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Le syndic professionnel et l’encadrement règlementaire

 

 

I.         la gestion financière du syndicat

A.       la loi du 21 juin 1960 et le décret du 25 mars 1965

B.       le loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967

C.       la loi du 2 janvier 1970  (loi hoguet)

D.       la loi du 31 décembre 1985 (loi bonnemaison)

E.        la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU)

F.        le décret du 27 mai 2004

II.        la rémunération du syndic professionnel

A.       les dispositions statutaires

B.       historique

1.        la taxation des honoraires

2.        libération des honoraires et contrat de syndic (1982)

C.       le régime actuel des honoraires

III.        les rapports avec les entreprises

IV.      Les liens avec des établissements financiers

 

 

La loi du 10 juillet 1965 comporte des dispositions exclusivement applicables aux syndics professionnels en ce qui concerne la gestion financière et les honoraires. Les dispositions communes relatives aux relations avec les entreprises présentent des aspects particuliers en présence d’un syndic professionnel.

I.           la gestion financière du syndicat

La loi SRU du 13 décembre 2000 a radicalement réformé les modalités de gestion financière du syndicat. Nous rappelons brièvement l’évolution chronologique de cette question.

A.             la loi du 21 juin 1960 et le décret du 25 mars 1965

Le décret du 25 mars 1965, pris pour l’application de la loi n° 60-580 du 21 juin 1960, a constitué l’ébauche d’une réglementation propre aux syndics professionnels. Ils étaient tenus de faire déclaration de leur activité à la préfecture du département du lieu d’exercice et pouvaient assurer la gestion financière des syndicats soit par un compte unique s’ils avaient adhéré à une caisse de cautionnement mutuel dont la garantie était forfaitairement fixée à 500 000 francs soit par comptes séparés ouverts au nom de chaque syndicat géré.

Pour chaque professionnel le régime était donc uniforme pour l’ensemble des mandants mais un syndicat pouvait exiger d’un professionnel garanti une gestion par compte séparé. C’est le régime qui est en place lors de la promulgation du nouveau statut de la copropriété.

B.            le loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967

Ces textes ne comportent aucune disposition particulière visant le syndic professionnel. à cet égard. La réglementation rappelée ci dessus rendait inutile une intervention. Le syndic doit seulement tenir une comptabilité autonome pour chaque syndicat.

C.            la loi du 2 janvier 1970  (loi hoguet)

La loi Hoguet et son décret d’application du 20 juillet 1972 mettent en place un statut réglementaire plus élaboré des activités immobilières d’entremise et de gestion qui s’étendent à celles de syndic de copropriété.

Pour ce qui est de la gestion financière des syndicats, le régime Hoguet impose, dans tous les cas, une garantie financière proportionnelle à l’importance des fonds détenus en laissant coexister la possibilité de gestion par compte unique ou par comptes séparés, au gré des professionnels et des mandants. La gestion par comptes séparés n’est plus suffisante pour assurer la régularité de l’exercice de l’activité qui est soumise à la délivrance d’une carte professionnelle.

D.            la loi du 31 décembre 1985 (loi bonnemaison)

Le projet de cette loi exprimait de vives préventions à l’encontre des syndics professionnels et comportait la généralisation impérative des comptes séparés. On considérait à cette époque que l’avantage essentiel du compte unique était, pour les syndics, la perception de la rémunération des fonds. Sans occulter cet aspect, on dût reconnaître aux cours des travaux parlementaires que la gestion par comptes séparés était extrêmement lourde. Le texte final, inséré dans l’article L 18, est le fruit d’un compromis laborieusement établi.

La possibilité de gérer par compte unique a été maintenue mais l’assemblée devait être périodiquement consultée sur la « question de l’ouverture ou non d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ». Cette question devait en outre être débattue lors de toute nouvelle nomination d’un syndic. Toute omission d’inscription à l’ordre du jour était sanctionnée par la nullité de la nomination ou, le cas échéant, du renouvellement du mandat. Cette annulation pouvait être judiciairement prononcée avec un effet rétroactif qui entraînait l’annulation des assemblées postérieures pour défaut de qualité du syndic auteur de la convocation.

