Les portes automatiques de garage

L’installation de portes automatiques permet de concilier la sécurité des immeubles avec une plus grande facilité d’accès. Dans l’habitat collectif, et plus particulièrement dans les copropriétés, ce nouvel élément d’équipement commun pose des problèmes spécifiques de gestion technique, voire des problèmes juridiques lorsqu’il s’agit, dans un immeuble existant, de remplacer une ancienne porte classique.

Ces nouvelles portes ont provoqué, dans un premier temps, des accidents en nombre suffisant pour justifier des interventions législative et réglementaire établissant des règles strictes relatives à leur installation dans des bâtiments neufs ou existants et aux modalités de leur entretien. L’ensemble de ces dispositions est souvent cité comme un modèle à suivre dans d’autres domaines. On se doit d’ajouter que les rédacteurs des normes établies ensuite ont eu le souci de perfectionner encore la protection des usagers et des enfants qui ont été les principales victimes des accidents antérieurs. Les fabricants et installateurs ont œuvré dans le même esprit. Les textes applicables sont actuellement les suivants

· Loi n° 89-421 du 23/06/1989 (art. L. 125-3 à L. 125-5 CCH).

· Décret n° 90-567 du 05/07/1990 (art. R. 125-3-1 à R. 125-5 CCH)

· Arrêté du 12/11/1990 relatif au contrat d’entretien

· Arrêté du 01/02/1991 relatif à la mise en conformité des installations anciennes.

Nous étudierons successivement :

· la description du matériel et son fonctionnement

· les règles de construction et d’installation

· les règles juridiques à respecter pour l’installation dans une copropriété existante

· les modalités d’entretien et les problèmes de gestion générés par les portes automatiques de garage.

I. informations techniques

La porte automatique de garage est avant tout une porte de garage. Elle présente l’avantage d’être équipée d’un mécanisme motorisé permettant l’ouverture et la fermeture sans intervention manuelle de l’usager. L’ouverture peut être provoquée soit à l’approche de l’entrée, par un contacteur, soit à distance par un émetteur. La fermeture est automatique. L’ensemble est complété par des dispositifs de sécurité ayant pour fonction de stopper le mouvement de la porte en présence d’un obstacle inopiné dans son volume de débattement[1].

A. modèles de portes automatiques

Les modèles de portes automatiques sont divers :

Portails à deux battants

Portes basculantes

Portes coulissantes, parmi lesquelles on trouve les suivantes :

Portes sectionnelles, à pliage vertical en accordéon

Portes en portefeuille, à pliage horizontal

Portes enroulables

Portes guillotine, coulissantes vers le haut

Ces portes peuvent être pleines ou à claire-voie (à l’exclusion, dans ce dernier cas, des portes enroulables). On parle souvent, à propos de la porte elle-même, du tablier par assimilation avec les panneaux coulissants verticalement du tablier de cheminée.

Le choix du modèle est dicté en priorité par la disposition, existante ou prévue, des lieux. Il est en effet nécessaire de disposer du volume nécessaire pour le stockage de la porte en position ouverte, compte tenu des dimensions de l’entrée du garage et de l’implantation du mécanisme de fonctionnement. Une porte basculante est stockée en position horizontale sous le plafond de l’entrée. Les portes pliées sont stockées en épaisseur sur les côtés (pliage vertical), sous le linteau ou sous le plafond de l’entrée (pliage horizontal) et peuvent donc réduire l’accessibilité.

Les portes basculantes sont les plus fréquemment utilisées. Elles sont appréciées pour leur robustesse mais ont été à l’origine de la majorité des accidents constatées dans le passé, par écrasement en fin de fermeture. Pour éviter ces accidents, la réglementation impose l’existence d’une barre palpeuse qui, au moindre contact, doit provoquer l’arrêt de fonctionnement et, le cas échéant, une inversion du mouvement de la porte. Un second critère de choix est la recherche d’un fonctionnement silencieux pour éviter toute gêne aux occupants des logements les plus proches. L’aspect esthétique n’est pas négligeable.

B. emplacement de la porte automatique

L’emplacement de la porte doit également faire l’objet d’une réflexion sérieuse. Il peut s’agir soit d’une porte sur rue soit d’une porte intérieure. Dans le premier cas, l’implantation au nu de la façade peut faire craindre des embarras de circulation dus à l’attente des véhicules avant ouverture complète. Mais, par ailleurs, un recul dans l’entrée, s’il est possible, provoque la création d’un espace libre rapidement sale et souvent squatté.

S’il s’agit d’une porte intérieure, assurant par exemple le contrôle d’accès à un niveau déterminé du garage, il faut éviter le stationnement, même bref, des véhicules, sur le palier d’une rampe d’accès. Le silence de fonctionnement doit être recherché si l’accès se trouve dans une cour dont la résonance aggraverait les inconvénients.

C. composition de l’installation

L’ensemble de l’installation comporte en outre :

· l’alimentation électrique et l’armoire de commande

· la motorisation et les organes de transmission du mouvement

· le contacteur et/ou les organes récepteurs de commande à distance

· les équipements de sécurité autres que ceux intégrés à la porte, en ce compris le marquage au sol des aires de sécurité.

