http://www.copyrightdepot.com/images/Sceau1.gif

00043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

2 / 2.1.2.2.1

ALUR : Copropriété :  Disparition de la garantie financière des syndics ???
Jean-Pierre Mantelet   DES Droit Privé  ©

 

I.         La garantie financière dans le régime hoguet

A.       le syndic détenteur de la trésorerie (compte unique)

B.       le syndic non détenteur de la trésorerie (compte séparé)

II.        une faille dans le projet de loi alur

III.       l’éclatement du compte bancaire unique

IV.      extraits de l’étude d’impact du projet de loi

A.       Les syndics professionnels ; « Le marché » :

B.       Les garants financiers

 

 

 

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR pour « Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové » comporte au moins une disposition satisfaisante. La disparition de la possibilité pour l’assemblée générale de dispenser le syndic professionnel d’ouvrir au nom du syndicat un compte bancaire séparé va provoquer la disparition de la gestion des fonds des syndicats mandants par le biais d’un compte bancaire unique ouvert au nom du syndic et regroupant sans distinction les trésoreries de toutes les copropriétés administrées par un même syndic.

L’alinéa dédié de l’article 18 sera conçu comme suit à compter du 24 mars 2015

-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l'assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

 

On constate malheureusement une ultime reculade du législateur puisque les petits syndicats pourront continuer à dispenser les syndics professionnels d’ouvrir un compte séparé.

À terme cette reculade pourrait se présenter comme novatrice car « Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l'établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. ». Nous rappelons que le recours généralisé au système des sous-comptes avait été présenté comme une solution excellente par la Ministère de la Justice. Le projet était malheureusement incomplet car ce mécanisme n’es admissible qu’à la condition importante d’offrir aux syndicats mandants une sécurité aussi absolue que celle procurée par le compte séparé.

Quoiqu’il en soit nous nous retrouverons dans un délai plus ou moins bref avec un nombre important de comptes séparés.

Or personne ne semble avoir pris conscience de la nécessité absolue d’adapter le mécanisme de la garantie financière imposée par le régime Hoguet (loi du 2 décembre 1970 et décret du 20 juillet 1972) aux effets de cette réforme bienvenue.

 

I.          La garantie financière dans le régime hoguet

 

Le régime de la garantie financière « Hoguet » n’est applicable qu’au régime de la gestion financière par le compte bancaire unique du syndic.

 

A.        le syndic détenteur de la trésorerie (compte unique)

 

Présentement un syndic professionnel détient, - sans en être propriétaire -, les fonds constituant les trésoreries respectives de chacun des syndicats qu’il administre. Ils sont déposés indistinctement à  un compte bancaire unique immatriculé à son nom.

 

Il doit être en mesure, à tout moment, d’assurer la représentation des fonds des mandants, c’est à dire :

Présenter pour chaque syndicat le compte des encaissements et décaissements et le solde créditeur  ou nul.

Présenter les fonds détenus à concurrence du cumul des soldes créditeurs (relevé du compte bancaire unique assorti d’un état de rapprochement) 

Dans la pratique, le contrôle de la représentation des fonds est effectué à l’occasion de contrôles périodiques.

Ces contrôles sont assez complexes en raison de la pratique courante des groupements d’écritures (par exemple le paiement par un chèque ou virement unique à un fournisseur de quinze factures concernant douze syndicats différents). Les états de rapprochement eux-mêmes peuvent rapporter des mouvements de ce type. La pratique récente des sous-comptes du compte unique respectivement ouverts à des syndicats différents a facilité les contrôles.

Si la comptabilité d’un syndicat fait apparaître une trésorerie positive de 7 280 € à la date de clôture d’un exercice, la conséquence juridique et financière est qu’à cette date le syndic est potentiellement redevable envers le syndicat de la même somme. Il en est effectivement redevable si cette date est celle d’expiration de son mandat non renouvelé. Il doit alors la rembourser entre les mains de son successeur.

 

Les textes applicables sont les suivants

 

L’article 3 2° de la loi du 2 janvier 1970 (Hoguet) impose au syndic professionnel de «  justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier » (version en vigueur).

