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Le « contrat de syndic »
De 1965 à nos jours : histoire du temps perdu

 

 

I.             Généralités

A.           Le syndic est un mandataire légal

B.           Autonomie du régime juridique des institutions collectives

C.           L’article 29 nouveau du décret du 17 mars 1967

D.           Détermination des modalités accessoires au mandat légal

E.           Le barème des honoraires du syndic

1.            la rémunération forfaitaire (prestations de gestion courante)

2.            la rémunération des prestations exceptionnelles

II.            L’avis du Conseil National de la Consommation

A.           le MANDAT DU C.N.C.

B.           LE RAPPORT DU CNC  (27 septembre 2007)

C.           Avis du CNC

D.           Annexe à l’avis

III.          L’arrêté « Novelli » du 19/03/2010

IV.          Le décret du 20 avril 2010

V.           Décret du 26 mars 2015 (le contrat « tout sauf…)

VI.          Documentation complémentaire - liens

 

 

 

I.          Généralités

C’est à tort que l’article 29 nouveau du décret du 17 mars 1967 traite d’un «  contrat de mandat du syndic » qui ne figure pas dans la loi du 10 juillet 1965 et dont le régime Hoguet dispense expressément les syndics professionnels.

Le syndic est un mandataire légal.

Lorsqu’il est un professionnel, le mandat légal doit s’accompagner d’un barème contractuel de sa rémunération.

Dans la pratique, l’objet du « contrat de syndic » est identique à celui à celui du barème des honoraires exigé par le régime ancien de la taxation administrative, observation étant faite que les barèmes établis par les  syndics ne pouvaient résulter que de la mise en œuvre des « grilles » annexées aux arrêtés préfectoraux.

 

A.        Le syndic est un mandataire légal

Le syndic, « pivot essentiel de la copropriété » [1], est un organe obligatoire dont la loi seule fixe de manière impérative les missions et les pouvoirs nécessaires à leur exécution. Il est donc un organe institutionnel.

Le règlement de copropriété ne peut légalement comporter aucune clause réduisant ou augmentant les pouvoirs du syndic [2] . Les clauses des règlements anciens permettant au syndic d’accorder des autorisations diverses sont réputées non écrites.

L’assemblée générale ne peut que très occasionnellement conférer au syndic des pouvoirs supplémentaires par le truchement d’une délégation spéciale. Elle ne peut le priver d’aucune de ses prérogatives.

Le syndic est un élu. Sa désignation ne peut résulter que d’une décision collective de l’assemblée générale. Le contenu de cette décision est limité au choix d’une personne et à la fixation nécessaire de la durée de sa mission.

L’assemblée peut par ailleurs déterminer les modalités d’exécution des missions et, s’il y a lieu, la rémunération du syndic. Ce second volet de la décision, seul, peut revêtir un aspect contractuel.

 

Le syndic est un mandataire légal, chargé de représenter un incapable, et plus précisément un mandataire social, dès lors qu’il est chargé de représenter une personne morale affectée par l’incapacité naturelle de pouvoir exécuter ses décisions. Une personne morale est dotée de la volonté mais dépourvue d’une main pour signer.

 

Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».

L’article 64 du décret Hoguet  n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».

Telle est la règle applicable à tous les syndics de copropriété, professionnels ou non, rémunérés ou non.

 

B.        Autonomie du régime juridique des institutions collectives

 

Nous sommes parvenus à un état du droit qui exige la reconnaissance  d’un régime des actes juridiques collectifs et des institutions collectives telles que les syndicats de copropriétaires. Pour les premiers, on trouve un premier pas en ce sens dans le projet de réforme du Code civil dont l’article 1101-1 est ainsi conçu  :

« Les actes juridiques sont des actes de volonté destinés à produire des effets de droit.

« L’acte juridique conventionnel ou convention est l’accord conclu entre deux ou plusieurs personnes en vue de produire de tels effets.

« L’acte juridique unilatéral est un acte accompli par une seule ou plusieurs personnes unies dans la considération d’un même intérêt en vue de produire des effets de droit dans les cas admis par la loi ou par l’usage.

« L’acte juridique collectif est la décision prise collégialement par les membres d’une collectivité. »

« L’acte unilatéral et l’acte collectif obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les conventions. »

Le rapport sur le projet précise : « Dans son alinéa final, l’article 1101-1 renvoie implicitement les actes juridiques unilatéraux et les actes collectifs aux dispositions spéciales qui les gouvernent respectivement, dans leur validité et leur effet. Mais, quand la raison le commande, il leur rend subsidiairement applicable le régime général des conventions, lequel apparaît ainsi, sous ce rapport, comme le droit commun des actes juridiques. Le contrat est bien, dans cet ensemble, la figure rayonnante.

Dans le commentaire, on lit de plus :

« En 1960, le Doyen Marty, présentant la thèse de doctorat de Gabriel Roujou de Boubée consacrée à l’acte juridique collectif, rappelait l’existence en droit public des catégories de « l’union » ou de « l’acte collectif » et constatait déjà que « les juristes français de droit privé s’étaient peu préoccupés de ces notions ».

 « Le pas est franchi. La nomenclature des actes juridiques sera enrichie. Pour autant un sérieux fossé subsiste entre l’acte juridique collectif décrit par M. Roujou de Boubée et celui décrit par le projet de réforme, limité à la décision prise collégialement par les membres d’une collectivité.

« Pour M. Roujou de Boubée, approuvé en cela par le Doyen Marty, l’acte fondateur d’une personne morale est également un acte juridique collectif. De ce faisceau de volontés individuelles convergentes, le projet de réforme semble vouloir faire un acte juridique unilatéral, qui « peut aussi émaner de plusieurs personnes unies dans la poursuite d’un même intérêt (l’unité d’intérêt faisant reconnaître, malgré la pluralité d’auteurs, l’acte unilatéral) »

« Jolie controverse en perspective au sujet de ces actes unilatéraux qui aboutiraient à l’établissement de conventions telles que les statuts des sociétés et les règlements de copropriété.! On peut indiquer dès présent aux amateurs une bonne source d’information : la thèse de M. Martin de la Moutte, consacrée à l’acte juridique unilatéral.

« Mais, en attendant ces joutes, il faut prendre ce qui est acquis. Des juristes de haute qualité se sont penchés sur l’acte juridique collectif. C’est une consécration notable, avant même l’adoption du projet de réforme. »

 

C.        L’article 29 nouveau du décret du 17 mars 1967

 

L’article D 29, dans sa nouvelle rédaction résultant du décret du 17 mai 2004, traite d’un contrat de mandat du syndic qui n’existe pas dans la loi du 10 juillet 1965. La légalité de ce texte est contestable pour les raisons péremptoires exposées ci-dessus.

La pratique de ce contrat s’étant généralisée, les syndics ont intérêt à établir un projet de contrat de mandat comportant la liste des prestations de gestion courante et les honoraires ht et ttc correspondants, celle des prestations exceptionnelles et les indications relatives à leur rémunération.

Les termes de l’article D 29 ayant une portée générale, les copropriétaires se portant candidats comme syndics non professionnels doivent également établir un projet de contrat, a fortiori lorsqu’ils sollicitent une rémunération.

Le projet de contrat de syndic doit être impérativement joint à la convocation conformément aux prescriptions de l’article D 11-I-4° . S’il y a plusieurs candidatures, chaque projet de contrat doit être joint à la convocation.

 

Il est évident que, dans le modèle officiel de « contrat de syndic »,

- la formalité imposée à l’assemblée de désigner l’un des copropriétaires (M. X…) pour signer le contrat de syndic au nom du syndicat

- et l’indication figurant dans le contrat que « M. X…, ès-qualités, au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à …. , confie à M. …., qui accepte, les fonctions de syndic dudit immeuble dans le cadre des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, aux clauses et conditions ci-après. »

sont en totale contradiction avec les principes juridiques que nous venons de rappeler. De toute manière, l’expression « confier les fonctions de syndic » est dépourvue de toute signification juridique.

La notion de « contrat du mandat du syndic », au sens du Code civil, telle qu’elle est présentée par l’article 29 du décret, doit donc être rejetée.

 

D.        Détermination des modalités accessoires au mandat légal

 

La rigueur juridique ne saurait, pour autant, s’accompagner de la négation aveugle des nécessités pratiques et économiques.

