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2 / 2.1.1.4

L’obligation de conseil du syndic

 

 

I.        la notion d’obligation de conseil

II.      l’obligation de conseil du syndic professionnel

A.       le domaine de l’obligation de conseil

B.       la mise en œuvre de l’obligation de conseil

C.       cas pratiques

 

 

 

On admet généralement que l’obligation de conseil n’existe au sens plein du terme qu’à l’égard des syndics professionnels.

Il faut alors expliquer pourquoi les syndicats seraient privés de cet avantage lorsqu’ils sont administrés par un syndic non professionnel. Cela revient à préciser ce qu’il faut entendre par « obligation de conseil » 

I.          la notion d’obligation de conseil

A la suite de l’article 1134 du Code civil qui prescrit l’exécution de bonne foi des conventions légalement formées, l’article 1147 est ainsi rédigé

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

La rigueur de la responsabilité objective, même sans faute, qu’il impose au débiteur a été atténuée par la distinction entre l’obligation de moyens et l’obligation de résultat.

Elle est au contraire alourdie par l’existence d’obligations implicites exprimées par la jurisprudence : l’obligation de renseignement et le devoir de conseil.

 

L’obligation de renseignement, avec une importante connotation de bonne ou mauvaise foi, nous vient du droit romain remis en pratique au XVe siècle par les juridictions spéciales des foires. Cette évolution jurisprudentielle a été marquée, de nos jours, par les arrêts de la 1e chambre de la Cour cassation rendus les 13/02/1967, 02/10/1974 et 19/06/1985 imposant l’exigence de la bonne foi mais aussi celle de l’accomplissement d’une obligation pré-contractuelle de renseignement pour que puisse être écartée l’allégation d’une erreur et a fortiori d’un dol.

Intrinsèquement liée au contrat à exécution instantanée, elle est opposable, entre tous les cocontractants, à celui qui savait et n’a pas dit, sans qu’il y ait nécessité d’une compétence particulière.

 

Il faut donc la distinguer de l’obligation de conseil pesant sur un professionnel traitant avec des profanes. La construction jurisprudentielle est alors fondée sur les dispositions combinées de l’article 1135 du Code civil :

« Les conventions obligent  non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent  à l’obligation d’après sa nature »

 

de l’article 1147 cité plus haut, et de l’article 1615 ainsi conçu :

« L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel »

 

Étendue aux prestations de services et aux activités libérales, l’obligation de conseil, initialement conçue pour les activités marchandes, demeure mal définie.

Il a été jugé dans notre domaine que l’exploitant titulaire du contrat d’entretien d’une installation soumise à réglementation (en l’espèce une chaufferie) doit informer son client des modifications intervenues dans la réglementation de manière à lui permettre de les respecter [1] C’est une obligation de renseignement portant sur un élément objectif dont le professionnel doit transmettre  la connaissance au client.

Le devoir de conseil comporte une intervention personnelle du professionnel. La Cour de Cassation considère comme un manquement au devoir de conseil le fait pour un avocat rédacteur d’un acte de prêt de ne pas vérifier l’état des inscriptions et la valeur de la garantie stipulée au profit du prêteur [2] L’omission fait courir un risque au client sans vicier l’acte. Un notaire ne peut se borner à donner par son intervention la forme authentique à un acte. Son devoir de conseil lui impose de vérifier les faits et conditions nécessaires pour assurer l’efficacité et l’utilité de l’acte. Ses constatations peuvent le conduire à mettre en garde son client pour un risque encouru sans qu’il affecte directement la validité de l’acte. Il peut se faire donner décharge si le client décide de passer outre [3] La jurisprudence concernant les notaires fait fréquemment référence à des obligations que l’on pourrait croire directement intégrées à la prestation d’établissement de l’acte : insuffisance des recherches sur l’origine de propriété d’un bien, défaut d’information d’une caution sur la situation hypothécaire d’un bien.

Le contenu de l’obligation permet de définir ses limites. Le notaire n’a pas à s’entourer, lorsque l’efficacité d’un acte peut être subordonnée à des questions d’urbanisme, d’autres précautions en ce domaine que l’obtention d’un certificat d’urbanisme [4] . Mais la Cour de cassation précise néanmoins qu’il en va autrement lorsque le notaire a quelque raison de soupçonner le caractère erroné ou incomplet du document.

 

L’obligation de conseil comporte donc avant tout une obligation d’information.

Le professionnel est tenu de fournir spontanément au profane une documentation objective et complète sur l’opération envisagée. Il s’agit alors d’une obligation de résultat. Elle peut imposer dans certains cas, au professionnel de s’assurer que le profane a bien compris ce qui lui a été dit.

