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2 / 2.1.2.4 Honoraires de gestion des travaux exceptionnels I. Définition
des travaux exceptionnels II. Évolution historique du régime des honoraires sur
travaux III. L’article 18-1-A de la loi du 10
juillet 1965 IV. Le bilan de la réforme du 25 mars 2009 Il est traditionnellement admis que les prestations fournies par les syndics au titre des travaux d’entretien courant de l’immeuble et de ses équipements relèvent de la gestion courante et sont rémunérés par les honoraires forfaitaires alloués à ce titre ; qu’au contraire les prestations fournies à l’occasion des travaux « d’entretien lourd », correspondant à des chantiers importants exigeant une préparation soigneuse, une surveillance constante et un contrôle final minutieux, peuvent légitimement justifier une rémunération spécifique. Au temps de la taxation administrative, les arrêtés préfectoraux comportaient cette distinction. Le Service du contrôle des prix a tenté d’en restreindre l’application aux « travaux neufs » c’est à dire aux travaux d’amélioration comme l’installation d’un ascenseur. Ayant tenté de sanctionner un syndic ayant perçu des honoraires pour la réfection totale d’une toiture, il a du capituler devant la résistance de ce professionnel. Le principe de la rémunération et la distinction ont été maintenus après la libération des honoraires en 1982. I. Définition des travaux exceptionnels Elle impose de circonscrire précisément le domaine des
travaux d’entretien courant. On admet ensuite que les travaux exceptionnels
sont ceux qui n’entrent pas dans le champ des travaux d’entretien courant. Dans le régime des baux, les travaux d’entretien
locatif désignent l’ensemble des petits travaux courants et réparations
qui sont à la charge exclusive d’un locataire louant un logement dans un
immeuble d’habitation. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur
d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage pour lequel il a été
loué et l’article 1730 limite les obligations du locataire à l’exécution des
travaux lui permettant de restituer le bien loué dans l’état où il se
trouvait lors de son entrée dans les lieux, réserve faite « de ce qui a
péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure » Il nous fallait une définition technique et plus précise
de l’entretien courant. L’article 45 du décret du 17 mars 1967, modifié par
le décret n°2004-479 du 27 mai 2004, énonce que les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en
vue de maintenir l'état de l'immeuble ou
de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement
commun ; ils comprennent les menues réparations. Le décret distingue à juste titre la maintenance
corrective (ou mieux curative) de la maintenance préventive. Il semble
affecter la première au bâtiment et la seconde aux éléments d’équipement. On
peut au contraire prétendre que le « maintien de l’immeuble »
s’étend à tous ses éléments alors que la prévention d’une défaillance ne
s’applique, à la lettre du texte, qu’aux éléments d’équipement commun. En réalité, les deux types de maintenance s’appliquent à
tous les éléments de l’immeuble, qu’il s’agisse du bâti ou des éléments
d’équipement. La maintenance préventive est
« basée sur une surveillance du fonctionnement du bien et/ou des
paramètres significatifs de ce fonctionnement intégrant les actions qui en
découlent » selon la norme AFNOR NF EN 13306 X 60-319). Dans le même
esprit on parle de la maintenance prévisionnelle
incluant la surveillance de l'état du matériel et des vérifications périodiques
pour déterminer l'évolution de la dégradation du matériel ainsi que la
période souhaitable d'intervention. La maintenance préventive est
caractérisée par la périodicité des opérations de contrôle ( de quotidienne à
quinquennale). Le contrôle annuel d’une
toiture est une opération de maintenance préventive, même s’il s’accompagne
du reclouage de quelques couvre-joints non fuyards. La maintenance corrective désigne l'élimination
d'une avarie ou d'une altération dans le fonctionnement d'un élément matériel
par la réparation, la restauration à l'état antérieur, et le remplacement de
l'élément matériel impliqué. Par élément matériel on entend aussi bien le bâtiment
que ses éléments d’équipement. On parle encore, - et à tort -, de la maintenance conditionnelle, subordonnée à
l'apparition d'indices révélateurs de l'état
d'un élément matériel. A tort parce que l’expression anglaise condition-based
maintenance vise les interventions justifiées par la constatation de
l’état du matériel qui n’est plus « en condition », - en état -, de
