale. Après celle-ci, le contrat doit être notifié si le projet initial a été modifié par l’assemblée générale.

De plus, le syndic doit tenir à la disposition des copropriétaires et fournir au président de chaque conseil syndical, les recommandations de la Commission Relative à la Copropriété qui oeuvre à l’amélioration du fonctionnement de la copropriété, et celles de la Commission des Clauses Abusives concernant la copropriété.

Oui, sous réserve qu’ils puissent justifier avoir pris connaissance des documents de base de la copropriété notamment du règlement de copropriété !!!

Rôle du conseil syndical

Parallèlement à la désignation des membres du conseil syndical par l’assemblée générale, et si le règlement de copropriété ne prévoit rien à ce sujet, le syndic soumet à l’assemblée générale la décision de fixer :

A noter que le CS, dépourvu de la personnalité morale, ne peut pas contracter.

·         les règles de fonctionnement du conseil syndical

OUI, certainement

·         le budget de fonctionnement du conseil syndical

Budget est ici un bien grand mot

·         la souscription d’une assurance responsabilité civile pour les membres du conseil syndical dans le cadre des missions qui lui sont attribuées dans les hypothèses prévues par la loi.

(a)    OUI

3. Amélioration des procédures de passation de marchés de travaux et de services pour le compte de la copropriété

Le Conseil national de la consommation rappelle l’article 66 alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972 qui prévoit " Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. "

Parallèlement à ce rappel, et dans le but d’améliorer les procédures de passation de marchés, le Conseil national de la consommation recommande à chaque copropriété de prévoir :

·         l’adoption, par l’assemblée générale, de règles de mise en concurrence des entreprises,

Sans objet en 2005. Voir l’article D 19-2 nouveau

·         l'adoption par l’assemblée générale, parallèlement à la décision relative au budget prévisionnel, d’un programme pluriannuel de travaux.

L’établissement d’un pro­gramme pluriannuel de travaux n’est pas une opération banale.

·         la rédaction par le syndic en liaison avec le conseil syndical, pour tous les travaux qui le justifient, d’un cahier des charges précisant l’objet de la commande de travaux, les conditions et les modalités de leur exécution. Pour ce faire, le recours à un maître d’œuvre est possible si l’assemblée générale l’estime utile.

On préférerait : « le recours à un maître d’œuvre est possible si la nature des travaux l’exige ou le justifie »

·         l'examen, par le syndic et le conseil syndical, de plusieurs devis détaillés

·         l'avis du conseil syndical à l’assemblée générale et sa reproduction dans le procès verbal de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur les travaux et le choix de l’entreprise.

L’avis du conseil syndical doit être donné par écrit et joint à la convocation. Son insertion dans le PV est inutile et désormais prohibée (en 2005)

Le syndicat de copropriétaires regroupe des copropriétaires qui sont des consommateurs bénéficiaires de services, pour la satisfaction de leurs propres besoins et de ceux des personnes à leur charge. Ils ne revendent, ni ne transforment, ni n’utilisent ces services dans le cadre d’une profession.

C’est pourquoi, en ce qui concerne les devis, le Conseil national de la consommation souhaite que les arrêtés du 03.10.83 sur la publicité des prix de tous les services, du 03.12.87 sur l’information du consommateur sur les prix, du 02.03.90 sur la publicité des prix des prestations de dépannage, de réparation, et d’entretien dans le secteur du bâtiment et de l’électroménager soient applicables dans le cas de devis fournis par les entreprises au syndicat de copropriétaires.

Disposition inutile comme indi­qué ci dessus. Les textes sont applicables de plein droit aux syndicats de copropriétaires.

Répartition des taches entre la gestion courante et les prestations particulières

Liste établie en accord, par les collèges de consommateurs et de professionnels

Les collèges des organisations de consommateurs et des organisations de professionnels du Conseil national de la consommation ont mis en évidence la nécessité de mettre au point une répartition des tâches du syndic entre " gestion courante " et " prestations particulières ". Cette répartition a fait l’objet d’un accord des deux collèges pour les tâches suivantes.

Relèvent de la gestion courante :

Les honoraires suivants, qui font l’objet d’un montant forfaitaire annuel hors taxes, avec l’indication de la TVA, en faisant ressortir le prix total TTC :

Assemblée Générale annuelle et Conseil Syndical la précédant

·         envoi des convocations aux copropriétaires,

·         exécution des décisions de gestion courante, rédaction du procès-verbal, feuille de présence, tenue du registre des délibérations,

·         diffusion du procès-verbal aux copropriétaires,

·         diffusion des conditions essentielles des contrats de maintenance et des devis, concernant uniquement l’entretien courant.

Relations avec le conseil syndical

·         élaboration du budget prévisionnel avec le Conseil syndical lorsque celui-ci existe

·         préparation de l’ordre du jour de l’assemblée générale avec le conseil syndical,

·         mise à disposition des documents nécessaires pour l’exercice de sa mission

Acomptes de charges courantes

·         tenue de la comptabilité générale de la copropriété,

·         tenue des comptes individuels des copropriétaires,

·         appel des provisions pour charges et travaux relevant de la gestion courante

·         paiement des factures courantes et répartition des dépenses entre les copropriétaires,

·         présentation des comptes de gestion, état des créances et dettes, situation de trésorerie, budget prévisionnel,

·         établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires.

Assurances

·         souscription des polices multirisques, après appel d’offres ou étude comparative ;

·         déclaration de sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes ;

·         appel d’offres, étude comparative des devis, commande et surveillance de l’exécution des travaux n’excédant pas une somme à préciser dans le contrat.

Gestion des parties communes

·         visite des locaux communs, par le syndic ou son représentant, suivant les stipulations contractuelles ;

·         surveillance des travaux d’entretien relevant de la gestion courante ;

·         appel d’offres, étude comparative des devis, commande et surveillance de l’exécution des travaux n’excédant pas une somme à préciser dans le contrat ;

Concierge et employés d’immeubles

  • engagement, établissement du contrat et du salaire de base,
  • tenue du livre des salaires, établissement des bulletins de paie,
  • paiement des salaires et indemnités diverses,
  • déclaration aux organismes sociaux et fiscaux,
  • attestations et déclarations diverses,
  • remplacement pendant les arrêts de congé ou de maladie.

Gestion en fonction des équipements, de la situation et du mode d’occupation de l’immeuble selon la description de l’immeuble, en particulier la souscription des contrats d’entretien concernant les éléments d’équipement traditionnels et la surveillance de leur exécution, notamment pour les équipements suivants :

La liste est incomplète. Il faut lister tous les équipements possibles. Omission notable des compteurs et du traitement des comptages, souvent  passés en catégorie exceptionnelle.

