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2 / 2.1.3.2.2   (ancien 2 / 2.1.3.3.4)

Honoraires de recouvrement

 

 

Le syndic a pour mission de veiller au respect de l’obligation faite aux copropriétaires de contribuer au financement des dépenses communes. Cette mission lui impose la tâche ingrate de relancer les retardataires et parfois d’engager des poursuites judiciaires à leur encontre.

La situation insolite d’un mandataire social tenu de poursuivre des copropriétaires dont il aura ensuite à solliciter les suffrages pour le renouvellement de son mandat suffit à justifier, dans certains cas, l’existence de mandats d’une durée de trois ans qui lui assurent une relative sécurité d’exercice de son activité professionnelle et une autorité incontestable dans la mise en œuvre de ses pouvoirs.

I.       Controverse sur le droit à rémunération

Le recouvrement des charges et provisions impose au syndic une lourde charge de travail pour laquelle il est en droit d’obtenir une légitime rémunération. Cette affirmation évidente a été pourtant contestée par certaines associations de défense des copropriétaires ! Elles ont prétendu que la gestion des recouvrements entre dans la mission normale du syndic et que la rémunération des  prestations nécessaires doit être réputée couverte par les honoraires de gestion courante.

Cette position est intenable du point de vue purement pratique.

Les honoraires de gestion courante couvrent des prestations dont l’importance et le volume sont raisonnablement prévisibles. Le syndic ne peut savoir combien de dossiers de recouvrement il aura à traiter au cours d’un exercice. Si la position des associations devait prévaloir, il se trouverait dans l’obligation de tenir compte dans le décompte de ses honoraires de gestion courante d’une estimation forfaitaire prudemment calculée. Elle s’avérerait sans contrepartie pour un syndicat dont les membres paient ponctuellement les provisions et charges, et parfois insuffisante pour un syndicat difficile.

La jurisprudence a parfois suivi les associations contestataires dans leurs prétentions. Elle a été encouragée dans ce sens par une réponse ministérielle particulièrement malheureuse [1] . C’est ainsi, qu’il a été jugé qu’une décision de l’assemblée générale octroyant une rémunération particulière pour le recouvrement d’un arriéré de charges était inopérante [2] 

La protection systématique des débiteurs a même conduit certains à considérer qu’en admettant une rémunération spécifique du syndic pour la délivrance de lettres de relance, il fallait considérer que ces honoraires exceptionnels devaient être répartis entre tous les copropriétaires comme les autres frais d’administration du syndicat.

 

L’objectivité commande de noter que les syndics professionnels ont eu le tort de facturer directement aux débiteurs les frais de relance et de les imputer d’emblée au débit de leurs comptes. Cette prétention a toujours, - et à juste titre -,  été rejetée par les juridictions ayant à traiter des dossiers de recouvrement. Ils ont encore eu le tort de multiplier abusivement les relances.

 

Mise à jour 15/07/2012

Le principe de la rémunération n’est plus contesté que par certains extremistes.

Le législateur a progressivement introduit dans le statut de la copropriété le principe du remboursement par le copropriétaire débiteur au syndicat des « frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée ».

Mais les honoraires du syndic ne sont pas considérés comme des frais nécessaires. Comme les honoraires d’avocat, ils ne peuvent être couverts, - trop partiellement en général -, que par l’allocation d’une indemnité prévue par l’article 700 du Code de procédure civile.

 

II.      Le régime légal de l’imputation privative des frais nécessaires

Le législateur a fini par proclamer le principe de l’imputation à charge du débiteur des frais nécessaires de recouvrement exposés par le syndicat, sans pour autant apporter une solution au problème de la rémunération du syndic.

 

Dans un premier temps, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (SRU) a établi comme suit l’article 10-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire ».

Ce texte dérogeant aux dispositions de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991 a été interprété avec une grande rigueur par la jurisprudence. En particulier la notion de « frais nécessaires » a été réduite à sa plus simple expression : le coût de la mise en demeure et les frais exposés auprès de la conservation des hypothèques pour l’inscription de l’hypothèque légale.

 

C’est pourquoi la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (ENL) a modifié comme suit l’article 10-1 :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ;

 

La rédaction de ce texte est malheureuse car il évoque les frais de relance qui seraient postérieurs à la mise en demeure. Or il est bien certain que la lettre de relance ne peut être qu’antérieure à la mise en demeure. On peut même affirmer que, pour une créance déterminée (nature et montant), le syndic ne doit pas adresser une nouvelle relance après délivrance d’une mise en demeure.

 

D’autre part l’article 10-1 reste muet sur le mode de détermination du coût des prestations assurées par le syndic. Sur ce point les associations ont fait valoir que le contrat de syndic ne lie que le syndicat et le syndic et qu’il est inopposable aux copropriétaires eux-mêmes. Par un arrêt du 11 octobre 2005, rendu à propos du problème identique des honoraires de mutation, la Cour de cassation a entériné cette position :

 

« Vu l’article 1165 du Code civil ;

« Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;

« Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé » ;

 

Il est certain que même en admettant l’assujettissement du contrat de syndic aux dispositions de l’article 1165 au mandat social du syndic, - qui est fort contestable -, l’effet relatif des conventions est en totale contradiction avec l’évidente transparence juridique du syndicat des copropriétaires.