Force est de reconnaître que, de nos jours, les syndics professionnels se présentent plus comme des prestataires de services que comme des représentants de groupes sociaux choisis spontanément pour leurs vertus et compétences dans l’intérêt de la collectivité. Le contrat de mandat accroché de guingois aux basques du syndic par le pouvoir réglementaire en fait un prestataire de services quasiment commerciaux sinon marchands. On peut donc comprendre la nécessité de l’établissement d’un « contrat » définissant les obligations du syndic et les modalités de sa rémunération.

Il est de toute manière conforme à l’intérêt commun des parties, - syndicat et syndic -, de déterminer clairement les modalités d’exécution de l’ensemble des missions incombant légalement au syndic, et aussi les modalités de sa rémunération le cas échéant.

 

Il faut donc déterminer les caractères juridiques d’un mécanisme propre à satisfaire ces besoins.

Ces modalités peuvent faire l’objet d’un document annexé à la convocation pour l’assemblée générale appelée à l’approuver et encore, le cas échéant, au procès verbal de cette assemblée, notamment lorsque le projet a fait l’objet d’amendements acceptés par le syndic. Ce document doit être opposable au syndicat comme au syndic, et même aux copropriétaires dans la mesure où il justifie les charges réparties au titre de la rémunération du syndic.

Dans ce cadre, le caractère abusif de certaines des modalités adoptées peut sans nul doute être invoqué.

Cette technique était utilisée à l’époque de la taxation administrative des honoraires. Elle n’est en rien incompatible avec le régime plus libéral en vigueur de nos jours.

Ce document peut se présenter comme un contrat de rémunération mais il ne peut s’agir d’un contrat de mandat car il ne peut se substituer à la loi pour déterminer les prestations imposées au syndic. Il se borne à fixer la rémunération de chacune de ces prestations.

 

Le contrat de rémunération est lié au mandat légal, dont il est l’accessoire.

D’une part il est inconcevable pour une assemblée générale de désigner un syndic sans accepter le contrat de rémunération qu’il propose, après négociation éventuellement.

D’autre part, le contrat de rémunération doit disparaître avec le mandat légal à l’extinction de celui-ci pour quelque raison que ce soit. Il ne peut plus alors que permettre l’apurement définitif du compte des honoraires entre le syndicat et le syndic sortant.

Pour qualifier ce contrat de rémunération on trouve une piste dans les commentaires reproduits ci-dessus du projet de réforme du Code civil : « Dans son alinéa final, l’article 1101-1 renvoie implicitement les actes juridiques unilatéraux et les actes collectifs aux dispositions spéciales qui les gouvernent respectivement, dans leur validité et leur effet. Mais, quand la raison le commande, il leur rend subsidiairement applicable le régime général des conventions, lequel apparaît ainsi, sous ce rapport, comme le droit commun des actes juridiques.

Nous n’irons pas plus avant dans une recherche  juridique qui pourrait lasser le profane. Les juristes y trouveront largement leur miel, même si certains pourront de trouver déconcertés par un brutal remaniement du classement des actes juridiques.

 

E.        Le barème des honoraires du syndic

Ici, le terme « barème » s’entend d’une table de tarification.

 

1.         la rémunération forfaitaire (prestations de gestion courante)

L’établissement d’une proposition impose une information suffisante du syndic sur la consistance du bien à administrer. Le conseil syndical chargé de rechercher un nouveau syndic doit donc établir un état complet des particularités de l’immeuble et des souhaits exprimés pour les modalités de gestion. La consultation du carnet d’entretien pourra, à l’avenir, constituer un moyen d’information. Le syndic consulté doit provoquer des explications sur les points nécessaires. Au vu de ces éléments il peut établir le décompte des honoraires de gestion courante en intégrant le coût

·         d’une part des tâches réglementaires et obligatoires telles qu’elles sont édictées par les lois et règlements en vigueur concernant la copropriété

·         d’autre part des tâches effectuées de manière régulière en fonction des équipements, de la situation et du mode d’occupation de chaque immeuble.

·         enfin des tâches imposées par des lois et règlements concernant tous les immeubles, en copropriété ou non, de même nature, rubrique généralement oubliée.

La gestion courante doit couvrir toutes les tâches prévisibles et récurrentes ( à périodicité régulière). La gestion des archives, l’exploitation des comptages sont, par exemple, des tâches figurant à tort dans les prestations particulières. Le résultat de l’étude est exprimé hors taxes et mention doit être faite de l’ajout de la TVA au taux en vigueur lors de la facturation.

 

Tout syndic professionnel doit être en mesure de déterminer un prix de revient unitaire pour chacune des prestations imposées au titre de la gestion courante, puis un coût à facturer en fonction du nombre des « unités » à prendre en considération.

Que faut-il entendre par unités ?

La pratique traditionnelle est de se référer prioritairement au nombre de lots. Une récente étude de l’ARC revient sur le problème posé par l’interprétation de cette pratique : « Pour la détermination de l’honoraire forfaitaire au titre de la gestion courante, le syndic doit-il prendre en considération le nombre de lots (et dans ce cas quels lots ?) ou le nombre de comptes qu’il établit ? » (Voir l’article de l’ARC)

Sur ce point, notre réponse est la suivante :

Le montant de la rémunération du syndic dépend en premier lieu de l’importance de l’immeuble, de sa consistance et le cas échéant de la complexité de son organisation. A ce titre le nombre de lots, - quelle qu’en soit la nature -, est un critère important, comme aussi le nombre et la nature des éléments d’équipement communs et services qu’il comporte.

A cet égard, l’ancien régime de la taxation administrative présentait, parmi d’autres, l’avantage de préciser les modalités de calcul du nombre de lots à prendre en considération. Il précisait en particulier qu’en sus des lots principaux, les lots accessoires devaient être pris en compte par assimilation : par exemple 10 lots parkings = 1 lot principal. Ce principe doit être maintenu à notre avis.

Pour les seules prestations d’administration du syndicat, le nombre de comptes présente néanmoins un intérêt. Dans certains immeubles il peut y avoir 80 lots principaux, voire 85 avec le jeu de l’assimilation. Si certains copropriétaires détiennent plusieurs lots principaux, il peut se faire que le syndic n’ait à traiter que 70 comptes ou convocations en assemblée générale.

L’incidence est mineure. La plupart des prestations concernées sont d’ores déjà décomptées hors forfait comme le nombre de photocopies et les frais de poste. Lorsqu’un copropriétaire détient plusieurs lots, l’unicité éventuelle de son compte ne réduit pas le nombre des écritures traitées. De plus, la nécessité de justifier lot par lot le décompte des charges locatives récupérables incite souvent le bailleur à demander l’édition de comptes séparés.

S’agissant enfin de lots accessoires appartenant à des copropriétaires ne résidant pas dans l’immeuble, ils doivent sans nul doute être assimilés à des lots principaux. La solution de l’ARC tendant à ne retenir que le critère du nombre de comptes va d’ailleurs dans le même sens.

C’est donc bien le nombre de lots principaux qu’il faut prendre en considération, auquel il faut ajouter le nombre des lots accessoires, affecté d’un correctif réducteur pour lequel il est possible de reprendre les dispositions administratives anciennes.

Au demeurant, le syndic est libre du mode de calcul de sa rémunération. Le bon sens élémentaire lui commande de retenir un système cohérent et d’en préciser les éléments. Il peut en débattre avec le conseil syndical. C’est enfin à l’assemblée générale d’admettre ou rejeter la proposition du syndic.

 

Le syndic doit en second lieu tenir compte du nombre et de la nature des éléments d’équipement communs, mais aussi de particularités diverses comme l’appartenance du syndicat à une institution collective (syndicat principal ou association syndicale par exemple).

 

La fixation des honoraires par l’assemblée générale doit être précédée d’une information complète et précise qui est à la charge du syndic. Dans ce cadre la distinction entre les honoraires de gestion courante et les honoraires particuliers doit être respectée. Les prestations non visées au titre des honoraires particuliers sont couvertes au titre de la gestion courante. Cette règle devrait permettre d’éviter l’énumération des tâches incluses sous la rubrique. Mais certains estiment qu’il reste psychologiquement souhaitable de suivre sur ce point la pratique habituelle.

En cours de mandat, l’apparition d’une nouvelle obligation d’un coût significatif permet au syndic de proposer un complément de rémunération, même si cette prestation relève de la gestion courante. Un bon exemple est la création puis la tenue du carnet d’entretien. Dès l’exercice suivant, le syndic doit alors veiller à tenir compte de cette nouvelle tâche pour le calcul de sa rémunération forfaitaire.

