043608

 

 

 

 

2 / 1.5.2

Désignation du syndic provisoire par le règlement de copropriété ; particularisme de sa mission

 

 

I.        ratification de la désignation du syndic provisoire

II.       mission du syndic provisoire

 

 

Il était de pratique courante, dans le cas de la construction d’un immeuble destiné à la mise en copropriété, d’insérer dans le règlement de copropriété, la désignation de son premier syndic. Dans l’ancien temps, cette pratique ne posait aucun problème juridique puisque le règlement de copropriété était une convention établie entre les futurs copropriétaires qui constituaient le groupe des constructeurs.

 

Les avantages de ce mécanisme ont incité les promoteurs à le conserver et à faire mention dans le règlement de copropriété de la désignation du premier syndic. Lorsque l’opération de construction était réalisée par une société d’attribution, c’était souvent le gérant de la société qui était ainsi désigné. Ce fût le premier inconvénient notable car les gérants statutaires étaient irrévocables et ils se considéraient parfois comme tels pour leur mandat de syndic.

Un autre inconvénient était le risque de collusion entre le syndic et le promoteur à l’occasion des difficultés postérieures à la livraison de l’immeuble. On pouvait craindre une réticence du syndic à engager des poursuites à l’encontre du promoteur qui l’avait désigné.

I.           ratification de la désignation du syndic provisoire

Le législateur de 1965 a souhaité remédier à ces difficultés. L’article L 17 dispose à  cet égard :

« Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.

« A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires. »

 

Le texte ne fixe pas de délai mais l’article 7 du décret précise que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ». On en déduit que l’assemblée doit être tenue dans le délai maximum d’un an. Le point de départ du délai ne peut être logiquement que le jour de la naissance de la copropriété, soit celui à partir duquel elle a été divisée entre deux propriétaires au moins.

Par « chaque année », certains entendent la nécessité d’une assemblée en 2007 et celle d’une assemblée en 2008, quelles qu’en soient les dates de tenue [1] . On admettra donc que le délai d’un an n’est pas calculé de quantième à quantième avec une stricte rigueur.

Pour d’autres auteurs le délai est strict. La Cour de cassation, par un arrêt du 27/04/1994 [2] a jugé que, faute de ratification dans le délai, le syndic provisoire se trouvait dépourvu de qualité. En l’espèce un syndic professionnel administrait l’immeuble depuis dix ans ! La solution n’est alors pas très significative mais M. Capoulade indique que l’assemblée appelée à délibérer sur la ratification « doit se tenir avant l’expiration de la première année suivant la naissance de la copropriété » et il rappelle l’opinion identique de MM. Givord et Giverdon.

 

D’un côté, le syndic provisoire doit tenir compte d’un certain nombre d’éléments pratiques pour fixer la date de cette première assemblée. Dans la plupart des cas, la constitution d’un conseil syndical officieux permet de traiter ce genre de question dans les meilleures conditions.

D’un autre côté, le syndic provisoire souhaitant conserver la gestion de la copropriété peut avoir intérêt à convoquer assez rapidement et, plus précisément, avant l’apparition des premières difficultés de gestion.

 

De toute manière l’absence de ratification dans un délai convenable permet à tout copropriétaire de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire. M. Capoulade rappelle que «  la jurisprudence ne reconnaît pas la possibilité d’une gestion d’affaires, ni la validité de la notion de « syndic de fait », même si l’assemblée ratifie la poursuite de l’activité » [3] . Il n’est pourtant pas opportun que le Juge se substitue à l’assemblée général pour dire ce qui est bon pour le syndicat.

 

Que faut-il entendre par « ratification de la désignation du syndic ?

Il ne s’agit pas de ratifier la gestion du syndic pendant la durée de son mandat provisoire. L’octroi de ce « quitus » doit faire l’objet d’une question distincte.

Dans la pratique il s’agit d’une désignation à nouveau. Le mandat provisoire prend fin de toute manière à la date de la première assemblée du syndicat. D’autres candidatures peuvent être présentées. La première assemblée est appelée à désigner le syndic avec la possibilité de fixer son choix sur l’ex-syndic provisoire ou un autre candidat.

Dans ce dernier cas, la mission se l’ex-syndic provisoire s’achève immédiatement.

 

La ratification de la désignation du syndic provisoire exige une décision prise à la majorité de l’article 25. L’article 25-1 trouve application le cas échéant.

La convocation doit être établie conformément aux exigences habituelles en matière de désignation du syndic. En particulier le syndic doit solliciter une dispense s’il souhaite assurer la gestion des fonds syndicaux par le truchement d’un compte unique ouvert à son nom. Il doit indiquer ses prétentions relatives à la rémunération de son mandat dans les conditions usuelles.

 

Si un nouveau syndic est désigné, le syndic provisoire doit lui remettre les fonds, documents et archives du syndicat dans les conditions prévues par l’article L 18-2. Le nouveau syndic dispose des moyens d’action prévus par ce texte.

 

Si l'assemblée ne parvient pas à nommer un syndic faute de la majorité nécessaire ; il doit alors être fait application de l'article 17, alinéa 3, de la loi et de l'article 46 du décret ; le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires [4] .

