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11 / 3.4 Les moyens de défense du débiteur 2. Exceptions de litispendance ou de connexité 4. Exceptions de nullité d’un acte de
procédure C. LES Questions préjudicielles B. MOYENS liés a UNE CLAUSE DU RèGLEMENT de
copropriété a) solidarité entre vendeur et
acquéreur b) solidarité entre titulaires de
droits réels sur un lot ( indivision, usufruit, etc…) 2. Clause d'exonération de contribution aux
charges 3. clause de Spécialisation des charges C. MOYENS lies A LA QUALITE DE COPROPRIETAIRE 1. Immatriculation erronée du lot (fichier du
syndic) 2. Epoux
ou partenaire de pacs non copropriétaire D. moyens lies a la répartition des charges 1. ERREUR D'imputation ou de classement d'une
charge 2. Action en nullité ou en révision de la
répartition 3. inutilite relative de la prestation ou du
service E. moyens lies a la REGULARITE D'ENGAGEMENT DE
LA DEPENSE F. moyens lies a la QUALITE DE LA PRESTATION G. CARACTERE PREMATURE DE LA MISE EN
REPARTITION 2. dépense non encore payée par le syndic 3. Provisions sur travaux non commencés 4. Echelonnement decennal du paiement Des
améliorations Le débiteur peut utiliser différents moyens de défense. Les uns sont d’ordre procédural. Les autres tiennent au fond même du litige. Les indications qui suivent sont valables pour toutes les catégories d’instances judiciaires. Le défendeur a la faculté d'utiliser, dans certains cas, des moyens de défense qui ne sont pas liés au fond même de l'instance. Ils relèvent des seules règles de procédure. On entend ici par exception tout moyen qui tend soit à déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Elle ne peut être soulevée qu'en cas d'erreur du syndic qui aurait cité devant une juridiction autre que celle du lieu de situation de l'immeuble, ou pour obtenir le règlement d'un montant supérieur au taux de compétence du Tribunal d'Instance (ou du Juge de proximité). La compétence des juridictions civiles n'est pas affectée si le copropriétaire est une personne de droit public. Ainsi la Ville de Paris exerçant son droit de préemption sur un lot peut être citée devant le Tribunal d'Instance pour le paiement des charges [1]. Solution identique pour les lots de copropriété appartenant à l’État. Nous reviendrons sur les problèmes de compétence posés par la nouvelle législation relative aux procédures d'exécution. 2.
Exceptions de
litispendance ou de connexité Il y a litispendance lorsque deux instances sont engagées entre les mêmes parties, ayant même objet et même cause, devant deux juridictions différentes. Il y a connexité s'il existe, entre deux instances portées devant des juridictions différentes, un lien tel qu'il serait de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble. L'exception tend au renvoi de l'une des instances devant la juridiction saisie de l'autre.
La litispendance est ici une hypothèse d'école mais des exceptions de connexité sont fréquemment soulevées à l'occasion d'une procédure de recouvrement. Un cas fréquent est l'existence d'une action en nullité de décision d'assemblée pendante devant le Tribunal de Grande Instance. Cette hypothèse peut donner lieu également à une simple demande de sursis à statuer. Ces exceptions tendent à la suspension de l'instance pendant un certain délai : · au profit de l'héritier ou de la femme commune en biens (dans certains cas), qui disposent d'un délai de trois mois pour faire inventaire et quarante jours pour délibérer sur l'acceptation de la succession ou de la communauté. · au profit de la caution (art 2. 021 C Civ), de l'acquéreur avec pacte de réméré (art. 1666 c civ), du tiers détenteur d'un lot hypothéqué, qui peuvent invoquer le bénéfice de discussion, ou au profit des cautions d'un même débiteur, qui peuvent invoquer le bénéfice de division. · au profit de l'héritier d'une dette indivisible, désirant mettre en cause ses cohéritiers.
Dans ces hypothèses, l'octroi du délai est obligatoire. On y assimile le délai pour la communication des pièces. L'octroi d'un délai est par contre facultatif si le défendeur manifeste l'intention d'appeler un tiers en garantie. 4.
