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11 / 3    Recouvrement des charges de copropriété

 

 

I.          crÉances syndicales recouvrables

A.       Avances et provisions

B.       insuffisances sur provisions

C.       autres crÉances

II.         rÈgles de compÉtence

III.        voies procÉdurales

A.       voies de droit commun

B.       voies spécifiques

1.       injonction de payer civile

2.       rÉfÉrÉ-provision classique

3.       rÉfÉrÉ (ART. L 19-2)

IV.        mise en œuvre des garanties du syndicat

V.         mission du syndic

 

 

Par « recouvrement des charges de copropriété », on entend communément l’ensemble des diligences nécessaires pour obtenir le respect par tous les copropriétaires de l’obligation pesant sur eux de participer aux charges de la copropriété conformément aux dispositions de l’article L 10.

Pour l’essentiel, le régime des charges est caractérisé par un double mécanisme :

·        préfinancement des charges par des provisions

·        apurement en fin d’exercice du compte des charges courantes (dites du budget prévisionnel), ou en fin de chantier (ou d’opération) des charges pour travaux de l’article L 14-2 ou opérations exceptionnelles, non compris dans le budget prévisionnel

Dans quelques cas, une charge peut être mise en recouvrement dans le cours de l’exercice sans préfinancement. C’est le cas par exemple pour des dommages et intérêts dus par le syndicat en vertu d’une décision judiciaire exécutoire.

 

Pour appréhender l’ensemble des problèmes posés par le recouvrement des charges, il est nécessaire d’établir la liste des créances du syndicat pouvant justifier un recouvrement. Il faut également les classer en fonction de leurs caractéristiques dans différentes catégories.

I.               crÉances syndicales recouvrables

Il existe trois catégories de créances recouvrables.

A.             Avances et provisions

Au titre du préfinancement des charges, l’article 35 indique que le syndic peut exiger le versement :

 

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

 

Ces avances et provisions sont exigibles, selon les cas, aux dates fixées soit par le statut, soit par l’assemblée générale, dans les cas prévus par les articles L 14-1 (modalités différentes) et L 14-2 (dates d’exigibilité des provisions sur travaux décidés).

En l’absence de dates d’exigibilité fixées par l’assemblée générale pour la mise en recouvrement d’appels de fonds pour des travaux de l’article L 14-2, le syndic n’est pas habilité pour effectuer des appels à des dates qu’il fixerait de son propre chef, en l’absence d’une délégation de décision. L’assemblée générale peut donner cette délégation, explicitement, soit au syndic soit au conseil syndical.

B.            insuffisances sur provisions

L’article D 6-2 –3° indique que « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. » Il faut en déduire qu’en fin d’exercice, de chantier ou d’opération exceptionnelle, le syndic, tenu d’une part à rembourser les soldes individuels créditeurs, est habilité par la décision d’approbation des comptes à recouvrer les soldes individuels débiteurs.

Dans les annexes comptables établies en fin d’exercice, ces soldes sont qualifiés d’excédents ou insuffisances sur opérations courantes affectés aux copropriétaires, pour ce qui est des charges du budget prévisionnel. Ils sont qualifiés plus simplement d’insuffisances ou excédents pour ce qui est des travaux ou opérations exceptionnelles.

Cette disposition concerne aussi bien les comptes de charges courantes que les comptes des dépenses pour travaux et opérations exceptionnelles non compris dans le budget prévisionnel. Dans tous les cas, en vertu de l’article D 45-1, ne sont reconnues comme charges que « les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ».

En termes plus simples : les soldes, tant pour les charges courantes que pour les charges exceptionnelles, ne sont exigibles qu’après approbation des comptes de charges courantes, de travaux ou d’opérations exceptionnelles, par l’assemblée générale.

C.            autres crÉances

La pratique montre que le syndic est appelé à procéder au recouvrement d’autres créances, sans qu’il soit fait mention dans les textes d’une habilitation spécifique.