Le contenu de l’obligation de conseil au sens propre du terme est plus subjectif.

Le professionnel doit fournir un avis guidé par l’intérêt supérieur du client profane. Or l’appréciation de ce qu’est cet intérêt est elle-même subjective. Elle doit tenir compte de la personnalité du client. Il est par ailleurs certain que le professionnel ne doit pas être exclusivement guidé par son propre intérêt. On connaît bien les reproches faits aux banques qui conseillent avant tout les investissements auxquels elles sont directement intéressées.

 

En matière bancaire, précisément, un arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 2 mars 2007 montre l’évolution de la jurisprudence :

« Attendu que le banquier, qui propose à son client auquel il consent un prêt, d’adhérer au contrat d’assurance de groupe qu’il a souscrit à l’effet de garantir, en cas de survenance de divers risques, l’exécution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l’éclairer sur l’adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d’emprunteur, la remise de la notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation »

« […]

« Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire, l’arrêt retient qu’en présence d’une clause claire et précise des contrats d’assurance, les époux X... ne pouvaient ignorer que l’assurance de groupe ne couvrait que l’invalidité totale et définitive et ne s’appliquait pas à la seule inaptitude à la profession d’agriculteur et que la caisse, qui n’avait pas l’obligation de conseiller à M. X... de souscrire une assurance complémentaire, n’a pas manqué à son obligation de conseil et d’information ;

« Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

 

S’agissant, cette fois d’un notaire, la Cour de cassation par un arrêt du 19/12/2006, avait pareillement jugé en ces termes :

 

« Vu l’article 1382 du code civil ;

« Attendu que pour exonérer la SCP Teanor, Grangenois & Berguet Salomon de sa responsabilité, l’arrêt retient que la preuve d’une faute n’était pas rapportée, que le fait d’être à la fois vendeur du fonds de commerce et caution de l’acquéreur ne saurait résulter d’une faute commise par le notaire alors que ce montage juridique, certes peu fréquent, avait pour finalité de permettre à la société MAV diffusion d’obtenir le financement nécessaire à l’acquisition du fonds de commerce et que la clarté des clauses et des conditions insérées dans les actes ainsi que leur connexité démontraient que M. X..., lui-même commerçant aguerri, était parfaitement conscient du risque qu’il prenait et avait accepté le préjudice qui pouvait en résulter, l’économie même de l’acte litigieux permettant au vendeur de mesurer le sens et la portée de son engagement ;

 

« Attendu, cependant, que les notaires sont tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu’en écartant la garantie de la SCP Teanor, Grangenois & Berguet Salomon, sans constater que ce notaire, à qui incombait la preuve de l’exécution de son obligation de conseil, avait, indépendamment de l’expérience professionnelle de M. X..., précisément attiré l’attention de celui-ci sur la portée et les conséquences de son engagement souscrit dans le cadre d’un montage juridique qui accroissait le risque d’être privé du prix de vente de son fonds de commerce, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ; »

 

D’un côté le professionnel doit fournir une information complète à un client apparemment très profane. D’un autre côté, la compétence d’un autre client ne permet pas d’écarter la responsabilité du notaire. Celui-ci doit, même dans ce cas, fournir les avis nécessaires et se réserver la preuve de la bonne exécution de son obligation de conseil.

 

II.         l’obligation de conseil du syndic professionnel

Le devoir de conseil présume, en la personne du débiteur, l’existence d’un savoir spécifique dont il doit faire bénéficier son cocontractant.

A.   le domaine de l’obligation de conseil

Le niveau de compétence professionnelle des syndics est variable.

Ils sont censés connaître les textes applicables aux catégories d’immeubles qu’ils administrent, le régime de la copropriété et les règles et prescriptions qui en découlent. Ils doivent se tenir informés de leur évolution. Ils doivent au moins administrer et gérer en «  bon père de famille ». Si, candidat pour un nouveau mandat, un syndic professionnel s’est targué de compétences particulières, ses obligations seront mesurées à l’aune de ses prétentions.

 

Le syndic est tenu, en vertu de l’obligation d’information, de porter à la connaissance des copropriétaires, réputés profanes, toute nouvelle obligation mise à la charge du syndicat  (amiante, plomb, termites). Il s’agit d’obligations légales nouvelles imposées aux syndicats.

