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2 / 2.1.3.2.3   (ancien 2 / 2.1.3.3.5)

Honoraires de gestion des travaux exceptionnels

 

 

I.        Définition des travaux exceptionnels

II.       Évolution historique du régime des honoraires sur travaux

III.      L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965

IV.     Le bilan de la réforme du 25 mars 2009

 

 

Il est traditionnellement admis

que les prestations fournies par les syndics au titre des travaux d’entretien courant de l’immeuble et de ses équipements relèvent de la gestion courante et sont rémunérés par les honoraires forfaitaires alloués à ce titre ;

qu’au contraire les prestations fournies à l’occasion des travaux  « d’entretien lourd », correspondant à des chantiers importants exigeant une préparation soigneuse, une surveillance constante et un contrôle final  minutieux, peuvent légitimement justifier une rémunération spécifique.

Au temps de la taxation administrative, les arrêtés préfectoraux comportaient cette distinction. Le Service du contrôle des prix a tenté d’en restreindre l’application aux « travaux neufs » c’est à dire aux travaux d’amélioration comme l’installation d’un ascenseur. Ayant tenté de sanctionner un syndic ayant perçu des honoraires pour la réfection totale d’une toiture, il a du capituler devant la résistance de ce professionnel. Le principe de la rémunération et la distinction ont été maintenus  après la libération des honoraires en 1982.

I.          Définition des travaux exceptionnels

Elle impose de circonscrire précisément le domaine des travaux d’entretien courant. On admet ensuite que les travaux exceptionnels sont ceux qui n’entrent pas dans le champ des travaux d’entretien courant.

 

Dans le régime des baux, les travaux d’entretien locatif désignent l’ensemble des petits travaux courants et réparations qui sont à la charge exclusive d’un locataire louant un logement dans un immeuble d’habitation. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et l’article 1730 limite les obligations du locataire à l’exécution des travaux lui permettant de restituer le bien loué dans l’état où il se trouvait lors de son entrée dans les lieux, réserve faite « de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure »

Il nous fallait une définition technique et plus précise de l’entretien courant.

 

L’article 45 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004, énonce que les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.

Le décret distingue à juste titre la maintenance corrective (ou mieux curative) de la maintenance préventive. Il semble affecter la première au bâtiment et la seconde aux éléments d’équipement. On peut au contraire prétendre que le « maintien de l’immeuble » s’étend à tous ses éléments alors que la prévention d’une défaillance ne s’applique, à la lettre du texte, qu’aux éléments d’équipement commun.

 

En réalité, les deux types de maintenance s’appliquent à tous les éléments de l’immeuble, qu’il s’agisse du bâti ou des éléments d’équipement.

La maintenance préventive est « basée sur une surveillance du fonctionnement du bien et/ou des paramètres significatifs de ce fonctionnement intégrant les actions qui en découlent » selon la norme AFNOR NF EN 13306 X 60-319). Dans le même esprit on parle de la maintenance prévisionnelle incluant la surveillance de l'état du matériel et des vérifications  périodiques pour déterminer l'évolution de la dégradation du matériel ainsi que la période souhaitable d'intervention. La maintenance préventive est caractérisée par la périodicité des opérations de contrôle ( de quotidienne à quinquennale).

Le contrôle annuel d’une toiture est une opération de maintenance préventive, même s’il s’accompagne du reclouage de quelques couvre-joints non fuyards.

La maintenance corrective désigne l'élimination d'une avarie ou d'une altération dans le fonctionnement d'un élément matériel par la réparation, la restauration à l'état antérieur, et le remplacement de l'élément matériel impliqué. Par élément matériel on entend aussi bien le bâtiment que ses éléments d’équipement. On parle encore, - et à tort -, de la maintenance conditionnelle, subordonnée à l'apparition d'indices révélateurs de l'état  d'un élément matériel. A tort parce que l’expression anglaise condition-based maintenance vise les interventions justifiées par la constatation de l’état du matériel qui n’est plus « en condition », - en état -, de fonctionner correctement.

La réfection d’un pan de comble est une opération de maintenance corrective lorsqu’une infiltration importante a été constatée.