 

L’art. 29 du décret du 20 juillet 1972 (Hoguet) dispose que « le montant de la garantie financière fixé par la convention [avec le garant ndlr] ne peut être inférieur au montant maximal des sommes dont le titulaire de la carte professionnelle demeure redevable à tout moment sur les versements et remises qui lui ont été faits à l’occasion des opérations mentionnées par l’art. 1er de la loi susvisée du 2 janvier 1970 »

 

Ces deux textes ont pour objet

Pour le premier d’organiser la garantie globale du remboursement des sommes détenues par le syndic aux personnes qui les lui ont confiées, en fait aux syndicats dont elles sont membres.

Pour le second de fixer les modalités de calcul du montant global de cette garantie .

 

Le législateur n’a pris en considération que le cas de la gestion financière par un compte bancaire unique ouvert au nom du syndic parce qu’à l’époque il s’agissait du mécanisme utilisé pour la quasi-totalité des copropriétés

 

B.        le syndic NON-DÉTENTEUR de la trésorerie (compte séparé)

 

Dès lors que tous les syndicats de copropriétaires sont dotés d’un compte bancaire séparé :

 

Les syndics professionnels ne détiennent pas de fonds appartenant aux syndicats administrés

Ils ne peuvent donc à aucun moment être redevables de la moindre somme à ce titre ni  être tenus à représenter des fonds, espèces ou valeurs.

 

Ils manient les fonds syndicaux déposés à des comptes bancaires  distincts. Ils sont tenus pour l’essentiel à deux obligations majeures à l’égard de chaque syndicat administré :

Encaisser sur son compte séparé les fonds, effets ou valeurs qui lui sont destinés

Ne décaisser que les sommes correspondant aux dépenses justifiées le concernant

 

 

On est en présence d’un régime juridique fondamentalement différent.

La raison d’être de la garantie financière, telle qu’indiquée par l’article 3 2° de la loi Hoguet (le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés) a disparu.

Le critère de détermination du montant minimal de la garantie financière (montant maximal dont le syndic est redevable) a logiquement disparu aussi.

Il ne peut plus y avoir de contrôle global de la gestion financière des fonds des mandants. Il y a désormais autant de contrôles que de syndicats administrés.

Mais ce contrôle est beaucoup plus simple. La concordance entre la trésorerie apparaissant en comptabilité et celle existant réellement se fait à une date donnée par simple lecture du relevé bancaire, et, s’il y a lieu de l’état de rapprochement.

Comme l’approbation des comptes de dépenses et produits relève de la seule compétence de l’assemblée générale des copropriétaires, les contrôles, dont la nécessité demeure pérenne -,  devront porter essentiellement sur la bonne tenue de la comptabilité et sur le respect par le syndic de ses obligations professionnelles pour ce qui est de la gestion.

 

II.         une faille dans lA loi alur

 

L’article 3 2° de la loi Hoguet n’a pas été modifié sauf inclusion des sommes versées au fonds de prévoyance mentionné à l’article 14-2 de la loi [ de 1965] mention de ce que « Seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d'un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière » et recours à un décret en Conseil d'État pour définir ces procédures.

Ce dernier paragraphe montre que les auteurs du texte se sont référés aux pratiques anciennes des contrôles portant sur des trésoreries gérées par compte bancaire unique ouvert au nom du syndic.

 

Si le texte du projet de loi demeure en l’état, la garantie financière des syndics professionnels se trouvera dépourvue de fondements juridiques et, notamment, il sera impossible de déterminer le montant de la garantie nécessaire pour un syndic déterminé puisqu’il ne sera plus redevable de quoi que ce soit à des mandants.

 

Pour autant, deux risques subsisteront et il convient de veiller à leur garantie :

- risque d’erreurs ou de prélèvements abusifs par le syndic au titre de sa rémunération

- risque de détournement par le syndic avec ou sans complicité d’un tiers (fausses factures).

Ces risques sont certainement moins importants que ceux encourus jusqu’à présent par la désorganisation progressive de la gestion comptable du syndic, voire par des détournements au sens propre du terme.