 

Son devoir de conseil, au sens propre du terme,  le conduit à suggérer aux copropriétaires des solutions susceptibles de permettre au mieux la réalisation et la mise en œuvre des actions relevant de l’objet du syndicat. Il s’étend aux moyens relatifs à sa propre action dans la mesure ou leur emploi est subordonné à une autorisation de l’assemblée. Dans toutes ces hypothèses il s’agit d’optimiser la gestion et d’éviter autant que faire se peut les risques pesant sur la copropriété. Le syndic doit ainsi signaler aux copropriétaires des dégradations pouvant entraîner des sinistres ou des accidents. Il peut faciliter la réalisation de travaux nécessaires en indiquant des moyens appropriés de financement.

Par comparaison avec les exemples donnés plus haut au sujet des notaires, on peut dire qu’à l’occasion d’un chantier le syndic respecte son obligation d’information en portant à l’ordre du jour de l’assemblée la souscription d’une assurance dommage-ouvrage. Son devoir de conseil l’incite à recueillir des renseignements financiers sur la situation des entreprises soumissionnaires.

Mieux encore, il peut leur faire part des enseignements tirés de ses expériences passées face à des incidents ou dégradations de même nature que celles affectant l’immeuble. Sur le rôle du syndic à propos des travaux d’entretien et d’amélioration, voir 2-2-1-3

 

Il ne faut pas confondre l’obligation d’information incluse dans le devoir de conseil avec celle liée aux formalités prévues par l’article 20 la loi en cas de vente du lot.

Le syndic a, dans ce cas, l’obligation de fournir des renseignements d’ordre comptable. Il lui est généralement demandé de fournir d’autres renseignements dont certains ne peuvent être fournis que par le syndic.

Il a été jugé que le syndic n’était pas tenu de fournir d’autres renseignements que ceux prévus par les textes. Cette solution n’a été amendée que pour les procédures en cours (art. D 5)

Mais il n’est pas tenu de fournir des renseignements sur l’état de l’immeuble [5]

 

B.   la mise en œuvre de l’obligation de conseil

Nous ne sommes plus ici dans un rapport entre deux personnes, un notaire et son client par exemple. Le syndic n’a pas la maîtrise complète de l’action et son devoir essentiel est celui d’informer la copropriété, laissant ensuite à l’assemblée le soin de prendre ou de ne pas prendre les décisions suggérées.

Pour beaucoup de copropriétaires, le syndic suggérant l’exécution de travaux songe avant tout aux ressources qu’ils peuvent lui procurer. Le professionnel doit passer outre, formuler ses observations et s’en faire donner acte. Les récalcitrants seraient les premiers, en cas de sinistre, à critiquer son silence.

Il est vrai, cependant, que la généralisation abusive du « principe de précaution » conduit les syndicats de copropriétaires, comme d’autres entités économiques, à des situations intolérables.

La présence d’un assureur incite fréquemment les juridictions à retenir la responsabilité d’un professionnel pour assurer l’indemnisation effective des victimes d’un sinistre. Cette dérive est impossible en présence d'un syndic justifiant avoir invité les copropriétaires à prendre les décisions nécessaires pour remédier à une situation anormale. La jurisprudence a renoncé à mettre en cause la responsabilité pénale d’un syndic dans de telles circonstances [6]. La démission reste parfois le seul moyen pour le syndic d’éviter les soucis d’une action judiciaire.

L’actualité récente a montré d’autres dérives regrettables.

A propos de l’article 49 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’adaptation des règlements de copropriété, on a pu considérer que cette opération était imposée dès lors que le règlement d’un syndicat entrait dans le champ d’application du texte. Il appartenait donc au syndic d’informer les copropriétaires de cette obligation et de leur faire connaître les différentes modalités possibles de sa mise en œuvre.

Les syndics professionnels ont alors été accusés de vouloir simplement tirer un profit financier personnel de cette opération imposée. Ces accusations n’ont pas été portées seulement par des copropriétaires isolés. Elles ont fait l’objet de campagnes orchestrées. Il serait possible de citer bien d’autres exemples de même type.

Sans nier l’existence de comportements regrettables de la part de certains syndics, force est de constater que le respect de l’obligation de conseil n’est pas aisé ! De même, le respect par le syndic de son devoir de conseil peut provoquer des conflits avec des membres du conseil syndical se posant en spécialistes d’une question.

Dans tous ces cas, le syndic doit passer outre et se réserver la preuve de ses diligences.