Compte tenu du but poursuivi par les initiateurs du texte, on a pensé dans un premier temps que ces consultations devenaient inutiles dès lors que le compte était effectivement ouvert et utilisé. L’interprétation de la Cour de Cassation s’avéra différente : l’assemblée devait conserver également la faculté de revenir sur une précédente décision d’ouverture d’un compte séparé et d’opter à nouveau pour la gestion par compte unique. De nombreux syndicats ont fait les frais, en l’absence de toute intention frauduleuse, de cette interprétation sévèrement critiquée.

E.            la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU)

Il fallait réformer ce régime peu cohérent. La loi SRU lui a substitué un dispositif simple et logique.

Il pose en principe la gestion par compte séparé mais permet au syndicat d’en décider autrement. La loi impose donc une consultation de l’assemblée postérieure à sa promulgation. L’assemblée peut confirmer son option pour la gestion par compte unique lorsqu’elle est en place ou décider de l’adopter aux lieu et place d’une gestion par compte séparé en place. La gestion par compte séparé est imposée par défaut.

L’obligation des consultations périodiques est supprimée mais le syndicat conserve la faculté de demander ultérieurement  que la question soit à nouveau évoquée lors d’une assemblée. On s’est interrogé sur la conduite à tenir en cas de nomination d’un nouveau syndic. Tout commande de délibérer à nouveau sur la question lorsque c’est une gestion par compte unique qui est en place.

F.             le décret du 27 mai 2004

Le décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967 consacre en l’article 29 l’existence du contrat de mandat du syndic. Le contrat doit fixer la durée du mandat, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic.

L’article D 29-1 nouveau précise que la décision prise en vertu de l’alinéa 7 de l’article L 18 par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un nouveau syndic.

 

Quinze années après la promulgation de la loi Bonnemaison, la gestion financière du syndicat se trouve ainsi modifiée sans qu’ait été imposée, comme le souhaitaient certains, la gestion par compte séparé ouvert au nom du syndicat.

L’évolution des techniques informatiques facilite la gestion par comptes séparés. La conservation par le syndic des produits financiers est d’autant plus contestée que la libération des honoraires ne justifie plus une pratique qui trouvait sa raison d’être dans une taxation mesquine. Enfin le bon sens commande qu’une personne morale soit titulaire d’un compte bancaire ou postal propre et conserve la maîtrise effective de sa trésorerie.

Il y a loin pourtant, à ce jour encore, de la théorie à la pratique. La libération des honoraires n’a pas eu les effets espérés en raison d’une aggravation constante des effets d’une concurrence faussée dans ce secteur économique. Le développement de la pratique du « contrat de syndic » a été aussi néfaste. Il permet de masquer, malicieusement mais sans fraude, la réalité des honoraires.

Les copropriétaires eux-mêmes portent la responsabilité de cette situation. La recherche effrénée du moins-disant occulte la qualité du service rendu. D’une autre manière qu’auparavant la pratique pousse le professionnel exigeant la légitime rémunération de ses travaux et de sa compétence à la rechercher partout où elle peut se trouver lors même que tous les intéressés proclament à juste titre la nécessité d’une totale transparence.

Une autre conséquence de la réforme SRU est d’affecter la réelle qualité du syndic à l’égard de la trésorerie syndicale. Gérant par compte unique, il détient la trésorerie. Les financiers ont cédé à la tentation de confondre détention et propriété.

 

Gérant par comptes séparés, le syndic manie la trésorerie. Il n’est plus soumis à l’obligation de représentation des fonds de mandants mais seulement à celle de justifier les mouvements de fonds et les écritures correspondantes. Il ne peut plus être victime, au travers du compte unique, de la position débitrice d’un syndicat. La généralisation des comptes séparés devrait avoir pour conséquence une réforme de la garantie financière qui devrait être limitée à la couverture de risques liés à des prélèvements de sommes indues sur le compte séparé. Le contrôle de celui ci est à la portée des copropriétaires, alors que le contrôle de l’ensemble du compte unique est impossible.

Il sera possible de trouver un juste équilibre à cet égard. Le régime instauré par la loi SRU est satisfaisant, même si la 22e recommandation de la Commission de la copropriété laisse apparaître certaines interrogations.

 

II.         la rémunération du syndic professionnel

Le régime de la rémunération du syndic qui devrait être relativement simple a été compliqué à plaisir pour différentes raisons.

La première tient à son évolution historique depuis la fin de la dernière guerre.