Exceptions de
nullité d’un acte de procédure Le défendeur peut invoquer la nullité des actes de procédure pour vice de forme ou irrégularité de fond. Une hypothèse fréquente est la contestation du pouvoir ou de la qualité de la personne figurant au procès comme représentant le syndicat. Certains plaideurs semblent ignorer que le syndic peut agir en recouvrement sans autorisation préalable de l'assemblée. On est surpris de constater, en présence d'un texte formel, qu'un tel moyen ait été porté à plusieurs reprises devant la Cour de Cassation. La demande doit être présentée par le syndic en fonction. Tel n'est pas le cas du syndic dont le mandat n'a pas été régulièrement renouvelé à l'expiration de son mandat. La demande formulée par un syndic dont la désignation est contestée judiciairement est recevable. La désignation conserve force exécutoire jusqu'à son éventuelle annulation par une décision judiciaire définitive. Le syndic provisoire désigné par le règlement de copropriété, non confirmé dans le délai requis, par une décision d'assemblée, ne peut agir en recouvrement. Le syndic professionnel qui n'est pas, ou n'est plus, titulaire de la carte professionnelle est littéralement frappé d'une incapacité d'exercer, et donc d'agir en justice pour un syndicat [2]. Le défendeur doit rapporter la preuve du défaut de qualité du syndic. Dans la pratique, les Juges ont tendance à inverser la charge de la preuve. Ils exigent du syndic qu'il justifie la régularité de ses pouvoirs. Celle ci résulte le plus souvent de la production des procès verbaux d'assemblées qui comportent le renouvellement des pouvoirs du syndic. Le Tribunal d'Instance peut constater l'absence ou l'expiration du mandat de celui qui se présente comme syndic mais il ne peut tenir compte des contestations relatives à sa régularité. Il s'agit de moyens tendant à faire déclarer le demandeur irrecevable en sa demande, sans examen au fond et pour défaut de droit d'agir. Le défaut de qualité du demandeur peut être distingué de l'hypothèse précédente où la validité des pouvoirs du syndic était mise en cause. On estime ainsi que le syndic de copropriété n'a pas qualité pour agir en réparation d'un préjudice subi par les copropriétaires personnellement. Il a qualité par contre pour demander le paiement des charges dues pour une période antérieure à son entrée en fonction. C’est en effet le syndicat qui est créancier et demandeur. Le demandeur doit justifier d'un intérêt juridique né et actuel, direct et personnel à l'action engagée. Cet intérêt peut être contesté en cas d'action en paiement d'une provision sur charges ni liquides, ni exigibles, à l'occasion de la vente d'un lot. La règle Nul en France ne plaide par procureur peut être opposée au syndic ne faisant pas état dans sa demande du syndicat au nom duquel il agit. Une difficulté de même nature peut surgir lorsque le syndicat a souscrit un contrat de défense juridique comportant une clause de direction du procès. Le changement d'état en cours d'instance est une cause d'interruption d'instance. Il peut en être ainsi lorsqu'il y a constitution de syndicats secondaires voire division complète de la copropriété. Dans ce cas le nouveau syndicat peut être amené à reprendre l'instance engagée, s'il est bien saisi des droits du syndicat demandeur à l'origine. Un problème particulier est ici posé lorsque l'associé d'une société d'attribution exerce son droit de retrait pour devenir copropriétaire au sens propre du terme. En qualité d'associé il était certes débiteur des charges mais envers la société et non envers le syndicat. Il est donc nécessaire de subordonner la signature de l'acte de retrait à l'apurement préalable de la situation débitrice. Le changement de syndic en cours d’instance n’exige pas de reprise d’instance au sens propre du terme. Il faut veiller par contre à ce qu’il en soit fait mention dans les écritures de la procédure. On évite ainsi de signifier un acte inutilement à l’ancien syndic. Le défendeur peut soulever l'immunité de juridiction. Les États étrangers, leurs Souverains et agents diplomatiques bénéficient, en vertu d'usages anciens, fondés sur la courtoisie internationale, d'une immunité de juridiction empêchant les tribunaux français de statuer sur une demande formulée à leur encontre. Cette immunité est en principe absolue. En matière immobilière, et s'agissant d'un État étranger, elle reçoit pleine application en raison de l'affectation des biens considérés au fonctionnement des services publics de l'État étranger [3]. S'agissant d'un agent diplomatique, l'immunité s'attache aux actes accomplis tant dans l'exercice qu'en dehors des fonctions [4]. Les tribunaux français ne demeurent compétents qu'en matière réelle immobilière. Toutefois l'agent diplomatique d'un pays étranger, mais lui-même de nationalité française, ne peut invoquer l’immunité diplomatique pour un litige d'intérêt privé [5]. Les membres de certaines organisations internationales rattachées à l'O.N.U (O.I.T, UNESCO, F.A.O, O.E.C.E, C.E.C.A, C.E.E, EURATOM, etc..) bénéficient comme les membres de l'O.N.U d'une immunité restreinte aux actes accomplis par eux en leur qualité officielle. Elle ne s'applique donc pas aux litiges concernant leur habitation personnelle [6] .
La règle Electa una via.. [7] interdit au créancier de recourir à la juridiction pénale s'il a préalablement choisi la juridiction civile pour obtenir la réparation du préjudice résultant d'une infraction pénale, et réciproquement. On peut envisager ici l'éventualité d'une indemnité qui serait due au syndicat par un copropriétaire s'étant rendu coupable d'un incendie volontaire. Notons qu’une autre règle veut que l’autorité de la chose jugée au pénal s’impose à la juridiction civile. Si l’intéressé a été relaxé de la prévention d’incendie volontaire, le juge civil ne peut en décider autrement. Il peut seulement admettre l’existence d’une imprudence. Encore faut-il qu’elle n’ait pas exigé la présence effective du copropriétaire sur les lieux alors que le juge pénal aurait estimé qu’il n’était pas présent.
