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2 / 2.1.0.1

 

 

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières

 

 

 

Le CNTGI est apparu dans la loi Hoguet du 2 Janvier 1970 (art. 13-1 à 13-10) comme issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. L’article 13-5 comportait en outre la création d’une Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières ayant à connaître de l’action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans son ressort par les personnes mentionnées à l’article 1er ».

Vous trouverez en 2-2-1-0-2 l’histoire navrante de la disparition rapide de la Commission de contrôle. C’est désormais la CNTGI en formation restreinte qui assure le contrôle disciplinaire des activités de transaction et de gestion immobilières.

 

C’est dans la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 que l’on trouve la restructuration complète du CNTGI. Elle vient d’être complétée par le décret n° 2017-1012 du 10 mai 2017 qui précise l’organisation, le fonctionnement, le régime budgétaire et comptable et le statut des membres et du personnel du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. Il définit également la procédure disciplinaire devant la formation restreinte du Conseil national.

 

La présente étude est consacrée à l’organisation du CNTGI. Nous exposons en 2-2-1-0-2 les dispositions relatives à la formation restreinte du CNTGI et à sa fonction disciplinaire.

Les paragraphes bordés à gauche comportent les textes de la loi ou du décret.

Les paragraphes non bordés comportent nos commentaires

 

 

Objet du CNTGI    Article 13-1 de la loi Hoguet, modifié par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017  :

Il est créé un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, autorité publique dotée de la personnalité morale, dont la mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités mentionnées à l’article 1er par les personnes mentionnées au même article 1er.

Le conseil propose :

1° Les règles constituant le code de déontologie applicable aux personnes mentionnées à l’article 1er et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, à leurs représentants légaux et statutaires, dont le contenu est fixé par décret ;

2° La nature de l’obligation d’aptitude professionnelle définie au 1° de l’article 3 ;

3° La nature de l’obligation de compétence professionnelle définie à l’article 4 ;

4° La nature et les modalités selon lesquelles s’accomplit la formation continue mentionnée à l’article 3-1 ;

Le conseil est consulté pour avis sur l’ensemble des projets de textes législatifs ou réglementaires relatifs à l’exercice des activités mentionnées audit article 1er.

Après enquête, il prononce des sanctions disciplinaires, dans les conditions prévues par la présente loi, à l’encontre des personnes mentionnées à l’article 1er et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, de leurs représentants légaux et statutaires.

Le conseil établit chaque année un rapport d’activité.

 

Notons en premier lieu que le CNTGI est, comme nous l’avions précédemment indiqué, une autorité publique dotée de la personnalité morale. Elle est en outre dotée d’un pouvoir disciplinaire fort important puisque les sanctions vont jusqu’à l’interdiction définitive d’exercer l’activité professionnelle, souvent assimilée à la mort civile.

On doit noter en même temps que ce type d’institution est fort critiqué par un grand nombre de juristes. Ils y voient une atteinte aux privilèges de l’institution judiciaire. De fait on constate fréquemment dans d’autres branches l’existence d’une double peine lorsqu’un professionnel sanctionné par une autorité de ce type est ensuite renvoyé devant un tribunal correctionnel.

Il est aussi critiqué par les économistes pour des raisons budgétaires. Nous verrons plus loin que ces critiques porteront certainement sur le CNTGI, dont les charges financières pèseront sur les professionnels. Nous verrons qu’ils doivent s’attendre à de mauvaises surprises : coûts grandioses et ressources externes faiblardes.

 

 

Composition du CNTGI    Article 13-2 de la loi

On doit distinguer la formation du collège, la formation restreinte et le bureau

Formation du Collège

A noter que l’article 13-2-1 dispose : « Avant leur nomination, les membres mentionnés au 3° du I de l’article 13-2 établissent une déclaration d’intérêts ». Il s’agit des personnes ayant cessé d’exercer ces mêmes activités depuis au moins deux ans à la date de leur nomination, choisies en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et L. 2133-2 du code du travail, représentatifs des personnes mentionnées à l’article 1er

4° Cinq représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation ;

5° Trois personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier, notamment en droit des copropriétés ou de l’immobilier, dont l’une est désignée présidente du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.