· dans certains cas, des miroirs doivent permettre de vérifier la présence de piétons sur le trottoir ou de véhicules sur la chaussée. Cette précaution n’est toutefois pas liée à la présence d’une porte automatique.

L’alimentation électrique de l’installation doit être conforme aux normes et protégée aussi bien des chocs que des conséquences d’un dégât d’eau. Mêmes observations pour l’armoire de commande qui doit être facilement accessible. Sa fermeture correcte doit être périodiquement vérifiée.

Les organes de motorisation et de transmission du mouvement doivent être également à l’abri de toute fausse manœuvre d’un conducteur. L’expérience montre que des incidents de ce genre sont fréquents. L’isolation phonique de ces organes doit être assurée avec soin.

La commande de fonctionnement peut être assurée de différentes manières. La meilleure commodité pour les usagers doit être recherchée mais il faut également réduire les possibilités d’intrusion dans le garage. On ne peut occulter ici les risques liés à l’utilisation des portes automatiques. De fait, un personnage indésirable peut toujours s’introduire dans le garage à l’occasion d’un mouvement de la porte. Un réglage correct de la temporisation ne permet pas d’éviter cet inconvénient. Sous réserve des dispositions légales, le déclenchement d’une caméra de vidéo surveillance lié à la commande d’ouverture peut y remédier partiellement.

Les dispositifs couramment utilisés sont :

Les contacteurs à clé ou carte magnétique qui exigent l’approche et l’immobilisation du véhicule à leur niveau.

Les boîtiers de télécommande qui permettent, aussi bien à l’entrée qu’à la sortie, de commander l’ouverture à une certaine distance de la porte. Le système de télécommande présente parfois l’inconvénient d’être sensibles à des fréquences étrangères comme celles de la police. La porte s’ouvre alors sans avoir été commandée par un usager du garage. Il est généralement facile de remédier à cet inconvénient.

Nous consacrerons ci dessous une étude spéciale aux organes de sécurité.

D. capacité d’utilisation de la porte

Nous avons évoqué plus haut les différents critères de choix du modèle de porte. Encore faut-il tenir en plus de la fréquence prévisible de son utilisation. Il s’agit de déterminer un nombre moyen d’entrées et sorties quotidiennes, soit le nombre de cycles quotidiens dans la terminologie du métier. Le nombre des cycles est calculé à partir du nombre de places du garage, en le doublant. Le nombre des cycles est donc de 100 pour un parking de 50 places. La disposition des lieux et l’existence d’usagers étrangers à l’immeuble peuvent fausser cette estimation lorsque la porte, malgré l’interdiction qui en est généralement faite, est utilisée par des usagers pétons pour entrer et sortir du garage. Il faut donc être prudent et ne pas hésiter à faire le choix d’une classe supérieure dans un tel cas.

E. terminologie

Les gestionnaires doivent connaître le sens de quelques termes utilisés par les techniciens de ce secteur particulier. Les uns concernant des éléments du mécanisme, les autres définissent les aires et zones critiques du point de vue de la sécurité.

1. élements du mécanisme

Barrage photoélectrique : Il s’agit des cellules photoélectriques placées de manière appropriée à l’intérieur et à l’extérieur pour assurer une détection de présence.

Barre palpeuse : boyau en caoutchouc dans lequel sont insérées des cellules, ou un contact électrique. Placée généralement sur la tranche de la porte, elle permet une détection de contact avec un obstacle.

Effort de poussée : On rappelle qu’un effort est la résultante des forces de tractions, (poussées, cisaillements ou autres) qui s’exercent sur un point donné d’un élément de construction. L’effort de poussée résulte ici de la motorisation de la porte. L’unité de mesure est le décaNewton (daN)[2] qui équivaut à l’ancien kilogramme force. La mesure est effectuée sur la tranche du tablier.

Limitation de l’effort de poussée : la limitation de l’effort de poussée est assurée par un système qui freine la descente ou la remontée de la porte, qui garde la porte immobile, ou qui diminue la pression exercée par le poids de la porte sur l’obstacle. Le moteur comporte un limiteur de couple ou d’effort réglé pour limiter l’effort développé par la motorisation pendant tout le cycle d’ouverture et de fermeture de la porte.

Parachute : ce mécanisme, qui rappelle celui des ascenseurs, permet de ralentir la descente de la porte ou l’arrêter en cas de rupture d’un équipement (un câble, par exemple).

Temporisation : nous avons évoqué le mécanisme de temporisation qui permet de régler le temps de fermeture de la porte après le passage d’un véhicule. Le réglage correct permet d’éviter un trop long maintien de la porte en position ouverte aussi bien qu’une fermeture trop rapide qui provoquerait la mise en sécurité en cas de passage trop lent d’un véhicule.

2. aires et zones critiques (sécurité)

Aire de débattement : projection au sol du volume de débattement, lui-même déterminé par l’amplitude maximale du mouvement de la porte. L’aire de débattement fait l’objet d’un marquage au sol (voir ci dessous).