 

Le barème peut comporter une clause d’indexation sous réserve du choix judicieux des indices et la possibilité pour les copropriétaires d’en contrôler les modalités d’application. Cette clause n’est admissible que dans le cas d’un mandat pluriannuel. Elle ne doit pas faire obstacle à une augmentation ou à une réduction du montant des honoraires en cas d’ajout ou de suppression d’une prestation impérative. L’indexation ne présente d’intérêt qu’en de contrat pluriannuel.

 

2.         la rémunération des prestations exceptionnelles

Les prestations exceptionnelles sont également qualifiées « prestations spéciales » ou « prestations particulières ».

La définition des prestations particulières par le texte actuellement appliqué (engagement de modération du 24 octobre 1986) :

Les prestations particulières comportent toutes les missions effectuées par le syndic, autres que les tâches de la gestion courante, à la demande expresse de la copropriété. 

est contraire aux dispositions du statut de la copropriété. En effet le syndic est légalement tenu d’effectuer des prestations particulières non demandées par la copropriété. C’est le cas en présence d’un nouveau texte de portée générale ou non, imposant une prestation initialement imprévisible.

 

Cette discussion nous amène à revenir sur la qualification des prestations de gestion courante puisque les prestations exceptionnelles sont, de toute manière, celles ne pouvant relever de la gestion courante.

Dans un jugement du 2 novembre 2009, le Tribunal de Grande Instance de Grenoble a jugé que « la notion de  « gestion courante » correspond à l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement « a minima » (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire (prestations prévisibles) ».

La distinction entre les prestations courantes et les prestations extraordinaires est bien antérieure à l’accord de régulation du 18 janvier 1982 prévoyant la « libération » de la rémunération des syndics professionnels.

Le régime de la taxation administrative antérieur comportait déjà cette distinction et en fixait le critère « Doivent être considérées comme entrant dans le cadre d’une administration normale les opérations effectuées par le syndic de copropriété se renouvelant régulièrement pour la gestion courante des parties communes mais non des parties privatives. ».

La notion de « fonctionnement a minima » doit être écartée d’autant plus sûrement que l’expression latin « a minima » n’a pas le sens qui lui est prêté en l’espèce.

Il convient de retenir deux conditions conjointes pour qualifier les prestations de gestion courante : la récurrence et la prévisibilité (à la date d’établissement du barème ou du contrat.

 

Le syndic peut donc faire figurer dans les prestations particulières toutes les catégories de prestations prévisibles mais non récurrentes y compris celles imputables individuellement à tel ou tel copropriétaire, dès lors qu’elles sont liées à la gestion collective. Pour ces prestations il précise soit le coût forfaitaire soit les modalités de calcul des honoraires, en ce compris l’assiette retenue lorsque l’honoraire résulte d’un pourcentage.

Les prestations de recouvrement ne sont ni prévisibles au sens évoqué ni récurrentes. Il est impossible de savoir à l’avance combien il y aura de recouvrements à effectuer et la forfaitisation de la rémunération causerait fatalement un préjudice soit au syndic soit au syndic.

Les prestations de traitement des comptages sont prévisibles et récurrentes. Elles doivent être couvertes par la rémunération forfaitaire.

 

Le contrat peut en outre prévoir des remboursements de frais sur justifications (débours). Il s’agit en particulier des frais postaux de convocation des assemblées, de diffusion et notification des procès verbaux. On peut suggérer aux syndics réduire au minimum la liste de ces remboursements qui atteignent parfois, hors frais postaux, un pourcentage exagéré du montant des honoraires de gestion courante. Sur la notion de débours et l’inclusion à ce titre de frais de photocopie voir 7-4-2-4 à propos du compte 6212.

 

 

Les copropriétaires  doivent admettre que les frais annuels de gestion ne s’entendent pas seulement des honoraires forfaitaires de gestion courante mais bien du total des montants divers prélevés par un syndic. Il faut donc comparer ce qui est comparable et ne pas considérer comme moins disant un candidat dont le forfait moindre est assorti d’une kyrielle de frais divers.

Les controverses abondent en ce qui concerne le contenu de la catégorie des prestations de gestion courante et l’illicéité de certaines clauses insérées dans le barème des prestations exceptionnelles. En septembre 2007 le Conseil national de la consommation a été mandaté pour proposer des solutions. Nous reproduisons ci-dessous l’avis du CNC et le compte rendu des travaux qui l’ont précédé, ainsi que nos observations.

 

II.         L’avis du Conseil National de la Consommation

 

Nous présentons ci-dessous les travaux du Conseil national de la consommation (CNC) relatifs aux honoraires des syndics de copropriété, savoir :

·          Le mandat confié au CNC

·          Le rapport du CNC

·          L’avis du CNC

·          L’annexe à l’avis (tableau détaillé des prestations)

 

Nos observations sont clairement distinguées de ces différents textes.

 

A.        le MANDAT DU C.N.C.

Il est demandé au CNC d’œuvrer en faveur de l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété dans les termes suivants :

 

La DGCCRF reçoit environ 500 plaintes par an concernant l’activité immobilière des syndics de copropriété. Environ 20 % de ces plaintes sont relatives aux problèmes issus de la distinction faite entre les charges dites « de gestion courante » (correspondant aux prestations prévisibles et récurrentes fournies par le syndic) qui sont facturées dans le cadre d’un forfait mentionné au contrat de syndic, et les charges dites « particulières » (correspondant à des tâches ponctuelles, sortant de l’ordinaire et non prévisibles») qui sont facturées en sus.

Le secteur économique concerné est non négligeable. La France compte en effet plus de 7,5 millions de copropriétaires et environ 5000 entreprises (représentant un réseau de quelques 12 200 établissements de syndics de copropriétés) exercent une activité d’administration d’immeuble, marché qui a dans l’ensemble généré en 2004 un chiffre d’affaires de l’ordre de 8 milliards d’euros (source : INSEE).

De nombreuses associations de consommateurs ont appelé l’attention du Ministre et de la DGCCRF sur les faiblesses de la réglementation actuelle. L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 se borne à poser l’obligation de distinguer les deux catégories de charges mentionnées supra sans fournir aucune définition ni aucun critère d’appréciation. Les professionnels conservent la liberté de définir dans le cadre du contrat de syndic la nature des charges de gestion courante, les charges particulières correspondant, « en creux », à toutes les prestations non comprises dans la gestion courante.

A défaut d’un texte définissant précisément les notions de gestion courante et de prestations particulières, la distinction des deux a fait l’objet d’une construction jurisprudentielle.

Il importe de consolider cette distinction afin d’introduire plus de transparence dans la tarification des syndics et de mettre fin à une pratique récurrente consistant à afficher un forfait annuel correspondant aux prestations de gestion courante très bas tout en multipliant le nombre des prestations particulières.

Une des pistes d’amélioration consisterait à énumérer sous forme d’une liste non exhaustive les opérations identifiées par les tribunaux comme relevant de la gestion courante. Cette initiative préserverait néanmoins la liberté contractuelle pour ce qui concerne la définition de la teneur des prestations de gestion courante, la détermination de leurs modalités de mise en oeuvre, et bien entendu les prix. Elle permettrait toutefois aux consommateurs de mieux choisir leur syndic et de mieux négocier avec lui le contenu et les tarifs des prestations qu’il fournit. A cet effet, la modification de l’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 sera étudiée par le groupe.

Sur la base de ce texte, et dans la perspective de son amélioration, il paraît opportun de mener une réflexion dans le cadre du Conseil national de la consommation sur les modalités de publicité des honoraires de syndics. Le développement de la transparence dans ce secteur permettra de renforcer la concurrence et d’améliorer le rapport qualité/prix des prestations offertes par les syndics de copropriété.

La consultation du CNC porte plus spécifiquement sur :

            les prestations fournies à toutes les copropriétés, prestations faisant partie du socle de l’entretien normal des immeubles, ceci afin de fixer une première liste de tâches courantes, ajustable à la taille de la copropriété ;

            les modalités de facturation des syndics, par exemple à l’acte, au forfait, à la vacation, au pourcentage des dépenses engagées ou au réel, et leur application

            les modalités d’information des copropriétaires sur les honoraires des syndics ;

            l’information tarifaire mentionnée dans le contrat de syndic ;

            l’examen du niveau des prix pratiqués par les syndics ;

            les effets du mouvement de concentration des syndics.

