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2 / 2.1.3.1

LES HONORAIRES DU SYNDIC AU TEMPS DE LA TAXATION

 

 

Ce temps est passé mais les principes édictés à cette époque et les modalités réglementaires et jurisprudentielles de leur application éclairent encore l’interprétation des dispositions actuelles. Pour Paris les honoraires des syndics ont été déterminés par des arrêtés préfectoraux successifs dont les éléments chiffrés étaient périodiquement réactualisés. Une première série d’arrêtés va jusqu'à celui du 30 juillet 1974 [1] Le système de calcul fût modifié par l’arrêté du 30 octobre 1974 [2], et une seconde série comporte les arrêtés pris jusqu'à la libération concertée des honoraires. Le système était identique en province [3]

 

Dans un premier temps le barème réglementaire détermine, pour les immeubles achevés avant le 1er septembre 1948 un plafond d’honoraires rémunérant les services rendus par les syndics pour l’administration normale des immeubles, cumulant :

·      des honoraires annuels en fonction du nombre total de lots figurant sur l’état descriptif de division et du classement de l’immeuble dans l’une des catégories prévues par la Loi du 1er septembre 1948 (déterminé par celui du meilleur lot)

·      des honoraires annuels en fonction du nombre de lots principaux, du classement de l’immeuble (déterminé par celui du meilleur lot) et de la périodicité des comptes

·      des honoraires annuels pour les lots accessoires sans distinction de classement ou de périodicité des comptes

·      une majoration de 15% pour les immeubles sans concierge[4]

 

Pour les immeubles achevés postérieurement au 1er septembre 1948, ou ceux dont la majorité des lots principaux échappent à la Loi du 1er septembre 1948, le barème s’applique sur la base de la catégorie exceptionnelle. Il comporte pour les immeubles neufs une majoration de 15% pendant les 18 mois suivant la première remise de clefs.

 

Le syndic peut en outre percevoir des honoraires spéciaux

·      en cas d’assemblée générale ou de conseil syndical en heures non ouvrables

·      pour les travaux qui doivent être décidés ou entérinés en assemblée générale, à un pourcentage décidé par l’assemblée dans le cadre d’un plafond déterminé par tranches du coût.

·      lorsqu’ils sont chargés d’assurer l’exploitation du chauffage collectif et la production d’eau chaude, de la rémunération de la main d’œuvre utilisée pour l’entretien des chaudières, de la répartition entre locataires ou copropriétaires des frais engagés à l’occasion des opérations ci dessus, à un pourcentage des dépenses annuelles décidé par l’assemblée générale dans le cadre d’un plafond déterminé par tranches du coût.

 

Doivent être considérées comme entrant dans le cadre d’une administration normale les opérations effectuées par le syndic de copropriété se renouvelant régulièrement pour la gestion courante des parties communes mais non des parties privatives. Il s’agit donc d’opérations récurrentes. La liste exhaustive des obligations mises, dans ce cadre, à la charge du syndic figure en annexe et comporte

·      des opérations impératives dans le cours de chaque exercice, concernant

à      la tenue de l’assemblée générale annuelle et du conseil syndical éventuel la précédant

à      les comptes de charges courantes

à      la gestion et la conservation des parties communes

à      la gestion du personnel

·      des opérations occasionnelles dans le cadre de chaque exercice comme la souscription de nouveaux contrats, la recherche de personnel et les opérations d’embauche, la gestion des sinistres affectant les parties communes.

 

Toutes autres prestations de services assurées à titre collectif ou individuel par le syndic, pour le compte des copropriétaires donnent lieu à des honoraires librement débattus entre les parties intéressées. Les frais engagés par les syndics à l’occasion du recouvrement des sommes non payées à leur échéance normale ne relèvent pas de la réglementation.

 

C’est donc le renouvellement impératif ou occasionnel, dans le cadre de l’exercice annuel, des prestations qui constitue le critère de l’administration normale et de la gestion courante. Il est limité à l’administration syndicale et aux prestations concernant les seules parties communes.

 

 

Le système est modifié par l’arrêté du 30 octobre 1974. Les honoraires annuels de base sont déterminés en fonction du nombre de lots principaux (en ce compris les dépendances habituelles) et par tranches dégressives. Ils couvrent les prestations d’administration normale y compris celles relatives à la gestion du chauffage collectif, de la production d’eau chaude collective, du ou des ascenseurs, de l’antenne collective de télévision. Ils sont réduits, en cas d’absence d’un ou plusieurs de ces équipements, respectivement de 10%, 10%, 5% et 2%.

 

Ils peuvent être majorés

·      comme précédemment  en cas d’assemblée ou de conseil syndical hors des heures ouvrables

·      comme précédemment pour les lots accessoires, les caves étant exclues.