La règle Quae temporalia... [8] fait l'objet d'une application particulière en matière de copropriété. En principe, la prescription s'applique à l'action mais non à l'exception. On a ainsi plaidé souvent que la demande en nullité d'une décision d'assemblée pouvait être formée par voie d'exception au-delà du délai de deux mois prévu par l'art L 42 al. 2. Cette prétention est constamment écartée car ce délai est un délai préfix (ou de déchéance). Après avoir admis quelques dérogations à la rigueur du délai, la jurisprudence est revenue à l’application stricte de l’article L 42 alinéa 2. [9] L'exception de nullité d'une assemblée ou d'une décision d'assemblée ne peut donc être soulevée lorsque aucun recours n'a été formé dans le délai de deux mois prévu par la loi. Elle est recevable si le délai n'est pas encore expiré. Dans une telle hypothèse le tribunal d'instance peut et doit, dans la plupart des cas, statuer sur l'exception alors qu'il aurait la faculté de ne pas tenir compte d'une instance en nullité pendant devant le Tribunal de Grande Instance, et ce en vertu du caractère exécutoire des décisions de l'assemblée jusqu'à annulation par une décision judiciaire définitive. La possibilité qu’aurait ainsi le Tribunal d’instance, et a fortiori le Juge de proximité, de statuer sur la validité d’une décision d’assemblée générale reste controversée. (Sur ce point : voir ci dessous « Questions préjudicielles ») L'irrecevabilité est absolue, après expiration du délai de contestation quelle que soit l'importance de l'irrégularité constatée. L'autorité de la chose jugée peut être invoquée par le débiteur lorsqu'une décision devenue définitive a été rendue par une juridiction de jugement française, en matière contentieuse, au fond, entre les mêmes parties ayant identité de cause et d'objet. Il en est ainsi lorsque des charges d'ascenseur sont réclamées à un copropriétaire alors que son lot en a été exonéré par une décision devenue définitive. L'exception est toutefois irrecevable à l'encontre de comptes définitivement approuvés à défaut de contestation dans le délai. Mais une récente évolution de la jurisprudence semble aller à l’encontre de cette solution, dès lors qu’elle accorde un effet rétroactif à l’annulation d’une clause illégale de répartition d’une charge. Un jugement de débouté en l'état, justifié par l'insuffisance des pièces justificatives ou un défaut d'approbation des comptes, permettait traditionnellement au syndicat d'engager une nouvelle action après régularisation du dossier ou de la situation juridique. Cette pratique, fréquente en matière de recouvrement vient toutefois d'être condamnée par la Cour de Cassation qui a donné à une décision de ce type l'autorité de la chose jugée, interdisant ainsi toute nouvelle demande [10]. Le débiteur peut encore opposer la prescription de l'action, si la demande en paiement est formulée plus de dix ans après la mise en recouvrement initiale. La prescription quinquennale ne s'applique pas aux charges de copropriété, à défaut d'identité des paiements périodiques [11] . Toutefois, la prescription quinquennale interdit l'inscription de l'hypothèque syndicale. En cas de constitution d'un syndicat secondaire pendant le délai de prescription, le point de départ de ce délai n'est pas reporté à la date de sa constitution [12]. Enfin la règle « Nemo auditur» [13] interdit la demande en exécution d'une obligation dont la cause est illicite, contraire aux bonnes mœurs ou à l'ordre public. Il en serait ainsi si la destination de l'immeuble était l'exploitation de locaux affectés à la prostitution. Dans cette hypothèse, une demande en paiement de charges pourrait être rejetée. Une hypothèse plus pratique concerne le recouvrement du coût de travaux qui comporterait des surfacturations illicites. Encore faut-il que les manœuvres illicites soient le fait du syndicat lui-même, et non pas du seul syndic. Si celui ci a perçu des ristournes sur travaux, il appartient au syndicat d'engager une action en responsabilité contre lui. La surfacturation à l'initiative du syndicat n'est pas une hypothèse d'école. On la constate parfois à l'occasion d'un sinistre important ou d'une demande de prêt collectif. Elle peut aussi permettre des déductions fiscales plus importantes. C. LES Questions préjudicielles La question préjudicielle a pour but de soulever un moyen de défense dont la valeur ne peut être appréciée que par une juridiction autre que celle qui est saisie de la demande. Nous avons déjà évoqué le problème posé par une exception de nullité de décision d'assemblée générale opposée à une demande en paiement de charges. On a soutenu que le contentieux des décisions collectives était de la seule compétence du Tribunal de Grande Instance. S'il n'est pas douteux que le tribunal d'instance puisse constater l’irrégularité d'une convocation d'assemblée générale, on peut effectivement se demander si le contentieux de l'abus de majorité ou de l'excès de pouvoir de l'assemblée ne relève pas de la seule compétence de la juridiction de droit commun. Dans cette hypothèse, le Tribunal d'Instance saisie d'une demande en paiement de charges serait tenu de surseoir à statuer jusqu'à décision sur ce point. [14] Dans l'hypothèse d'une demande en résolution de vente d'un lot, l'acquéreur a la qualité de copropriétaire, vis à vis du syndicat, depuis la notification de la vente jusqu'à la notification au syndic d'une décision judiciaire définitive prononçant la résolution et doit payer les charges du lot contesté, sauf compte à faire ultérieurement entre les parties, hors intervention du syndicat. La question préjudicielle liée à l'existence de l'instance en résolution de vente ne saurait donc prospérer [15] . Une demande en paiement d'un appel de fonds pour travaux faisant suite à une injonction administrative pourrait-elle faire l'objet d'une question préjudicielle fondée sur un recours devant le Tribunal Administratif ? Nous ne le pensons pas car un copropriétaire