 

COMMENTAIRES JPM-COPRO

Le mandat indique :

« Une des pistes d’amélioration consisterait à énumérer sous forme d’une liste non exhaustive les opérations identifiées par les tribunaux comme relevant de la gestion courante. »

 

Une liste non exhaustive ne sert pas à grand chose. La jurisprudence est sujette à revirement et l’expérience la plus récente, - l’évolution de l’article L 10-1 pour être clair -, montre que le législateur est appelé à la rescousse pour redresser les errements.

La bonne solution est donc, au contraire, d’établir une liste exhaustive des prestations qui sont manifestement exceptionnelles. Il suffit ensuite d’appliquer la règle générale reprise par la jurisprudence : toute prestation ne figurant pas dans la liste exhaustive de la catégorie exceptionnelle est considérée comme relevant de la gestion courante.

Certains syndics présentent un contrat « tout sauf » qui comporte une liste exhaustive des prestations manifestement exceptionnelles et stipule que les autres tâches, non listées, sont couvertes par la rémunération forfaitaire.  

 

B.        LE RAPPORT DU CNC  (27 septembre 2007)

Il est relatif à « l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété ».

SOMMAIRE

 

1             ELEMENTS DE CONTEXTE  

2             LE MANDAT DU GROUPE DE TRAVAIL DU CNC 

3             ETAT DES LIEUX DU SECTEUR

3.1          Les textes applicables

3.2          le rôle des syndics

3.3          Les constats de l’enquête réalisée par la DGCCRF

4             LES TRAVAUX DU GROUPE

4.1          Déroulement général des travaux 

4.2          Positions exprimées par le collège des consommateurs 

4.2.1       Position initiale 

4.2.2       Position lors de la clôture des travaux 

4.3          Positions exprimées par le collège Professionnel 

4.3.1       Position initiale 

4.3.2       Position à la clôture des travaux 

5             LES SUJETS ABORDES AU SEIN DU GROUPE NON REPRIS DANS LAVIS  

5.1          La facturation de l’état daté 8

5.2          La gestion des archives 8

6             L’AVIS QUIL EST PROPOSE AU CNC DADOPTER

 

1           Éléments de contexte

 

Les pouvoirs publics sont régulièrement sollicités par des consommateurs mécontents du fonctionnement de leur copropriété et plus spécifiquement des prestations fournies par leur syndic. Le nombre de plaintes suscitées par l’activité des syndics croît d’autant plus vite que l’habitat collectif connaît un dynamisme supérieur à celui du marché de l’immobilier pris globalement.

Cette situation très conflictuelle intervient alors même que la profession de syndic est réglementée dans le cadre des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », et que leur intervention au sein des copropriétés est étroitement encadrée par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les conflits qui opposent copropriétaires aux syndics résultent fondamentalement d’une impression de déséquilibre ressentie par de nombreux copropriétaires qui s’estiment incapables d’exercer la fonction de contrôle de l’activité du syndic qui leur est théoriquement assignée. Cette situation est renforcée par la technicité des nombreux textes applicables au secteur, notamment en matière d’expertise et de mise aux normes des équipements collectifs, qui accroît encore l’asymétrie entre les copropriétaires et les syndics, souvent professionnels (près des trois quarts des copropriétés, et la quasi-totalité des plus importantes optent pour cette solution).

Parmi les pratiques dénoncées, beaucoup concernent les modalités de présentation et de rédaction des contrats de syndics, accusés de ne pas permettre à des copropriétaires raisonnablement diligents et avisés de prévoir le coût de la prestation proposée et, partant de comparer les différentes offres. Est notamment mise en cause la pratique consistant à offrir des « forfaits de base » à des tarifs attractifs tout en multipliant la facturation séparée de « prestations particulières » supplémentaires, à des tarifs souvent élevés. Ces tendances ont d’ailleurs été confirmées par une enquête réalisée entre novembre 2006 et janvier 2007 par la DGCCRF (cf. infra). Celle-ci avait également été saisie de ces difficultés par des associations de consommateurs.

Cette situation, conjuguée au fait que la part des dépenses liées au logement dans le budget des ménages tend à s’alourdir, a conduit le ministre chargé de la consommation à se saisir de cette question. Dans le souci de privilégier une solution négociée associant les professionnels et les associations de consommateurs, il a demandé au Conseil National de la Consommation de mener une réflexion sur l’activité des syndics de copropriété afin d’améliorer l’information du consommateur et la concurrence de ce marché.

 

2          Le mandat du groupe de travail du CNC

 

L’exercice s’inscrivait dans la lignée des travaux menés par la Commission des clauses abusives qui avait, en janvier 1996, adopté une recommandation relative au caractère abusif de certaines clauses introduites dans les contrats proposés par les syndics et de l’avis du Conseil national de la consommation adopté le 18 février 1997 par les deux collèges professionnels et consommateur du CNC dont les recommandations notamment une répartition des tâches entre la gestion courante et les prestations particulières n’ont pas reçu les suites espérées.

Le mandat donné le 30 novembre 2006 au Conseil National de la Consommation consistait à réfléchir aux moyens d’améliorer l’information des consommateurs sur la nature et les modalités de tarification des prestations fournies par les syndics avec pour objectif d’améliorer la transparence des pratiques commerciales, de renforcer la concurrence dans ce secteur et d’améliorer le rapport qualité/prix des prestations offertes. Il était rédigé comme suit :  [Voir le mandat reproduit plus haut]

 

3 État des lieux du secteur

 

Le marché de l’habitation en copropriété connaît un dynamisme supérieur à celui du marché de l’immobilier dans son ensemble. De 1996 à 2002, le nombre de logements collectifs en copropriété a ainsi augmenté de 459 000 unités, ce qui représente une hausse de 7,4% contre 4,5% si l’on considère l’ensemble du parc de logements (enquête logement INSEE 2002). Environ 57% des Français sont propriétaires de leur résidence principale. Dans 3 cas sur 5, l’accession à la propriété concerne l’achat d’un logement en copropriété. La France compte environ 7 600 000 logements en copropriété qui représentent 25,7% du parc de logements français. Les immeubles en copropriété sont généralement de taille modeste puisque près de 60% des immeubles collectifs comportent moins de 10 logements.

 

3.1 Les textes applicables

 

Les textes applicables à la copropriété sont :

            • la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

            • le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d’application de la loi du 10 juillet 1965,

                 • la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce,

            • le décret du 20 juillet 1972 d’application de la loi du 2 janvier 1970

            • le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

 

3.2 le rôle des syndics

 

Aux termes des textes précités, trois organes dotés de missions spécifiques interviennent dans le fonctionnement des copropriétés : le syndicat des copropriétaires le syndic de copropriété et le Conseil syndical. Les principales missions du syndic définies à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sont : le respect du règlement de copropriété et l’exécution des décisions du syndicat, l’administration et conservation de l’immeuble, l’établissement et mise à jour du carnet d’entretien de l’immeuble, l’élaboration et le vote du budget prévisionnel et la constitution de provisions spéciales pour travaux. Si la mission du syndicat consiste à entretenir l’immeuble et à administrer les parties communes, la loi impose à toute copropriété, aussi petite soit-elle, d’avoir recours aux services d’un syndic, qui peut être un professionnel ou un bénévole choisi parmi les copropriétaires. Dans la majorité des cas (70 %), le choix se porte sur un syndic professionnel. Le conseil syndical assiste et contrôle la gestion du syndic.

L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 a introduit, au sein des prestations fournies par les syndics une distinction entre les prestations dites « de gestion courante » et les prestations particulières. De fait, la quasi-totalité des cabinets de syndics distingue dans ses contrats la rémunération de ces deux catégories de prestations, les premières faisant généralement l’objet d’un forfait annuel, les secondes d’une facturation séparée sous des formes diverses. Le périmètre exact des prestations relevant de la gestion courante ne fait toutefois l’objet d’aucune définition réglementaire précise.

 

CommentaireS JPM-COPRO :

L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 n’a rien introduit du tout. Il s’est borné à reprendra la distinction classique que l’on trouvait déjà dans les arrêtés préfectoraux, au temps de la taxation administrative des honoraires. Une différence notable est que ce régime de taxation comportait une définition claire de la gestion courante , sous la désignation « administration normale », que l’on ne trouve plus dans les textes actuels.