 

En cas d’empêchement du président, il est suppléé par celle des personnes mentionnées au 5° qui ne siège pas en formation restreinte.

 

II. - Le président et les membres du collège sont nommés par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre chargé du logement et du ministre chargé de la consommation.

Des suppléants du même sexe que les titulaires sont nommés dans les mêmes conditions pour les membres mentionnés aux 1° à 4° du I.

L’écart entre le nombre de femmes et le nombre d’hommes ne peut être supérieur à un dans le collège et dans chaque catégorie de personnes définie aux 2° à 5° du I.

Les membres du collège sont nommés pour une durée de trois ans renouvelable.

 

En cas d’impossibilité pour un membre de mener à terme son mandat, un nouveau membre est nommé pour la durée du mandat restant à courir.

 

III. - Sauf dispositions contraires, les missions confiées au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières sont exercées par le collège.

 

Formation restreinte

 

IV. - En matière de sanctions disciplinaires, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières statue en formation restreinte.

La formation restreinte est composée

-du magistrat de l’ordre judiciaire qui en est le président,

-de trois membres élus parmi les membres mentionnés au 3° du I  (personnes ayant cessé d’exercer ces mêmes activités depuis au moins deux ans à la date de leur nomination,  choisies en veillant à assurer la représentativité de la profession, sur proposition d’un syndicat professionnel ou d’une union de syndicats professionnels, au sens des articles L. 2133-1 et L. 2133-2 du code du travail, représentatifs des personnes mentionnées à l’article 1er );

-d’un membre élu parmi les membres mentionnés au 4° du I  ( représentants des consommateurs choisis parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation )

-et d’un membre élu parmi les membres mentionnés au 5° du I ( personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier, notamment en droit des copropriétés ou de l’immobilier, dont l’une est désignée présidente du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières). En cas d’empêchement de ce dernier, il est suppléé par celui des autres membres mentionnés au 5° du I qui n’est pas le président du Conseil.

 

Le bureau :

 

V. - Le bureau est composé du président du collège et de deux membres élus parmi les membres mentionnés aux 3° et 4° du I. Il est chargé d’exercer, en matière de sanctions disciplinaires, les attributions mentionnées aux articles 13-5-2 et 13-5-3.  Les membres du bureau ne peuvent siéger dans la formation restreinte.

 

Article 8 du décret    Rémunération des membres du CNTGI

 

I. - Le président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières reçoit une indemnité forfaitaire de fonction.

Le président de la formation restreinte reçoit une indemnité forfaitaire de fonction cumulable avec sa rémunération de magistrat ou, lorsqu’il s’agit d’un ancien magistrat, avec les droits et pensions auxquels il peut prétendre.

Les membres du Conseil national autres que son président reçoivent une indemnité forfaitaire pour chaque séance du collège, du bureau ou de la formation restreinte à laquelle ils participent, dans la limite d’un plafond annuel.

Les montants de ces indemnités et du plafond annuel sont fixés par arrêté du ministre chargé du budget. Ils sont publiés au Journal officiel de la République française.

 

II. - Le président, les membres et les agents du Conseil national ont droit au remboursement de leurs frais de déplacement et de séjour dans les conditions prévues par la réglementation applicable aux personnels civils de l’Etat

 

 

Le CNTGI se présente pour l’essentiel comme un collège de 21 personnes dont un président qui est l’une des trois personnalités qualifiées dans le domaine de l’immobilier, « notamment en droit des copropriétés ou de l’immobilier ». On doit noter ici une maladresse de formulation regrettable.