Il doit ainsi recouvrer

·        les annuités de remboursement d’un emprunt souscrit par le syndicat pour l’exécution de travaux ou pour une opération exceptionnelle ;

·        les quotes-parts d’un « emprunt souscrit par le syndicat auprès des copropriétaires » pour remédier à une insuffisance de trésorerie ou pour une autre raison.

·        les quotes-parts d’une indemnité mise à la charge du syndicat par une décision judiciaire

 

Il doit également recouvrer des « charges individuelles », imputées à tel ou tel copropriétaire en vertu d’une clause du règlement de copropriété, ou parce que des travaux urgents de dépannage ont été effectués aux frais avancés du syndicat s’avèrent finalement imputables de manière privative.

On peut regretter que la catégorie des charges individuelles reste ignorée par le statut, alors qu’on la trouve à juste titre dans un grand nombre de règlements de copropriété.

Le mode de répartition de certaines charges par des moyens de comptage (eau, chaleur, etc.) génère des charges individuelles.

L’article L 10-1 permet l’imputation au copropriétaire vendeur des frais d’établissement de l’état daté, et au copropriétaire débiteur, sous certaines conditions, des frais de recouvrement nécessaires exposés par le syndicat.

II.             rÈgles de compÉtence

Les procédures de recouvrement des charges sont, dans tous les cas, portées devant la juridiction du lieu de situation de l’immeuble. Il en est ainsi même pour l’injonction de payer, par dérogation énoncée par l’article D 60.

 

Les autres règles de compétence sont désormais fixées par la Loi. n° 2005-47 du 26 janv. 2005 et le décret n° 2005-460 du 13 mai 2005 qui ont modifié la répartition des compétences entre le Tribunal d’instance et le Juge de proximité, ainsi que les taux. En outre les personnes morales peuvent désormais saisir le Juge de proximité, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent.

S’agissant du Tribunal d’instance : :« sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires fixant la compétence particulière des autres juridictions, (il) connaît, en matière civile, à charge d'appel, de toutes actions personnelles ou mobilières jusqu'à la valeur de 10 000 €. Il connaît aussi, à charge d'appel, des demandes indéterminées qui ont pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10 000 € »

S’agissant du Juge de proximité, l’article L 331-2 du Code de l’organisation judiciaire dispose que  « Sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires fixant la compétence particulière des autres juridictions, (il) connaît en matière civile, en dernier ressort, des actions personnelles ou mobilières jusqu'à la valeur de 4 000 €. Il connaît aussi, à charge d'appel, des demandes indéterminées qui ont pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 4 000 €. Il connaît aussi, dans les mêmes conditions, en vue de lui donner force exécutoire, de la demande d'homologation du constat d'accord formée par les parties, à l'issue d'une tentative préalable de conciliation menée en application de l'article 21 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative » .

Curieusement, l’interprétation de l’ensemble de la réforme a suscité des controverses dans lesquelles nous n’entrerons pas. Pour ce qui nous concerne, notons seulement que :

Le Tribunal d’instance est compétent jusqu’à 4 000 € en dernier ressort (pas d’appel possible) et de 4000,01 à 10 000 € en premier ressort.

 

Ces règles s’appliquent aux requêtes afin d’injonction de payer. Comme précédemment, sur opposition du débiteur, le débat contradictoire est porté devant le Tribunal d’instance pour les demandes inférieures ou égales à 10 000 €, devant le Tribunal de grande instance pour les demandes supérieures.

 

Le Tribunal de Grande Instance, en formation collégiale, est compétent pour les recouvrements d’un montant supérieur à 10 000 €, qu’ils aient été portés directement devant lui ou qu’ils aient fait initialement l’objet d’une procédure d’injonction de payer suivi d’opposition du débiteur.

Le Président du Tribunal de grande instance, quant à lui :

·        statue « comme en matière de référé » sur les demandes en paiement de provisions prévues à l’article L 14-1 (charges courantes du budget prévisionnel), fondées sur les dispositions de l’article L 19-2 et tendant subsidiairement à la déchéance du terme pour les provisions à échoir. Dans ce cas, l’ordonnance rendue est assimilable à un jugement au fond

·        statue « en référé » sur les demandes d’attribution de provisions dites « référés-provision », relatives aux autres créances du syndicat.