Dans la série des arrêtés on lit : « Doivent être considérées comme entrant dans le cadre d’une administration normale les opérations effectuées par le syndic de copropriété se renouvelant régulièrement pour la gestion courante des parties communes mais non des parties privatives. »

 

3.3 Les constats de l’enquête réalisée par la DGCCRF

 

Parallèlement aux travaux du CNC, la DGCCRF a réalisé une enquête entre novembre 2006 et janvier 2007 sur l’activité des syndics dans le cadre de la Directive Nationale d’Orientation (DNO) de 2006. Suite logique de la publicité donnée à la DNO au moment de son élaboration, les résultats de l’enquête ont fait l’objet d’un communiqué de presse et d’une présentation au groupe de travail du CNC dans le cadre d’une démarche visant à améliorer la transparence de l’activité de l’administration vis-à-vis du grand public.

Les investigations menées dans 44 départements auprès de 250 syndics assurant au total la gestion de 12000 copropriétés ont mis en évidence de nombreuses anomalies ou dysfonctionnements. Seul un petit nombre d’entre eux a toutefois pu être constaté ou donner lieu à des suites dans le cadre de l’habilitation des agents de la DGCCRF, même si des situations peu satisfaisantes ont fréquemment été relevées, notamment pour ce qui concerne l’information des copropriétaires, la gestion parfois autoritaire des copropriétés ou la consultation limitée des assemblées générales sur les projets des travaux.

Cinquante rappels à la réglementation ont été établis et cinq procès verbaux dressés pour défaut d’affichage des prix et publicité trompeuse. Deux rapports sur le fondement de l’article 40 du code de procédure pénale pour escroquerie (faux et usage de faux -facturation) dans la gestion des comptes de la copropriété (services des Yvelines et du Puy de Dôme) ont également été transmis au parquet.

Entre autres constatations, l’enquête a notamment mis en évidence que, en l’absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante, certains syndics ont eu tendance à réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée. De fait, la liste des prestations particulières facturées en sus des honoraires de gestion courante tend à s’allonger, ce qui réduit d’autant la prévisibilité des honoraires des syndics et rend difficile la comparaison des contrats.

 

Commentaires JPM-COPRO :

Le rapport comporte ici une observation capitale : « l’enquête a notamment mis en évidence que, en l’absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante, certains syndics ont eu tendance à réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée ».

L’abattement sur les honoraires de gestion est généralement lié à la gestion des fonds du syndicat par un compte bancaire unique (ou par un sous-compte individualisé, ce qui revient au même). La rémunération des fonds déposés par le banquier revient alors, très légalement de nos jours, au syndic. Elle compense en partie l’abattement. L’allongement de la liste des prestations exceptionnelles fait le reste.

Cette pratique porte atteinte au libre jeu de la concurrence à l’égard des professionnels assurant la gestion financière par comptes bancaires séparés ouverts au nom des syndicats, conformément au principe légal. Il est donc évident que la cause principale des difficultés évoquées est la possibilité pour les syndics d’être dispensés de gérer par un compte séparé.

Il est donc normal que le syndic à qui il est demandé de passer au régime du compte séparé demande une augmentation de ses honoraires. Cette possibilité lui est ouverte par l’annexe ci-dessous ( II 5). Mais les syndics ont le tort de parler alors de frais de gestion de compte séparé et de décompter cette majoration en fonction du nombre de lots. Ils feraient mieux d’exposer clairement la situation et la nécessité d’une remise à niveau.

 

4 Les travaux du groupe

[non reproduit]

 

4.1 Déroulement général des travaux

 

Les travaux ont débuté le 23 janvier 2007 et le groupe s’est réuni 5 fois. Les ministères de la Justice et du logement ont participé aux travaux du groupe. Après avoir posé le problème et formalisé les positions de départ des consommateurs et des professionnels, un travail itératif a permis d’aboutir à la définition de points de consensus concernant une liste de prestations fournies dans toutes les copropriétés. La question des modalités de facturation, la plus sensible, a été traitée dans le cadre d’échanges directs entre les rapporteurs des deux collèges et la présidente, à la demande du bureau du CNC, compte tenu des points de vue divergents entre les deux collèges nettement exprimés lors de la réunion du 25 juin 2007. Les principales étapes du processus ont été les suivantes :

            Le constat de départ a permis de faire apparaître une convergence entre consommateurs et professionnels sur l’objectif consistant à faciliter la lisibilité des contrats de syndics. Les moyens envisagés pour y parvenir différaient cependant. Le collège des consommateurs insistait sur la simplicité et la comparabilité des offres, ce qui le conduisait à réclamer la définition d’une liste des prestations de gestion courante devant être facturées au forfait. Le collège consommateur souhaitait que les conclusions de l’avis du CNC de 1997 sur les syndics de copropriété constituent une base minimale de travail pour l’établissement de cette liste. Les professionnels insistaient pour leur part sur la nécessaire liberté qu’il convient de laisser aux syndics pour s’adapter aux spécificités des différentes copropriétés et proposer le service correspondant le mieux aux besoins exprimés par les copropriétaires. Ils proposaient donc, de préférence à l’adoption d’une liste « fermée » de prestations de gestion courante, que le groupe s’entende sur un modèle de cahier des charges permettant aux copropriétaires de choisir librement parmi une liste exhaustive des prestations susceptibles d’être fournies par les syndics.

            • Sans méconnaître l’opposition de fond exprimée ci-dessus, il a été convenu que chaque collège formaliserait une liste de prestations afin de faire apparaître de manière pragmatique les points sur lesquels un consensus pouvait être trouvé, et ceux sur lesquels une opposition persistait. Cette proposition a abouti à la rédaction de deux documents : une liste de 54 prestations relevant de la gestion courante établie par le collège consommateur à partir de l’analyse de contrats de syndics et un tableau des 154 prestations regroupées en 6 grands items établi par le collège professionnel.

            • Dans un deuxième temps, il a été convenu de ne retenir, dans chacune des listes, que les prestations les plus couramment offertes par les syndics dans les copropriétés, en faisant abstraction du mode de facturation de ces prestations. L’application de ce filtre a permis de rapprocher considérablement les positions, d’autant que les professionnels ont accepté d’utiliser comme base de discussions la liste proposée par les consommateurs.

            • Une discussion approfondie prestation par prestation a permis d’aboutir à un accord sur la rédaction d’un tableau de synthèse correspondant aux prestations invariables d’une copropriété à une autre. Seule la question de l’archivage n’a pu faire l’objet d’un consensus.

            • Une fois cette liste établie, les discussions au sein du groupe ont achoppé sur la question des modalités de facturation et les suites à donner aux travaux du groupe. A la demande du bureau du CNC, la présidente du groupe a repris les discussions avec les rapporteurs de chacun des collèges conduisant à la proposition d’un projet d’avis consensuel. Les positions exprimées par chacun des collèges au démarrage et à la clôture des travaux sont reprises dans ce qui suit.

 

4.2 Positions exprimées par le collège des consommateurs

4.2.1 Position initiale

Le collège de consommateur s’est félicité de la mise en place du groupe de travail sur les syndics en espérant que les recommandations émises ne subissent pas le même sort que celles du groupe de 1997 c’est à dire classées sans suite.

Les associations de consommateurs ont considéré que le cadre du CNC choisi pour mener la réflexion se situait dans une logique de recherche de solution opérationnelle à des problèmes quotidiens auxquels sont confrontés les consommateurs et non dans une logique d’opposition entre les deux collèges.

Elles attendaient du mandat :

            - une amélioration de l’information des copropriétaires, en l’occurrence sur les prix ;

            - une actualisation des contrats des syndics intégrant les recommandations de 1996 de la CCA et plus homogènes dans leur présentation afin de permettre des comparaisons entre les différentes offres des syndics.

            - une garantie, dans une économie de marché, de transparence des contrats afin de permettre au consommateur de choisir le meilleur prestataire de service au regard de ses besoins.

Elles souhaitaient que le consommateur puisse comparer les contrats de syndics en toute transparence et choisir en toute connaissance de cause son syndic. Elles revendiquaient la nécessité d’introduire plus de transparence et de concurrence dans ce secteur. La situation actuelle se caractérisait selon elles par la rigidité tarifaire des syndics et le peu d’espace accordé à la négociation. Elles souhaitaient donc ouvrir la négociation sur la base d’un socle de prestations communes aux copropriétés.