La parité est redondante : « L’écart entre le nombre de femmes et le nombre d’hommes ne peut être supérieur à un dans le collège et dans chaque catégorie de personnes définie aux 2° à 5° du I » et encore « Des suppléants du même sexe que les titulaires sont nommés dans les mêmes conditions pour les membres mentionnés aux 1° à 4° du I ».

Le président et les membres du collège sont nommés pour trois ans par arrêté conjoint du garde des sceaux, ministre de la justice, du ministre chargé du logement et du ministre chargé de la consommation.

Les organisations diverses présentent des candidats. L’ARC en est écartée comme ne figurant pas parmi les associations de défense des consommateurs œuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l’article L. 411-1 du code de la consommation.

 

L’article 13-2 III précise : « Sauf dispositions contraires, les missions confiées au Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières sont exercées par le collège ».

L’article13-2-IV ajoute : « En matière de sanctions disciplinaires, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières statue en formation restreinte »

La formation restreinte comporte 6 membres dont le « magistrat de l’ordre judiciaire qui en est le président ».

Les cinq autres membres sont élus en leur sein par les membres des catégories visées aux 3°, 4° et 5° du I.

 

Article 13-3 de la loi    Organisation

 

Le personnel du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières est composé d’agents publics détachés ou mis à sa disposition, d’agents contractuels de droit public et de salariés de droit privé.

 

Article 10 du décret    Emplois

Les emplois permanents du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières sont occupés par :

1° Des fonctionnaires, détachés ou mis à disposition contre remboursement, dans les conditions prévues par leurs statuts respectifs ;

2° Des militaires affectés en position d’activité dans les conditions prévues au 2° de l’article L. 4138-2 du code de la défense ;

3° Des agents non titulaires de droit public recrutés par contrat soumis aux dispositions de la loi du 11 janvier 1984 susvisée et à celles du décret du 17 janvier 1986 susvisé, à l’exception de ses articles 1er, 1-2, 4 à 8, 28 et 28-1 ;

4° Des salariés de droit privé.

 

Les fonctionnaires sont détachés ou mis à disposition pour une durée de trois ans renouvelable. Les militaires sont affectés pour cette même durée renouvelable dans les mêmes conditions.

Le règlement des services précise les conditions d’emploi des personnels du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières.

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières peut mettre à disposition des agents contractuels de droit public et des salariés de droit privé auprès d’un autre employeur public, d’un organisme de l’Union européenne ou international ou se voir mettre à disposition du personnel par un autre employeur public. Ces mises à disposition font l’objet d’une convention conclue entre le Conseil national et l’autre employeur.

 

L’importance du personnel énoncé est surprenante. La présence de militaires affectés en position d’activité laisse supposer des risques non prévus jusqu’à présent. Nous verrons en étudiant la procédure disciplinaire qu’il faudra au CNTGI un corps d’enquêteurs assez substantiel.

Par contre il est étonnant que le CNTGI ait la faculté de « mettre à disposition des agents contractuels de droit public et des salariés de droit privé auprès d’un autre employeur public ».

Nous reviendrons à propos de la procédure disciplinaire sur les problèmes posés par la formation et la qualification du personnel du CNTGI.

 

Article 11 du décret

Les agents mentionnés à l’article 10 sont électeurs et éligibles aux institutions représentatives du personnel dans les conditions prévues par le code du travail.

Ces institutions représentatives exercent leurs compétences à l’égard de l’ensemble de ces personnels.

 

Article 9 du décret

Le directeur Général

Les services du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, autres que le service chargé de procéder aux enquêtes préalables, sont dirigés, sous l’autorité du président, par un directeur général.

Le directeur général est nommé par le président pour une durée de trois ans renouvelable.

Le président peut donner délégation au directeur général pour signer tous actes relatifs au fonctionnement, à l’exercice des missions et à la représentation du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières en justice et dans les actes de la vie civile et, dans la limite de ses attributions, à tout agent du Conseil national placé sous l’autorité du directeur général.