Il est plus facile, pour les membres avisés du conseil syndical, de surveiller l’évolution de la trésorerie. Surtout si le conseil syndical peut accéder à la consultation du compte bancaire lui-même, en sus de la consultation de la comptabilité syndicale

 

III.        l’éclatement du compte bancaire unique

 

La promotion du compte bancaire séparé comme instrument exclusif de la gestion des fonds incite à se préoccuper des conditions lesquelles les syndics procéderont à l’éclatement du compte bancaire unique. Il s’agira de déterminer les montants exacts de la trésorerie à virer respectivement aux comptes séparés préalablement créés.

Dans bien des cas, il ne faudra pas s’en tenir aux indications fournies par la comptabilité du syndic. Les syndics pouvant justifier sérieusement le montant indiqué à ce titre dans l’annexe 1 ou un document de même type existent mais ils ne sont certainement majoritaires. Il faut toutefois réserver le cas des syndics ayant ouvert des sous-comptes du compte unique. À cet égard, ils présentent les mêmes avantages que le compte séparé.

Quoiqu’il en soit, la somme virée au compte séparé à titre définitif devra être justifiée par la fourniture d’une balance comptable traditionnelle.

Les syndics auront intérêt à se préparer à cette opération qui sera lourde pour certains. Parfois même elle pourra révéler des situations imprévues et désagréables. En effet la gestion par compte séparé est plus rigoureuse et ne tolère pas les ajustements fantaisistes.

Nous reviendrons sur cette question.

 

IV.       extraits de l’étude d’impact du projet de loi

 

Il nous est apparu souhaitable de faire connaître les extraits de l’étude d’impact liée au projet de loi ALUR.

Le premier décrit la branche des syndics professionnels.

Le second présente un vif intérêt en décrivant la branche des garants financiers. Il démontre la concentration progressive  de ce type d’activité.

 

A.        Les syndics professionnels ; « Le marché » :

 

Selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), en 2010, un ménage sur deux consacre plus de 18,5% de ses revenus à son habitation principale et le taux d’effort médian pour les locataires du secteur privé s’élève à 27 % alors que celui des locataires du secteur social, qui bénéficient de loyers plafonnés, se situe à 20%.

Selon les chiffres de l’INSEE cités dans son rapport de 2007 par le CNC, 57% des Français sont propriétaires de leur logement principal. Dans la majorité des cas, l’accession à la propriété concerne un logement en copropriété, ce qui représente, selon la même source, environ 7 600 000 logements.

On assiste à une forte concentration du secteur des agences immobilières avec le développement de la participation des banques et assurances. Ainsi, BNP Paribas possède notamment Gérer, Comadim, Meunier, le Crédit mutuel a investi dans Ataraxia, le Crédit agricole dans Square habitat, la Société générale dans Sogeprom. Après fusion des groupes Caisse d'épargne et Banque populaire, le 22 juin 2009, le groupe BPCE a des liens capitalistiques avec Foncia, Nexity et Lamy-Gestrim. Il semble en outre que la crise financière survenue en 2008 ait entraîné la disparition d’environ 15 % des agences immobilières établies en France, ce qui n’a pu qu’accroître mécaniquement la concentration du secteur considéré.

Ce phénomène de concentration s’observe également sur le marché plus spécifique des syndics de copropriété : c’est ainsi que les sept groupes les plus importants (Foncia, Lamy, Urbania, Citya, Icade, Immo de France et Loiselet et Daigremont) détiennent à eux seuls 40 % des mandats et gèrent plus de la moitié du parc.

Le groupe Foncia dispose de plus de 600 agences et gère 30 000 copropriétés représentant environ 1 million de lots de copropriété. Le réseau Urbania dispose de 115 villes d’implantations en France et gère 400 000 lots. Le groupe Lamy dispose de 235 implantations en France et en Europe et gère en copropriété ou en gérance environ 810 000 logements. Citya immobilier dispose de 50 agences et gère 340 000 lots en copropriété. Immo de France a plus de 140 points de vente et 244 000 lots en gestion.