 

II.         Évolution historique du régime des honoraires sur travaux

Dans sa rédaction initiale l’article 29 du décret du 17 mars 1967 était ainsi conçu :

« La rémunération du syndic , sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente, ainsi que les modalités particulières d’exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par l’assemblée générale, à la majorité prévue par l’article 24 de cette loi »

On considérait alors que la rémunération du syndic, tant pour les honoraires de gestion courante que pour les honoraires exceptionnels, devait faire l’objet d’une convention sur la base du décompte et/ou du barème présenté(s) par le syndic. Cette convention avait pour seul objet la rémunération. Elle ne pouvait être considérée comme un contrat de mandat régi par le Code civil dès lors que le syndic  tire ses pouvoirs essentiels de la loi seulement [1] .

 

Au temps de la taxation administrative des honoraires, les arrêtés préfectoraux ont toujours précisé

- que le syndic ne pouvait prétendre à aucune rémunération spécifique au titre des travaux d’entretien courant

- qu’au contraire il pouvait prétendre à une rémunération au titre des travaux exceptionnels, calculée en fonction d’un pourcentage du coût des travaux, plafonné à 2 % en cas d’intervention d’un maître d’œuvre et à 4 % dans le cas contraire. Dans certains cas, ces plafonds étaient réduits pour des tranches supérieures du coût.

 

Le « contrat de syndic » est apparu avec l’accord de régulation du 18 janvier 1982.

Il comportait la distinction entre les honoraires de gestion courante et les honoraires pour prestations particulières. Le projet de contrat établi par le syndic indiquant ses différentes prétentions devait être approuvé par l’assemblée générale.

Au titre des honoraires sur travaux exceptionnels, il devait faire mention des taux de rémunération respectivement applicables compte tenu de la présence ou non d’un maître d’œuvre.

Ne figurant ni dans la loi ni dans le décret, le contrat de syndic a été considéré comme une simple pratique et de nombreux syndics ont continué à faire approuver par l’assemblée un barème détaillé des honoraires respectant la distinction sus-évoquée.

A l’occasion d’un chantier déterminé proposé à l’assemblée, le syndic avait l’obligation de présenter une estimation (en ht et ttc) des honoraires prévisibles et d’en inclure le montant dans le crédit global dont l’ouverture était demandée pour le financement du chantier.

 

L’article 29 a été modifié par l’article 18 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004 comme suit : 

 

« Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

« La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »

Les modalités de calcul des honoraires sur travaux demeuraient inchangées.

Les associations de consommateurs ont fait campagne pour modifier ce dispositif. Elles estimaient qu’il y avait lieu d’exclure les honoraires sur travaux du cadre contractuel et de permettre à l’assemblée d’en décider au coup par coup pour chacun des chantiers à décider.

 

III.        L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965

 

Le régime des honoraires sur travaux a été encore modifié par l’insertion de l’article 18-1-A dans la loi de 1965 (loi n°2009-323 du 25 mars 2009 art. 17) ainsi conçu :

« Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. »

 

L’article 18-1-A légalise le droit du syndic à une rémunération spécifique des prestations à fournir à l’occasion de travaux exceptionnels. Nous conseillons néanmoins aux syndics professionnels de faire figurer dans les « contrats de syndic » leur intention de bénéficier de cette disposition légale.

L’article 18-1-A encadre ce droit à rémunération.

Le champ d’application est restreint aux [seuls] travaux  mentionnés à l’art. 14-2 votés par l’assemblée en application des art. 24, 25, 26, 26-3 et 30. Ce critère est pertinent mais pas déterminant car le choix du texte applicable aux travaux dépend de leur nature (maintenance préventive ou corrective, entretien courant ou lourd), et parfois de leur environnement juridique comme l’existence de dispositions réglementaires impératives et a fortiori d’une injonction administrative.

On prétend de manière peu glorieuse que le texte excluerait la rémunération dans le cas des travaux urgents réalisés dans le cadre de l’article 37 du décret de 1967. L’observation est indécente car les prestations nécessaires à la sauvegarde immédiate de l’immeuble exigent du syndic une grande réactivité. Elles présentent un intérêt majeur pour la bonne jouissance des occupants et les finances des copropriétaires. L’observation est en outre inexacte. Le texte impose la tenue sans délai d’une assemblée générale. Celle-ci peut aussi bien ratifier les travaux conservatoires exécutés avant sa tenue que ceux à venir. Ils entrent donc dans le champ d’application de l’article 18-1-A.