  • chauffage collectif,
  • eau chaude collective,
  • adoucisseur ou détartreur d’eau,
  • ascenseurs,
  • antennes collectives,
  • espace vert
  • équipement télévisuel
  • ventilation mécanique contrôlée,
  • alarmes.

Prise en charge de la copropriété (à prévoir en gestion courante sauf en cas de difficulté particulière de remise en ordre)

Sont considérées comme des prestations particulières :

Assemblées générales et conseils syndicaux en sus de l’assemblée annuelle ;

Envoi des convocations aux assemblées générales, aux représentants des associations de locataires ;

Travaux décidés en assemblée générale, autres que d’entretien courant (analyse et diffusion des conditions essentielles des devis et marchés de travaux, appels de fonds, suivi du chantier, réception) selon les décisions de l’assemblée générale ou les termes du contrat ;

Souscription des emprunts pour la copropriété ou pour certains copropriétaires ;

Contentieux :

  • recouvrement des impayés ;
  • saisies immobilières des copropriétaires défaillants ;
  • autres procédures intéressant la copropriété soit comme demandeur soit comme défendeur ;

Assurances :

·         gestion des sinistres ;

 

  • questionnaires adressés par les notaires ;
  • modification du fichier des copropriétaires ;
  • calcul de la situation des copropriétaires par application de la règle du prorata temporis

Renseignements aux notaires et administrations

Modification du règlement de copropriété

Points de désaccord

Le classement de certaines activités de syndics en gestion courante ou en prestations particulières n’a pas recueilli l’accord des deux collèges de consommateurs et de professionnels.

Il en va ainsi des activités suivantes :

Heures de présence du syndic ou de ses collaborateurs en dehors des heures normales d’ouverture du cabinet du syndic (y compris l’assemblée générale ordinaire et la réunion du conseil syndical précédant ;

Frais de photocopies et frais postaux : même pour ce qui concerne les tâches de gestion courante, les professionnels demandent le remboursement de frais de photocopies et des frais postaux pour toutes les correspondances intéressant le syndicat, notamment envoi des appels de fonds, convocation aux assemblées générales, envoi du procès verbal... Le coût unitaire des photocopies est indiqué dans le contrat ;.

Assurances

·         souscription et gestion des polices spéciales,

·         règlement des indemnités aux bénéficiaires,

Concierge : recherche de candidats (annonces presse) ANPE ;

Contentieux : rappel des impayés ;

Remise du dossier de la copropriété au successeur ;

Études demandées par l’assemblée générale ou le conseil syndical ;

Tâches imposées au syndic suite à la parution d’un nouveau texte législatif ou réglementaire ;

Associations de locataires :

·         mise à disposition de documents concernant la détermination ou l’évolution des charges locatives ;

·         consultation des associations à leur demande ;

Ressortie de la TVA dans les charges à la demande de copropriétaires commerçants, professions libérales ou sociétés.

2) Sur le principe même de l’obligation d’un compte bancaire ou postal séparé par copropriété, les deux collèges n’ont pu trouver d’accord : les professionnels ont souhaité pouvoir conserver la pratique du compte unique avec sous-compte par copropriété, tandis que les consommateurs ont majoritairement considéré que la pratique du compte séparé devrait être rendu obligatoire et, par conséquent, que les produits financiers correspondants devraient revenir au syndicat des copropriétaires.

Les membres du Conseil national de la consommation réunis en séance plénière le 18 février 1997 ont adopté l’avis à l’unanimité du collège des professionnels moins une abstention, et à la majorité du collège des consommateurs et usagers (1 voix contre, 2 abstentions et 17 voix pour).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Avis du Conseil National de la Consommation septembre 2007

 

 

 

 

 

Les travaux du Conseil National de la Consommation
 relatifs aux honoraires des syndics de copropriété

 

 

Nous présentons ci-dessous les travaux du Conseil national de la consommation (CNC) savoir :

·          Le mandat confié au CNC

·          Le rapport du CNC

·          L’avis du CNC

·          L’annexe à l’avis (tableau détaillé des prestations)

 

Nos observations sont clairement distinguées de ces différents textes.

 

 

MANDAT DU C.N.C.

Amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété

 

 

La DGCCRF reçoit environ 500 plaintes par an concernant l’activité immobilière des syndics de copropriété. Environ 20 % de ces plaintes sont relatives aux problèmes issus de la distinction faite entre les charges dites « de gestion courante » (correspondant aux prestations prévisibles et récurrentes fournies par le syndic) qui sont facturées dans le cadre d’un forfait mentionné au contrat de syndic, et les charges dites « particulières » (correspondant à des tâches ponctuelles, sortant de l’ordinaire et non prévisibles») qui sont facturées en sus.

Le secteur économique concerné est non négligeable. La France compte en effet plus de 7,5 millions de copropriétaires et environ 5000 entreprises (représentant un réseau de quelques 12 200 établissements de syndics de copropriétés) exercent une activité d’administration d’immeuble, marché qui a dans l’ensemble généré en 2004 un chiffre d’affaires de l’ordre de 8 milliards d’euros (source : INSEE).

De nombreuses associations de consommateurs ont appelé l’attention du Ministre et de la DGCCRF sur les faiblesses de la réglementation actuelle. L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 se borne à poser l’obligation de distinguer les deux catégories de charges mentionnées supra sans fournir aucune définition ni aucun critère d’appréciation. Les professionnels conservent la liberté de définir dans le cadre du contrat de syndic la nature des charges de gestion courante, les charges particulières correspondant, « en creux », à toutes les prestations non comprises dans la gestion courante.

A défaut d’un texte définissant précisément les notions de gestion courante et de prestations particulières, la distinction des deux a fait l’objet d’une construction jurisprudentielle.

Il importe de consolider cette distinction afin d’introduire plus de transparence dans la tarification des syndics et de mettre fin à une pratique récurrente consistant à afficher un forfait annuel correspondant aux prestations de gestion courante très bas tout en multipliant le nombre des prestations particulières.

Une des pistes d’amélioration consisterait à énumérer sous forme d’une liste non exhaustive les opérations identifiées par les tribunaux comme relevant de la gestion courante. Cette initiative préserverait néanmoins la liberté contractuelle pour ce qui concerne la définition de la teneur des prestations de gestion courante, la détermination de leurs modalités de mise en oeuvre, et bien entendu les prix. Elle permettrait toutefois aux consommateurs de mieux choisir leur syndic et de mieux négocier avec lui le contenu et les tarifs des prestations qu’il fournit. A cet effet, la modification de l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 sera étudiée par le groupe.