Ces groupes, qui exercent également pour la plupart l'activité d'agent immobilier, ont des liens capitalistiques avec les banques ou/et les assurances ou/et d'autres prestataires de services, comme les diagnostiqueurs ou les services de maintenance (par exemple : Crédit immobilier de France, Immo de France et Icade, Foncia et la Compagnie nationale d'expertise et de mesurage ...).

Il est à noter également le fort développement des agents commerciaux faisant partie de réseaux (Optim’Home, CapiFrance, etc.), qui témoigne également des importantes mutations de la profession. Ces agents travaillent souvent seuls et de chez eux. Les agents immobiliers traditionnels éprouvent à leur égard un sentiment de concurrence déloyale et leur reprochent une absence de formation, de connaissance du terrain, ainsi que des méthodes de travail agressives. Ils expriment le souhait d’un encadrement renforcé de leur activité.

 

 

B.        Les garants financiers

 

L’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilières suscite également le développement d’un marché qui lui est étroitement lié, celui de la garantie financière des professionnels de l’immobilier soumis à la loi Hoguet.

Ce marché représente un montant de risque couvert allant de 13 à 15 milliards d’euros. Une évaluation plus fine est difficile à effectuer dans la mesure où une partie notable des informations économiques pertinentes se trouve confondue avec des données se rapportant, dans la comptabilité de la plupart des grandes entreprises intervenant dans le secteur, à d’autres segments du marché des assurances.

Ce marché de la garantie financière se caractérise lui aussi par une forte concentration, puisqu’il est dominé par trois grands opérateurs :

- la Compagnie européenne de garanties et cautions (CEGC), société anonyme filiale, via Natixis, du groupe BPCE (environ 30 % du marché) ;

- la Caisse de garantie de l’immobilier (CGAIM), société de caution mutuelle (environ 30 % du marché) récemment renommée Galian ;

- la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SO.CA.F), société de caution mutuelle (environ 10 % du marché).

A elles seules, la CGEC, la CGAIM et la SO.CA.F paraissent donc représenter, compte tenu du caractère imprécis des données disponibles, environ 70 % de ce marché.

Les 30 % restant sont répartis entre de nombreuses entreprises, parmi lesquelles on peut citer la banque Monte Paschi, CNP cautions, Covéa cautions, le groupe QBE, la Caisse d’assurances mutuelles du Crédit agricole ou le groupe Lloyds.

Il apparaît que l’activité de garantie financière des professionnels de l’immobilier soumis à la loi Hoguet ne présente bien souvent, pour les grandes entreprises de banque et d’assurance, qu’une rentabilité minime au regard des montants garantis. Ainsi, elle ne représentait en 2009 que 11 % des primes perçues par la CEGC, soit un montant d’environ 13 millions d’euros, chiffre à rapprocher des 5 à 6 milliards de fonds mandants garantis par cette entreprise et des 540 millions d’euros correspondant au résultat net, pour la même année, du groupe BPCE (dont la CEGC est une filiale).

L’intervention, sur ce marché peu rentable et risqué, de grands groupes financiers paraît liée à une logique d’appropriation de la ressource que constituent, pour une entreprise de banque, les fonds mandants garantis conformément à la loi Hoguet. Elle s’accompagne d’un fort développement des liens capitalistiques entre ces groupes et les grandes entreprises immobilières (par exemple : Groupe BPCE et Foncia, Natixis et Lamy, Crédit immobilier de France, Immo de France et Icade), ce qui accentue la concentration du marché des professionnels de l’immobilier.

Considéré dans sa globalité, le marché des activités d’entremise et de gestion immobilières a généré, en 2004, un chiffre d’affaires d’environ 8 milliards d’euros. Selon l'Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC), près de deux milliards d'euros sont gérés par les syndics bénévoles et coopératifs.

Dans un objectif de transparence et d'information des mandants (vendeurs, acquéreurs, locataires, copropriétaires), la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion a inséré dans la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce un article 4-1 faisant obligation aux personnes exerçant les activités de l'article 1er (agents immobiliers, administrateurs de biens, marchands de listes) d'informer leurs clients des liens de nature capitalistique ou juridique qu'ils ont avec des banques ou des société financières.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

06/02/2015