·      pour la gestion des espaces verts, tennis, salle de jeux et piscine, par un montant fixé en fonction du nombre de lots principaux

 

Les honoraires attribués au syndic de copropriété pour toutes autres prestations assurées à titre collectif et n’entrant pas dans le cadre de la gestion normale doivent être préalablement déterminés en assemblée générale (notamment réunion d’une deuxième assemblée générale, travaux). Ils doivent faire l’objet d’un décompte séparé. Les services susceptibles d’être rendus en dehors de la gestion collective de la copropriété, peuvent donner lieu à des honoraires librement débattus entre les parties [5]. La définition de l’administration normale demeure identique de même que la liste des prestations qu’elle comporte.

 

 

De l’examen de ces textes nous ne retiendrons que les enseignements pouvant présenter un intérêt actuel. Le caractère primordial de la détermination des honoraires couvrant l’administration normale était déjà la règle. Elle faisait l’objet d’une définition de principe et d’une énumération exhaustive des obligations pesant sur le syndic. Le mécanisme était plus logique que celui en vigueur de nos jours. Il n’appartient pas au syndic de déterminer les obligations qui lui sont imposées par le statut. Au mieux peut-il insérer des modalités particulières d’exécution justifiant le montant des honoraires, voire inclure des prestations relevant normalement des prestations exceptionnelles.

 

La prise en compte des équipements collectifs était simpliste dans l’arrêté du 30 octobre 1974. Les honoraires de base couvraient l’administration du chauffage collectif, de la production d’eau chaude, du ou des ascenseurs et ... de l’antenne collective. Ils étaient réduits en cas d’absence de ces éléments, mais augmentés pour l’administration des espaces verts, du tennis, de la salle de jeux et de la piscine. Il n’était pas question des autres éléments d’équipement et le texte ne réservait pas la possibilité de prévoir pour eux un complément d’honoraires. L’article 7 limitait en effet cette possibilité à toutes autres prestations assurées à titre collectif et n’entrant pas dans le cadre de la gestion normale.

 

Les arrêtés précédents prévoyaient l’octroi au syndic d’honoraires pour les travaux qui doivent être décidés en assemblée générale. Le montant, constitué par un pourcentage sur le montant global des devis (TVA comprise) acceptés en assemblée générale, devait être déterminé par celle ci dans le cadre d’un plafonnement par tranches. Le nouveau régime laisse une entière liberté pour les honoraires sur les travaux étrangers à la gestion courante.

 

Or le Bureau des Affaires Économiques et des prix de la Préfecture (Cellule de l’Immobilier) agît à l’encontre de sa propre réglementation : un syndicat décide la réfection complète de la couverture. Le barème des honoraires non taxés du syndic, approuvé par l’assemblée, prévoit un honoraire de 2% sur les travaux exceptionnels. Un copropriétaire sollicite l’avis de la Cellule de l’Immobilier qui répond :

·      l’exécution de travaux urgents de toiture vise à la sauvegarde du patrimoine syndical

·      la responsabilité du syndic peut être engagée s’il s’est opposé à l’exécution des travaux en raison d’un refus d’allocation d’honoraires spéciaux ( !)

·      la réfection complète d’une toiture entre dans la catégorie des travaux d’entretien couverts par les honoraires de gestion courante. Les honoraires sur travaux ne peuvent être alloués que pour  des interventions modifiant le patrimoine (surélévation, création d’ascenseur)

·      c’est à la suite d’une observation de l’Administration que les honoraires sur travaux, admis jusque 1974, ont été supprimés : Il avait été observé que cette formule portait certains syndics à multiplier l’exécution de travaux dont la nécessité n’était pas toujours évidente ou encore à ne pas toujours retenir, à service égal, l’entreprise la moins-disante [6] .

·      le syndic peut se faire assister par tout technicien de son choix, en vertu de l’article 42 du décret du 17 mars 1967 et  récupérer le montant des frais de ce technicien sur les copropriétaires

 

Le copropriétaire saisit la Direction Départementale de la Concurrence et de la Consommation qui constate l’infraction et présente le 8 mai 1981 une proposition de transaction moyennant le versement d’une somme équivalente au montant arrondi des honoraires litigieux. Le syndic, au terme d’une note traitant notamment de la notion de gestion courante depuis l’origine de la taxation tant à Paris que dans les autres départements, refuse la transaction et se déclare prêt à plaider. Le 25 janvier 1982 la Direction de la Concurrence et de la Consommation s’incline et notifie un avis de transaction sans paiement (sic).

 

La prétendue suppression des honoraires sur travaux alléguée par l’Administration ne résultait en fait que de la suppression, dans les arrêtés postérieurs à celui du 17 juillet 1977, des exemples (notamment réunion d’une deuxième assemblée générale, travaux) fournis dans l’article 7  dont le texte demeurait par ailleurs inchangé. En déduire la suppression de ces honoraires librement déterminés aurait abouti à vider l’article de son contenu.

 

L’arrêté du 30 octobre 1974 n’avait pas permis d’apporter une solution satisfaisante à la nécessaire revalorisation des honoraires des syndics et la constitution d’un Groupe d’Etude était demeurée vaine. La clôture de ses travaux aboutit à une lettre de protestation commune des organisations professionnelles adressée en septembre 1976 au Directeur des Services de la Concurrence et des Prix. Ce n’est qu’en 1980 qu’un premier accord de concertation amorça un mouvement de libéralisation de la détermination des honoraires.