Sur la base de ce texte, et dans la perspective de son amélioration, il paraît opportun de mener une réflexion dans le cadre du Conseil national de la consommation sur les modalités de publicité des honoraires de syndics. Le développement de la transparence dans ce secteur permettra de renforcer la concurrence et d’améliorer le rapport qualité/prix des prestations offertes par les syndics de copropriété.

La consultation du CNC porte plus spécifiquement sur :

            les prestations fournies à toutes les copropriétés, prestations faisant partie du socle de l’entretien normal des immeubles, ceci afin de fixer une première liste de tâches courantes, ajustable à la taille de la copropriété ;

            les modalités de facturation des syndics, par exemple à l’acte, au forfait, à la vacation, au pourcentage des dépenses engagées ou au réel, et leur application

            les modalités d’information des copropriétaires sur les honoraires des syndics ;

            l’information tarifaire mentionnée dans le contrat de syndic ;

            l’examen du niveau des prix pratiqués par les syndics ;

            les effets du mouvement de concentration des syndics.

 

COMMENTAIRES jpm-copro

Le mandat indique :

« Une des pistes d’amélioration consisterait à énumérer sous forme d’une liste non exhaustive les opérations identifiées par les tribunaux comme relevant de la gestion courante. »

 

Une liste non exhaustive ne sert pas à grand chose. La jurisprudence est sujette à revirement et l’expérience la plus récente, - l’évolution de l’article L 10-1 pour être clair -, montre que le législateur est appelé à la rescousse pour redresser les errements.

La bonne solution est donc, au contraire, d’établir une liste exhaustive des prestations qui sont manifestement exceptionnelles. Il suffit ensuite d’appliquer la règle générale reprise par la jurisprudence : toute prestation ne figurant pas dans la liste exhaustive de la catégorie exceptionnelle est considérée comme relevant de la gestion courante.

 

 

 

 

27 septembre 2007

 

 

RAPPORT DU CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION RELATIF À

«LAMELIORATION DE LA TRANSPARENCE TARIFAIRE DES PRESTATIONS DES SYNDICS DE COPROPRIETE »

 

___

Rapporteurs : Madame Reine-Claude MADER, pour le collège des consommateurs et usagers ;

Monsieur François REMOUĖ, pour le collège des professionnels.

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SOMMAIRE

 

1          ELEMENTS DE CONTEXTE  

2          LE MANDAT DU GROUPE DE TRAVAIL DU CNC 

3          ETAT DES LIEUX DU SECTEUR

3.1       Les textes applicables

3.2       le rôle des syndics

3.3       Les constats de l’enquête réalisée par la DGCCRF

4          LES TRAVAUX DU GROUPE

4.1       Déroulement général des travaux 

4.2       Positions exprimées par le collège des consommateurs 

4.2.1    Position initiale 

4.2.2    Position lors de la clôture des travaux 

4.3       Positions exprimées par le collège Professionnel 

4.3.1    Position initiale 

4.3.2    Position à la clôture des travaux 

5          LES SUJETS ABORDES AU SEIN DU GROUPE MAIS NON REPRIS DANS LAVIS  

5.1       La facturation de l’état daté 8

5.2       La gestion des archives 8

6          L’AVIS QUIL EST PROPOSE AU CNC DADOPTER

 

 

 

1          Eléments de contexte

 

Les pouvoirs publics sont régulièrement sollicités par des consommateurs mécontents du fonctionnement de leur copropriété et plus spécifiquement des prestations fournies par leur syndic. Le nombre de plaintes suscitées par l’activité des syndics croît d’autant plus vite que l’habitat collectif connaît un dynamisme supérieur à celui du marché de l’immobilier pris globalement.

Cette situation très conflictuelle intervient alors même que la profession de syndic est réglementée dans le cadre des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », et que leur intervention au sein des copropriétés est étroitement encadrée par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les conflits qui opposent copropriétaires aux syndics résultent fondamentalement d’une impression de déséquilibre ressentie par de nombreux copropriétaires qui s’estiment incapables d’exercer la fonction de contrôle de l’activité du syndic qui leur est théoriquement assignée. Cette situation est renforcée par la technicité des nombreux textes applicables au secteur, notamment en matière d’expertise et de mise aux normes des équipements collectifs, qui accroît encore l’asymétrie entre les copropriétaires et les syndics, souvent professionnels (près des trois quarts des copropriétés, et la quasi-totalité des plus importantes optent pour cette solution).

Parmi les pratiques dénoncées, beaucoup concernent les modalités de présentation et de rédaction des contrats de syndics, accusés de ne pas permettre à des copropriétaires raisonnablement diligents et avisés de prévoir le coût de la prestation proposée et, partant de comparer les différentes offres. Est notamment mise en cause la pratique consistant à offrir des « forfaits de base » à des tarifs attractifs tout en multipliant la facturation séparée de « prestations particulières » supplémentaires, à des tarifs souvent élevés. Ces tendances ont d’ailleurs été confirmées par une enquête réalisée entre novembre 2006 et janvier 2007 par la DGCCRF (cf. infra). Celle-ci avait également été saisie de ces difficultés par des associations de consommateurs.

Cette situation, conjuguée au fait que la part des dépenses liées au logement dans le budget des ménages tend à s’alourdir, a conduit le ministre chargé de la consommation à se saisir de cette question. Dans le souci de privilégier une solution négociée associant les professionnels et les associations de consommateurs, il a demandé au Conseil National de la Consommation de mener une réflexion sur l’activité des syndics de copropriété afin d’améliorer l’information du consommateur et la concurrence de ce marché.

 

2          Le mandat du groupe de travail du CNC

 

L’exercice s’inscrivait dans la lignée des travaux menés par la Commission des clauses abusives qui avait, en janvier 1996, adopté une recommandation relative au caractère abusif de certaines clauses introduites dans les contrats proposés par les syndics et de l’avis du Conseil national de la consommation adopté le 18 février 1997 par les deux collèges professionnels et consommateur du CNC dont les recommandations notamment une répartition des tâches entre la gestion courante et les prestations particulières n’ont pas reçu les suites espérées.