ne parait pas recevable à contester une décision administrative notifiée non pas à lui-même mais au syndicat des copropriétaires. Toutefois une récente décision du Conseil d'État incite ici à la réflexion. En l'espèce le syndicat avait, par une décision d'assemblée, renoncé à contester la validité d'un permis de construire accordé à l'un des copropriétaires. Or la Haute Juridiction Administrative n'en a pas moins déclaré recevable, et au surplus bien fondé, le recours directement engagé par un autre copropriétaire [16]. Dans la plupart des cas, les copropriétaires invoquent des moyens de défense au fond, que nous allons examiner maintenant. On peut les regrouper comme suit : · Moyens liés au paiement · Moyens liés à une clause du règlement · Moyens liés à la qualité de copropriétaire · Moyens liés au système de répartition des charges · Moyens liés à la régularité de la dépense · Moyens liés à la qualité de la prestation · Moyens liés à l'utilité de la prestation Le premier est le paiement déjà effectué de la somme réclamée. Le défendeur doit apporter la preuve de ce paiement et celle du défaut de crédit à son compte. Une contestation fréquente concerne les appels de fonds extra comptables. Il s'agit d'appels effectués entre les éditions périodiques des relevés de comptes, par exemple pour l'ouverture d'un chantier. Les copropriétaires ont souvent le sentiment, dans cette hypothèse, que la somme litigieuse a été appelée deux fois, ce qui est inexact. Il y a seulement reprise en comptabilité d’une écriture extracomptable. Il est facile de vérifier que si le copropriétaire a réglé l'appel travaux, son solde dans un nouvel appel de fonds correspond bien à la provision nouvellement appelée. Le copropriétaire, lui-même créancier du syndicat peut opposer la compensation à une demande en paiement de charges. La créance invoquée par le débiteur doit être certaine, liquide et exigible, faute de quoi le moyen doit être écarté. C'est ainsi que l'existence d'un préjudice allégué ne peut être opposée au recouvrement tant que ce préjudice n'a pas été constaté par une décision définitive qui en a déterminé le montant [17] . De même la créance doit exister à l'encontre du syndicat, et non à l'encontre du syndic. Tel est le cas lorsque le syndic est par ailleurs gestionnaire locatif du lot, le copropriétaire débiteur invoquant un défaut de paiement des loyers encaissés [18] . B. MOYENS liés a UNE CLAUSE DU RèGLEMENT de copropriété Le règlement de copropriété peut comporter certaines clauses ayant une incidence sur l'obligation au paiement des charges. Tel est le cas de la clause prévoyant la
solidarité entre le vendeur et l'acquéreur, ou encore entre les différents
titulaires de droits réels sur un lot. de la clause exonérant un lot, ou
un copropriétaire à raison de son statut particulier de toute contribution
sur certaines catégories de charges. de la clause de spécialisation des
charges par bâtiment. a)
solidarité
entre vendeur et acquéreur Le problème posé par le règlement des charges demeurées impayées par le vendeur disparu d'un lot est l'un des plus irritants de notre matière. Elles peuvent être réclamées à l'acquéreur en vertu de la clause dite de solidarité figurant dans le règlement de copropriété. Elle est constamment réputée non écrite par la Cour de Cassation [19], qui estime au surplus que tout paiement effectué par l'acquéreur en vertu de la clause peut être considéré comme paiement indu [20]. Cette position, qui a porté un préjudice sérieux aux intérêts des syndicats de copropriétaires, est fort contestable mais la controverse est devenue sans grand intérêt pratique. Le rétablissement, par
la Loi du 21 juillet 1994, d'un privilège spécial et occulte au profit du
syndicat, fait perdre son actualité à la controverse qui se perpétue à ce
sujet. Nous rappellerons néanmoins les éléments dont l'intérêt juridique
n'est pas négligeable. En l'état actuel de la jurisprudence la Cour de Cassation a très fermement pris position en faveur de l'illégalité de la clause, systématiquement déclarée non écrite. La solution est différente lorsqu'un dire non contesté a été inséré dans le cahier des charges d'adjudication, ce dire faisant la loi des parties en cause . Encore le dire doit-il être très précis.
Cette controverse a donné l'occasion à certaines juridictions de se prononcer en faveur du classement des charges de copropriété parmi les obligations réelles, comme cela est le cas pour les charges d'associations syndicales en vertu d'une tradition séculaire. Cette distinction vient d'être rappelée encore par MM. Giverdon et Capoulade [21]. On peut tenter de faire ici une distinction entre les charges courantes et celles afférentes à des travaux d'entretien, voire d'amélioration de l'immeuble, gage des créanciers hypothécaires. Pour ces dernières il nous parait possible d'écarter l'argument tiré de la diminution de fait de la portion disponible du prix, qui trouve une contrepartie dans le maintien voire l'augmentation de la valeur vénale du bien hypothéqué. On appréciera sur ce point une décision du Tribunal de Commerce de Grasse [22]. La loi du 21 juillet 1994, en rétablissant au profit du syndicat des copropriétaires un privilège lui permettant de recouvrer, par priorité sur le vendeur ou le prêteur de deniers, les charges impayées, a donné satisfaction aux praticiens. Elle a mis une sourdine à la controverse. En effet la clause de solidarité a perdu une grande partie de son intérêt pratique. A l’inverse, l’ordonnance du 1er juillet 2004 portant réforme du régime des associations syndicales de propriétaires a étendu à ce régime le mécanisme de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ! On sait que l’obligation au paiement des charges de ces associations est une obligation réelle ! b)
solidarité