Il est certainement possible d’insérer dans une assignation unique une demande concernant des provisions courantes et une autre concernant des provisions pour travaux exceptionnels, voire des charges après approbation des comptes. Mais l’assignation doit distinguer soigneusement les deux demandes qui sont soumises à des régimes juridiques différents. On doit retrouver cette distinction dans l’ordonnance du Juge.

III.           voies procÉdurales

La liste des créances potentielles étant ainsi établie, il faut établir la liste des procédures susceptibles d’être utilisées pour leur recouvrement, et celles des juridictions appelées à en connaître.

A.             voies de droit commun

Le Tribunal d’instance a vocation à connaître de la majorité des instances en recouvrement de charges de copropriété. Son taux de compétence, porté à 10 000 €, permet de le saisir de la très grande majorité des dossiers. Il est possible de le saisir par assignation délivrée par huissier ou plus simplement par déclaration au greffe. Les parties peuvent se présenter en personne ou être représentées par un avocat.

Le juge de proximité peut, quant à lui, être saisi pour les recouvrements ne dépassant pas 4 000 €

Au-delà de ce montant, la demande doit être portée devant le Tribunal de grande instance. Le demandeur doit alors être représenté par un avocat.

B.            voies spécifiques

Indépendamment de ces voies classiques, le statut de la copropriété ouvre au syndic d’autres voies pour le recouvrement des charges.

1.             injonction de payer civile

Il facilite l’utilisation de la procédure d’injonction de payer prévue par les articles 1405 et suivants du NCPC. En effet, l’article D 60 attribue compétence au tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble par dérogation au principe qui commande de porter la requête aux fins d’injonction de payer devant le tribunal du domicile du défendeur. Un autre avantage est la compétence illimitée du tribunal d’instance. Toutefois, en cas d’opposition du défendeur, l’affaire est renvoyée devant le Tribunal de grande instance si la demande est supérieure à 10 000 €.

Il ne semble pas qu’une requête afin d’injonction de payer puisse être présentée à un juge de proximité pour un montant supérieur à 4000 €.

L’exécutoire non contesté est assimilable à un jugement au fond devenu définitif. Il permet d’utiliser toutes les voies d’exécution y compris la saisie immobilière.

2.             rÉfÉrÉ-provision classique

La procédure de référé-provision prévue par l’article 809 alinéa 2 NCPC est portée devant le Président du TGI. Elle permet d’obtenir une provision sur le montant d’une créance importante dès lors que la dette n’est pas sérieusement contestable.

3.             rÉfÉrÉ (ART. L 19-2)

Le juge des référés peut également être saisi conformément à l’article L 19-2 . Cette procédure propre au statut de la copropriété ne peut avoir objet que le paiement de provisions régies par l’article L 14-1 (sur charges du budget prévisionnel).

Elle est assortie d’une sanction spécifique. Le Juge peut en effet prononcer la déchéance du terme pour les provisions à échoir de l’exercice en cours.

L’ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire. De plus si la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur, elle se poursuit jusqu’à extinction de la créance du syndicat. Il est ainsi possible de procéder à l’exécution sur les loyers payés par le locataire du lot jusqu’à recouvrement total des sommes dues par le copropriétaire bailleur.

 

Ce bref tableau montre que le syndic peut être amené à utiliser deux procédures différentes à l’encontre d’un copropriétaire débiteur de charges diverses. Il pourra utiliser le référé de l’article L 19-2 pour recouvrer des provisions sur charges courantes, mais devra utiliser une autre procédure pour recouvrer des provisions sur travaux exceptionnels de l’article L 14-2. Il aura encore la possibilité d’utiliser une procédure de droit commun pour l’ensemble de la dette.

IV.          mise en œuvre des garanties du syndicat

La sauvegarde des intérêts de la collectivité impose au syndic de veiller à la mise en œuvre des garanties accordées par la loi au syndicat. Il s’agit ici de mesures conservatoires pouvant être prises avant l’obtention d’une décision judiciaire exécutoire.