Le mandat donné le 30 novembre 2006 au Conseil National de la Consommation consistait à réfléchir aux moyens d’améliorer l’information des consommateurs sur la nature et les modalités de tarification des prestations fournies par les syndics avec pour objectif d’améliorer la transparence des pratiques commerciales, de renforcer la concurrence dans ce secteur et d’améliorer le rapport qualité/prix des prestations offertes. Il était rédigé comme suit :  [Voir le mandat reproduit plus haut]

 

3 État des lieux du secteur

 

Le marché de l’habitation en copropriété connaît un dynamisme supérieur à celui du marché de l’immobilier dans son ensemble. De 1996 à 2002, le nombre de logements collectifs en copropriété a ainsi augmenté de 459 000 unités, ce qui représente une hausse de 7,4% contre 4,5% si l’on considère l’ensemble du parc de logements (enquête logement INSEE 2002). Environ 57% des Français sont propriétaires de leur résidence principale. Dans 3 cas sur 5, l’accession à la propriété concerne l’achat d’un logement en copropriété. La France compte environ 7 600 000 logements en copropriété qui représentent 25,7% du parc de logements français. Les immeubles en copropriété sont généralement de taille modeste puisque près de 60% des immeubles collectifs comportent moins de 10 logements.

 

3.1 Les textes applicables

 

Les textes applicables à la copropriété sont :

            • la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

            • le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d’application de la loi du 10 juillet 1965,

            • la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,

            • le décret du 20 juillet 1972 d’application de la loi du 2 janvier 1970

            • le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

 

3.2 le rôle des syndics

 

Aux termes des textes précités, trois organes dotés de missions spécifiques interviennent dans le fonctionnement des copropriétés : le syndicat des copropriétaires le syndic de copropriété et le Conseil syndical. Les principales missions du syndic définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sont : le respect du règlement de copropriété et l’exécution des décisions du syndicat, l’administration et conservation de l’immeuble, l’établissement et mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble, l’élaboration et le vote du budget prévisionnel et la constitution de provisions spéciales pour travaux. Si la mission du syndicat consiste à entretenir l’immeuble et à administrer les parties communes, la loi impose à toute copropriété, aussi petite soit-elle, d’avoir recours aux services d’un syndic, qui peut être un professionnel ou un bénévole choisi parmi les copropriétaires. Dans la majorité des cas (70 %), le choix se porte sur un syndic professionnel. Le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic.

L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 a introduit, au sein des prestations fournies par les syndics une distinction entre les prestations dites « de gestion courante » et les prestations particulières. De fait, la quasi-totalité des cabinets de syndics distingue dans ses contrats la rémunération de ces deux catégories de prestations, les premières faisant généralement l’objet d’un forfait annuel, les secondes d’une facturation séparée sous des formes diverses. Le périmètre exact des prestations relevant de la gestion courante ne fait toutefois l’objet d’aucune définition réglementaire précise.

 

CommentaireS JPM-COPRO :

L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 n’a rien introduit du tout. Il s’est borné à reprendra la distinction classique que l’on trouvait déjà dans les arrêtés préfectoraux, au temps de la taxation administrative des honoraires. Une différence notable est que ce régime de taxation comportait une définition claire de la gestion courante , sous la désignation « administration normale », que l’on ne trouve plus dans les textes actuels.

Dans la série des arrêtés on lit : « Doivent être considérées comme entrant dans le cadre d’une administration normale les opérations effectuées par le syndic de copropriété se renouvelant régulièrement pour la gestion courante des parties communes mais non des parties privatives. »

Sur le régime de la taxation administrative, voir honoraires taxés.

 

3.3 Les constats de l’enquête réalisée par la DGCCRF

 

Parallèlement aux travaux du CNC, la DGCCRF a réalisé une enquête entre novembre 2006 et janvier 2007 sur l’activité des syndics dans le cadre de la Directive Nationale d’Orientation (DNO) de 2006. Suite logique de la publicité donnée à la DNO au moment de son élaboration, les résultats de l’enquête ont fait l’objet d’un communiqué de presse et d’une présentation au groupe de travail du CNC dans le cadre d’une démarche visant à améliorer la transparence de l’activité de l’administration vis-à-vis du grand public.

Les investigations menées dans 44 départements auprès de 250 syndics assurant au total la gestion de 12000 copropriétés ont mis en évidence de nombreuses anomalies ou dysfonctionnements. Seul un petit nombre d’entre eux a toutefois pu être constaté ou donner lieu à des suites dans le cadre de l’habilitation des agents de la DGCCRF, même si des situations peu satisfaisantes ont fréquemment été relevées, notamment pour ce qui concerne l’information des copropriétaires, la gestion parfois autoritaire des copropriétés ou la consultation limitée des assemblées générales sur les projets des travaux.

Cinquante rappels à la réglementation ont été établis et cinq procès verbaux dressés pour défaut d’affichage des prix et publicité trompeuse. Deux rapports sur le fondement de l’article 40 du code de procédure pénale pour escroquerie (faux et usage de faux -facturation) dans la gestion des comptes de la copropriété (services des Yvelines et du Puy de Dôme) ont également été transmis au parquet.

Entre autres constatations, l’enquête a notamment mis en évidence que, en l’absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante, certains syndics ont eu tendance à réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée. De fait, la liste des prestations particulières facturées en sus des honoraires de gestion courante tend à s’allonger, ce qui réduit d’autant la prévisibilité des honoraires des syndics et rend difficile la comparaison des contrats.

 

Commentaire JPM-COPRO :

Le rapport comporte ici une observation capitale : « l’enquête a notamment mis en évidence que, en l’absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante, certains syndics ont eu tendance à réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée ».

L’abattement sur les honoraires de gestion est généralement lié à la gestion des fonds du syndicat par un compte bancaire unique (ou par un sous-compte individualisé, ce qui revient au même). La rémunération des fonds déposés par le banquier revient alors, très légalement de nos jours, au syndic. Elle compense en partie l’abattement. L’allongement de la liste des prestations exceptionnelles fait le reste.

Cette pratique porte atteinte au libre jeu de la concurrence à l’égard des professionnels assurant la gestion financière par comptes bancaires séparés ouverts au nom des syndicats, conformément au principe légal. Il est donc évident que la cause principale des difficultés évoquées est la possibilité pour les syndics d’être dispensés de gérer par un compte séparé.