entre titulaires de droits réels sur un lot ( indivision, usufruit, etc…) Nombreux sont les règlements de copropriété comportant une clause stipulant la solidarité entre les différents titulaires d’un droit réel sur un lot. Elle s’applique aussi bien aux indivisaires qu’à l’usufruitier et au nu-propriétaire, voire au propriétaire d’un lot grevé d’un droit d’habitation et au bénéficiaire de ce droit. Dans la pratique, l’intérêt de la clause est d’éviter au syndic l’obligation de diviser les poursuites entre les différents intéressés pour obtenir le paiement des provisions et charges. Il lui suffit d’assigner l’un des débiteurs solidaires en lui laissant le soin de récupérer les quotes-parts incombant aux autres. Pendant de longues années, un débiteur indivisaire assigné pour la totalité de la dette afférente au lot a pu soulever la nullité de la clause et demander que la condamnation soit limitée à sa propre quote-part. A la suite d’un arrêt de la Cour de cassation du 23 mai 2007, que nous examinerons ci-dessous, la clause de solidarité porte désormais plein effet à l’égard de tous les co-titulaires de droits réels sur un lot. Dans un premier temps, la Cour de cassation a écarté l’effet plénier de la clause, généralement admis par les juridictions du fond. Par un arrêt du 20 janvier 1993 [23] , statuant sur un arrêt de la Cour d’appel de Bastia [24] qui avait admis la solidarité, elle a jugé que « qu'en statuant ainsi, alors que la solidarité ne s'attache de plein droit ni à la qualité d'indivisaire, ni à la circonstance que l'un d'eux ait agi comme mandataire des autres, ni à celle que chacun d'eux aurait tiré personnellement profit du mandat, la Cour d'Appel a violé le texte susvisé (Art 1202 C Civ) ». Les indivisaires n’étaient tenus que conjointement. Or une obligation conjointe se divise entre les co-obligés en fractions distinctes dont chacune forme une obligation autonome. C’est à juste titre que le doyen Josserand a fait observer que l’on devrait parler plutôt d’obligation disjointe [25], et qu’à sa suite MM. Mazeaud ont remarqué que l’expression « condamner conjointement et solidairement » est un non-sens [26] Au contraire le débiteur solidaire doit payer l’intégralité de la dette et se retourner ensuite contre ses codébiteurs pour se faire rembourser. Notons en passant que la solidarité au sens plein du terme ne peut naître que d’un contrat ou d’une convention unique, - ici le règlement de copropriété -. Mais la jurisprudence a admis l’existence d’une solidarité imparfaite dans le cas d’obligations délictuelles ou quasi-délictuelles, ou dans le cas de contrats différents. On parle alors d’obligation « in solidum », dont les effets sont identiques à l’égard des codébiteurs. Par la suite la Cour de cassation, par un arrêt du 1er décembre 2004 [27] a validé les effets de la clause de solidarité incluse dans un règlement de copropriété dans le cas d’une indivision conventionnelle. L’arrêt relaté du 23 mai 2007 (voir l’arrêt) accorde un plein effet à la clause de solidarité : « la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision ». La solution est très favorable aux syndicats de copropriétaires. Le syndic peut désormais agir contre l’indivisaire de son choix, en fonction des informations qu’il détient, notamment quant à sa solvabilité. 2.
Clause
d'exonération de contribution aux charges Certains règlements de copropriété prévoient des exonérations partielles ou totales de contribution aux charges au profit de certains lots. Le sort de ces clauses diffère selon les fondements juridiques et économiques qui les supportent. Il était traditionnel d'exonérer les lots commerciaux situés au rez-de-chaussée de certaines catégories de charges, notamment celles de ravalement et de gardiennage. Ces exonérations trouvaient leur contrepartie ou justification dans l'obligation d'entretien de la devanture ou dans l'absence d'utilité pour le lot du service de la gardienne. Ces clauses sont généralement validées. On doit noter toutefois des revirements récents de la jurisprudence dominante [28]. Par contre certains promoteurs ont imaginé, pour restreindre les frais leur incombant ou valoriser certains lots, d'insérer dans les règlements des clauses prévoyant l'exonération des lots dont ils demeurent propriétaires jusqu'à leur vente effective, ou une exonération injustifiée de certaines catégories de charges au profit de lots commerciaux, demeurant valables même après commercialisation. Ces clauses sont dépourvues de toute valeur et sont toujours annulées ou réputées non écrites [29] Il en est ainsi pour l'exonération au profit des lots invendus, qu'elle soit totale ou partielle [30]. De même pour les lots transitoires. Lorsqu'une opération de construction d'un ensemble immobilier est effectuée par tranches successives, les lots transitoires sont constitués par des droits à construire les tranches futures de l'opération. Dans cette hypothèse le lot transitoire est assujetti à contribuer aux charges d'administration et de gestion de l'ensemble. Il est exonéré des charges afférentes aux équipements et services communs qui ne présentent aucune utilité pour lui [31] . 3.
clause de
Spécialisation des charges Contrairement à l'opinion communément reçue, et s'agissant de syndicats comportant plusieurs bâtiments séparés, le statut de 1965 n'a prévu aucune spécialisation par bâtiment en ce qui concerne les charges de conservation et d'administration. Cette spécialisation ne peut donc résulter que des dispositions du règlement de copropriété. A défaut les travaux sur les parties communes sont répartis entre tous les copropriétaires, quel que soit le bâtiment dans lequel ils ont été effectués [32]. Une application particulière de ce principe concerne les entrées d'ensembles immobiliers se trouvant dans le bâtiment sur rue [33] . C. MOYENS lies A LA QUALITE DE COPROPRIETAIRE Le syndic ne peut agir en recouvrement des charges qu’à l’encontre d’une personne ayant la qualité de copropriétaire. Il y a ici une confusion fréquente car on parle à tort de la qualité de propriétaire. Or une personne peut être copropriétaire sans être propriétaire, et vice versa. 1.