Dans les matières relevant de sa compétence, le directeur général peut déléguer sa signature dans les limites qu’il détermine et désigner les agents habilités à le représenter. Le directeur général peut, par délégation du président, tenir la comptabilité des engagements de dépenses.

Le directeur général assiste, sans voix délibérative, aux réunions du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières ne statuant pas en formation restreinte.

 

Le domaine de compétence du directeur général est vaste mais ne s’étend pas au service charge de procéder aux enquêtes préalables. Il n’assiste pas aux réunions du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières statuant en formation restreinte

 

Organisation financière

 

Article 13-3-1 de la loi

 

I. - Le financement du conseil est assuré par le versement de cotisations professionnelles forfaitaires acquittées par les personnes mentionnées à l’article 1er. Les cotisations sont recouvrées par le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. Le montant de ces cotisations est fixé par décret, après avis du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières et des organisations professionnelles représentatives des personnes mentionnées au même article 1er, sans pouvoir excéder cinquante euros.

 

II. - Le conseil désigne un commissaire aux comptes et un commissaire aux comptes suppléant. Il est soumis au contrôle de la Cour des comptes.

 

Article 12 du décret

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières est soumis au régime budgétaire, financier et comptable défini par les titres Ier et III du décret du 7 novembre 2012 susvisé.

L’agent comptable du Conseil national est nommé par arrêté du ministre chargé du budget.

 

Article 13 du décret 

 

Des régies de recettes et de dépenses peuvent être créées auprès du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières par décision de son président sur avis conforme de l’agent comptable dans les conditions fixées par le décret du 20 juillet 1992 susvisé (décret n° 92-681 du 20 juillet 1992 relatif aux régies de recettes et aux régies d’avances des organismes publics)

Article 14 du décret

 

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières est soumis aux dispositions de l’ordonnance du 23 juillet 2015 susvisée.  (Ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics)

 

 

Article 1 du décret    Pouvoirs administratifs du Collège

 

Le collège du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières délibère sur :

1° Le budget annuel et ses modifications en cours d’année ;

2° Le compte financier et l’affectation des résultats ;

3° Les conditions générales de recrutement, d’emploi et de rémunération du personnel ;

4° Les conditions générales de passation des conventions et marchés ;

5° Les conditions générales d’emploi des fonds disponibles et de placement des réserves ;

6° Les acquisitions, échanges et aliénations de biens immobiliers ;

7° Les emprunts ;

8° Les transactions au-delà d’un montant qu’il fixe, sur proposition du président ;

9° Les dons et legs ;

10° Le règlement intérieur.

 

Article 2 du décret    Pouvoirs administratifs du Président

 

Dans le respect des règles générales fixées par le collège, le président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières :

1° Représente le Conseil national en justice et agit en son nom ;

2° Nomme aux emplois et fixe les rémunérations et indemnités sous réserve des dispositions de l’article 8 ; pour l’application du code du travail, il exerce les compétences du chef d’entreprise ;

3° A autorité sur l’ensemble des personnels des services ; il fixe l’organisation des services ;

4° Signe tous les actes de la compétence du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières ;

5° Peut transiger dans les conditions fixées par le collège en application du 8° de l’article 1er et par les articles 2044 à 2052 du code civil et accorder des remises gracieuses dans les conditions fixées par le décret du 7 novembre 2012 susvisé

6° Est ordonnateur des recettes et des dépenses ;

7° Peut créer des régies de recettes et de dépenses dans les conditions fixées par l’article 13 du présent décret ;

8° Passe au nom du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières les contrats, conventions et marchés

9° Tient la comptabilité des engagements de dépenses ;

10° Gère les disponibilités et décide des placements.

 

Article 3 du décret    Organisation des réunions du Collège

 

I. - Le collège du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières se réunit au moins une fois par semestre, sur convocation de son président, à l’initiative de celui-ci ou à la demande de sept de ses membres.