 

C.   cas pratiques

Un arrêt de la Cour de cassation du 17/01/2006 donne un exemple clair de la responsabilité du syndic professionnel pour non-respect de son obligation de conseil. Il s’agissait d’un pourvoi contre l’arrêt rendu par la 19e chambre de la Cour d’appel de Paris le 22 septembre 2004. (Voir les arrêts)

En l’espèce, le règlement de copropriété d’un immeuble interdit les activités commerciales susceptibles de gêner les habitants de l’immeuble en occasionnant des odeurs.

L’assemblée générale a été saisie d’une demande d’autorisation pour l’installation par une société locataire d’un restaurant rapide avec friteuse et rôtissoire. Elle a répondu favorablement à la demande formulée, après avoir pris connaissance du rapport de l’architecte de la copropriété mentionnant notamment l’installation d’un extracteur de fumée permettant, selon les termes de l’arrêt, de réduire au maximum [7] la propagation d’odeurs éventuelles, et non à la rendre impossible.

Le voisin supérieur demande l’annulation de la décision de l’assemblée en se fondant sur la rédaction de la clause du règlement de copropriété faisant référence aux « activités commerciales susceptibles de gêner… ». Selon le demandeur, le terme « susceptibles » devait conduire l’assemblée à écarter a priori la demande présentée. Il établit, après ouverture du restaurant rapide, que son lot est affecté par des odeurs de cuisine. C’est un premier aspect original de l’affaire puisqu’il est généralement jugé que les effets d’une clause relative aux gênes d’une activité commerciale ne peuvent être appréciés qu’après constatation d’une gêne effective. Or, dans ce cas, la Cour d’appel devait se placer à la date de la tenue de l’assemblée pour apprécier le bon-fondé de la décision.

Une seconde originalité est que la société locataire demande que soit retenue la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour le cas où l’autorisation serait annulée. Le syndicat aurait commis alors une faute en donnant une autorisation alors qu’il devait savoir être dans l’impossibilité juridique de la donner !

Une troisième enfin est que la responsabilité du syndic lui-même est mise en cause pour n’avoir pas éclairé correctement les copropriétaires. En vertu de son obligation de conseil, il aurait dû indiquer qu’ils ne devaient pas voter en faveur de l’autorisation compte tenu de la rédaction de la clause.

 

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi :

« Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que si le syndic, la société NNN, s’était montré diligent dans l’instruction technique du projet, en revanche, en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, il était à même de se convaincre, à l’examen des clauses du règlement de copropriété sur la destination de l’immeuble, du caractère discutable de la conformité de l’activité projetée à ce document et que tenu d’un devoir de conseil, il lui appartenait d’ informer l’assemblée de cette difficulté créant un risque réel d’annulation, ce dont il s’était abstenu cette abstention ayant été déterminante dans l’adoption de la décision contestée, la cour d’appel a légalement justifié sa décision de chef en retenant que M. X... démontrait la faute du syndic et un préjudice en relation directe avec cette faute ; »

 

Dans la même hypothèse, la responsabilité est plus gravement engagée encore lorsque le syndic, également gestionnaire locatif du local commercial, a consenti lui-même le bail litigieux [8]

 

Le syndic doit savoir que la jurisprudence, nonobstant l’existence d’une clause du règlement de copropriété, est constante à considérer qu’il ne peut donner ou refuser une autorisation qui relève exclusivement de la compétence de l’assemblée générale. Il commet une faute, tant à l’égard du copropriétaire demandeur qu’à l’égard du syndicat en autorisant des travaux affectant les parties communes [9]

 

 

 

Notons enfin que le syndic peut légitimement remplir son obligation de conseil en suggérant de recourir à la consultation de spécialistes et notamment de juristes. Il suffit alors qu’il ait décelé l’existence d’une difficulté, ce qui est déjà louable.

 

 

 

 

 

Mise à jour

21/08/2014

 

 



[1]  Cass. civ. 1 28/02/1989 Bull civ I n° 102

[2]  Cass. civ. 1 05/02/1991 RTDC 1992 83 note Mestre

[3]  Cass. civ. 1 19/11/1985 RTDC 1986 771 note Huet

[4]  Cass. civ. 1 22/10/1985 Bull civ I n° 268

[5] Cass. civ. 3e 17/11/1999 Loyers et copropriété 2000 n° 33 note Vigneron AJDI 2000 412 note Guitard RDI 2000 94 note Giverdon

[6]  CA Paris 14/03/1973 GP 1973-I 261 note Morand (refus par l’assemblée de voter le ravalement)

[7] Nous aurions écrit réduire au minimum.

[8] CA Versailles 30/05/1988 D 1988 inf. rap. P. 217

[9] CA Paris 06/12/1995 Loyers et copropriété 1996 n° 187