fonctionner correctement. La réfection d’un pan de
comble est une opération de maintenance corrective lorsqu’une infiltration
importante a été constatée. II. Évolution historique du régime des honoraires sur travaux Dans sa rédaction initiale l’article 29 du
décret du 17 mars 1967 était ainsi conçu : « La rémunération du
syndic , sous réserve, le cas échéant, de la réglementation y afférente,
ainsi que les modalités particulières d’exécution de son mandat sont fixées,
dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par
l’assemblée générale, à la majorité prévue par l’article 24 de cette
loi » On considérait alors que la rémunération du syndic, tant
pour les honoraires de gestion courante que pour les honoraires
exceptionnels, devait faire l’objet d’une convention sur la base du
décompte et/ou du barème présenté(s) par le syndic. Cette convention avait
pour seul objet la rémunération. Elle ne pouvait être considérée comme un
contrat de mandat régi par le Code civil dès lors que le syndic tire ses pouvoirs essentiels de la loi
seulement [1] . Au temps de la taxation administrative des
honoraires, les arrêtés préfectoraux ont toujours précisé -
que le syndic ne pouvait prétendre à aucune rémunération spécifique au titre
des travaux d’entretien courant -
qu’au contraire il pouvait prétendre à une rémunération au titre des travaux
exceptionnels, calculée en fonction d’un pourcentage du coût des travaux,
plafonné à 2 % en cas d’intervention d’un maître d’œuvre et à 4 % dans le cas
contraire. Dans certains cas, ces plafonds étaient réduits pour des tranches
supérieures du coût. Le « contrat de syndic » est apparu
avec l’accord de régulation du 18 janvier 1982. Il comportait la distinction entre les honoraires de
gestion courante et les honoraires pour prestations particulières. Le projet
de contrat établi par le syndic indiquant ses différentes prétentions devait
être approuvé par l’assemblée générale. Au titre des honoraires sur travaux exceptionnels, il
devait faire mention des taux de rémunération respectivement applicables
compte tenu de la présence ou non d’un maître d’œuvre. Ne figurant ni dans la loi ni dans le décret, le contrat
de syndic a été considéré comme une simple pratique et de nombreux syndics
ont continué à faire approuver par l’assemblée un barème détaillé des
honoraires respectant la distinction sus-évoquée. A l’occasion d’un chantier déterminé proposé à
l’assemblée, le syndic avait l’obligation de présenter une estimation (en ht
et ttc) des honoraires prévisibles et d’en inclure le montant dans le crédit
global dont l’ouverture était demandée pour le financement du chantier. L’article 29 a été modifié
par l’article 18 du décret n°2004-479 du 27 mai 2004 comme suit : « Le
contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que
les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les
conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les
dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. « La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. » Les modalités de calcul des
honoraires sur travaux demeuraient inchangées. Les associations de consommateurs ont fait campagne pour
modifier ce dispositif. Elles estimaient qu’il y avait lieu d’exclure les
honoraires sur travaux du cadre contractuel et de permettre à l’assemblée
d’en décider au coup par coup pour chacun des chantiers à décider. III. L’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 Le régime des honoraires sur travaux a été
encore modifié par l’insertion de l’article 18-1-A
dans la loi de 1965 (loi n°2009-323 du 25 mars 2009 art. 17) ainsi
conçu : « Seuls les travaux mentionnés à l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité. » L’article 18-1-A légalise le droit du syndic à une rémunération spécifique des prestations à fournir à l’occasion de travaux exceptionnels. Nous conseillons néanmoins aux syndics professionnels de faire figurer dans les « contrats de syndic » leur intention de bénéficier de cette disposition légale. L’article 18-1-A encadre ce droit à