Le collège consommateur a exprimé son attachement à l’information des copropriétaires et au développement de la prévisibilité du budget annuel. Il estime en effet que l’établissement de ce budget prévisionnel permettra de prévoir les éventuelles difficultés de financement des charges et de contrôler les dérapages de gestion du syndic. Dans ce cadre, le collège consommateur souhaitait donner une priorité au forfait de base et réduire le volume de prestations supplémentaires. Le collège consommateur souhaitait contenir le budget prévisionnel dans un cadre contractuel et transparent.

 

4.2.2 Position lors de la clôture des travaux

Lors de la dernière réunion du groupe de travail, le collège des consommateurs a tenu à exprimer un certain nombre de revendications sous forme d’une déclaration lue par son rapporteur et reprise intégralement dans ce qui suit :

 

Déclaration du Collège des consommateurs lue lors de la réunion du 25 juin 2007

 

« A titre préliminaire, le collège consommateur souhaite faire la déclaration suivante :

Tout d’abord, nous demandons que la liste des prestations dont nous avons débattu depuis maintenant plusieurs semaines soit dénommée Liste des tâches de gestion courante. Il s’agit ici de lever toute ambiguïté afin que ne soient pas facturées séparément des prestations de base.

Dans la mesure où les deux collèges, tant consommateur que professionnel, se sont mis d’accord sur une liste des tâches de gestion courante, ce dont nous nous réjouissons, nous demandons à ce qu’elle soit fixée par un arrêté.

En effet, il faut se rappeler que les accords qui avaient été actés en 1997, n’ont jamais été appliqués, bien des syndics n’étant affiliés à aucune chambre syndicale et les syndicats professionnels n’ayant pas les moyens d’imposer à leurs adhérents le respect d’un accord.

La facturation des tâches relevant de la gestion courante ne peut se faire qu’au forfait, le syndic en déterminant librement le montant au regard de la taille de la copropriété, de son âge, de l’existence ou non d’employés, de litiges existants… Pour toutes les prestations ne relevant pas de la gestion courante, le syndic sera libre de les facturer selon la méthode qui lui conviendra le mieux (forfait, vacation…).

A cet égard, le collège consommateurs entend rappeler que les demandes faites par le collège :

                        • sont totalement respectueuses de la liberté des prix et de la liberté d’entreprendre ;

                        • permettent de satisfaire aux exigences du mandat donné au CNC qui est de trouver un dispositif simple permettant aux copropriétaires de connaître approximativement le montant annuel des honoraires qui seront prélevés par leur syndic et d’éviter les transferts relevés dès 1996 en vain par la Commission des clauses abusives.

Ensuite, et de manière générale, le collège consommateur est opposé à toute pratique consistant à faire souscrire au syndicat un contrat particulier portant sur ce qui relève, à la base, d’une obligation du syndic. A cet effet, nous rappelons que le syndic, conformément à la loi, ne peut se faire substituer. Par conséquent, nous nous opposons à ce que des contrats de conservation des archives soient proposés aux syndicats. Dans cette hypothèse, il appartient au syndic de faire son affaire personnelle de la conservation de ces pièces, quitte à recourir, s’il le désire, et après en avoir informé les copropriétaires, à un sous-traitant.

Ceci est valable pour toutes les tâches que le syndic souhaiterait externaliser, ce qu’il ne pourra faire qu’à ses frais.

Sur les frais d’expédition, nous demandons à ce que ceux-ci ne comprennent, outre les frais de papeterie, que les frais d’affranchissement, à l’exclusion des frais d’acheminement.

En ce qui concerne les charges privatives, nous demandons, uniquement dans les cas particuliers où le syndic est en situation de monopole, c’est-à-dire lorsque lui seul est en mesure de fournir un document prescrit par la loi (état daté par exemple), que les honoraires soient tarifés et fixés de façon réglementaire, à l’instar de ceux d’autres professions tels que les huissiers. Ceci permettra d’éviter de nombreux abus, les honoraires réclamés étant souvent sans commune mesure avec la prestation fournie en contrepartie.

Enfin, nous demandons à ce que soit établie une liste de certains honoraires illicites, tels que les frais d’ouverture de dossier demandés à l’acquéreur dans le cadre d’une vente ou les frais de relance simple. »

 

Dans cette déclaration, le collège des consommateurs exprime ainsi quatre demandes:

                        • Que la liste des prestations définies dans le tableau qui a reçu l’accord de deux collèges soit dénommée « Liste des tâches de gestion courante » ;

                        • Que cette liste de prestations dite de gestion courante soit fixée par arrêté ministériel ;

                        • Que le forfait soit le mode de facturation des tâches relevant de la gestion courante dans le cadre de la liberté des prix et de la concurrence ;

                        • Que les honoraires des syndics demandés dans le cadre de documents rendus obligatoires par la loi (exemple, l’état daté) soient fixés de façon réglementaire.

 

4.3 Positions exprimées par le collège Professionnel

                         

4.3.1 Position initiale

 

Le collège professionnel a accueilli favorablement la création du groupe de travail au sein du CNC. Il a tenu à rappeler le cadre de sa participation à ces travaux dans la déclaration qui suit :

« Le collège des professionnels, soucieux et garant de la pérennité des entreprises qu’il représente, souhaite que soit acté et reconnu, tant par la DGCCRF que par le collège des consommateurs, le préambule suivant, gage du respect de l’équilibre et de la tenue des échanges du groupe de travail sur l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété du Conseil National de la Consommation.

Le collège des professionnels demande que les parties en présence reconnaissent que les travaux ne doivent, en aucun cas, entraver la liberté d’entreprendre et la libre concurrence par une approche qui tendrait à revenir, fût-ce de façon indirecte, à un contrôle ou un encadrement des prix.

Il est en effet essentiel que le niveau des honoraires reste en harmonie avec la qualité et la diversité des prestations proposées aux syndicats des copropriétaires.

La recherche d’une meilleure lisibilité des tarifs des syndics ne doit pas conduire à une quelconque atteinte au fragile équilibre économique dans lequel se trouvent beaucoup d’entreprises.

Les orientations qui pourraient être retenues « ne doivent pas avoir pour conséquence d’affecter, par un simple effet mécanique induit, le montant global de la rémunération des syndics ».

 

Par cette déclaration, le collège professionnel a souhaité d’une part rappeler son attachement à la liberté contractuelle et à la liberté des prix et, d’autre part, indiquer son adhésion aux objectifs du CNC portant sur l’amélioration de l’information du consommateur, la transparence tarifaire, la clarification des contrats et la concurrence.

 

4.3.2 Position à la clôture des travaux

 

Le collège professionnel a vivement réagi à la déclaration de clôture du collège consommateur reprise supra. Dans un premier temps, le collège professionnel a exprimé son opposition aux demandes formulées par les consommateurs dans leur déclaration et a considéré que celle-ci remettait en cause les résultats obtenus par un effort de consensus mutuel entre les collèges. Sur la méthode, les professionnels ont de plus déploré prendre connaissance de cette déclaration en séance et sans information préalable.

Comme indiqué précédemment, à la demande du bureau, les échanges entre la présidente du groupe et les rapporteurs ont toutefois permis de clarifier les malentendus et ainsi conserver l’accord obtenu sur le tableau de prestations de syndics, annexé au projet d’avis présenté.

 

5 Les sujets abordés au sein du groupe mais non repris dans l’avis

 

Le projet d’avis permet de formaliser une liste « de référence » des prestations facturées au forfait, tout en préservant un certain degré de liberté en cas de survenance d’évènements exceptionnels. S’il est respecté, il devrait améliorer sensiblement la prévisibilité des honoraires de syndics tout en préservant la possibilité pour les syndics de proposer des offres différenciées. Cet avis n’épuise pas toutefois l’ensemble des interrogations des consommateurs vis à vis de l’activité des syndics. Deux points en particulier ont été soulevés par les consommateurs mais n’ont pu donner lieu à un consensus au sein du groupe de travail

 

5.1 La facturation de l’état daté

 

Ce sujet (cf. supra) a été cité dans la déclaration des consommateurs mais ne figurait pas dans le mandat initial et n’a pas été discuté. Il nécessite de plus qu’une expertise juridique préalable soit menée.

Toutefois, ce point a été également mis en lumière dans l’enquête de la DGCCRF. Cette facturation résulte de la mise en oeuvre de l’article 10-1 de la loi de 1965, modifié par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, qui permet désormais aux syndics de demander « au seul copropriétaire concerné. » des honoraires privatifs pour l’établissement de l’« état daté », document nécessaire dans le cas d’une vente de lot de copropriété.