 

Mais si l'assemblée n'a pas été convoquée pour se prononcer sur le choix du syndic, c’est l'article 47 du décret permettant la désignation d'un administrateur provisoire notamment chargé par le juge de convoquer une autre assemblée générale en vue de la désignation d'un nouveau syndic qui doit être invoqué.

 

Le contenu de la mission du syndic provisoire, pour la période antérieure à la ratification de son mandat, présente des aspects particuliers.

 

II.         mission du syndic provisoire

Pendant la durée légale du mandat provisoire, le syndic provisoire est investi de tous les pouvoirs de gestion. Il n’existe pas de conseil syndical officiel.

Le statut de la copropriété est gravement lacunaire sur ce point.

 

Au temps des sociétés d’attribution, le syndic provisoire collaborait fréquemment à l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Il avait ainsi une bonne connaissance de l’immeuble à construire et pouvait préparer plusieurs mois à l’avance la mise en service des éléments d’équipement, l’étude des contrats d’entretien et même un budget prévisionnel.

Il intervenait dans un premier temps en qualité de délégataire du gérant de la société de construction et devenait syndic provisoire à la suite du premier retrait d’un associé.

 

De nos jours la commercialisation est le plus souvent effectuée par des ventes en l’état futur d’achèvement. Le syndic entre en fonction à la suite de la première mise à disposition d’un lot et les livraisons suivantes s’étalent plus ou moins dans le temps. Bien qu’étant étranger à la livraison des parties privatives vendues, il subit fréquemment le contrecoup des incidents de livraison.

Dans la plupart des cas le constructeur demeure propriétaire des lots invendus. A compter de la naissance du syndicat des copropriétaires, il est tenu au paiement de provisions sur charges pour ces invendus et rechigne à contribuer ponctuellement.

Autant dire que le syndic provisoire travaille souvent dans une ambiance difficile et parfois hostile.

 

Le syndic provisoire doit avant tout se faire remettre par le constructeur vendeur les documents relatifs à la construction que le syndicat peut exiger et qui seront placés au rang de ses archives. Ils comprennent en particulier la police d’assurance « dommage-ouvrage ».

Il doit également faire assurer l’immeuble et souscrire à cet effet une police multirisques. Certaines options peuvent être laissées en suspens jusqu’à une décision ultérieure de l’assemblée générale.

L’une des principales difficultés de la gestion provisoire est la souscription des contrats divers par le syndicat. Le syndic provisoire fait souvent le choix des installateurs d’origine pour le chauffage, la production d’eau chaude, les ascenseurs et autres équipements importants. Dans le silence de la loi les copropriétaires sont alors privés de tout contrôle des actions du syndic lorsque celui-ci ne prend pas l’initiative de contacts officieux. La situation est peu satisfaisante.

Il est souhaitable que les contrats soient eux-mêmes soumis à la ratification de la première assemblée générale.

Une autre difficulté fréquente est la réception des parties communes. Il s’agit ici de la réception entre le constructeur vendeur et les syndicat des copropriétaires. Elle doit donner lieu à l’établissement d’un relevé détaillé des anomalies et prestations non conformes.

 

Le syndic doit bien entendu établir un budget prévisionnel pour le premier exercice. Il a qualité pour appeler les provisions.

Notons que le syndic provisoire est désormais tenu d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat puisqu’il n’a pas la possibilité de solliciter la dispense prévue par l’article 18 de la loi.

Il a qualité pour effectuer le recouvrement judiciaire des provisions impayées et il doit veiller de près à la trésorerie du syndicat.

 

Il embauche, s’il y a lieu le personnel.

Il réalise la mise en place des éléments mobiliers d’équipement.

Il doit veiller spécialement à l’état des espaces verts pour lesquels il peut y avoir des garanties diverses de reprise des plantations subordonnées à un entretien et à un arrosage corrects.

Plus généralement il doit surveiller, pendant la première année, le fonctionnement satisfaisant de tous les équipements mobiliers ou immobiliers et provoquer, si nécessaire, l’intervention des fournisseurs ou entrepreneurs en cas d’incident.

 

Il doit réagir rapidement à toute apparition de dommages au bâtiment pouvant résulter d’une faute de conception ou de construction de l’ouvrage et provoquer s’il y a lieu l’intervention de l’assureur. Son obligation est identique en cas de dysfonctionnement d’un élément d’équipement.

Dans tous cas il doit prendre les mesures conservatoires opportunes et il peut engager toute procédure judiciaire relevant des pouvoirs du juge des référés. Il peut exceptionnellement sa trouver dans l’obligation d’agit au fond mais doit alors convoquer une assemblée des copropriétaires pour obtenir l’autorisation prévue par l’article D 55.

Il est alors obligé de placer à l’ordre du jour la ratification de sa désignation provisoire.

 

Un syndic provisoire avisé parvient généralement à entretenir des rapports satisfaisants avec une partie au moins des acquéreurs, pendant cette période provisoire. Mais il n’existe aucun conseil syndical avant la tenue de la première assemblée générale.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

12/06/2008

 

 

 



[1] Voir Lafond et Stemmer Code de la copropriété sous art. D 7 n° 1

[2] Cass. civ 3e 27/04/1994 RDI 1994 495 note Capoulade

[3] Cf Cass. civ 14/10/1987 D 1988 1 230

[4] Cass. 3e civ., 16 janv. 1979 : Gaz. Pal. 1979, 1, somm. 221