rémunération. Le champ d’application est restreint aux [seuls] travaux mentionnés à l’art. 14-2 votés par l’assemblée en application des art. 24, 25, 26, 26-3 et 30. Ce critère est pertinent mais pas déterminant car le choix du texte applicable aux travaux dépend de leur nature (maintenance préventive ou corrective, entretien courant ou lourd), et parfois de leur environnement juridique comme l’existence de dispositions réglementaires impératives et a fortiori d’une injonction administrative. On prétend de manière peu glorieuse que le texte excluerait la rémunération dans le cas des travaux urgents réalisés dans le cadre de l’article 37 du décret de 1967. L’observation est indécente car les prestations nécessaires à la sauvegarde immédiate de l’immeuble exigent du syndic une grande réactivité. Elles présentent un intérêt majeur pour la bonne jouissance des occupants et les finances des copropriétaires. L’observation est en outre inexacte. Le texte impose la tenue sans délai d’une assemblée générale. Celle-ci peut aussi bien ratifier les travaux conservatoires exécutés avant sa tenue que ceux à venir. Ils entrent donc dans le champ d’application de l’article 18-1-A. Au final c’est donc exclusivement la nature des travaux qui permet de déterminer l’existence ou non du droit à rémunération. Pour ce qui est du montant de la rémunération ou des modalités de son calcul l’article 18-1-A précise que « ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité ». Il n’interdit pas la mention dans le contrat d’un taux indicatif. Les honoraires sont habituellement calculés en fonction d’un pourcentage sur le coût des travaux. Il n’interdit pas au syndic de s’y référer en présentant sa demande de rémunération sous la réserve qui suit. Il prive cette mention de tout effet contraignant pour l’assemblée, c’est à dire de l’automaticité d’application du taux indiqué. Il peut y avoir débat sur le taux proposé. Le taux applicable sera celui adopté par une décision spéciale de l’assemblée, égal, inférieur ou supérieur au taux indicatif figurant dans le contrat. La rédaction de la résolution à soumettre à l’assemblée doit être prudente. Le syndic doit rappeler le caractère purement indicatif des indications figurant dans le contrat et la résolution doit demeurer simple : « l’assemblée décide de fixer à nn % ht du coût ht (ou ttc) des travaux la rémunération du syndic … ». Il prive aussi les copropriétaires de la protection qui résultait pour eux de son plafonnement permanent figurant dans une clause insérée à ce titre dans le contrat de syndic. Ce plafonnement pouvait faire l’objet d’une négociation avant adoption du contrat par l’assemblée générale. Certains syndics ont déjà profité de cette opportunité pour présenter des prétentions supérieures aux taux contractuels qu’ils pratiquaient avant la loi. Les abattements consentis en séance leurs laissent souvent des rémunérations supérieures ! IV. Le bilan de la réforme du 25 mars 2009 En fin de compte : - Légalisation du droit du syndic à rémunération au titre des travaux exceptionnels - Interdiction aux parties concernées de stipuler librement dans le « contrat de syndic » des modalités de calcul de l’honoraire assurant aux copropriétaires comme au syndic une sécurité économique convenable. - Liberté pour certains syndic de formuler à tout moment des prétentions excessives dès lors qu’a disparu le plafonnement contractuel - Discussions interminables au cours des assemblées générales hormis le cas des syndicats bien organisés dont les conseils syndicaux auront pu fixer une rémunération raisonnable avant l’assemblée, en concertation avec le syndic. Tel est le bilan de la réforme récente, même si l’on peut admettre que dans certains cas, des syndicats auront pu négocier des abattements sur les anciens taux contractuels. Cela était d’ailleurs parfaitement possible auparavant à l’occasion d’un chantier très important justifiant un calcul par tranches non prévu au contrat de syndic. La réforme heurte le principe fondamental de la fixation du prix ou des modalités de calcul de la rémunération dans tout contrat, et dans l’intérêt commun des parties. Peut-on concevoir la souscription d’un contrat d’entretien de chaufferie dont les redevances seraient déterminées par une assemblée ultérieure ? et celle d’un contrat d’architecte sans précision des modalités de sa rémunération ? Plus trivialement, elle heurte aussi les règles modernes de
publicité des prix et des coûts, et le principe fondamental de l’information
préalable du consommateur. Par contre, le texte ne fournit pas la liste exhaustive
des prestations exigées du syndic et couvertes par les honoraires
exceptionnelles. Elles peuvent varier en fonction des chantiers. Il ne semble
pas qu’un texte d’application soit prévu à cet effet. Ici, le protection
efficace des syndicats de copropriétaires a été négligée. Au final, on peut suggérer aux syndics de favoriser la
calcul des honoraires au coût réel justifié, qui assure souvent une meilleure
rémunération que le calcul au pourcentage. On doit regretter à cet égard le
défaut d’information des copropriétaires sur le coût réel d’une heure de
travail dans les catégories d’emploi significatives. |
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