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2 / 2.1.3.2.1 (ancien 2 / 2.1.3.3.3)

Honoraires de gestion des mutations 

 

Note JPM 11/04/2015

Le Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis présente un contrat de syndic type qui comporte une partie 9 que nous reproduisons ci-dessous avec nos observations en caractères rouges. Il est vraisemblable qu’il va être demandé à la juridiction administre de constater l’illégalité de cette disposition.

 

9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires

 

Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

 

S’agissant des prestations visées par l’article 10-1 de la loi, il y a là une illégalité manifeste !

D’une part, il est rappelé en tête du contrat qu’aux termes de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 «  Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers.

Nous avons signalé l’infidélité de cette citation. Le texte exact est le suivant : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »

Or les copropriétaires ne sont pas parties au contrat de syndic. Le mandant est le syndicat. Le syndicat ne peut recevoir d’honoraires que du syndicat.

 

D’autre part l’article 10-1 de la loi de 1965 précise que ces frais sont imputables au seul copropriétaire concerné. Cela veut dire qu’après paiement de ces frais par le syndicat au syndic, ils peuvent être débités comme charge individuelle au copropriétaire concerné.

Il est donc illégal de mentionner dans le contrat de syndic que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. Il doit payer au syndic les prestations effectuées pour son compte et à son profit.

Sur le plan pratique, on voit d’ailleurs mal un copropriétaire poursuivi pour des provisions ou charges impayées, payer des frais de procédure au syndic !!!

 

 

 

 

 

 

I.        la situation ancienne

II.      le décret du 27 mai 2004

III.     position du problème et solutions proposées

IV.     La loi du 13 juillet 2006

 

 

 

 

 

 

Les syndics professionnels perçoivent des « honoraires de gestion des mutations » qui entrent pour une part significative dans la masse de leur rémunération. Cette catégorie d’honoraires fait l’objet de critiques acerbes. Nous rappelons les éléments de la controverse et nous faisons le point après la modification de l’article 10-1 par la loi du 13 juillet 2006.

I.          la situation ancienne

Les honoraires de gestion des mutations (HGM) sont inclus sous la rubrique des prestations exceptionnelles des contrats de syndic. On trouve ainsi dans les contrats d’un syndic important les stipulations suivantes :

 

Établissement des questionnaires de vente et compte prorata temporis (à charge du vendeur)

232,00

Enregistrement de la mutation : création d’un nouveau compte copropriétaire et compte prorata temporis (à charge de l’acquéreur

174,00

Opposition en cas de non-règlement des sommes dues hors frais d’huissier et de procédure

288,83

Gestion du compte vendeur (parti sans laisser d’adresse)

59,80

Communication du carnet d’entretien

64,00

 

Le montant minimum des honoraires est ainsi de 470 €  ttc (3 083 francs). Il est manifestement excessif et on peut regretter de plus l’absence de toute modulation en fonction des particularités de chaque dossier.

 

Le principe d’une rémunération spécifique du syndic à l’occasion d’une mutation n’est pas contesté. Les critiques habituelles portaient :

 

Sur les prestations fournies : leur importance est incontestable pour ce qui est de l’établissement du questionnaire. On doit y ajouter la responsabilité liée à l’exactitude nécessaire des renseignements. Il en est de même pour l’opposition à paiement du prix, le cas échéant. La responsabilité des indications à fournir à l’huissier incombe entièrement au syndic.

Les prestations pour l’enregistrement de la mutation sont très modestes. L’établissement d’un compte prorata temporis, habituelle avant la réforme, n’entrait ni dans les obligations du syndicat ni dans celles du syndic. Elle était pourtant imposée par certaines décisions judiciaires.

 

Sur les montants stipulés : nous ne traiterons pas des montants eux-mêmes, laissés à l’appréciation de l’assemblée à l’occasion de l’approbation du contrat de syndic.

 

Sur l’opposabilité aux parties (vendeur et acquéreur) des stipulations du contrat :

Il a été constamment jugé que le syndic ne peut se prévaloir des clauses du contrat de syndic pour la perception d’honoraires particuliers imputables directement à un copropriétaire, - en l’occurrence le vendeur-, parce que le syndic est le mandataire du syndicat et non celui des copropriétaires. Le contrat de mandat ne peut donc stipuler que des honoraires imputables au syndicat.