Aire dangereuse de mouvement accessible au public : Il s’agit de l’aire dangereuse côté extérieur.. La porte ne doit pas s’ouvrir lorsqu’une personne pénètre dans cette zone. Si elle est ouverte, elle ne doit pas se refermer si une personne passe dans la zone et tant qu’elle n’en est pas sortie.

Aire dangereuse de mouvement : c’est l’aire de débattement augmentée d’une bande de garde de 20 cm, par précaution.

Signalisation au sol : marquage au sol de l’aire de débattement de la porte, soit par une bande jaune et noire, soit autrement.

Tablier : terme utilisé pour désigner le corps de la porte.

Zone d’écrasement : elle correspond à la zone de fin de fermeture ou d’ouverture.

Zone de cisaillement : il peut y avoir une zone dangereuse lorsqu’il existe un jour entre la porte et le linteau en fin de fermeture ou d’ouverture.

Zone de fin de fermeture ou d’ouverture : espace compté à 60 cm du sol et du plafond (pour les portes à refoulement vertical) ou du mur (refoulement latéral), sur la fin de la course de la porte.

II. installation d’une porte automatique

L’installation peut être effectuée dans des cadres divers

· construction ou rénovation d’un immeuble,

· réalisation d’une amélioration dans un immeuble existant

· remplacement d’une porte automatique vétuste ou détruite à la suite d’un sinistre.

Il s’agit, dans tous ces cas, d’une installation neuve. Nous examinerons par ailleurs les dispositions réglementaires applicables aux installations antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du23/06/1989.

A. etude préalable

Il est préférable pour le maître d’ouvrage de traiter l’ensemble du marché (fourniture et installation) avec une seule entreprise spécialisée. Les interventions accessoires sont généralement limitées à quelques travaux de maçonnerie et à l’alimentation électrique en un point donné. Le rôle de l’architecte est essentiellement consultatif. Il peut toutefois contrôler utilement les garanties de confort phonique apportées par les proposants. Dans ce domaine, des fautes dans la mise en œuvre (isolation incorrecte des scellements) sont souvent à l’origine des troubles ultérieurs.

1. sécurité incendie

Un point souvent oublié est la vérification de la conformité du projet aux prescriptions de sécurité incendie. Certaines tolérances peuvent disparaître à l’occasion de travaux neufs sur l’un des accès. Le remplacement d’une porte manuelle équipée d’une serrure anti-panique par une porte automatique peut également poser problème. Il peut être nécessaire de modifier la signalétique et/ou les plans de sécurité.

2. capacité de la porte

Le maître d’ouvrage doit participer activement à la détermination de la capacité de la capacité d’utilisation de la porte. Il connaît en effet les particularités d’occupation du garage et par exemple l’exploitation à usage de bureaux d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble pouvant générer un accroissement du nombre des cycles.

3. respect des textes applicables

Les propositions doivent comporter toutes les indications exigées par les textes en vigueur ainsi que les documents annexes. Le respect des prescriptions de sécurité doit être vérifié soigneusement. On peut considérer que ce contrôle peut être effectué par tout client normalement avisé, exclusion faite des calculs mécaniques qui engagent la responsabilité des professionnels.

4. entretien de la porte

Les fournisseurs installateurs sont, le plus souvent, en mesure d’assurer l’entretien des portes qu’ils ont installées. Cette solution permet une négociation globale portant sur le marché de fourniture et d’installation et sur le contrat d’entretien. Il est toutefois nécessaire de s’assurer de la disponibilité effective du service de dépannage car, dans ce domaine, l’expérience montre des insuffisances caractérisées.

5. homogénéité de l’installation prévue

Ces observations montrent que nous sommes défavorables à toute solution confiant à l’entreprise l’installation de matériels divers acquis par le maître d’ouvrage dans un souci d’économie qui pourra se révéler catastrophique dans l’avenir. Plus généralement la mise en concurrence doit, comme pour les ascenseurs et les chaufferies, demeurer raisonnable. La recherche systématique du moins-disant est, comme toujours, néfaste.

6. références des installateurs consultés

Le Syndicat national de la fermeture, de la protection solaire et des professions associées (SNFPSA) groupe des installateurs qui se sont engagés à justifier d’un niveau minimal de qualification de type Qualibat, ISO ou équivalent. Ils utilisent des produits certifiés ou de marque NF. Le professionnel fournit une attestation de garantie et assure un service après-vente dans les conditions précisées dès la remise du devis. Ce groupement professionnel a publié un Guide pratique de la norme NF P 25-362. Le recours à des entreprises adhérentes apporte aux donneurs d’ordre une sécurité technique et juridique incontestable.

Syndicat national de la fermeture, de la protection solaire et des professions associées (SNFPSA)
10, rue du Débarcadère 75582 Paris Cedex 17. Tél. : 01 40 55 13 00. Fax : 01 40 55 13 01

B. réglementation applicable

Il faut distinguer les règles qui s’appliquent aux installations neuves de celles qui ont été adaptées aux installations antérieures à la réglementation issue de la loi du 23 juin 1989.