Les relevés de prix réalisés par la DGCCRF à l’occasion de l’enquête sectorielle précitée mettent en évidence que les syndics utilisent la faculté qui leur est offert pour pratiquer des prix élevés, compris dans une fourchette de 150€ à 1000 €, la moyenne se situant autour de 250 €.

 

Commentaires JPM-COPRO

Il y a incontestablement des abus de quantum pour la facturation des états datés.

Mais il faut admettre que le syndic est toujours tenu de remplir en sus une note fort touffue de renseignements complémentaires. La loi ne fait pas état de cette note. La Jurisprudence ne veut donc pas la connaître et certains prétendent qu’il appartiendrait au notaire de recueillir les renseignements demandés par une autre voie et à ses propres frais. Or la plupart de ces indications ne peuvent venir que du syndic notaire et elles sont fournies avant tout pour l’information de l’acquéreur, qui est aussi un consommateur digne de protection. L’occultation systématique de cette obligation est absurde.

L’établissement de ces deux documents justifie une rémunération, alors surtout qu’elle met à la charge du syndic une lourde responsabilité car les erreurs peuvent ici avoir des conséquences financières importantes pour les parties en cause, y compris le syndicat.

Il serait sans doute possible de présenter une tarification particulière pour les dossiers les plus simples.

 

5.2 La gestion des archives

 

La gestion des archives par les syndics, et notamment l’externalisation de cette prestation, a été discutée au sein du groupe mais n’a pu faire l’objet d’un consensus.

Sur ce point le collège consommateur a exprimé sa grande préoccupation devant la tendance de certains syndics à faire souscrire des contrats d’archivage aux syndicats de copropriétaires avec des prestataires extérieurs pour des tarifs souvent élevés. Les consommateurs considèrent que ce faisant, les syndics s’affranchissent d’obligations qui découlent des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 33 du décret du 17 mars 1967. Ils ont par ailleurs dénoncé l’effet restrictif de concurrence que peuvent avoir des contrats conclus non seulement entre le syndicat et le prestataire, mais aussi avec le syndic, permettant à ce dernier de rendre plus difficile un changement de syndic.

Le collège des professionnels a de son côté fait valoir que le processus d’externalisation répondait à une nécessité compte tenu au volume représenté par les archives dites « dormantes » dans certaines copropriétés et permettait au demeurant d’offrir un meilleur service aux copropriétaires.

Il a été décidé que le débat sur ce sujet se poursuivra dans d’autres enceintes notamment à la commission relative à la copropriété. L’avis proposé se borne pour sa part à rappeler les dispositions réglementaires applicables.

 

COMMENTAIRES JPM-COPRO

La controverse relative aux archives est dépourvue d’objet sérieux.

Deux évidences s’imposent :

1) Les archives des syndicats importants sont très volumineuses. Il est malaisé, coûteux et inopportun de les déplacer, avec des risques de pertes ou de déclassement. Il est également nécessaire que leur classement demeure cohérent et pérenne. Enfin le bon sens exige d’admettre qu’un syndic professionnel ne peut envisager d’assurer la garde de volumes d’archives aussi importants.

2) La souscription d’un contrat d’archivage est donc opportune, voire impérative . Mais il appartient ay syndicat de choisir son entreprise d’archivage ce qui évite tout transfert en cas de changement de syndic. Le contrat en cours s’impose à tout syndic et même à un administrateur provisoire (ce qu’il faudrait peut-être prévoir dans le décret). Les charges liées incombent au syndicat.

La Commission de la copropriété a bien perçu le problème et exprimé la solution. Mais sa recommandation sur ce point aurait dû être destinée aux copropriétaires eux-mêmes.

De même, pour les syndicats moins importants, la Commission suggère au syndic le choix d’un local d’archivage. Pour les mêmes raisons, c’est à l’assemblée générale de faire ce choix et les frais du local, s’il est extérieur et proche de l’immeuble, reviennent au syndicat, et non pas au syndic.

Celui-ci conserve, dans tous les cas, la charge des prestations de dépôt et de purge des « archives dormantes », ainsi que celle de la conservation des « archives vivantes ». Ces prestations relèvent sans nul doute de la gestion courante.

Il faut, sur tous ces points, prendre en considération l’augmentation constante du volume des archives, depuis 1965, imprévisible pour le Législateur de l’époque..

 

 

6 L’avis qu’il est proposé au CNC d’adopter

Sur la base des discussions décrites dans ce qui précède, le groupe de travail propose au Conseil National de la consommation d’adopter un avis dont la teneur suit :

 

C.        Avis du CNC

Le bureau du Conseil National de la Consommation a donné mandat à un groupe de travail pour réfléchir aux moyens d’améliorer l’information des consommateurs sur la nature et les modalités de tarification des prestations fournies par les syndics de copropriété.

Cet exercice s’inscrit dans la lignée des travaux menés par la Commission des clauses abusives qui avait, en janvier 1996, adopté une recommandation relative notamment au caractère abusif de certaines clauses introduites dans les contrats proposés par les syndics et à la restriction de la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières ou diverses. Un avis du Conseil national de la consommation avait été également adopté le 18 février 1997 par les deux collèges professionnel et consommateur et proposait notamment une répartition des tâches entre la gestion courante et les prestations particulières. Cet avis n’a pas reçu les suites espérées.

En effet, la situation actuelle voit persister un manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires dus. Cela limite la comparabilité des offres et, partant, la concurrence entre les cabinets, dans un contexte où, depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986, les honoraires des syndics sont fixés librement dans le cadre d’une négociation avec les copropriétaires.

Le choix d’un syndic est très largement basé sur les informations contenues dans la proposition de contrat qu’il soumet à l’assemblée générale des copropriétaires. En l’absence de normalisation de ce document, la nature et la présentation des informations qu’il contient varient considérablement d’un cabinet à l’autre, ce qui rend difficile la comparaison des prix et des prestations offertes.

L’arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 a introduit une distinction entre prestations dites « de gestion courante » et prestations particulières. De fait, la quasi-totalité des cabinets de syndics distingue dans ses contrats la rémunération de ces deux catégories de prestations, les premières faisant généralement l’objet d’un forfait annuel, les secondes d’une facturation séparée sous des formes diverses (à la tâche, à la vacation etc.). Au fil du temps, l’absence de définition réglementaire de la notion de gestion courante a permis aux syndics de réviser, souvent à la baisse, le périmètre des prestations facturées dans le cadre du forfait, au bénéfice des modes de facturation séparée. Cette pratique affecte très sensiblement la prévisibilité des honoraires que les copropriétaires doivent acquitter.

Sur la base de ce constat partagé, les deux collèges se sont entendus sur les points suivants :

                        1. la contrepartie de la liberté tarifaire dont jouissent les syndics est une information préalable, claire et détaillée des copropriétaires sur le contenu des contrats et sur les modalités de calcul de leurs honoraires ; en particulier doivent être distinguées dans les contrats les prestations relevant de la gestion courante des autres prestations qualifiées de variables ;

                        2. une liste de prestations fournies par les syndics dans toutes les copropriétés a été établie par le groupe de travail. Cette liste de prestations est récapitulée sous forme du tableau présenté en annexe ;

                        3. Dans la pratique, toutes les prestations mentionnées dans ce tableau, pour autant qu'elles soient applicables à la copropriété concernée, correspondent à la gestion courante et doivent à ce titre être facturées par le syndic dans le cadre d'un forfait annuel prédéterminé;

                        4. Pour les prestations non identifiables dans le cadre d’un forfait annuel (intervention en cas de sinistre, convocation d’une assemblée générale extraordinaire etc.), qui ne figurent pas dans ce tableau, le syndic est fondé à les facturer séparément en fixant pour chacune un prix unitaire dans son contrat sauf impossibilité manifeste ;

                        5. l’article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « Le syndic détient les archives du syndicat ». Il choisit d’assurer cette détention, sous sa responsabilité, selon le mode qui lui semble le plus approprié dans le cadre de la gestion de son cabinet..

 

Le Conseil national de la consommation recommande que la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes fasse un bilan de l’application du présent avis d’ici le 31 décembre 2008). Si ce bilan était négatif, un arrêté de publicité des prix devra être pris par le ministre chargé de la consommation, sur la base des recommandations du présent avis.