Il est donc normal que le syndic à qui il est demandé de passer au régime du compte séparé demande une augmentation de ses honoraires. Cette possibilité lui est ouverte par l’annexe ci-dessous ( II 5). Mais les syndics ont le tort de parler alors de frais de gestion de compte séparé et de décompter cette majoration en fonction du nombre de lots. Ils feraient mieux d’exposer clairement la situation et la nécessité d’une remise à niveau. (Voir sur ce point notre étude)

 

4 Les travaux du groupe

 

4.1 Déroulement général des travaux

 

Les travaux ont débuté le 23 janvier 2007 et le groupe s’est réuni 5 fois. Les ministères de la Justice et du logement ont participé aux travaux du groupe. Après avoir posé le problème et formalisé les positions de départ des consommateurs et des professionnels, un travail itératif a permis d’aboutir à la définition de points de consensus concernant une liste de prestations fournies dans toutes les copropriétés. La question des modalités de facturation, la plus sensible, a été traitée dans le cadre d’échanges directs entre les rapporteurs des deux collèges et la présidente, à la demande du bureau du CNC, compte tenu des points de vue divergents entre les deux collèges nettement exprimés lors de la réunion du 25 juin 2007. Les principales étapes du processus ont été les suivantes :

            Le constat de départ a permis de faire apparaître une convergence entre consommateurs et professionnels sur l’objectif consistant à faciliter la lisibilité des contrats de syndics. Les moyens envisagés pour y parvenir différaient cependant. Le collège des consommateurs insistait sur la simplicité et la comparabilité des offres, ce qui le conduisait à réclamer la définition d’une liste des prestations de gestion courante devant être facturées au forfait. Le collège consommateur souhaitait que les conclusions de l’avis du CNC de 1997 sur les syndics de copropriété constituent une base minimale de travail pour l’établissement de cette liste. Les professionnels insistaient pour leur part sur la nécessaire liberté qu’il convient de laisser aux syndics pour s’adapter aux spécificités des différentes copropriétés et proposer le service correspondant le mieux aux besoins exprimés par les copropriétaires. Ils proposaient donc, de préférence à l’adoption d’une liste « fermée » de prestations de gestion courante, que le groupe s’entende sur un modèle de cahier des charges permettant aux copropriétaires de choisir librement parmi une liste exhaustive des prestations susceptibles d’être fournies par les syndics.

            • Sans méconnaître l’opposition de fond exprimée ci-dessus, il a été convenu que chaque collège formaliserait une liste de prestations afin de faire apparaître de manière pragmatique les points sur lesquels un consensus pouvait être trouvé, et ceux sur lesquels une opposition persistait. Cette proposition a abouti à la rédaction de deux documents : une liste de 54 prestations relevant de la gestion courante établie par le collège consommateur à partir de l’analyse de contrats de syndics et un tableau des 154 prestations regroupées en 6 grands items établi par le collège professionnel.

            • Dans un deuxième temps, il a été convenu de ne retenir, dans chacune des listes, que les prestations les plus couramment offertes par les syndics dans les copropriétés, en faisant abstraction du mode de facturation de ces prestations. L’application de ce filtre a permis de rapprocher considérablement les positions, d’autant que les professionnels ont accepté d’utiliser comme base de discussions la liste proposée par les consommateurs.

            • Une discussion approfondie prestation par prestation a permis d’aboutir à un accord sur la rédaction d’un tableau de synthèse correspondant aux prestations invariables d’une copropriété à une autre. Seule la question de l’archivage n’a pu faire l’objet d’un consensus.

            • Une fois cette liste établie, les discussions au sein du groupe ont achoppé sur la question des modalités de facturation et les suites à donner aux travaux du groupe. A la demande du bureau du CNC, la présidente du groupe a repris les discussions avec les rapporteurs de chacun des collèges conduisant à la proposition d’un projet d’avis consensuel. Les positions exprimées par chacun des collèges au démarrage et à la clôture des travaux sont reprises dans ce qui suit.

 

4.2 Positions exprimées par le collège des consommateurs

4.2.1 Position initiale

 

Le collège de consommateur s’est félicité de la mise en place du groupe de travail sur les syndics en espérant que les recommandations émises ne subissent pas le même sort que celles du groupe de 1997 c’est à dire classées sans suite.

Les associations de consommateurs ont considéré que le cadre du CNC choisi pour mener la réflexion se situait dans une logique de recherche de solution opérationnelle à des problèmes quotidiens auxquels sont confrontés les consommateurs et non dans une logique d’opposition entre les deux collèges.

Elles attendaient du mandat :

            - une amélioration de l’information des copropriétaires, en l’occurrence sur les prix ;

            - une actualisation des contrats des syndics intégrant les recommandations de 1996 de la CCA et plus homogènes dans leur présentation afin de permettre des comparaisons entre les différentes offres des syndics.

            - une garantie, dans une économie de marché, de transparence des contrats afin de permettre au consommateur de choisir le meilleur prestataire de service au regard de ses besoins.

 

Elles souhaitaient que le consommateur puisse comparer les contrats de syndics en toute transparence et choisir en toute connaissance de cause son syndic. Elles revendiquaient la nécessité d’introduire plus de transparence et de concurrence dans ce secteur. La situation actuelle se caractérisait selon elles par la rigidité tarifaire des syndics et le peu d’espace accordé à la négociation. Elles souhaitaient donc ouvrir la négociation sur la base d’un socle de prestations communes aux copropriétés.

Le collège consommateur a exprimé son attachement à l’information des copropriétaires et au développement de la prévisibilité du budget annuel. Il estime en effet que l’établissement de ce budget prévisionnel permettra de prévoir les éventuelles difficultés de financement des charges et de contrôler les dérapages de gestion du syndic. Dans ce cadre, le collège consommateur souhaitait donner une priorité au forfait de base et réduire le volume de prestations supplémentaires. Le collège consommateur souhaitait contenir le budget prévisionnel dans un cadre contractuel et transparent.

 

4.2.2 Position lors de la clôture des travaux

 

Lors de la dernière réunion du groupe de travail, le collège des consommateurs a tenu à exprimer un certain nombre de revendications sous forme d’une déclaration lue par son rapporteur et reprise intégralement dans ce qui suit :

 

Déclaration du Collège des consommateurs lue lors de la réunion du 25 juin 2007

 

« A titre préliminaire, le collège consommateur souhaite faire la déclaration suivante :

            Tout d’abord, nous demandons que la liste des prestations dont nous avons débattu depuis maintenant plusieurs semaines soit dénommée Liste des tâches de gestion courante. Il s’agit ici de lever toute ambiguïté afin que ne soient pas facturées séparément des prestations de base.

            Dans la mesure où les deux collèges, tant consommateur que professionnel, se sont mis d’accord sur une liste des tâches de gestion courante, ce dont nous nous réjouissons, nous demandons à ce qu’elle soit fixée par un arrêté.

En effet, il faut se rappeler que les accords qui avaient été actés en 1997, n’ont jamais été appliqués, bien des syndics n’étant affiliés à aucune chambre syndicale et les syndicats professionnels n’ayant pas les moyens d’imposer à leurs adhérents le respect d’un accord.