1. portes neuves

Une norme Afnor existe pour les portes neuves. Elle est plus exigeante que les textes officiels pour ce qui est de la sécurité. Les fabricants et installateurs ont également dépassé le strict respect de la réglementation dans le souci de prévoir la défaillance de l’un des équipements.

a) inventaire des risques

Le dispositif de sécurité est conçu pour protéger les personnes contre l’écrasement, le cisaillement ou le coincement. Il prévoit les risques de panne du système de sécurité qui exige la suspension automatique du mouvement de la porte.

Les piétons doivent être dissuadés de s’approcher de la zone de mouvement de la porte. C’est la fonction de la signalisation au sol et d’un feu clignotant.

Si un piéton pénètre néanmoins dans la zone, le mouvement de la porte, doit être suspendu. C’est la fonction des cellules optiques placées dans le champ d’ouverture ou de fermeture de la porte. Elles détectent tout passage ou tout obstacle et provoquent la suspension du mouvement.

Si malgré tout ce piéton entre dans le volume de débattement de la porte, il faut lui ménager une possibilité de repli en réservant un espace (zone de dégagement) ou éviter que la porte ne lui cause un dommage. Il faut encore pouvoir le dégager. Les sécurités placées sur la porte, ou dans le champ d’ouverture, l’immobilisent en cas de contact. Le deuxième système de sécurité concerne la limitation de l’effort de poussée de la porte elle-même.

b) les mesures de sécurité

Depuis le 7 juillet 1992, les installations doivent respecter les prescriptions techniques qui suivent.

· La porte reste solidaire de son support.

· Un système de sécurité interrompt immédiatement tout mouvement d’ouverture ou de fermeture de la porte lorsque ce mouvement peut causer un dommage à une personne.

· Lorsque le système de sécurité est défectueux, le fonctionnement automatique de la porte s’interrompt.

· Le système de commande de la porte est volontaire et personnalisé, à moins que la conception de la porte ne permette que son utilisation, même anormale, ne crée aucun danger pour les personnes.

· Le volume de débattement de la porte est correctement éclairé et l’aire de débattement est indiquée par un marquage au sol. Cette disposition concerne tout type de porte, même si elle est plus importante dans le cas d’une porte “basculante”. Il faut éclairer, sans éblouir. La norme Afnor préconise au moins 50 lx.

· Tout mouvement de la porte est signalé, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, par un feu orange clignotant visible de l’aire de débattement. La signalisation précède le mouvement de la porte (de deux secondes au minimum). Pour les portails, un seul feu suffit s’il est visible des deux côtés en position fermée.

· Il faut que la porte puisse être manœuvrée de l’extérieur comme de l’intérieur pour permettre de dégager une personne accidentée. Pratiquement, cela veut dire que le poids et la résistance de la porte doivent permettre de soulever la porte de 20 cm pour dégager la personne bloquée. En cas de contact, il ne faut pas non plus que le poids de la porte puisse blesser la personne.

2. la norme afnor

Les portes et installations conformes à la norme NF P 25-362 (ou équivalent) remplissent les conditions énumérées ci-dessus pour les installations nouvelles. La norme cumule plusieurs des prescriptions afin de se donner toutes les chances de supprimer le moindre accident. Elle a notamment prévu l’hypothèse d’une panne, où le réparateur, dans l’attente d’une pièce, neutraliserait l’une des sécurités. Il faut que le dispositif reste efficace. Une installation peut respecter la sécurité sans suivre la norme NF.

a) prescriptions relatives à la sécurité

La norme suggère que la signalisation au sol soit faite sous forme de bandes disposées en oblique alternant les couleurs jaune, pour la sécurité, et noir, pour le contraste, sur toute l’aire de débattement. La largeur des bandes est d’environ 0,50 m. Elles sont inclinées à 45° par rapport au plan de fermeture.

Dans le cas des portails, le marquage peut consister uniquement en la matérialisation de l’aire de débattement.

La norme évoque aussi le choix des matériaux et du matériel, en recommandant qu’ils soient également normalisés.

La norme précise l’emplacement et la portée de l’éclairement du feu orange et de l’éclairage de la zone de débattement.

En cas de détection de présence dans une aire dangereuse, le mouvement de la porte doit être arrêté, puis inversé, sans, bien sûr, que le retour en arrière puisse à son tour être une nouvelle source de danger.

b) limitation de l’effort de poussée

La norme complète la réglementation sur la limitation de l’effort de poussée.

Cette notion concerne plusieurs situations. Elle évoque les règles permettant les manœuvres de secours, celles qui considèrent l’inertie propre à la porte pour permettre son immobilisation au cours d’une manœuvre, celles enfin qui sont destinées à protéger les personnes.

1-) Les manoeuvres de secours

Pour l’effort manuel de manoeuvre de secours, une personne seule doit être capable de soulever la porte de 20 cm pour dégager quelqu’un qui se trouverait coincé par la porte. Les normes sont fixées en tenant compte éventuellement de la pression du vent et du type de porte.