La seconde est, on l’a déjà dit, l’iniquité du mécanisme de la taxation demeuré en vigueur pendant de longues années et son interprétation tendancieuse par le service du contrôle des prix.

La troisième est l’apparition de dispositions étrangères au statut, dépourvues de réel fondement légal et présentant, faute d’en avoir été pourvu, un caractère parasitaire malgré l’opportunité incontestable  de leur contenu.

Nous examinerons successivement ces points après avoir rappelé les dispositions du statut relatives à la rémunération du syndic.

A.             les dispositions statutaires

L’article D 29 est désormais rédigé ainsi :

 Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

« La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. »

 

Le statut de la copropriété réserve donc  à l’assemblée générale

·        la nomination du syndic

·        la fixation de la durée de son mandat

·        la fixation des conditions de sa rémunération

·        la fixation des modalités particulières d’exécution de son mandat.

·        la procédure de révocation du syndic

Les décisions sont prises, pour toutes ces question, à la majorité de l’article L 25.

Ces prescriptions imposent l’information préalable des copropriétaires par une documentation appropriée jointe à la convocation, dont les éléments essentiels doivent être repris dans la ou les résolutions adoptée(s) à ce titre, ce qui n’interdit pas de joindre au procès verbal, s’il y a lieu, un tableau des dispositions adoptées.

L’ancienne rédaction de l’article D 29 faisait référence aux dispositions réglementaires applicables à la rémunération du syndic. Les syndics étaient placés à l’époque sous le régime de la taxation administrative. Nous avons jugé utile de rappeler l’évolution dans le temps de cette question.

 

Cette évolution doit être connue car on y trouve des arguments pour répondre à certaines critiques faites à la pratique  des honoraires dits « exceptionnels ».

 

B.            historique

Nous exposons ici l’évolution et les principes généraux du régime de la taxation puis les conditions dans lesquelles est apparu le contrat de syndic. Nous évoquons la situation parisienne. Elle était quasiment identique en province.

1.             la taxation des honoraires

La taxation a connu deux régimes. Pour Paris les honoraires ont été déterminés par des arrêtés préfectoraux successifs périodiquement réactualisés. Une première série d’arrêtés va jusqu'à celui du 30 juillet 1974 [1] Le système de calcul a été modifié par l’arrêté du 30 octobre 1974 [2], et une seconde série comporte les arrêtés publiés jusqu'à la libération concertée des honoraires.

La nécessité d’une distinction entre les honoraires de gestion courante (ou d’administration normale), et les honoraires « exceptionnels » ou « spéciaux » qui étaient librement débattus a été reconnue dès l’origine. Rappelons à cet égard les dispositions  de la première série d’arrêtés.

« Doivent être considérées comme entrant dans le cadre d’une administration normale les opérations effectuées par le syndic de copropriété se renouvelant régulièrement pour la gestion courante des parties communes mais non des parties privatives. »

Une annexe donne la liste exhaustive des obligations du syndic à ce titre. Le texte précise en outre :

« Toutes autres prestations de services assurées à titre collectif ou individuel par le syndic, pour le compte des copropriétaires donnent lieu à des honoraires librement débattus entre les parties intéressées. Les frais engagés par les syndics à l’occasion du recouvrement des sommes non payées à leur échéance normale ne relèvent pas de la réglementation. »

Ce système a été modifié par l’arrêté du 30 octobre 1974. Les honoraires annuels de base sont désormais déterminés en fonction du nombre de lots principaux et par tranches dégressives. Ils couvrent les prestations d’administration normale y compris celles relatives à la gestion du chauffage collectif, de la production d’eau chaude collective, du ou des ascenseurs, de l’antenne collective de télévision. Ils sont réduits, en cas d’absence d’un ou plusieurs de ces équipements, respectivement de 10%, 10%, 5% et 2%. Ils sont majorés pour la gestion de parties communes à destination d’activités de loisirs. La définition de l’administration normale demeure identique de même que la liste des prestations qu’elle comporte.

Le texte précise encore :

« Les honoraires attribués au syndic de copropriété pour toutes autres prestations assurées à titre collectif et n’entrant pas dans le cadre de la gestion normale doivent être préalablement déterminés en assemblée générale (notamment réunion d’une deuxième assemblée générale, travaux). Ils doivent faire l’objet d’un décompte séparé. Les services susceptibles d’être rendus en dehors de la gestion collective de la copropriété, peuvent donner lieu à des honoraires librement débattus entre les parties » [3].