 

D.        Annexe à l’avis

 

LISTE DES PRESTATIONS DE GESTION COURANTE

ISSUE DU GROUPE DE TRAVAIL DU CNC

 

Prestations invariables   Texte de la CNC

Observations JPM COPRO

I       ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE

I-1        Élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions (*)

I-2       Réunion du Conseil syndical précédent l’assemblée générale – Objet de la réunion

I-2-1    Établissement de l’ordre du jour

I-2-1    Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat

Texte imprécis au sujet des vacations horaires demandées par les syndics

I-3       Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les conditions et les modalités sont aussi déterminées par l’assemblée générale

I-3       Tenue de l’Assemblée Générale

I-3-1    Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs

I-3-2    Tenue du registre des procès-verbaux

Le texte semble valider la compétence du syndic pour l’émargement, et la vérification des voix et des pouvoirs

I-3-3    Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire

I-3-4    Envoi et notification du procès-verbal (*)

Le syndic n’est pas élu secrétaire. Il l’est sauf décision contraire de l’assemblée.

I-3-5    Affichage dans les parties communes de la copropriété d’un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l’entretien de la copropriété et aux travaux

I-3-6    Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat.

Il s’agit en fait de la tenue de l’assemblée.

II         COMPTABILITE GENERALE DE LA COPROPRIETE

II-1      Établissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

L’obligation générale du syndic est de tenir la comptabilité du syndicat conformément aux textes en vigueur

II-1-1 Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur

II-1-2 Établissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical

La règle est que le syndic, seul, établit le budget prévisionnel. Une concertation avec le Conseil syndical  est très souhaitable.

II-2      Compte Copropriétaire

II-2-1  Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires

Cette prestation est étrangère à la gestion comptable

II-2-2   Tenue des comptes des copropriétaires

II-2-3   Appel des provisions sur budget prévisionnel (*)

II-2-4 Imputations des consommations individuelles d’eau lorsque les compteurs d’eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic

C’est le traitement de tous les comptages qui doit entrer dans le cadre de la gestion courante.

II-3      Compte Fournisseurs – Factures

II-3-1   Vérification et paiement des factures

II-4      Remise, au syndic successeur, de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

II-5      Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).

III       ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE EN CONFORMITE AVEC LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

III-1     archives du syndicat

III-1-1             détention (divergence de position entre les consommateurs et les professionnels) :

- position des consommateurs : « Conservation et mise à disposition des archives du syndicat. »

- position des professionnels : « Détention, conservation des archives « non dormantes »selon la recommandation n° 20 de la CRC »

Les syndicats importants ont intérêt à souscrire un contrat d’archivage avec une entreprise choisie par eux. Voir la recommandation n° 20 de la Commission de la copropriété

III-1-2             Transmission des archives au syndic successeur.

III-1-3             Élaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur.

Il doit s’agit d’une photocopie du bordereau émargé par le successeur.

III-2    Conseil Syndical – Obligations administratives

III-2-1             Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat. (*)

III-2-2             Recueil des avis écrits du Conseil Syndical lorsque sa consultation est obligatoire

III-3    Entretien et maintenance

III-3-1             Visite(s) de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités)

III-3-2 Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l’échéance dans le cadre du budget prévisionnel.

Le texte devrait comporter une réserve au sujet des contrats exigeant l’accord de l’assemblée générale notamment le contrat d’assurance.

III-3-3             Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires.

III-3-4             Carnet d’entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30/05/2001

III-3-5             Appels d’offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

Il convient de définir le domaine d’application de cette disposition imprécise. Il ne doit pas s’étendra aux travaux exceptionnels (art. 14-2)

III-3-6             Gestion des travaux d’entretien et de maintenance.

IV        ASSURANCES

IV-1    Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat.

Voir III-3-2

IV-2    Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes

Le texte suppose l’origine connue. au moment de la déclaration. Cela est rarement le cas !

IV-3     Règlement des indemnités aux bénéficiaires

V         GESTION DU PERSONNEL

V-1      Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris)**.

V-2      Établissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants**

V-3      Paiement du salaire et de toute indemnité, prime… due au salarié**

V-4      Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie**.

V-5      Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux.**

V-6      Attestations et déclarations obligatoires **

V-7      Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité.**

V-8      Mise en place du DUERSST et mise à jour. (**)

V-9      Gestion de la formation du personnel du syndicat.**

VI        DIVERS

VI-1     Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat

Cette prestation est liée aux procédures de recouvrement

 

(*) Les professionnels ont souligné que ces prestations devaient s’entendre hors frais de tirages, d’affranchissements et d’acheminements.

(**) Prestations effectuées de façon habituelle si présence de personnel du syndicat des copropriétaires.

 

Les pouvoirs publics ont recommandé aux syndics de respecter spontanément les dispositions de l’avis, avec menace d’intervention par la voie réglementaire s’il subsiste de nombreuses difficultés à la fin de 2008. Nous ferons donc un nouveau point à ce moment.

 

III.        L’arrêté « Novelli » du 19/03/2010

L’arrêté du 19/03/2010 pris par M. Novelli présente la particularité de modifier l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels. Il a eu pour but de clôturer les controverses relatives à la détermination des prestations entrant dans le cadre de la gestion courante. La rédaction défectueuse de l’arrêté a été cause d’un relatif échec de cette tentative.

Son article 1er est ainsi rédige :

« Les dispositions relatives aux syndics de copropriété figurant à l’annexe 2 de l’arrêté du 2 décembre 1986 susvisé sont complétées par les dispositions suivantes :

« Les opérations effectuées par les administrateurs d’immeuble ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic. »

Il comporte en annexe une « liste minimale des prestations de gestion courante »

Nous vous suggérons de prendre connaissance de cette liste et de nos commentaires au moyen du lien :

http://www.jpm-copro.com/Arr%2019-03-2010-1.htm

 

IV.       Le décret du 20 avril 2010

Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 apporte des modifications substantielles au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dans tous les domaines du statut de la copropriété.

Son article 16 modifie l’article 33 du décret du 17 mars 1967 relatif à la conservation et à la gestion des archives du syndicat. Il précise in fine que « La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. », ce qui concerne directement la présente étude.

Un mois après la publication de l’arrêté Novelli, le décret écarte les dispositions confuses de l’arrêté sur ce point !

 

L’article 33 nouveau du décret est ainsi rédigé  :

« Art. 33.-Le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1e  à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

« Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

« Il remet au copropriétaire qui en fait la demande, aux frais de ce dernier, copie du carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, des diagnostics techniques mentionnés au premier alinéa du présent article.

« La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »

 

 

V.        Décret du 26 mars 2015 (le contrat « tout sauf…)

 

À la suite de la loi ALUR, le décret du 26 mars 2015 présente le modèle impératif de contrat de syndic.

Voyez votre étude en 2/2.1.3.3

 

 

 

VI.       Documentation complémentaire - liens

Nos visiteurs trouveront ci-dessous les liens vers les documents les plus significatifs concernant les controverses relatives au contrat de syndic.

Mise à jour 14/05/2015 : Compte tenu de la publication d’un modèle impératif nous avons supprimé un certain nombre de modèles de contrat de syndic.

Avis du Conseil national de la consommation adopté le 18 février 1997 par les deux collèges professionnels et consommateurs  du CNC  Voir l’avis

Avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 Voir l’avis

Nous présentons deux modèles de contrat de syndic, - dont celui établi par nous-même -, qui paraissent présenter l’avantage de la précision et de la simplicité. Il est bien entendu qu’ils sont susceptibles d’amélioration :

Contrat de syndic « tout sauf »  qui se borne fort justement à énoncer les prestations exceptionnelles avec indication de coûts correspondants, toutes les autres prestations étant incluses a contrario dans la catégorie des prestations de gestion courante.

Contrat de syndic JPM-COPRO

 

Le TGI de Grenoble a été saisi de demandes tendant à faire juger illicites ou abusives un certain nombre de clauses de contrats de syndic. Le Tribunal n’a pas ménagé sa peine ! Un certain nombre des solutions qu’ils a apporté nous semblent contestable et vous trouverez le texte complet des décisions et nos observations :

Jugement TGI Grenoble 02-11-2009

Jugement TGI Grenoble 02-02-2009

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/05/2015

 



[1] Julliot Traité formulaire de la division des maisons par étages Ed. 1927 p. 56

[2] Les clauses anciennes accordant au syndic la faculté d’accorder certaines autorisations sont réputées non écrites