La facturation des tâches relevant de la gestion courante ne peut se faire qu’au forfait, le syndic en déterminant librement le montant au regard de la taille de la copropriété, de son âge, de l’existence ou non d’employés, de litiges existants… Pour toutes les prestations ne relevant pas de la gestion courante, le syndic sera libre de les facturer selon la méthode qui lui conviendra le mieux (forfait, vacation…).

A cet égard, le collège consommateurs entend rappeler que les demandes faites par le collège :

                   • sont totalement respectueuses de la liberté des prix et de la liberté d’entreprendre ;

            • permettent de satisfaire aux exigences du mandat donné au CNC qui est de trouver un dispositif simple permettant aux copropriétaires de connaître approximativement le montant annuel des honoraires qui seront prélevés par leur syndic et d’éviter les transferts relevés dès 1996 en vain par la Commission des clauses abusives.

            Ensuite, et de manière générale, le collège consommateur est opposé à toute pratique consistant à faire souscrire au syndicat un contrat particulier portant sur ce qui relève, à la base, d’une obligation du syndic. A cet effet, nous rappelons que le syndic, conformément à la loi, ne peut se faire substituer. Par conséquent, nous nous opposons à ce que des contrats de conservation des archives soient proposés aux syndicats. Dans cette hypothèse, il appartient au syndic de faire son affaire personnelle de la conservation de ces pièces, quitte à recourir, s’il le désire, et après en avoir informé les copropriétaires, à un sous-traitant.

Ceci est valable pour toutes les tâches que le syndic souhaiterait externaliser, ce qu’il ne pourra faire qu’à ses frais.

            Sur les frais d’expédition, nous demandons à ce que ceux-ci ne comprennent, outre les frais de papeterie, que les frais d’affranchissement, à l’exclusion des frais d’acheminement.

            En ce qui concerne les charges privatives, nous demandons, uniquement dans les cas particuliers où le syndic est en situation de monopole, c’est-à-dire lorsque lui seul est en mesure de fournir un document prescrit par la loi (état daté par exemple), que les honoraires soient tarifés et fixés de façon réglementaire, à l’instar de ceux d’autres professions tels que les huissiers. Ceci permettra d’éviter de nombreux abus, les honoraires réclamés étant souvent sans commune mesure avec la prestation fournie en contrepartie.

            Enfin, nous demandons à ce que soit établie une liste de certains honoraires illicites, tels que les frais d’ouverture de dossier demandés à l’acquéreur dans le cadre d’une vente ou les frais de relance simple. »

 

Dans cette déclaration, le collège des consommateurs exprime ainsi quatre demandes:

            • Que la liste des prestations définies dans le tableau qui a reçu l’accord de deux collèges soit dénommée « Liste des tâches de gestion courante » ;

            • Que cette liste de prestations dite de gestion courante soit fixée par arrêté ministériel ;

            • Que le forfait soit le mode de facturation des tâches relevant de la gestion courante dans le cadre de la liberté des prix et de la concurrence ;

            • Que les honoraires des syndics demandés dans le cadre de documents rendus obligatoires par la loi (exemple, l’état daté) soient fixés de façon réglementaire.

 

4.3 Positions exprimées par le collège Professionnel

                    

4.3.1 Position initiale

 

Le collège professionnel a accueilli favorablement la création du groupe de travail au sein du CNC. Il a tenu à rappeler le cadre de sa participation à ces travaux dans la déclaration qui suit :

« Le collège des professionnels, soucieux et garant de la pérennité des entreprises qu’il représente, souhaite que soit acté et reconnu, tant par la DGCCRF que par le collège des consommateurs, le préambule suivant, gage du respect de l’équilibre et de la tenue des échanges du groupe de travail sur l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété du Conseil National de la Consommation.

Le collège des professionnels demande que les parties en présence reconnaissent que les travaux ne doivent, en aucun cas, entraver la liberté d’entreprendre et la libre concurrence par une approche qui tendrait à revenir, fût-ce de façon indirecte, à un contrôle ou un encadrement des prix.

Il est en effet essentiel que le niveau des honoraires reste en harmonie avec la qualité et la diversité des prestations proposées aux syndicats des copropriétaires.

La recherche d’une meilleure lisibilité des tarifs des syndics ne doit pas conduire à une quelconque atteinte au fragile équilibre économique dans lequel se trouvent beaucoup d’entreprises.

Les orientations qui pourraient être retenues « ne doivent pas avoir pour conséquence d’affecter, par un simple effet mécanique induit, le montant global de la rémunération des syndics ».

 

Par cette déclaration, le collège professionnel a souhaité d’une part rappeler son attachement à la liberté contractuelle et à la liberté des prix et, d’autre part, indiquer son adhésion aux objectifs du CNC portant sur l’amélioration de l’information du consommateur, la transparence tarifaire, la clarification des contrats et la concurrence.

 

4.3.2 Position à la clôture des travaux

 

Le collège professionnel a vivement réagi à la déclaration de clôture du collège consommateur reprise supra. Dans un premier temps, le collège professionnel a exprimé son opposition aux demandes formulées par les consommateurs dans leur déclaration et a considéré que celle-ci remettait en cause les résultats obtenus par un effort de consensus mutuel entre les collèges. Sur la méthode, les professionnels ont de plus déploré prendre connaissance de cette déclaration en séance et sans information préalable.

Comme indiqué précédemment, à la demande du bureau, les échanges entre la présidente du groupe et les rapporteurs ont toutefois permis de clarifier les malentendus et ainsi conserver l’accord obtenu sur le tableau de prestations de syndics, annexé au projet d’avis présenté.

 

5 Les sujets abordés au sein du groupe mais non repris dans l’avis

 

Le projet d’avis permet de formaliser une liste « de référence » des prestations facturées au forfait, tout en préservant un certain degré de liberté en cas de survenance d’évènements exceptionnels. S’il est respecté, il devrait améliorer sensiblement la prévisibilité des honoraires de syndics tout en préservant la possibilité pour les syndics de proposer des offres différenciées. Cet avis n’épuise pas toutefois l’ensemble des interrogations des consommateurs vis à vis de l’activité des syndics. Deux points en particulier ont été soulevés par les consommateurs mais n’ont pu donner lieu à un consensus au sein du groupe de travail

 

5.1 La facturation de l’état daté

 

Ce sujet (cf. supra) a été cité dans la déclaration des consommateurs mais ne figurait pas dans le mandat initial et n’a pas été discuté. Il nécessite de plus qu’une expertise juridique préalable soit menée.

Toutefois, ce point a été également mis en lumière dans l’enquête de la DGCCRF. Cette facturation résulte de la mise en oeuvre de l’article 10-1 de la loi de 1965, modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, qui permet désormais aux syndics de demander « au seul copropriétaire concerné. » des honoraires privatifs pour l’établissement de l’« état daté », document nécessaire dans le cas d’une vente de lot de copropriété.