On doit retenir de ce rappel historique que la distinction entre les honoraires forfaitaires de gestion courante et les honoraires spéciaux a toujours existé et ne saurait être considérée comme une innovation apparue lors de la « libération ». Au sein des honoraires spéciaux figuraient « les frais engagés par les syndics à l’occasion du recouvrement des sommes non payées à leur échéance normale » dont certains prétendent qu’ils sont couverts par les honoraires de gestion courante.

On doit retenir encore que ce régime a coexisté pendant une dizaine d’années avec le dispositif Hoguet sans qu’aucun « contrat de syndic » ait jamais été exigé. Un « décompte séparé » des honoraires spéciaux soumis à l’assemblée générale et adopté par elle suffisait à l’information des copropriétaires.

2.             libération des honoraires et contrat de syndic (1982)

Le contrat de syndic apparaît dans un engagement de modération [4] souscrit par les organisations professionnelles en vue de la libération des honoraires. Son agrément le 24 septembre 1980 par les pouvoirs publics marque la fin de la taxation. Le dispositif adopté comporte l’établissement d’un contrat entre le syndicat et le syndic, définissant sa mission et sa rémunération, la durée de ses fonctions et les modalités de révocation et de démission. L’assemblée doit désigner en son sein un mandataire ad hoc pour signer la convention, dont un modèle est joint à l’accord, au nom du syndicat. Ces innovations firent immédiatement l’objet d’observations critiques de M. l’Avocat Général Paucot [5] , puis de Me Bouyeure [6]. Celui ci notait que « l’articulation entre le statut légal du syndic et ses obligations contractuelles vont poser, tant sur le plan théorique que pratique, des difficultés qui susciteront, vraisemblablement, la controverse » Le mécanisme fut intégralement repris dans un accord de régulation du 16 janvier 1982.

L’accord ne porte pas atteinte à la détermination des pouvoirs et de la mission du syndic par le statut. Il distingue dans la mission les prestations de gestion courante couvertes par un honoraire global et forfaitaire, des prestations particulières qu’il convient d’énumérer en précisant leurs modalités de rémunération. L’accord établit la distinction comme suit :

La gestion courante comporte

- d’une part des tâches réglementaires et obligatoires telles qu’elles sont édictées par les lois et règlements en vigueur concernant la copropriété

- d’autre part des tâches effectuées de manière régulière en fonction des équipements, de la situation et du mode d’occupation de chaque immeuble.

Les prestations particulières comportent toutes les missions effectuées par le syndic, autres que les tâches de la gestion courante, à la demande expresse de la copropriété.

Il soumet la liberté des honoraires à l’établissement d’un contrat de syndic qu’un commentateur de l’époque décrivait ainsi :

Le montant des honoraires fera l’objet d’un contrat de mandat établi et communiqué au client avant le début de la mission correspondante. Apparaît ainsi dans ce texte un contrat de mandat dissocié de la résolution de nomination prise par l’assemblée. C’est le copropriétaire signataire désigné par l’assemblée, représentant le syndicat, qui confie à M. X..., qui accepte, les fonctions de syndic dudit immeuble pour une durée de     qui commencera       pour se terminer le     . Le contrat comporte une clause relative à la révocation et à la démission éventuelle du syndic.

Les incohérences juridiques abondent dans ces dispositions [7].

C.            le régime actuel des honoraires

La première version de cette étude remonte à juillet 2007. Nous conservons ce texte en élaguant des observations devenues obsolètes.

A la suite nous évoquons les modifications qui ont été apportées au régime des honoraires du syndic. Elles n’ont pas permis d’éviter la subsistance de situations et controverses conflictuelles.