Immatriculation
erronée du lot (fichier du syndic) Il arrive qu'un lot soit faussement immatriculé au nom d'une personne déterminée. Le défendeur invoque alors son défaut de qualité de copropriétaire. Il appartient au syndicat de prouver la qualité de copropriétaire par la production d'une fiche hypothécaire ou par la production d'un avis de mutation émanant d'un notaire. Cette preuve étant apportée, la charge de la preuve est alors inversée. On a vu qu'en cas de demande en résolution d'une vente, l'acquéreur est réputé copropriétaire, à l'égard du syndicat, jusqu'à notification au syndic d'une décision judiciaire définitive portant résolution de la vente [34] . 2.
Epoux ou partenaire de pacs non copropriétaire On rapprochera de cette situation le cas ou deux époux sont assignés en recouvrement alors qu'un seul a réellement la qualité de copropriétaire (Séparation de biens, bien propre, etc... ). La notion d'obligation conjointe aux dettes du ménage est parfois invoquée par le syndicat pour justifier la mise en cause du conjoint non-copropriétaire. Elle doit être admise pour certaines catégories de charges et notamment pour les prestations courantes mais il en va différemment pour les charges relatives aux gros travaux. Une situation identique peut se présenter dans le cas de personnes unies par un PACS. Dans sa rédaction initiale, l’article 515-4 du Code civil était ainsi rédigé : « Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s'apportent une aide mutuelle et matérielle. Les modalités de cette aide sont fixées par le pacte. « Les partenaires sont tenus solidairement à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante et pour les dépenses relatives au logement commun. La loi nº 2006-728 du 23 juin 2006 art. 27, entrée en vigueur le 1er janvier 2007 a fait disparaître les dépenses relatives au logement commun parce qu’elle a substitué la séparation des patrimoines des pacsés au principe de l’indivision des biens acquis. Le texte est désormais le suivant : « Les partenaires liés par un pacte civil de solidarité s'engagent à une vie commune, ainsi qu'à une aide matérielle et une assistance réciproques. Si les partenaires n'en disposent autrement, l'aide matérielle est proportionnelle à leurs facultés respectives. « Les partenaires sont tenus solidairement à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante. Toutefois, cette solidarité n'a pas lieu pour les dépenses manifestement excessives. » Il ne semble pas que cette réforme fasse disparaître l’obligation de contribution aux charges de copropriété de nature « ménagères ». Il conviendra toutefois de suivre la jurisprudence sur ce point. Si le défendeur invoque la vente du lot, il doit rapporter la preuve de la notification effective du transfert de propriété au syndic car il est tenu jusqu'à la date de notification, même tardive, au paiement des charges [35]. La justification postale (au moins en photocopie) doit être présentée. D. moyens lies a la répartition des charges Le débiteur peut se prévaloir - d'une erreur d'imputation ou de classement - de l'existence d'une action en nullité ou en révision de la répartition des charges - de l'inutilité pour son lot de l'élément d'équipement dont le coût lui est réclamé 1.
ERREUR D'imputation
ou de classement d'une charge Le défendeur peut invoquer une erreur d'imputation ou de répartition des charges. Une erreur portant sur partie du compte ne saurait justifier un refus global de paiement, qui doit être sanctionné. De l'erreur de répartition on doit distinguer l'application d'une clause du règlement contraire à la Loi. Dans ce cas la clause s'applique jusqu'à modification régulière, soit par décision d'assemblée, soit par décision judiciaire. Le litige peut être lié à une difficulté d'interprétation du règlement de copropriété. On admet que le Tribunal d'Instance a la faculté de procéder à cette interprétation. Si les comptes ont été approuvés par l'assemblée, ils sont définitifs et irrévocables si le défendeur a voté favorablement ou s'est abstenu ou si, ayant voté contre, il n'a pas agi en nullité de la décision dans le délai légal de l'art. L 42 [36] . Mais la jurisprudence la plus récente n’admet pas cette solution. Elle estime que la portée de l’approbation des comptes est limitée au relevé général des dépenses. L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 modifié énonce que « l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire ». On doit reconnaître que ce texte reprend la motivation classique des arrêts que nous venons d’évoquer. Il n’en reste pas moins qu’elle n’impose pas la solution permettant à un copropriétaire de remettre en question les modes de répartitions des charges figurant dans les comptes approuvés. Une difficulté pratique se présente s'il s'agit d'une quote-part importante sur des travaux pour lesquels le défendeur conteste son obligation de contribuer. On doit conseiller aux syndics de veiller à ce que les modalités de la répartition du coût de gros travaux soit précisées dans la résolution. A défaut, nous estimons qu’il convient de juger que le syndic n’était pas habilité à effectuer les appels de fonds. La rigueur de cette sanction est de nature à faire disparaître la pratique regrettable qui consiste à ouvrir un crédit sans préciser les modalités de préfinancement. 2.
Action en nullité
ou en révision de la répartition Il est de jurisprudence constante qu'une décision judiciaire de révision de la répartition des charges n'a d'effet que pour l'avenir. Elle ne peut donc être invoquée à l'encontre d'une demande en paiement de charges liquidées avant la date à partir de laquelle la décision judiciaire est devenue définitive [37]. Il en est de même lorsqu'il s'agit de l'annulation d'une répartition radicalement contraire au critère de l'utilité [38] . Le copropriétaire ayant engagé une action en nullité de décision dans le délai prévu peut-il s'en prévaloir pour refuser le paiement de charges appelées en vertu de cette décision ? La réponse est affirmative lorsqu'il s'agit de travaux non urgents puisque le recours est suspensif en vertu de l'art L 42 (rédaction du 31 décembre 1985). Dans le cas contraire les décisions de l'assemblée sont immédiatement exécutoires nonobstant tout recours et jusqu'à une éventuelle annulation [39] . 3.