Les relevés de prix réalisés par la DGCCRF à l’occasion de l’enquête sectorielle précitée mettent en évidence que les syndics utilisent la faculté qui leur est offert pour pratiquer des prix élevés, compris dans une fourchette de 150€ à 1000 €, la moyenne se situant autour de 250 €.

 

Commentaires jpm-copro

Il y a incontestablement des abus de quantum pour la facturation des états datés.

Mais il faut admettre que le syndic est toujours tenu de remplir en sus une note de renseignements complémentaires fort touffue. La loi ne fait pas état de cette note. La Jurisprudence ne veut donc pas la connaître et certains prétendent qu’il appartiendrait au notaire de recueillir les renseignements demandés par une autre voie et à ses propres frais. Or la plupart de ces indications ne peuvent venir que du syndic notaire et elles sont fournies avant tout pour l’information de l’acquéreur, qui est aussi un consommateur digne de protection. L’occultation systématique de cette obligation est absurde.

L’établissement de ces deux documents justifie une rémunération, alors surtout qu’elle met à la charge du syndic une lourde responsabilité car les erreurs peuvent ici avoir des conséquences financières importantes pour les parties en cause, y compris le syndicat.

Il serait sans doute possible de présenter une tarification particulière pour les dossiers les plus simples.

 

5.2 La gestion des archives

 

La gestion des archives par les syndics, et notamment l’externalisation de cette prestation, a été discutée au sein du groupe mais n’a pu faire l’objet d’un consensus.

Sur ce point le collège consommateur a exprimé sa grande préoccupation devant la tendance de certains syndics à faire souscrire des contrats d’archivage aux syndicats de copropriétaires avec des prestataires extérieurs pour des tarifs souvent élevés. Les consommateurs considèrent que ce faisant, les syndics s’affranchissent d’obligations qui découlent des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 33 du décret du 17 mars 1967. Ils ont par ailleurs dénoncé l’effet restrictif de concurrence que peuvent avoir des contrats conclus non seulement entre le syndicat et le prestataire, mais aussi avec le syndic, permettant à ce dernier de rendre plus difficile un changement de syndic.

Le collège des professionnels a de son côté fait valoir que le processus d’externalisation répondait à une nécessité compte tenu au volume représenté par les archives dites « dormantes » dans certaines copropriétés et permettait au demeurant d’offrir un meilleur service aux copropriétaires.

Il a été décidé que le débat sur ce sujet se poursuivra dans d’autres enceintes notamment à la commission relative à la copropriété. L’avis proposé se borne pour sa part à rappeler les dispositions réglementaires applicables.

 

COMMENTAIRES JPM-COPRO

La controverse relative aux archives est dépourvue d’objet sérieux.

Deux évidences s’imposent :

1) Les archives des syndicats importants sont très volumineuses. Il est malaisé, coûteux et inopportun de les déplacer, avec des risques de pertes ou de déclassement. Il est également nécessaire que leur classement demeure cohérent et pérenne. Enfin le bon sens exige d’admettre qu’un syndic professionnel ne peut envisager d’assurer la garde de volumes d’archives aussi importants.

2) La souscription d’un contrat d’archivage est donc opportune, voire impérative . Mais il appartient ay syndicat de choisir son entreprise d’archivage ce qui évite tout transfert en cas de changement de syndic. Le contrat en cours s’impose à tout syndic et même à un administrateur provisoire (ce qu’il faudrait peut-être prévoir dans le décret). Les charges liées incombent au syndicat.

La Commission de la copropriété a bien perçu le problème et exprimé la solution. Mais sa recommandation sur ce point aurait dû être destinée aux copropriétaires eux-mêmes.

De même, pour les syndicats moins importants, la Commission suggère au syndic le choix d’un local d’archivage. Pour les mêmes raisons, c’est à l’assemblée générale de faire ce choix et les frais du local, s’il est extérieur et proche de l’immeuble, reviennent au syndicat, et non pas au syndic.

Celui-ci conserve, dans tous les cas, la charge des prestations de dépôt et de purge des « archives dormantes », ainsi que celle de la conservation des « archives vivantes ». Ces prestations relèvent sans nul doute de la gestion courante.

Il faut, sur tous ces points, prendre en considération l’augmentation constante du volume des archives, depuis 1965, imprévisible pour le Législateur de l’époque..

 

 

6 L’avis qu’il est proposé au CNC d’adopter

 

Sur la base des discussions décrites dans ce qui précède, le groupe de travail propose au Conseil National de la consommation d’adopter un avis dont la teneur suit :

 

 

 

27 septembre 2007

AVIS DU CONSEIL NATIONAL DE LA CONSOMMATION RELATIF A

«LAMELIORATION DE LA TRANSPARENCE TARIFAIRE DES PRESTATIONS DES SYNDICS DE COPROPRIETE »

NORECEC0767160 V

___

 

 

Le bureau du Conseil National de la Consommation a donné mandat à un groupe de travail pour réfléchir aux moyens d’améliorer l’information des consommateurs sur la nature et les modalités de tarification des prestations fournies par les syndics de copropriété.

Cet exercice s’inscrit dans la lignée des travaux menés par la Commission des clauses abusives qui avait, en janvier 1996, adopté une recommandation relative notamment au caractère abusif de certaines clauses introduites dans les contrats proposés par les syndics et à la restriction de la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières ou diverses. Un avis du Conseil national de la consommation avait été également adopté le 18 février 1997 par les deux collèges professionnel et consommateur et proposait notamment une répartition des tâches entre la gestion courante et les prestations particulières. Cet avis n’a pas reçu les suites espérées.

En effet, la situation actuelle voit persister un manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires dus. Cela limite la comparabilité des offres et, partant, la concurrence entre les cabinets, dans un contexte où, depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986, les honoraires des syndics sont fixés librement dans le cadre d’une négociation avec les copropriétaires.

Le choix d’un syndic est très largement basé sur les informations contenues dans la proposition de contrat qu’il soumet à l’assemblée générale des copropriétaires. En l’absence de normalisation de ce document, la nature et la présentation des informations qu’il contient varient considérablement d’un cabinet à l’autre, ce qui rend difficile la comparaison des prix et des prestations offertes.

L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 a introduit une distinction entre prestations dites « de gestion courante » et prestations particulières. De fait, la quasi-totalitéé des cabinets de syndics distingue dans ses contrats la rémunération de ces deux catégories de prestations, les premières faisant généralement l’objet d’un forfait annuel, les secondes d’une facturation séparée sous des formes diverses (à la tâche, à la vacation etc.). Au fil du temps, l’absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante a permis aux syndics de réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée. Cette pratique affecte très sensiblement la prévisibilité des honoraires que les copropriétaires doivent acquitter.