 

Les solutions jurisprudentielles n’étaient guère plus favorables aux syndics. Un arrêt de la Cour de Cassation du 3 décembre 1979 (SDC Le Grand Pavois) le démontre. Le syndic avait été poursuivi et condamné pour avoir perçu des honoraires de gestion du chauffage et des espaces verts confiés, en réalité par des contrats à des entreprises spécialisées. Il s’agit d’un immeuble important et bénéficiant d’éléments d’équipement exigeant des interventions techniques de haute qualité. Les honoraires concernaient l’exercice 1974 régi par l’ancienne réglementation. Il résulte de l’arrêt que la souscription de contrats d’entretien pour l’installation de chauffage et pour l’entretien des espaces verts excluait radicalement pour le syndic la possibilité de percevoir les honoraires spécifiques. Il est évident qu’à tout le moins le syndic effectuait la répartition des frais de chauffage. Il faut en déduire que la gestion des immeubles récents exigeant des interventions autres que celle d’un simple chauffeur n’était pas prise en compte par le texte. Même observation pour le jardinier. Le mécanisme postérieur excluait d’ailleurs de telles distinctions, se bornant à déclarer couvertes par les honoraires de gestion courante les prestations relatives au chauffage, à la production d’eau chaude, aux ascenseurs et à ... l’antenne de télévision.

 

 

Dans le domaine des honoraires des syndics la guérilla n’est pas terminée. Sa mémoire doit être sauvegardée. Elle témoigne de l’environnement hostile dans lequel elle se déroule depuis cinquante ans. Des arguments juridiques et économiques peuvent y être puisés pour les épreuves futures, s’agirait-il de concertations.

 

Certains principes essentiels peuvent être considérés comme définitivement posés :

 

·      La rémunération du syndic professionnel comporte d’une part un montant forfaitaire annuel couvrant les prestations de gestion courante, d’autre part des honoraires spécifiques couvrant des prestations étrangères à la gestion courante

·      Dans ce cadre, le syndic professionnel dispose d’une entière liberté pour la détermination des  honoraires proposés, ou celle des modalités de leur calcul lorsqu’ils sont constitués par un pourcentage sur une assiette prédéterminée.

·      Ses propositions doivent être adoptées par l’assemblée générale (Article D 29). A cet effet il doit en établir un barème détaillé qui doit être joint à la convocation pour l’assemblée ayant pour objet, notamment, de se prononcer sur ce point, qu’il s’agisse d’une nouvelle désignation ou d’un renouvellement de mandat.

·      Il ne peut percevoir d’honoraires qu’en application du barème accepté par l’assemblée, pour l’exercice concerné (Détermination a priori).

·      Il peut exceptionnellement solliciter a posteriori une rémunération particulière pour une prestation non prévue dans le barème. Cette rémunération peut être régulièrement acceptée par l’assemblée générale et peut être perçue à la suite de cette acceptation. Cette procédure peut couvrir toute omission de détermination préalable des honoraires, seraient-ils de gestion courante.

 

Certains points demeurent incertains ou certaines pratiques contestables.

 

·      La pratique d’un contrat de syndic est entrée dans les mœurs. Nous avons déjà formulé des critiques à l’encontre d’une procédure qui semble dépourvue de fondement juridique et sans véritable intérêt pratique, dans la mesure ou l’information préalable des copropriétaires est suffisamment assurée.

·      On considère que le barème des honoraires ne peut comporter de rémunérations directement imputables à des copropriétaires pour des prestations les concernant personnellement. Qu’il s’agisse de l’inopposabilité prétendue du contrat de syndic aux copropriétaires, ou d’une semblable inopposabilité de la résolution de l’assemblée, nous avons déjà insisté sur le caractère inopportun d’une telle solution.

·      La délimitation du domaine des prestations de gestion courante demeure, dans la pratique actuelle, laissée à l’appréciation des parties (syndicat et syndic) alors qu’elle résulte de la nature même des prestations et de la prévisibilité de leur caractère nécessaire et régulier.

 

Des solutions définitives et concertées sur ces points sont évidemment souhaitables dans l’intérêt commun.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

10/03/2015

 



[1]  B.M.O Paris 6 août 1974

[2]  B.M.O Paris 2 novembre 1974

[3]  Les arrêtés du département des Alpes Maritimes constituaient une référence.

[4]  On doit remarquer l’importance de ce coefficient.

[5]  L’arrêté du 21 avril 1978 plafonne toutefois les honoraires des prestations fournies à l’occasion des mutations de lots, tant pour la note de renseignement que pour le compte prorata, sans modifier la nature juridique de la prestation, qui demeure un service rendu par le syndic à un copropriétaire.

[6]  Lettre 8 mai 1980 de la Cellule de l’Immobilier de la Préfecture