inutilitÉ relative
de la prestation ou du service Certains copropriétaires entendent encore s'exonérer unilatéralement de toute contribution aux charges d'un équipement commun en faisant valoir un défaut d'utilisation d’un service, voire un débranchement de l'installation. L'obligation de contribuer n'est pas fondée sur l'utilisation effective mais sur la mise à disposition du service ou de l'équipement commun. Il importe donc peu que le copropriétaire s'abstienne d'utiliser l'ascenseur mis à sa disposition. La jurisprudence a du se pencher fréquemment sur le problème posé par les lots raccordés ou non à l'installation de chauffage. Tout lot susceptible techniquement d'être raccordé doit contribuer aux charges [40]. Un copropriétaire se " débranchant " d'une installation collective doit néanmoins participer aux charges de cette installation. Le caractère collectif des équipements et des services est en effet l'essence même de la copropriété [41] . E. moyens lies a la REGULARITE D'ENGAGEMENT DE LA DEPENSE Le défendeur peut arguer encore de l'irrégularité de l'engagement de la dépense. Dans sa version antérieure, l’article D 35 3° permettait au syndic, lorsque les charges étaient réparties trimestriellement, d’appeler en cours d’exercice « une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées ». Il était souvent malaisé de juger si une dépense avait été régulièrement ou non engagée, tant que l'assemblée n'a pas été appelée à se prononcer sur ce point en approuvant les comptes et en donnant quitus au syndic. Le Juge ne pouvait se substituer à l'assemblée sur ce point. La question de la régularité de l’engagement d’une dépense subsiste après la réforme SRU. Il ne faut pas confondre ici l’engagement de la dépense, acte juridique du syndic commandant des travaux ou des fournitures avec l’engagement au sens de procédure comptable, bien qu’il y ait un lien entre les deux notions. La question présente est celle de savoir si le syndic a excédé ses pouvoirs en commandant les travaux. On peut toutefois admettre que le syndic, sauf urgence caractérisée, n'a pas la possibilité d'engager des travaux importants, fussent-ils d'entretien, et a fortiori s'il s'agit de travaux d'amélioration, sans qu'ils aient fait l'objet d'une décision de l'assemblée. Ainsi une demande de règlement relative à des appels pour travaux de ravalement ou de construction d'ascenseur ne peut prospérer à défaut d'une décision d'assemblée. À l’encontre, toute dépense engagée dans le cadre du budget prévisionnel adopté par la dernière assemblée est réputée régulièrement engagée. On trouve ici l'un des intérêts primordiaux d'un budget prévisionnel sérieusement établi, document d'information de gestion permettant le calcul des appels provisionnels (compte annuel) ou celui de la réserve de trésorerie (ex- fonds de roulement) , mais également document juridique validant a priori la plus grande partie des actions du syndic. En cas d'urgence le syndic a la faculté d'appeler également les fonds nécessaires au financement des premiers travaux à engager, sous réserve d'informer le conseil syndical et de convoquer rapidement une assemblée ayant pour objet de délibérer sur la difficulté survenant ainsi. La demande de recouvrement de ces appels doit être accueillie favorablement. Mieux encore le syndic est tenu, dans certains cas, d'exécuter des travaux d'urgence, ayant fait ou susceptible de faire l'objet d'une injonction administrative, nonobstant le refus de l'assemblée et sa responsabilité pénale peut être éventuellement engagée en cas de non-exécutionn. Les tribunaux doivent donc prêter la main à la réalisation de ces travaux en permettant leur financement [42]. Cas plus extrême encore, le syndic doit appeler sans délai les fonds nécessaires au paiement d’une condamnation définitivement prononcée contre le syndicat et faisant l’objet d’une mesure d’exécution. Une hypothèse fréquente est encore l'initiative prise par le syndic, avec de préférence le concours du conseil syndical, de faire exécuter, sur le conseil de l'architecte du syndicat, des travaux supplémentaires non prévus ou non prévisibles à l'origine, mais dont l'exécution dans le cadre d'un chantier en cours est une mesure évidente de bonne gestion. Il en est ainsi, par exemple, lorsque la présence d'un échafaudage permet de déceler une dégradation qui peut être réparée à bon compte alors qu'il faudrait à nouveau échafauder pour effectuer la même réparation ultérieurement. Dans ces cas particuliers, et sauf dépassement manifeste des pouvoirs du syndic, les tribunaux doivent accueillir avec bienveillance les demandes en paiement, en présence de telles contestations, réserve étant faite, comme précédemment des droits du débiteur à l'occasion de la prochaine assemblée. Rappelons enfin que, mis à part les décisions relatives à des travaux ne présentant pas d'urgence, les décisions prises par les assemblées sont exécutoires nonobstant toute action en nullité d'assemblée ou de décision. Les charges relatives à l'exécution de ces décisions sont donc valablement mises en répartition et doivent être réglées sauf régularisation ultérieure. F. moyens lies a la QUALITÉ DE LA PRESTATION L'insuffisance ou la mauvaise qualité des prestations collectives ne saurait en aucun cas justifier un refus de paiement des charges, alors surtout que l'inexécution des travaux nécessaires pour remédier à la situation peut être liée à l'insuffisance de trésorerie du syndicat [43]. On insistera en particulier sur les termes de l'arrêt rendu le 29/10/86 par la Cour de Cassation [44] . Dans cette affaire une copropriétaire se plaignait de l'insuffisance des prestations de chauffage et avait, en conséquence, refusé de payer une importante partie des charges : « Mais attendu que l'arrêt retient exactement, sans modifier l'objet du litige, que Mme D... , qui se borne à affirmer que son appartement n'est pas chauffé normalement, et qui déclare expressément ne pas demander une modification de la répartition des charges, ne peut se dispenser de payer sa quote-part des charges régulièrement votées par l'assemblée générale. » Il appartient au copropriétaire d'obtenir judiciairement, s'il y a lieu, la réalisation des mesures techniques souhaitables et l'appréciation de son préjudice. Il aura ensuite la faculté d'obtenir le paiement des dommages et intérêts qui lui auront été alloués, ou de faire jouer la compensation.