Au final c’est donc exclusivement la nature des travaux qui permet de déterminer l’existence ou non du droit à rémunération.

 

Pour ce qui est du montant de la rémunération ou des modalités de son calcul l’article 18-1-A précise que « ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ».

Il n’interdit pas la mention dans le contrat d’un taux indicatif. Les honoraires sont habituellement calculés en fonction d’un pourcentage sur le coût des travaux.

Il n’interdit pas au syndic de s’y référer en présentant sa demande de rémunération sous la réserve qui suit.

Il prive cette mention de tout effet contraignant pour l’assemblée, c’est à dire de l’automaticité d’application du taux indiqué. Il peut y avoir débat sur le taux proposé. Le taux applicable sera celui adopté par une décision spéciale de l’assemblée, égal, inférieur ou supérieur au taux indicatif figurant dans le contrat. La rédaction de la résolution à soumettre à l’assemblée doit être prudente. Le syndic doit rappeler le caractère purement indicatif des indications figurant dans le contrat et la résolution doit demeurer simple : « l’assemblée décide de fixer à nn % ht du coût ht (ou ttc) des travaux la rémunération du syndic … ».

Il prive aussi les copropriétaires de la protection qui résultait pour eux de son plafonnement permanent figurant dans une clause insérée à ce titre dans le contrat de syndic. Ce plafonnement pouvait faire l’objet d’une négociation avant adoption du contrat par l’assemblée générale. Certains syndics ont déjà profité de cette opportunité pour présenter des prétentions supérieures aux taux contractuels qu’ils pratiquaient avant la loi. Les abattements consentis en séance leurs laissent  souvent des rémunérations supérieures !

 

Mise à jour 11/09/2012 :

À propos de la possibilité de maintenir dans le « contrat de syndic » la mention des modalités de rémunération souhaitées par le syndic :

Par arrêt du 5 mars 2012 la Cour d’appel de Grenoble a validé en ces termes cette possibilité :

« Que le contrat précise en outre à l'article 5.2.4 que la rémunération au pourcentage pour les prestations variables non incluses dans le forfait annuel est la suivante :

« TRAVAUX : en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 les honoraires font l'objet d'une décision de l'assemblée générale. Le barème ci-après est donné à titre indicatif et non impératif :

-de 0 euro à 100.000 euro : 2 % du montant HT des travaux (minimum 80 euro HT)

-de 100.000 euro à 200.000 euro : 1,5 % HT du montant HT des travaux

-au-delà de 1200.000 euro 1 % HT du montant HT des travaux

 

« Attendu que l'AGENCE HENRY fait valoir que contrairement à ce que soutient l'UFC  38, il s'agit de travaux hors budget, votés en assemblée générale, c'est-à-dire des travaux exceptionnels par nature imprévisibles qui sortent de la gestion courante du syndic et que sur ce point, le contrat proposé est parfaitement conforme aux  dispositions de l'article 18-1 A inséré par la loi du 25 mars 2009 dite 'MOLLE' ;

 

« Que la FNAIM précise qu'il s'agit de travaux votés en assemblée générale (y compris l'amélioration, la reconstruction, les travaux imposés par voie réglementaire ou par injonction judiciaire) et non pas des travaux d'entretien et de maintenance définis à l'article 45 du décret du 17 mars 1967 lesquels font seuls partie de la liste des prestations de gestion courante visées à l'arrêté du 19 mars 2010 ;

 

« Que pour l'UFC 38 cette clause est illicite au regard des dispositions de l'article 18-1A de la loi de 1965 car les honoraires spécifiques du syndic sont votés lors de l'assemblée générale concernant les travaux et non prévus à l'avance ;

« Qu'il ajoute que le syndic n'a pas à assister aux travaux et n'a d'ailleurs aucune compétence particulière pour ce faire, qu' il doit recevoir les factures et les régler si les travaux sont conformes et qu'en outre le fait pour le syndic de couper en tranches ses interventions est manifestement abusif, ce qui a conduit la Commission des Clauses Abusives a recommandé d'éliminer de telles clauses ;

 

« Sur ce :

 

« Attendu qu'il résulte des dispositions de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale en application des article 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au syndic et que ces honoraires sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés aux mêmes règles de majorité ;