 

En 2007, le régime des honoraires résulte d’un engagement de lutte contre l’inflation du 24 octobre 1986, de l’ordonnance du 1er décembre 1986 (JO 09/12/1986) et de l’arrêté 86-84-A du 2 décembre 1986 (JO 03/12/1986). Ce dernier prévoit, en annexe, pour les syndics de copropriété,

la fourniture à l’assemblée d’un décompte détaillé des honoraires auxquels peut prétendre le syndic, faisant ressortir le montant total des honoraires ainsi que la répartition selon les différents types de rémunération : honoraires de gestion courante et autres honoraires de gestion le cas échéant, assiette des honoraires à percevoir en cas de travaux exceptionnels et autres honoraires pour prestations particulières notamment […]

Ces informations doivent être jointes à la convocation. Cette prescription se substitue-t-elle à la précédente ou la complète-t-elle ?. Sa rédaction est en tout cas défectueuse. La nécessité d’établissement du contrat est maintenue.

En pratique, les syndics professionnels présentent, lors de chaque nomination ou renouvellement de mandat un « contrat de syndic » qui comporte une énumération des prestations relevant de la gestion courante et les honoraires annuels correspondants puis l’énumération des « prestations exceptionnelles » et, pour chacune d’entre elles les modalités de rémunération. L’assemblée, dans les meilleures conditions, désigne le syndic ou renouvelle son mandat, approuve le contrat de gestion et désigne un copropriétaire pour le signer au nom du syndicat.

Faut-il se satisfaire d’un régime qui est fréquemment critiquée ? Ce n’est pas certain. Les observations de la Commission des clauses abusives et les décisions judiciaires qui ont enjoint des syndics d’exclure de leurs contrats certaines clauses montrent que la situation demeure incertaine. A l’encontre du « contrat de syndic », on invoque principalement la différence fondamentale existant entre le mandat du Code civil et le mandat social lié à la désignation par une personne morale de son représentant légal..

Sur le plan pratique, on fait valoir que, dès le temps de la taxation, une proposition détaillée présentée par le syndic et jointe à la convocation suffisait pour que les prescriptions légales soient respectées dans une totale transparence. La décision fixait la situation sans nécessité de recourir à la signature d’un « contrat de mandat ». Cette procédure convenait pendant la période de taxation et rien n’exigeait sa modification par une disposition qui demeure étrangère au statut et dépourvue de fondement juridique compatible avec son objet.

 

La référence au « contrat de mandat du syndic » qu’on trouve dans l’article D 29 nouveau, sans être négligeable, n’est pas déterminante dès lors que la partie législative du statut de la copropriété reste muette sur ce point.

 

Dans la pratique, la méthode utilisée par les syndics pour la détermination de leurs honoraires demeure critiquée. Habitués à appliquer les arrêtés préfectoraux qui tenaient le rôle de grille de calcul, ils ont dû déterminer le prix de revient de chaque prestation. L’intervention d’experts comptables spécialisés a faussé le jeu. Justement soucieux de la rentabilité de l’exploitation, ces techniciens ont parfois délaissé l’analyse des coûts au profit de la détermination directe de la rémunération nécessaire. Ils ont recherché dans la catégorie des prestations exceptionnelles des sources de profit.

L’extension constante des obligations du syndic depuis une quinzaine d’années concerne en premier lieu la gestion courante. Elle a aussi fait apparaître de nouvelles rubriques dans la catégorie des tâches exceptionnelles. Par ailleurs il est certain que beaucoup de professionnels ont rangé dans la catégorie exceptionnelle des prestations qui entrent manifestement dans le cadre de la gestion courante.

Le syndic consulté pour la reprise éventuelle d’un mandat dispose rarement des éléments nécessaires au calcul rigoureux de sa rémunération. C’est après sa nomination qu’il apprend qu’il y a des compteurs d’eau ou d’autres éléments d’équipement exigeant des traitements particuliers. Les honoraires sont fixés de manière empirique et le « contrat de syndic » reflète par son imprécision l’insuffisance de l’étude préalable, compensée « à la louche », pour reprendre une expression commune, par des estimations forcées.

 

Les critiques formulées au sujet de la détermination des honoraires visent, on vient de le dire, l’insertion sous la rubrique des honoraires exceptionnels de prestations qui sont du domaine de la gestion courante. On ne devrait pas trouver sous cette rubrique des frais de traitement informatisé, de gestion des archives ou autres de même type. Les coûts de traitement des comptages sont prévisibles. Ils doivent être inclus dans les prestations courantes.

