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I.         Les syndics professionnels

II.        Les syndics copropriétaires

 

 

L’examen des règles générales de la fonction syndicale conduit à déterminer les différentes catégories de syndic après avoir rappelé qu’en vertu de l’article D 28

sous réserve des dispositions « de l’article L 443-15-1 du Code de la construction et de l’habitation » (D n° 86-768 du 9 juin 1986, art. 6) et des stipulations particulières du règlement de copropriété, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale.

La distinction fondamentale est celle qui est faite entre les syndics professionnels et les syndics non professionnels. On ne trouve aucune trace de cette distinction dans le statut de la copropriété. Elle se déduit des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) qui fixe « les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce » et de celles de son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972.

I.          Les syndics professionnels

Sont soumises au statut édicté par la loi Hoguet

Les personnes physiques ou morales qui , d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours , même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à

[…]

6° la gestion immobilière

.Il faut inclure en outre dans cette catégorie, par application de l’article 2 de la même loi,

« les membres des professions dont la liste sera fixée par décret, en considération du contrôle dont leur activité professionnelle fait l’objet ainsi que des garanties financières qu’ils offrent pour l’exercice de cette activité »;

L’article 95 du décret du 20 juillet 1972 a ainsi ouvert l’activité de syndic aux notaires, avoués, avocats, huissiers de justice, géomètres experts et administrateurs judiciaires.

La pratique de l’administration de biens par certains architectes est ancienne. Elle s’est étendue à l’activité de syndic. L’article 95 dispense les architectes, les agréés en architecture et les sociétés d’architecture, inscrits à l’ordre, de la production des justifications relatives à l’aptitude professionnelle. Cette dispense, justifiée pour les connaissances techniques, l’est moins pour les connaissances juridiques et comptables.

II.         Les syndics copropriétaires

C’est encore l’article 2 de la loi Hoguet qui précise que le régime qu’elle édicte n’est pas applicable aux personnes et à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis.

Peut ainsi être désignée comme syndic d’un immeuble une personne physique ou morale propriétaire divise ou indivise, usufruitière, nue propriétaire. Il en est de même pour le conjoint de cette personne, même s’il n’est pas titulaire du droit réel. Selon M. Capoulade, la dérogation profite également à l’associé d’une société d’attribution et à son conjoint.

L’exercice de la fonction syndicale par un copropriétaire syndic peut s’inscrire dans deux cadres juridiques. Le premier est celui d’un syndicat de type classique (syndic désigné par l’assemblée), le second est celui d’un syndicat coopératif (syndic désigné par le conseil syndical parmi ses propres membres).

Bien que l’on parle souvent à ce propos de syndic bénévole, rien ne s’oppose à ce qu’un copropriétaire syndic soit rémunéré, du moins dans un syndicat de type classique.

 

Nous examinerons ci après les règles particulières à ces différentes catégories.

 

 

 

Mise à jour

22/08/2014