Cette solution a été confirmée par l’arrêt de la Cour de cassation du 11 octobre 2005  (04-17.178) :

« Sur le premier moyen qui est recevable :

« Vu l'article 1165 du Code civil ;

« Attendu que pour débouter M. X... et Mmes Y... et Z... de leur demande en restitution d'une certaine somme mise à leur charge par le syndicat au titre des frais de mutation de leurs lots, le jugement retient que ces frais ont été prévus au titre des honoraires pour prestations particulières du contrat du syndic, contrat voté par une assemblée générale de copropriétaires non contestée ;

« Qu'en statuant ainsi, alors que les décisions d'assemblée générales ne régissent pas les rapports entre chaque copropriétaire et le syndic, pris personnellement, le tribunal a violé le texte susvisé ; »

 

 Dans la pratique, les difficultés de paiement d’une rémunération par le vendeur sont rares. Ils ne portent quasiment jamais sur son principe, mais seulement sur son montant.

Il en va différemment pour la rémunération éventuellement réclamée à l’acquéreur. Elle ne trouve aucune justification satisfaisante. Les formalités d’enregistrement du nouveau copropriétaire sont modestes. On peut en dire autant de l’ouverture d’un nouveau compte au nom de l’acquéreur.

Nous avons indiqué que l’établissement d’un compte prorata temporis était étranger au syndicat et que le concours du syndic à cette opération était purement personnel. Il méritait rémunération mais il devait s’agir alors d’une convention du syndic avec les parties. La pratique notariale était d’ailleurs en ce sens puisque le concours du syndic était généralement sollicité dans la demande de délivrance de l’état daté et de renseignements complémentaires. Les parties pouvaient convenir de s’en répartir le coût. Cette convention, comme toutes les clauses insérées dans le contrat de vente, était inopposable au syndicat.

 

II.         le décret du 27 mai 2004

Le décret modificatif du décret du 17 mars 1967 a modifié les données du problème.

Les obligations du syndic sont alourdies pour l’établissement de l’état daté, de la note de renseignements complémentaires et, le cas échéant, d’une demande de délivrance d’opposition à paiement du prix. La mise en œuvre du privilège spécial du syndicat exige des formalités minutieuses.

Le contrat de mandat du syndic, dont l’existence juridique était jusqu’à présent contestable, trouve dans le décret un fondement statutaire, nonobstant sa fragilité. Pour autant sa portée demeure limitée aux rapports entre le syndicat des copropriétaires et son syndic. Comme auparavant l’opposabilité des clauses du contrat aux copropriétaires exige la reconnaissance préalable de la transparence juridique du syndicat. Les juristes y rechignent encore malgré son évidence.

Le décret met à néant le compte prorata temporis. Il précise les opérations comptables générées par une mutation de lot : clôture du compte du vendeur et ouverture du compte de l’acquéreur à réception de la notification du transfert de propriété. Pour le surplus, les parties font leur affaire de l’apurement des comptes.

Il impose à l’acquéreur la reconstitution des avances remboursées au vendeur ? C’est une prestation effectuée dans l’intérêt du syndicat.

Il n’apporte aucune indication complémentaire pour la procédure d’adaptation prévue par l’article 49 de la du 10 juillet 1965. L’adaptation ne permet pas, sauf par une procédure parallèle, la modification du règlement de copropriété. Il n’est donc pas question d’insérer une clause relative à l’imputabilité des honoraires dus au syndic à ce titre.

 

De ces modifications, il résulte que les syndics ne peuvent plus demander de rémunération au titre de l’établissement du compte prorata temporis.

En revanche, on a constaté l’apparition de nouvelles rubriques au titre de la clôture du compte du vendeur et de l’ouverture du compte de l’acquéreur, avec des montants très variables mais parfois inadmissibles.

III.        position du problème et solutions proposées

En l’état le problème se pose comme suit :

·      La rémunération du syndic pour les prestations fournies à l’occasion d’une mutation de lot est légitime.

·      Ces prestations présentent un caractère exceptionnel incontestable.

·      Théoriquement la tarification figurant dans le contrat de syndic est inopposable au vendeur. La rémunération devrait faire l’objet d’une discussion entre le syndic et le vendeur !