La norme précise les limites de l’effort de poussée :

· 35 daN, pour une manoeuvre effectuée de l’intérieur ;

· 75 daN pour une manoeuvre effectuée de l’extérieur en cas d’obstacle en fin de fermeture, 35 daN si l’obstacle se trouve en fin d’ouverture.

2-) L’effort de poussée de la porte sur un obstacle

En cas de contact avec la porte, il faut limiter l’effort statique sur la personne à une valeur inférieure à 15 daN pour éviter qu’elle ne soit blessée. À défaut de pouvoir respecter les normes techniques établies, des détecteurs de présence ou de contact sont installés pour arrêter le mouvement de la porte. Pour être efficace, le système de détection doit prévoir le temps nécessaire à l’arrêt de la porte.

3. les obligations relatives à la documentation

L’article 19 de la norme Afnor donne la liste des documents que se communiquent les professionnels et ceux qui sont remis au client.

a) obligations du fabricant envers l’installateur

Le fabricant fournit à l’installateur :

· la notice de fonctionnement et la classe de résistance au vent ;

· la notice d’installation ;

· la notice d’utilisation ;

· l’attestation de conformité de la porte à la norme Afnor délivrée pour la classe d’utilisation visée.

Les fabricants sont libres de soumettre leurs portes au banc d’essai du Centre expérimental de recherches et d’études du bâtiment et des travaux publics (CEBTP) ou du Laboratoire national d’essai (LNE) pour les faire vérifier par un tiers.

b) obligations de l’installateur envers le maître d’ouvrage

L’installateur remet au maître d’ouvrage :

la notice d’utilisation ;

la notice de fonctionnement ;

le descriptif de la porte : classe au vent, classe d’endurance ;

le carnet d’entretien, mentionnant l’obligation réglementaire de souscrire un contrat.

Il atteste la conformité de l’installation à la norme sous sa seule responsabilité. Aucun contrôle n’est en effet prévu. Toutefois, le client peut demander qu’il soit effectué. L’attestation, datée et signée, fait référence à l’attestation de conformité de la fabrication à la norme, remise éventuellement par le fabricant.

4. obligation de souscrire un contrat d’entretien

L’entretien et la vérification périodique sont obligatoire à raison de deux visites annuelles. Toutes les interventions (visites périodiques, travaux divers et dépannages) sont consignées par la société chargée de la maintenance, dans un livret d’entretien. La personne qui est intervenue indiquera la nature de l’intervention, la date et l’heure, ainsi que son nom.

Les ascensoristes proposent aussi l’entretien des portes automatiques de garage. Vous pouvez trouver avantage à rassembler les contrats pour négocier les prix.

a) choix du prestataire de services

Dans la plupart des cas l’installateur propose ses services pour l’entretien. Cette solution est a priori la meilleure mais elle exige que la question soit débattue et réglée lors des pourparlers initiaux. Il est également nécessaire que la décision de l’assemblée porte également sur l’adoption du contrat d’entretien.

Avant de s’engager sur ce point, le maître d’ouvrage doit vérifier que l’installateur est réellement en état de fournir les services nécessaires. La pratique de la sous-traitance est fréquente dans ce domaine et les résultats pratiques sont parfois désastreux. La nature de l’équipement justifie une grande rapidité d’exécution des interventions de dépannage car l’impossibilité d’accès ou de sortie cause une gêne incontestable aux usagers. Il est souhaitable que ces interventions puissent être effectuées 24 heures sur 24 et 365 jours par an.

b) contenu du contrat d’entretien

Le contrat d’entretien doit être clair mais complet, en particulier sur les points suivants ::

- prestations proposées,

- durée du contrat,

- modalités de résiliation.

1-) Prestations

L’arrêté du 12 novembre 1990 donne une liste très précise des contrôles et des opérations que la société de maintenance doit effectuer lors de ses visites.

En pratique, le propriétaire ou le gestionnaire ne sont pas en mesure de vérifier la qualité d’exécution des prestations d’entretien. Il est donc nécessaire, en cas de doute sérieux, de faire appel à un organisme de contrôle technique

2-) Coût et modalités de paiement des prestations

La redevance annuelle prévue au contrat d’entretien couvre les prestations imposées par l’arrêté. Il précise :

L’entretien dont il est question à l’article R. 125-5 du Code de la construction et de l’habitation comprend

– la fourniture des produits de lubrification et de nettoyage nécessaires à un bon fonctionnement ;

– la réparation ou le remplacement des pièces constituant les systèmes de sécurité hors d’usage ou usées par le fonctionnement normal de la porte (…)

– la réparation ou le remplacement des petites pièces hors d’usage ou usées par le fonctionnement normal de la porte (…) ;

L’entretien ne comprend pas la réparation ou le remplacement des pièces consécutifs à des actes de vandalisme.

Dans ce cadre, la rémunération doit être considérée comme forfaitaire. Pour autant ni la vétusté ni l’usage anormal de la porte ne peuvent rester à la charge du prestataire de service. L’usage anormal comporte en particulier un nombre effectif de cycles largement supérieur à celui prévu initialement. Le texte aurait du également prévoir son exonération en cas de sinistre étranger à tout acte de vandalisme. L’intégration aux obligations du prestataire du remplacement des pièces normalement usagées justifie le montant de la redevance.