« Qu'en l'espèce le contrat vise expressément dans ce chapitre, les travaux hors budget prévisionnel (cf article 44 du décret), par opposition aux travaux d'entretien et de maintenance visés dans un chapitre précédent dont la gestion administrative est classée en prestations invariables relevant de la gestion courante du syndic conformément à l'arrêté du 19 mars 2010 ;

« Que les prestations proposées et non pas imposées sont celles que facturerait un maître d'oeuvre dont la copropriété reste libre de solliciter les services ;

« Que le fait de préciser que le barème est donné à titre indicatif et non impératif permet de considérer que ce barème ne lie pas les parties et n'est pas contradictoire avec la négociation préalable et le vote de l'assemblée générale, mais donne à tout le moins un ordre d'idée aux copropriétaires et une base de négociation ;

 

« Qu'il s'ensuit que cette clause n'est donc ni illicite ni abusive et que l'UFC 38 sera déboutée de ce chef de demande ;

 

La Cour d’appel a donc validé la position que nous avons exprimée.

 

Nous indiquons que l’ARC LANGUEDOC a rejoint JPM-COPRO dans le message suivant :

« Sur le secteur dépendant de l'ARC LANGUEDOC, voici ce que nous préconisons aux syndics :

« Inclure une clause disant par exemple "Conformément à l'article 18-1 A de la loi du 10/07/1965, les honoraires sur travaux du syndic seront négociés et fixés par l'Assemblée Générale, dans le cadre d'une résolution séparée de celle des travaux. Pour information quant aux honoraires pratiques par le cabinet, la rémunération ne saurait dépasser : x %

La formulation n’est pas identique mais nous sommes bien d’accord sur l’essentiel : le syndic peut indiquer dans le contrat les modalités de rémunération qu’il souhaite. En l’état du texte il faudra un vote de l’assemblée mais le syndicat aura le bénéficie du plafonnement évoqué plus haut.

Fin de la mise à jour

 

 

IV.       Le bilan de la réforme du 25 mars 2009

En fin de compte :

- Légalisation du droit du syndic à rémunération au titre des travaux exceptionnels

- Interdiction aux parties concernées de stipuler librement dans le « contrat de syndic » des modalités de calcul de l’honoraire assurant aux copropriétaires comme au syndic une sécurité économique convenable.

- Liberté pour certains syndic de formuler à tout moment des prétentions excessives dès lors qu’a disparu le plafonnement contractuel

- Discussions interminables au cours des assemblées générales hormis le cas des syndicats bien organisés dont les conseils syndicaux auront pu fixer une rémunération raisonnable avant l’assemblée, en concertation avec le syndic.

Tel est le bilan de la réforme récente, même si l’on peut admettre que dans certains cas, des syndicats auront pu négocier des abattements sur les anciens taux contractuels. Cela était d’ailleurs parfaitement possible auparavant à l’occasion d’un chantier très important justifiant un calcul par tranches non prévu au contrat de syndic.

 

La réforme heurte le principe fondamental de la fixation du prix ou des modalités de calcul de la rémunération dans tout contrat, et dans l’intérêt commun des parties. Peut-on concevoir la souscription d’un contrat d’entretien de chaufferie dont les redevances seraient déterminées par une assemblée ultérieure  ? et celle d’un contrat d’architecte sans précision des modalités de sa rémunération ?

Plus trivialement, elle heurte aussi les règles modernes de publicité des prix et des coûts, et le principe fondamental de l’information préalable du consommateur.

 

Par contre, le texte ne fournit pas la liste exhaustive des prestations exigées du syndic et couvertes par les honoraires exceptionnelles. Elles peuvent varier en fonction des chantiers. Il ne semble pas qu’un texte d’application soit prévu à cet effet. Ici, le protection efficace des syndicats de copropriétaires a été négligée.

 

Au final, on peut suggérer aux syndics de favoriser la calcul des honoraires au coût réel justifié, qui assure souvent une meilleure rémunération que le calcul au pourcentage. On doit regretter à cet égard le défaut d’information des copropriétaires sur le coût réel d’une heure de travail dans les catégories d’emploi significatives.

 

 

 

Mise à jour

24/08/2014

 

 

 

 



[1]  En ce sens Béraud La nature des fonctions de syndic Ann. Loyers 1955 p. 31 et ss