On peut toutefois se demander si le jeu de l'exception d’inexécution ne peut être ici admis. Elle permet, dans le cadre de relations contractuelles classiques, à un contractant de suspendre ses paiements dès lors que son partenaire n’a pas respecté intégralement ses propres obligations. La réponse parait devoir être négative car nous ne trouvons pas dans le cadre classique des obligations réciproques découlant d'une convention synallagmatique telle qu'un contrat de vente, par exemple. Le statut de la copropriété a un caractère institutionnel et collectif qui n'est plus contesté. Au demeurant, dans cette hypothèse, l'exception ne pourrait jouer que sur la catégorie de charges concernant directement l'équipement défaillant alors que l'on constate fréquemment un refus global de paiement des charges qui ne peut trouver aucun fondement juridique sérieux.
Toutefois un récent arrêt de la Cour de Cassation [45] parait constituer un revirement en la matière. Il conviendra donc de suivre l'évolution jurisprudentielle. G. CARACTERE PREMATURÉ DE LA MISE EN REPARTITION Le débiteur se borne ici à alléguer
le caractère prématuré de la mise en répartition d'une ou plusieurs charges.
L’hypothèse est d’autant plus actuelle que le réforme SRU a sévèrement
encadré l’exigibilité des créances du syndic. Un moyen de défense est fréquemment tiré du défaut d'approbation des comptes dont le paiement est demandé. Après la réforme SRU, le cas ne peut se présenter que pour le recouvrement des soldes individuels débiteurs en fin d’exercice, de chantier ou d’opération exceptionnelle. Dans ces cas, l’exigibilité est soumise à la condition de l’approbation préalable des comptes. Deux hypothèses se présentent ici : - les comptes ont été approuvés avec certaines réserves. - l'assemblée n'a pas été convoquée en temps utile Dans le premier cas, la demande doit être rejetée mais à concurrence seulement de la partie contestée. Le rejet des comptes par l'assemblée doit être précisément motivé. Il est nécessaire en effet de savoir comment l'assemblée souhaite procéder à la rectification, et sur quel montant porte effectivement la contestation. L’objet de la contestation peut être interne, irrégularité de l'engagement, ou externe, insuffisance de la prestation du fournisseur. Dans ce dernier cas, le rejet partiel des comptes est fautif car la charge est incontestable. Les comptes syndicaux ne doivent donc être rejetés en bloc que dans des cas extrêmes, et avec prudence et circonspection. Un cas exemplaire serait l'impossibilité dans laquelle se serait trouvé le conseil syndical d'obtenir la présentation des pièces comptables. Dans cette hypothèse des précautions doivent être prises, et précisées dans le procès verbal, pour éviter précisément que des copropriétaires de mauvaise foi ne profitent de la situation pour paralyser la gestion financière du syndicat. Le second cas rejoint celui déjà évoqué à propos du défaut de renouvellement des pouvoirs du syndic. Son examen complet ne peut entrer dans le cadre de cette étude. 2.
dépense non encore
payée par le syndic Ce moyen était lié à la pratique ancienne des comptes trimestriels. Il ne peut plus être invoqué depuis la réforme SRU. 3.
Provisions sur
travaux non commencés Un copropriétaire ne peut pas plus lier le paiement effectif d'un appel pour travaux au début effectif des travaux si l'appel a été effectué à la date prévue par la décision d'exécution. Il appartient éventuellement à l'assemblée de sanctionner ultérieurement un retard imputable au syndic ou à l'entrepreneur. 4.
Echelonnement
decennal du paiement Des améliorations Lorsqu'il s'agit de travaux d'amélioration, le copropriétaire qui s'est opposé à l'amélioration au cours de l'assemblée peut invoquer la possibilité d'échelonnement décennal dont il dispose pour s'acquitter de sa quote-part. Il peut donc opposer cette faculté à une demande en paiement de la totalité de la quote-part. Cette possibilité est également ouverte aux défaillants. La faculté d'échelonnement est assortie de d'une inscription hypothécaire syndicale sur le lot. En cas de vente du lot, le solde restant dû doit être payé par le vendeur. L’article L 33 ne fixe malheureusement pas les modalités d’exercice de cette facilité. Il est conseillé de la porter en temps utile à la connaissance des copropriétaires susceptibles d’en demander le bénéfice et de les inviter à prendre parti sans délai. Le syndic doit en effet prendre des dispositions particulières pour compléter le financement immédiat des travaux. On doit donc considérer qu’un opposant qui aurait laissé sans réponse une proposition de paiement de sa contribution en dix annuités y a renoncé et ne saurait revenir sur cette position à l’occasion d’un recouvrement judiciaire. Malgré la fertilité de l'imagination des copropriétaires débiteurs, nous pensons avoir envisagé tous les moyens de défense susceptibles d'être utilisés par ceux ci, ainsi que les solutions correspondantes. |
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