A ce stade la principale garantie est l’hypothèque légale prévue par l’article L 19. Elle peut être inscrite

·        soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible

·        soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article L 33, relatives au paiement par annuités égales au dixième de la quote-part de travaux d’amélioration votés par l’assemblée générale.

Une seconde garantie est le privilège spécial immobilier prévu par les articles L 19-1 et 2103 du Code civil. Ce privilège joue au profit du syndicat à l’occasion d’un transfert de propriété du lot à titre onéreux. L’opposition régulière au paiement du prix effectuée en vertu de l’article L 20 assure sa mise en œuvre.

 

Au stade de l’exécution d’une décision judiciaire, Le syndicat bénéficie du privilège mobilier prévu par les articles L 19 et [2102-1°]  2374 du Code civil, portant sur tout ce qui garnit les lieux, ou sur les loyers dus par le locataire en cas de location non meublée du lot.

V.            mission du syndic

La mission du syndic est de veiller au respect de l’obligation qu’ont les copropriétaires de participer aux dépenses communes.

A ce titre il doit en premier lieu effectuer les appels de fonds nécessaires dans les conditions prescrites par le statut et les décisions de l’assemblée générale.

Il doit en second lieu contrôler en permanence le paiement effectif des avances, provisions et charges dont le paiement est demandé. Il peut

·        adresser une lettre de relance amiable ;

·        puis une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception. Elle fait courir les intérêts au profit du syndicat et constitue le premier acte dont les frais sont reconnus comme nécessaires et imputables au débiteur.

·        ou, si la dette est importante faire délivrer par huissier la mise en demeure spéciale prévue par l’article L 19 pour permettre l’inscription de l’hypothèque légale.

 

A défaut de paiement de la dette, il doit effectuer le recouvrement judiciaire de la créance du syndicat.

Sa mission comporte alors une tâche essentielle pour la bonne fin de la procédure et commune à toutes les voies procédurales : préparer le dossier nécessaire.

Il est alors soumis à l’obligation édictée par l’article 7 du décret comptable du 14 mars 2005 : ventiler les sommes exigibles suivant les rubriques suivantes :

·        créances sur opérations courantes

·        créances sur travaux de l’article L 14-2 et/ou opérations exceptionnelles

·        créances sur avances

·        créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires

Le dossier doit en outre comporter, dans tous les cas, un certain nombre de justificatifs à présenter à la juridiction saisie.

Dans la plupart des cas, le dossier est confié à un avocat. Toutefois le syndic peut assumer personnellement la charge des recouvrements par voie d’injonction de payer. Il peut également se présenter devant le Juge de proximité ou le Tribunal d’instance mais cette pratique doit être considérée comme exceptionnelle.

 

Il incombe au syndic de suivre attentivement le déroulement des procédures confiées à l’avocat. Il doit en tenir informé le conseil syndical. Certains dossiers de recouvrement peuvent donner à des incidents de procédure mettant en cause la régularité de certaines décisions prises par l’assemblée générale ou de certains actes personnels du syndic. Ces incidents doivent faire l’objet d’un traitement particulier.

 

Il incombe encore au syndic de suivre l’exécution des décisions judiciaires obtenues au profit du syndicat. Cette tâche n’est pas la plus aisée. Il doit bien entendu assurer l’enregistrement correct des sommes dont le paiement est effectué par le débiteur. Lorsqu’il est nécessaire de pousser les mesures d’exécution jusqu’à la saisie immobilière du lot, il doit prévoir l’inscription à l’ordre du jour d’une assemblée générale de l’autorisation exigée par l’article D 55.

 

La mise en œuvre de ces obligations exige une bonne tenue des dossiers et fichiers du syndicat. Le syndic pourra y trouver les données nécessaires  à l’établissement correct des pièces et dossiers nécessaires.

 

Nous avons ainsi décrit brièvement les pouvoirs et obligations du syndic relatifs au recouvrement des charges. Il est nécessaire de reprendre en détail les différents points exposés.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

08/11/2008