A l’inverse, certains copropriétaires, après avoir négocié âprement les honoraires de gestion courante, prétendent inclure sous cette rubrique des prestations qui lui sont étrangères. C’est le cas des frais de recouvrement de charges. Pourquoi le syndic inclurait-il dans son forfait une estimation des coûts à ce titre pour un syndicat dont les charges sont ponctuellement payées ? Les frais de recouvrement facturés doivent correspondre à des prestations précises et réalisées. Il est de même normal que le coût d’une prestation comporte une part de frais généraux. Le coût réel d’une lettre n’est pas limité à celui du timbre.

Des difficultés surviennent à l’occasion de prestations rares mais astreignantes et coûteuses comme une modification de la convention collective des gardiens imposant le remaniement de tous les contrats. Imprévisible, elle peut justifier une rémunération exceptionnelle. Il en va de même pour les prestations imposées par des textes nouveaux.

 

Un autre problème est l’inopposabilité aux copropriétaires des clauses du « contrat de gestion » qui, en l’état de la jurisprudence, s’appliquerait au barème approuvé par l’assemblée. On fait valoir que le syndic est mandataire du syndicat et non celui des copropriétaires. Dès lors les stipulations de rémunération relatives à des prestations nécessaires, réalisées dans l’intérêt de certains copropriétaires, leurs sont inopposables. La transparence juridique du syndicat permet de ne pas considérer les mentions incluses dans le « contrat de gestion » comme de simples indications mais bien comme des éléments opposables.

Sur ce point une solution plus radicale encore peut être proposée pour les prestations « particulières » imposées par le statut, comme l’établissement de l’état daté en cas de vente d’un lot. C’est bien le syndicat qui est tenu de fournir l’état daté. Le syndic n’y est tenu qu’en sa qualité d’agent du syndicat. C’est alors à celui ci de rémunérer le syndic et d’imputer ensuite la dépense comme charge individuelle du vendeur. Les difficultés juridiques disparaissent alors.

Elle a finalement été admise à la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 11 octobre 2005 (n° 04-17178) qui a, dans la pratique, rendu nécessaire une intervention législative qui a tourné à la confusion des organisations consuméristes. La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a inséré dans la loi de 1965 un article 10-1 qui consacre en son b) le droit à rémunération du syndic pour l’établissement de l’état daté et l’imputation de cette charge au copropriétaire vendeur.

 

La rémunération des heures non ouvrées de tenue d’assemblée générale a également été source de conflits. La réduction du temps de travail ne peut qu’en accroître le risque. Pour les syndics, le forfait couvre la  tenue de l’assemblée générale ordinaire aux heures ouvrables. Sa tenue hors heures ouvrables peut justifier une rémunération spécifique. Il paraît possible d’intégrer au calcul de la rémunération forfaitaire le coût de tenue de l’assemblée ordinaire quelles que soient ses modalités et à celui de la rémunération pour travaux importants celui d’une assemblée spécialement convoquée pour en débattre, quitte à facturer la tenue de cette assemblée si les travaux ne sont pas votés. Il  est normal de facturer la tenue d’une « seconde assemblée »[8]. Les dispositions de la loi SRU présentent l’intérêt pratique de pouvoir réduire le nombre de ces assemblées.

 

Quatre ans après, en 2011, quelques points ont été clarifiés par le législateur, poussé par quelques décisions de la Cour de Cassation. Les autres controverses ont glissé lentement vers la judiciarisation consumériste pour s’enliser finalement dans des querelles aussi mesquines qu’inefficaces.

Le principe reste que le syndic est totalement libre de fixer le montant de sa rémunération comme il l’entend.

Mais cette liberté doit s’accommoder de l’encadrement qu’imposent naturellement la fonction de mandataire  social et plus spécialement l’exercice d’une activité professionnelle réglementée puisqu’elle implique le maniement, voire la détention, de fonds appartenant à autrui.

A cet égard, il faut rappeler (une fois de plus !), qu’en vertu de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 (Hoguet),  le syndic ne peut recevoir de rémunération que de son mandant, qui est le syndicat des copropriétaires.

Le domaine d’application de l’article 10-1 de la loi s’étend peu à peu. Il permet l’imputation à un copropriétaire d’une charge supportée initialement par le syndicat mais pouvant être légalement individualisée (frais de contentieux ou d’état daté). Cette individualisation peut être soumise à certaines conditions. Les syndics ont tendance à restreindre l’étendue des prestations couvertes par ce type d’honoraires. S’agissant de l’état daté, il faut admettre, que l’honoraire de mutation couvre les prestations minimales liées à une mutation de propriété, depuis l‘établissement de l’état daté et de la note de renseignement jusqu’au traitement de l’avis de transfert de propriété et ses conséquences administratives et comptables.