Sur les modalités de paiement, nous formulons nos observations habituelles. Il n’y a pas lieu d’accepter un paiement unique en début d’exercice, qui revient à assurer au prestataire de service un financement injustifié et fait peser sur le client un risque de cessation prématuré d’activité de l’entreprise. Selon l’importance du chantier et le montant de la redevance, un paiement semestriel ou trimestriel d’avance assure l’équilibre raisonnable des avantages et des risques.

3-) durée du contrat et modalités de résiliation

Ici encore, nous rappelons nos observations habituelles. Il est souhaitable que les périodes du contrat correspondent à un exercice annuel. S’il est souscrit le 12 octobre 2002, il faut mentionner par exemple qu’il courra, pour la première période jusqu’au 31 décembre 2003 avec tacite reconduction pour une durée d’une année à défaut de résiliation régulière par le client ou le prestataire. Ce système assure au propriétaire ou au gestionnaire une gestion cohérente des contrats.

L’usage commande de fixer à trois mois au moins avant l’expiration du contrat le délai de résiliation pour ce genre de contrat. Il est correct de réserver au prestataire la possibilité de compléter pendant ce temps son portefeuille de contrats d’entretien.

4-) les clauses abusives

La Commission des clauses abusives, dans sa recommandation n° 97-02 (BOCCRF du 12/12/1997) a relevé un certain nombre de clauses abusives dans les contrats d’entretien proposés à la clientèle. Elles portent sur la responsabilité de l’entreprise, les conditions de résiliation du contrat lorsque le propriétaire est obligé de faire appel à un tiers, les indemnités unilatérales pour retard de paiement, la révision de prix.

La Commission s’est penchée sur les problèmes posés par la prise en charge d’une porte existante par un nouveau prestataire de services. Il doit procéder à une vérification préalable de l’installation et formuler des observations et réserves. A défaut, il ne pourra facturer ultérieurement des réparations dont la nécessité aurait manifestement être signalée lors de la souscription du contrat. Cette disposition permet éventuellement au propriétaire de mettre en cause la responsabilité du précédent prestataire.

Cette vérification ne peut s’entendre d’un démontage complet de la porte. Il est donc évident que la défaillance de certaines pièces inaccessibles ne peut engager la responsabilité du nouveau prestataire à moins qu’elle ne se traduise extérieurement par des anomalies apparentes de fonctionnement.

Des clauses d’exonération totale et systématique de la responsabilité du professionnel doivent donc être déclarées non écrites.

III. mise en conformité des portes anciennes

La loi a fixé au 31 décembre 1991 la date limite de mise en conformité des portes automatiques pour les règles de sécurité.. Les mises en conformité des installations anciennes doivent satisfaire à des prescriptions particulières qui reprennent en partie celles des installations nouvelles. Ce sont celles relatives au système de commande, au volume de débattement et à la signalisation du mouvement de la porte (points 4, 5, 6, paragraphe précédent).

1. La porte est équipée de systèmes qui permettent d’arrêter son mouvement ou de limiter la force qu’elle exerce, en cas de présence d’une personne dans les zones de fin d’ouverture ou de fin de fermeture (arrêté du 1^er février 1991). Ces zones sont définies en fonction de la catégorie des portes :

pour les portes basculantes ou sectionnelles, la zone de fin de fermeture correspond à la zone balayée par le chant de la porte dans les derniers 60 cm, mesurés en position verticale ;

pour les portes basculantes, la zone de fin d’ouverture correspond à la zone balayée par le chant de la porte dans les derniers 60 cm, mesurés en position verticale à partir du linteau ;

pour les portes à déplacement latéral, la zone de fin de fermeture correspond à la zone de 60 cm mesurée à partir de la paroi qui forme butée de la porte.

La porte ne doit pas exercer une force supérieure à 15 daN en tout point du chant du tablier, dans les zones de fin d’ouverture et de fermeture à moins qu’elle soit dotée d’un système arrêtant immédiatement le mouvement dès qu’une personne se trouve dans ces zones. Dans le cas d’installation de barre palpeuse, la course de la barre doit être compatible avec la distance d’arrêt de la fermeture.

Le système doit inverser le mouvement de la porte afin d’éviter qu’une personne puisse rester bloquée. Pour les portes lourdes, il faut prévoir une remontée automatique du tablier.

Dans une installation ancienne, si la limitation de l’effort ne peut être obtenue, une barre palpeuse ou un profilé doit être posé sur le tablier. Pour les portes à remontée verticale, la meilleure sécurité est assurée par deux barres palpeuses. La première est posée sur le chant inférieur. La seconde est placée sur le plafond à condition que l’espace soit suffisant. La barre palpeuse est préférable aux cellules photoélectriques.

2. Le système de commande de la porte est volontaire et personnalisé.

3. Le volume de débattement de la porte est correctement éclairé, et l’aire de débattement fait l’objet d’un marquage au sol.

4. Tout mouvement de la porte est signalé, tant à l’extérieur qu’à l’intérieur, par un feu orange clignotant visible de l’aire de débattement. La signalisation précède le mouvement de la porte.