Le délai de convocation est de quinze jours. Il peut être réduit à huit jours en cas d’urgence.

L’ordre du jour est fixé par le président, qui inscrit notamment toute question présentée par le ministre chargé du logement, le ministre de la justice, le ministre chargé de l’économie ou le ministre chargé de la consommation ou par sept membres au moins. En cas d’urgence, l’ordre du jour peut être complété à la demande d’un des membres du collège. La demande est adressée par tout moyen au moins trois jours avant la séance. L’ordre du jour ainsi complété est aussitôt communiqué à l’ensemble des membres.

Le collège ne délibère valablement que si onze de ses membres au moins sont présents.

Lorsque le quorum n‘est pas atteint au cours d’une réunion, le collège délibère valablement dans un délai minimal de huit jours quel que soit le nombre des membres présents, après une nouvelle convocation portant sur le même ordre du jour.

Le collège se prononce à la majorité des voix des membres présents ou représentés. En cas de partage des voix, celle de son président est prépondérante.

 

L’ordre du jour doit impérativement comporter « toute question présentée par le ministre chargé du logement, le ministre de la justice, le ministre chargé de l’économie ou le ministre chargé de la consommation ou par sept membres au moins »

Le quorum est de onze membres. Lorsque le quorum n‘est pas atteint au cours d’une réunion, le collège délibère valablement dans un délai minimal de huit jours quel que soit le nombre des membres présents, après une nouvelle convocation portant sur le même ordre du jour. Force est de constater que certaines décisions peuvent être prises dans des conditions contestables, bien que légales.

 

Organisation des réunions du Bureau

II. - Le bureau du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières se réunit sur convocation de son président. Il ne délibère valablement que si tous ses membres sont présents.

 

Article 4 du décret

Délibérations collégiales à distance

Le collège du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, la formation restreinte et le bureau peuvent, dans les conditions définies par le règlement intérieur, recourir aux formes de délibérations collégiales à distance prévues par l’ordonnance du 6 novembre 2014 susvisée.

 

Article 5 du décret

Organisation des réunions du CNTGI en formation restreinte

Lorsqu’il statue en formation restreinte, le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières se réunit sur convocation du président de cette formation. Le délai de convocation est de quinze jours. Il peut être réduit à huit jours en cas d’urgence.

L’ordre du jour est fixé par le président de la formation restreinte.

La formation ne délibère valablement que si quatre de ses membres au moins sont présents.

 

Le quorum de la formation restreinte est de quatre membres. Il n’existe pas habituellement de quorum pour une instance de jugement.

 

Article 6 du décret

Saisine ministérielle et procédure d’avis

I. - Le collège du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières peut être saisi de toute question entrant dans ses compétences par le ministre chargé de la consommation, le ministre chargé de l’économie, le ministre chargé du logement ou le ministre de la justice.

 

II. - Lorsque, en application de l’article 13-1 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, le Conseil national est saisi d’une demande d’avis, il rend son avis dans un délai d’un mois. Ce délai peut être réduit à quinze jours en cas d’urgence. A défaut d’avis émis dans les délais, la consultation est réputée avoir été effectuée.

 

Les projets de textes législatifs et réglementaires sur lesquels le Conseil national est consulté, en application de l’article 13-1 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, sont présentés devant le collège par un représentant du ministre sur le rapport duquel le texte est pris.

 

Consultation de tiers expert par le CNTGI

III. - Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières peut associer à ses travaux toute personne dont l’expertise sur les questions intéressant les activités mentionnées à l’article 1er de la loi du 1er janvier 1970 susvisée lui semble utile.

 

Article 7

Compte rendu d’activité du CNTGI

Le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières rend compte de son activité dans un rapport annuel. Le rapport est adressé au ministre de la justice et aux ministres chargés du logement, de l’économie et de la consommation.