En second lieu la diffusion du barème des honoraires exceptionnels du syndic en annexe à la convocation en assemblée générale est conforme à la politique générale de publicité des prix.

Enfin, l’adoption de ce barème par l’assemblée, après contrôle du projet de contrat et avis du conseil syndical, est une solution assurant dans les meilleures conditions possibles la légitime protection des « consommateurs » que sont les copropriétaires.

 

Mais c’est à tort qu’on a cru lire dans l’arrêt du 11 octobre 2005 une condamnation du droit à rémunération du syndic. La Cour de cassation a seulement condamné les modalités habituelles de facturation de ces honoraires.

On doit considérer que c’est le syndicat qui délivre les lettres de relance. Le syndic n’intervient qu’en sa qualité de mandataire social. C’est au syndicat qu’il doit facturer le coût des relances et c’est le syndicat qui doit lui payer ces prestations. Les dépenses ainsi imposées à la collectivité doivent être considérées comme des charges individuelles et imputées comme telle. Cette solution s’impose pour toutes les prestations fournies par le syndic à l’occasion d’un recouvrement de charges.

Cette interprétation a l’avantage de priver d’objet la controverse évoquée ci-dessus.

 

 

Note JPM 11/04/2015

Le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis présente un contrat de syndic type qui comporte une partie 9 que nous reproduisons ci-dessous avec nos observations en caractères rouges. Il est vraisemblable qu’il va être demandé à la juridiction administre de constater l’illégalité de cette disposition.

 

9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires

Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

 

S’agissant des prestations visées par l’article 10-1 de la loi, il y a là une illégalité manifeste !

D’une part, il est rappelé en tête du contrat qu’aux termes de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 «  Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers.

Nous avons signalé l’infidélité de cette citation. Le texte exact est le suivant : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »

Or les copropriétaires ne sont pas parties au contrat de syndic. Le mandant est le syndicat. Le syndicat ne peut recevoir d’honoraires que du syndicat.

 

D’autre part l’article 10-1 de la loi de 1965 précise que ces frais sont imputables au seul copropriétaire concerné. Cela veut dire qu’après paiement de ces frais par le syndicat au syndic, ils peuvent être débités comme charge individuelle au copropriétaire concerné.

Il est donc illégal de mentionner dans le contrat de syndic que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. Il doit payer au syndic les prestations effectuées pour son compte et à son profit.

Sur le plan pratique, on voit d’ailleurs mal un copropriétaire poursuivi pour des provisions ou charges impayées, payer des frais de procédure au syndic !!!

 

 

 

III.     Les tâches imposées au syndic lors d’un recouvrement de charges

Une procédure de recouvrement impose au syndic d’autres prestations.

Dans tous les cas il doit constituer un dossier qui devra être joint à une requête afin d’injonction de payer ou adressé à un avocat. Il suffit de se reporter à l’étude 11 / 3.2 (Constitution du dossier de recouvrement) pour prendre conscience de la lourdeur de cette tâche. Les syndics professionnels ont commis la maladresse de la baptiser « Transmission du dossier à l’avocat » dans leurs contrats, ce qui a permis à leurs contradicteurs de la résumer à la mise sous enveloppe et à l’expédition postale, sans prendre la peine de s’interroger sur le contenu de l’enveloppe.  On trouve trace de cette appréciation simpliste dans le jugement du TGI de Grenoble du 2 novembre 2009 (voir le jugement)

La surveillance de l’évolution de la procédure lui incombe, notamment dans le cas d’un recouvrement par voie d’injonction. Sa responsabilité peut être engagée à l’occasion de ces prestations. Après obtention d’une décision judiciaire, il est également en charge du suivi de l’exécution forcée par un huissier. Ces prestations lui donnent droit à une rémunération.

 

Il est habituellement jugé que les honoraires de cette nature, comme ceux de l’avocat, peuvent être couverts par l’attribution d’une indemnité dite « de l’article 700 du NCPC ». Il est de notoriété publique que la couverture des honoraires divers par ces indemnités est classiquement insuffisante.

Il n’en reste pas moins que le syndic doit facturer au syndicat ses prestations dans les conditions prévues par le contrat de syndic ou du moins le barème des honoraires adopté par l’assemblée générale. Les indemnités et dommages et intérêts alloués par le Juge, comme les intérêts légaux sont par ailleurs répartis entre les copropriétaires.

Il est bien certain qu’en l’état, la rémunération des prestations fournies par le syndic à l’occasion d’un recouvrement de charges est parfaitement légitime mais elle n’entre pas dans le champ d’application de l’article 10-1, sauf pour ce qui est des frais de mise en demeure.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/05/2015

 

 

 

 



[1]  RM n° 46827 JOAN Q 1984 p. 2619

[2]  CA Paris 23e B 08/09/2005 n° 04-24651