·      Elle est encore moins opposable à l’acquéreur, serait-ce après la signature de l’acte impliquant l’assujettissement au règlement de copropriété.

 

Pour surmonter ces difficultés il nous paraît suffisant d’admettre que les prestations exigées en cas de mutation de lot incombent au syndicat des copropriétaires. Le syndic remplit ces obligations es-qualités comme il remplit de la même manière toutes les autres obligations du syndicat. C’est donc le syndicat qui doit rémunérer le syndic. A ce titre il est tenu par la tarification figurant dans le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale.

Présentant le traitement comptable de cette rémunération, M. Laporte adopte la même solution pour remédier à la condamnation du « lien direct syndic/copropriétaire » par l’arrêt de cassation du 30 janvier 2008 (n°07-10750). [1]

S’agissant de prestations effectuées dans le seul intérêt du vendeur, la charge définitive de la dépense est imputée audit vendeur. Certains règlements de copropriété comportent dans l’état de répartition des charges une rubrique relative aux « charges individuelles  » qui peut être exploitée. Même en l’absence de cette rubrique, l’imputation particulière peut être réalisée et le vendeur doit donc rembourser les honoraires exceptionnels payés au syndic.

 

Les prestations justifiant une rémunération sont :

·      l’établissement de l’état daté

·      l’établissement de la note de renseignements complémentaires

·      la fourniture, imposée ou facultative, de pièces ou documents

·      la demande de délivrance de l’opposition à paiement de prix le cas échéant

La rémunération est due même en l’absence de réalisation de l’opération envisagée. Les actualisations nécessaires en cas de report de la date de réalisation sont également dues.

 

Le syndic doit inclure dans l’honoraire principal demandé le coût de la clôture du compte du vendeur et celui de l’ouverture du compte de l’acquéreur.

 

Il paraît judicieux de prévoir une modulation simple des honoraires en fonction de la difficulté d’établissement des documents. Mais à ce sujet on doit rappeler que certains coûts sont incompressibles, que la vente porte sur un appartement ou un petit lot accessoire.

 

Il faut considérer que certaines informations sont fournies dans l’intérêt commun des parties, voire dans l’intérêt particulier de l’acquéreur. Il serait donc raisonnable que les notaires suggèrent un partage des frais entre les parties. Il convient de faire figurer ces frais dans l’état daté, à l’exclusion, bien entendu, de ceux concernant une éventuelle opposition.

 

Notons enfin que le syndic pourra décompter des honoraires au titre du recouvrement des provisions et charges qui resteraient dues par le vendeur après la signature de l’acte.

Ces nouvelles pratiques pourraient, à notre avis, permettre d’éliminer les contestations qui se multiplient à propos des honoraires de gestion des mutations de lot.

 

IV.       La loi du 13 juillet 2006

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a modifié l’article L 10-1 désormais ainsi conçu :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

« a)  [concerne les frais de recouvrement des charges]

« b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »

 

Cette réforme consacre le droit à rémunération du syndic et son imputabilité « au copropriétaire concerné ». Celui-ci ne peut être que le vendeur.

Elle écarte toute prétention du syndic à exiger une rémunération de l’acquéreur.

Elle est muette à propos de la note de renseignements complémentaire.

Elle est muette à propos du montant de la rémunération.

 

Il faut à notre avis considérer

- qu’elle ne réduit pas à néant la portée de l’arrêt du 11 octobre 2006.

- qu’elle conforte implicitement notre solution exposée plus haut. Le syndic est rémunéré par le syndicat dans les conditions prévues par le contrat de syndic. La charge correspondante est imputée au vendeur conformément à l’article L 10-1 dans sa nouvelle rédaction.

 

Pour ce qui est du montant de la rémunération, c’est à l’assemblée générale qu’il incombe de s’opposer à des prétentions excessives du syndic. Il n’est pas interdit d’inviter les syndics professionnels à limiter ces prétentions à ce qui peut être considéré comme le « juste prix ».

 

 

Ces problèmes ont été évoqués lors des réunions qui ont précédé l’émission par le Conseil national de la consommation d’un avis relatif au « contrat de syndic ». Nous renvoyons sur ces points à l’étude 2/2.1.2.1.

 

 

 

 

 

Mise à jour

11/04/2015

 

 



[1]  Jurisclasseur copropriété fasc. 250 n° 88