IV. installation nouvelle dans un immeuble existant

Nous abordons ici les problèmes posés par le remplacement, dans un immeuble existant, d’une porte à ouverture manuelle par une porte automatique.

Éliminons d’abord les aspects techniques. Il s’agit d’une porte neuve dont la fourniture, l’installation et l’entretien sont soumis aux dispositions que nous avons décrites plus haut. L’intervention d’un architecte peut être opportune dans ce cas. Il faut en effet tenir compte de la disposition mais surtout de la consistance des existants dont la consolidation préalable peut s’avérer nécessaire pour qu’ils supportent sans dégradation ou affaissement ultérieurs une installation motorisé. Le repérage précis des poteaux ou autres éléments de gros œuvre ne peut relever de la compétence de l’installateur.

Le remplacement d’une porte manuelle par une porte automatique constitue, pour le droit de la copropriété, une amélioration. Ce n’est pas la vétusté de la porte manuelle qui motive les copropriétaires mais, outre le confort de l’ouverture à distance, le souci de la sécurité de l’immeuble. On perçoit ici les insuffisances du statut pour ce qui est de l’adaptation des parties communes ou éléments d’équipement à l’évolution technique.

Les difficultés apparaissent lorsque certains groupes de lots ne comportent pas d’emplacement de stationnement. Elles sont plus complexes encore lorsque le règlement de copropriété ne comporte aucune clause particulière relative aux charges du garage. Les copropriétaires dépourvus d’emplacement ont pu, dans le passé, contribuer aux charges propres au garage. Ils rechignent néanmoins à participer au coût de d’une porte automatique car ils considèrent qu’elle ne présente d’intérêt que pour les seuls propriétaires d’emplacements. Ceux ci font valoir au contraire que la sécurité de l’immeuble est l’affaire de tous.

Les litiges de ce genre ont abouti, dans le passé, aux solutions les plus diverses. Le plus souvent un accord transactionnel est intervenu. Une solution fréquente a été la répartition de 50 % du coût entre tous les copropriétaires, l’autre moitié étant répartie entre les seuls usagers. Ces arrangements ont été satisfaisants dans l’intérêt supérieur de la paix de l’immeuble. Ils n’ont malheureusement pas toujours été accompagnés d’une décision prévoyant l’insertion d’une clause claire et précise dans le règlement de copropriété réglant pour l’avenir la contribution aux charges afférentes à la porte.

Cette précaution est indispensable. La clause prévoit généralement que les frais d’entretien et de remplacement demeureront à la charge des propriétaires de lots garages. Elle doit être adoptée à la majorité requise pour la modification du règlement de copropriété.

L’installation elle-même doit être décidée dans les conditions prévues pour toute amélioration. Une difficulté se présente lorsque la porte ancienne est classée dans les parties communes par le règlement. La nouvelle conserve-t-elle ce statut ? Doit-elle au contraire être considérée comme un élément d’équipement commun ? On peut considérer que la porte elle-même est une partie commune puisque définie comme telle par le règlement. Le mécanisme de motorisation et ses accessoires seront considérés comme éléments d’équipement.

Les copropriétaires participant aux votes relatifs à l’amélioration sont déterminés en fonction des solutions apportées aux problèmes que nous venons d’évoquer. Ces votes doivent, en toute hypothèse, avoir lieu au cours d’une assemblée réunissant tous les copropriétaires du bâtiment, même si certains ne participent pas aux votes. Ils conservent la faculté de formuler des observations. Elles concernent le plus souvent la gêne pouvant résulter du fonctionnement de la porte pour les occupants des lots voisins.

V. gestion courante des portes automatiques

La gestion courante des portes automatiques de garage est plus astreignante que ne semblent le croire certains copropriétaires. Les prestations sont souvent marquées par une extrême urgence et un inutile afflux d’appels pressants. L’absence de gardiennage dans un immeuble constitue un handicap sérieux. Nous énumérons ci dessous les principales prestations, qui peuvent être occasionnelles ou périodiques :

· Avis à l’assureur de l’installation d’une porte automatique

· Conservation du dossier technique et mise à jour du carnet d’entretien

· Formation du gardien et d’occupants de l’immeuble (conduite à tenir en cas de panne ou d’accident)

· Gestion des clés, cartes ou boîtiers de commande ; contrôle de la qualité des demandeurs ; paiement des fournitures ; gestion pratique et comptable du stock. Il faut noter que la valeur des fournitures stockées doit figurer dans la situation comptable de fin d’exercice.

· Organisation d’un contrôle technique en cas de pannes répétitives

· Gestion des sinistres actifs (causés par la porte) ou passifs (chocs ou actes de vandalisme subis par la porte) ; déclaration à la police et à l’assureur ; suivi des expertises ; encaissement des indemnités.

· Gestion des charges ; règlements ; mise en répartition ; vérification de la conformité des facturations aux dispositions contractuelles.

· Traitement des réclamations pour troubles de voisinage (fréquentes)

· Vérification de l’exécution des opérations d’entretien. Cette vérification est limitée à la réalité du passage et à la mise à jour des documents. Sur le plan technique, le gestionnaire ne peut que constater des insuffisances manifestement évidentes.