 

La rémunération du syndic professionnel s’entend :

Principalement d’une rémunération forfaitaire au titre des prestations de  gestion courante, prévisibles et récurrentes.

Accessoirement d’honoraires exceptionnels (ou supplémentaires ou particuliers) pour rémunération de tâches imprévisibles à la date de la désignation du syndic, ou prévisibles mais non récurrentes.

Le « contrat de syndic » doit comporter

La liste détaillée des prestations couvertes par l’honoraire de gestion courante

La liste détaillée des tâches prévisibles mais non récurrentes et, pour chacune d’entre elles, la rémunération stipulée ou son mode de calcul.

Pour le détail de ces dispositions, nous vous invitons à consulter l’étude 2-2-1-2-1 consacrée au contrat de syndic.

 

III.       les rapports avec les entreprises

L’article D 39 dispose

Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, « la personne liée à lui par un pacte civil de solidarité. » ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisée par une décision de l'assemblée générale.

« Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées.

« Le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital.

« Les décisions d’autorisation prévues au présent article sont prises à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. »

 

Ce texte de portée générale concerne tous les syndics.

Il présente, en ses alinéas 2 et 3 notamment des aspects particuliers à l’égard du syndic professionnel. Un groupe financier peut légalement avoir des participations dans des cabinets de gestion immobilière comme dans des entreprises réalisant des travaux ou prestations de service dans ce secteur. Il est concevable qu’une filiale de gestion et une filiale de prestations de service interviennent pour un syndicat au mieux de ses intérêts et pour sa plus grande satisfaction. Cette situation peut susciter des soupçons de favoritisme.

Le décret du 27 mai 2004 a modernisé l’ancien texte devenu anachronique. Son champ d’application est élargi. L’assemblée doit être informée, le cas échéant, des particularités de la proposition formulée. Jointe à une mise en concurrence sérieuse, cette précaution permet un scrutin éclairé. La résolution doit comporter mention de l’avis donné.

L’initiative de l’information revient sans nul doute au syndic.

Quelle est la sanction attachée à une irrégularité éventuelle ? Le texte parle d’autorisation. On peut donc adopter la solution admise pour l’article D 55 relatif à l’autorisation d’agir en justice. Le défaut d’autorisation ne pourrait être invoqué que par un copropriétaire découvrant tout à coup un lien prohibé, ou le cocontractant craignant pour la pérennité de la convention.

Dans l’esprit de la jurisprudence concernant l’article D 55 on doit admettre que l’irrégularité pourrait faire l’objet d’une régularisation a posteriori.

 

IV.     Les liens avec des établissements financiers

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 a inséré dans la loi Hoguet un article 4-1 ainsi conçu :

« Les personnes visées à l’article 1er qui ont des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés financières sont tenus d’en informer leurs clients par tout moyen permettant de justifier de la réception de cette information par ces derniers. »

Pour les syndics professionnels, l’information doit manifestement figurer dans les contrats de syndic, bien que le « client » soit en l’espèce le syndicat mandant. La notification des projets de contrats avec la convocation pour l’assemblée générale constitue sans nul doute la justification exigée.

 

 

 

 

Mise à jour

14/04/2011

 

 



[1]  BMO Paris 6 août 1974

[2]  BMO Paris 2 novembre 1974

[3]  L’arrêté du 21 avril 1978 plafonne toutefois les honoraires des prestations fournies à l’occasion des mutations de lots, tant pour la note de renseignement que pour le compte prorata, sans modifier la nature juridique de la prestation, qui demeure un service rendu par le syndic à un copropriétaire.

[4]  Engagement de modération n° 425 (N.A.P 79-06) FNAIM, CNAB, SNPI, UNIT, FFPIC

[5]  Dans la Revue de l’Habitat français 1980 p 671

[6]  Dans AJPI janvier 1981 p 85

[7]  Sur ce point voir l’étude très complète de M. Guillot citée ci dessous

[8]  Cette solution était admise sous l’empire de la taxation administrative