Sur la base de ce constat partagé, les deux collèges se sont entendus sur les points suivants :

           1. la contrepartie de la liberté tarifaire dont jouissent les syndics est une information préalable, claire et détaillée des copropriétaires sur le contenu des contrats et sur les modalités de calcul de leurs honoraires ; en particulier doivent être distinguées dans les contrats les prestations relevant de la gestion courante des autres prestations qualifiées de variables ;

           2. une liste de prestations fournies par les syndics dans toutes les copropriétés a été établie par le groupe de travail. Cette liste de prestations est récapitulée sous forme du tableau présenté en annexe ;

           3. Dans la pratique, toutes les prestations mentionnées dans ce tableau, pour autant qu'elles soient applicables à la copropriété concernée, correspondent à la gestion courante et doivent à ce titre être facturées par le syndic dans le cadre d'un forfait annuel prédéterminé;

           4. Pour les prestations non identifiables dans le cadre d’un forfait annuel (intervention en cas de sinistre, convocation d’une assemblée générale extraordinaire etc.), qui ne figurent pas dans ce tableau, le syndic est fondé à les facturer séparément en fixant pour chacune un prix unitaire dans son contrat sauf impossibilité manifeste ;

           5. l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic détient les archives du syndicat ». Il choisit d’assurer cette détention, sous sa responsabilité, selon le mode qui lui semble le plus approprié dans le cadre de la gestion de son cabinet..

 

Le Conseil national de la consommation recommande que la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes fasse un bilan de l’application du présent avis d’ici le 31 décembre 2008). Si ce bilan était négatif, un arrêté de publicité des prix devra être pris par le ministre chargé de la consommation, sur la base des recommandations du présent avis.

 

 

 

 

 

Annexe

 

LISTE DES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE

ISSUE DU GROUPE DE TRAVAIL DU CNC

 

Prestations invariables   Texte de la CNC

Observations JPM-COPRO

I       ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE

I-1       Élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*)

I-2       Réunion du Conseil syndical précédent l’assemblée générale – Objet de la réunion

I-2-1    Établissement de l’ordre du jour

I-2-1    Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat

Texte imprécis au sujet des vacations horaires demandées par les syndics

I-3       Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les conditions et les modalités sont aussi déterminées par l’assemblée générale

I-3       Tenue de l’Assemblée Générale

I-3-1    Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs

I-3-2    Tenue du registre des procès-verbaux

Le texte semble valider la compétence du syndic pour l’émargement, et la vérification des voix et des pouvoirs

I-3-3    Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire

I-3-4    Envoi et notification du procès-verbal (*)

Le syndic n’est pas élu secrétaire. Il l’est sauf décision contraire de l’assemblée.

I-3-5    Affichage dans les parties communes de la copropriété d’un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et aux travaux

I-3-6    Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat.

Il s’agit en fait de la tenue de l’assemblée.

II         COMPTABILITE GENERALE DE LA COPROPRIETE

II-1      Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

L’obligation générale du syndic est de tenir la comptabilité du syndicat conformément aux textes en vigueur

II-1-1   Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur

II-1-2   Établissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical

La règle est que le syndic, seul, établit le budget prévisionnel. Une concertation avec le Conseil syndical  est très souhaitable.

II-2      Compte Copropriétaire

II-2-1   Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires

Cette prestation est étrangère à la gestion comptable

II-2-2   Tenue des comptes des copropriétaires

II-2-3   Appel des provisions sur budget prévisionnel (*)

II-2-4   Imputations des consommations individuelles d’eau lorsque les compteurs d’eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic

C’est le traitement de tous les comptages qui doit entrer dans le cadre de la gestion courante.

II-3      Compte Fournisseurs – Factures

II-3-1   Vérification et paiement des factures

II-4      Remise, au syndic successeur, de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

Le texte doit viser le respect de la procédure d’engagement juridique et l’enregistrement des factures

 

Il valide la majoration des honoraires en cas de gestion par compte séparé.

II-5      Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).

III       ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE EN CONFORMITE AVEC LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

III-1    archives du syndicat

III-1-1 détention (divergence de position entre les consommateurs et les professionnels) :

- position des consommateurs : « Conservation et mise à disposition des archives du syndicat. »

- position des professionnels : « Détention, conservation des archives « non dormantes »selon la recommandation n° 20 de la CRC »

Les syndicats importants ont intérêt à souscrire un contrat d’archivage avec une entreprise choisie par eux. Voir la recommandation n° 20 de la Commission de la copropriété

III-1-2 Transmission des archives au syndic successeur.

III-1-3 Élaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.

Il doit s’agit d’une photocopie du bordereau émargé par le successeur.

III-2    Conseil Syndical – Obligations administratives

III-2-1 Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat. (*)

III-2-2 Recueil des avis écrits du Conseil Syndical lorsque sa consultation est obligatoire

III-3    Entretien et maintenance

III-3-1 Visite(s) de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités)

III-3-2 Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l’échéance dans le cadre du budget prévisionnel.

Le texte devrait comporter une réserve au sujet des contrats exigeant l’accord de l’assemblée générale notamment le contrat d’assurance.

III-3-3 Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires.

III-3-4 Carnet d’entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30/05/2001

III-3-5 Appels d’offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

Il convient de définir le domaine d’application de cette disposition imprécise. Il ne doit pas s’étendra aux travaux exceptionnels (art. 14-2)

III-3-6 Gestion des travaux d’entretien et de maintenance.

IV        ASSURANCES

IV-1    Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat.

Voir III-3-2

IV-2    Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes

Le texte suppose l’origine connue. au moment de la déclaration. Cela est rarement le cas !

IV-3    Règlement des indemnités aux bénéficiaires

V         GESTION DU PERSONNEL

V-1      Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris)**.

V-2      Établissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants**

V-3      Paiement du salaire et de toute indemnité, prime… due au salarié**

V-4      Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie**.

V-5      Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux.**

V-6      Attestations et déclarations obligatoires **

V-7      Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité.**

V-8      Mise en place du DUERSST et mise à jour. (**)

V-9      Gestion de la formation du personnel du syndicat.**

VI        DIVERS

VI-1    Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat

Cette prestation est liée aux procédures de recouvrement

 

(*) Les professionnels ont souligné que ces prestations devaient s’entendre hors frais de tirages, d’affranchissements et d’acheminements.

(**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires.

 

 

 

 

 

Mise à jour

08/08/2015