· Préparation éventuelle de la résiliation du contrat du contrat ; recherche d’un nouveau prestataire ; établissement du nouveau contrat et contrôle de la vérification préalable de l’installation ; traitement des réserves et observations formulées.

· Examen de ces différentes questions avec le conseil syndical ou le propriétaire.

La présence d’une porte automatique de garage doit donc être prise en compte par un candidat syndic pour le calcul de ses honoraires de gestion courante. Une installation nouvelle peut justifier une augmentation des honoraires pour un syndic en place.

VI. textes applicables

Les textes applicables sont les suivants :

A. CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION (Partie Législative)

SECTION II : Sécurité des portes automatiques de garage

Article L125-3

(inséré par Loi nº 89-421 du 23 juin 1989 art. 8 Journal Officiel du 29 juin 1989)

L'installation des portes automatiques de garage non conformes aux règles de sécurité en vigueur est interdite. Les infractions à ces dispositions sont constatées, poursuivies et sanctionnées selon les règles fixées par les articles L. 152-1 à L. 152-10.

Article L125-4

(inséré par Loi nº 89-421 du 23 juin 1989 art. 8 Journal Officiel du 29 juin 1989)

Les portes automatiques de garage non conformes aux règles de sécurité doivent être mises en conformité au plus tard le 31 décembre 1991 .

A compter de cette date, tout propriétaire, locataire ou occupant de l'immeuble peut saisir le juge des référés pour qu'il ordonne, éventuellement sous astreintes, la mise en conformité des portes.

Article L125-5

(inséré par Loi nº 89-421 du 23 juin 1989 art. 8 Journal Officiel du 29 juin 1989)

Les règles de sécurité applicables aux portes automatiques de garage, les mesures d'entretien destinées à assurer le respect de ces règles, ainsi que les modalités de justification de l'exécution de cette obligation d'entretien sont fixées par décret en Conseil d'État.

B. CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION (Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'État)

SECTION II : Sécurité des portes automatiques de garage

Article R125-3-1

Toute installation nouvelle de porte automatique de garage dans les bâtiments et groupes de bâtiments d'habitation doit satisfaire aux prescriptions suivantes :

- la porte doit rester solidaire de son support ;

- un système de sécurité doit interrompre immédiatement tout mouvement d'ouverture ou de fermeture de la porte lorsque ce mouvement peut causer un dommage à une personne ;

- lorsque ce système de sécurité est défectueux, le fonctionnement automatique de la porte doit être interrompu ;

- le système de commande de la porte doit être volontaire et personnalisé à moins que la conception de la porte ne permette que son utilisation, même anormale, ne crée aucun danger pour les personnes ;

- le volume de débattement de la porte doit être correctement éclairé et l'aire de débattement doit faire l'objet d'un marquage au sol ;

- tout mouvement de la porte doit être signalé, tant à l'extérieur qu'à l'intérieur, par un feu orange clignotant visible de l'aire de débattement. La signalisation doit précéder le mouvement de la porte ;

- la porte doit pouvoir être manœuvrée de l'extérieur comme de l'intérieur pour permettre de dégager une personne accidentée.

Article R125-3-2

(inséré par Décret nº 90-567 du 5 juillet 1990 art. 1er Journal Officiel du 7 juillet 1990 en vigueur le 7 janvier1992)

Dans les bâtiments et groupes de bâtiments d'habitation, toute nouvelle porte automatique de garage conforme à la norme NF P 25-362 (fermetures pour baies libres) ou à toute autre norme en vigueur dans un autre État membre de la Communauté économique européenne et justifiant d'une équivalence avec la norme française, installée conformément aux règles de l'art, est réputée satisfaire aux prescriptions définies à l'article R. 125-3-1.

Article R125-4

(inséré par Décret nº 90-567 du 5 juillet 1990 art. 1er Journal Officiel du 7 juillet 1990 en vigueur le 1er janvier 1992)

Dans les bâtiments et groupes de bâtiments d'habitation, les portes automatiques de garage installées avant l'entrée en vigueur des dispositions de l'article R. 125-3-1 doivent satisfaire aux prescriptions suivantes :

- la porte doit être équipée de systèmes permettant d'arrêter son mouvement, ou de limiter la force.

- la porte doit être équipée de systèmes permettant d'arrêter son mouvement, ou de limiter la force qu'elle exerce, en cas de présence d'une personne dans les zones de fin d'ouverture et de fin de fermeture. Un arrêté des ministres chargés de l'industrie, du logement et de la consommation précise les modalités d'application de cette disposition ;

- le système de commande de la porte doit être volontaire et personnalisé ;

- le volume de débattement de la porte doit être correctement éclairé et l'aire de débattement doit faire l'objet d'un marquage au sol ;

- tout mouvement de la porte doit être signalé tant à l'extérieur qu'à l'intérieur par un feu orange clignotant qui doit être visible de l'aire de débattement. La signalisation doit précéder le mouvement de la porte.

Article R125-5