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11 / 3.3 Choix de la voie procédurale Le recouvrement des charges peut être effectué · par assignation ou déclaration au greffe devant le Tribunal d'Instance · par assignation ou déclaration au greffe devant le Juge de proximité · par assignation en vertu de l’article L 19-2 devant le Président du Tribunal de grande instance statuant « comme en matière de référé » · par assignation en référé provision devant le Président du Tribunal de grande instance statuant en référé · par assignation devant le Tribunal de Grande Instance (droit commun), · par la présentation d'une requête afin d'injonction de payer au Président du Tribunal d’instance ou au Juge de proximité. La juridiction compétente géographiquement (ratione loci) est toujours celle de la situation de l'immeuble. Il est ainsi par dérogation propre au statut de la copropriété, notamment pour la procédure d’injonction de payer (art. D 60) qui est normalement portée devant le tribunal du domicile du défendeur. S’agissant des demandes (ratione materiae), le Tribunal d'instance est compétent jusqu'à un montant de 10 000 euros à charge d’appel, cumulant · les charges impayées · les dommages et intérêts demandés. Le juge de proximité est compétent jusqu’à un montant de 4 000 € à charge d’appel La demande faite en vertu de l'article 700 NCPC pour les frais irrépétibles n'est pas prise en compte pour la détermination de la compétence. Sur requête afin d'injonction de payer [1] le Tribunal d'instance est compétent sans limitation de montant. Sur opposition du débiteur renvoyant à la procédure de droit commun, il ne peut se saisir de l'instance contradictoire que dans la limite de sa compétence normale. Si la demande est supérieure à 10 000 euros, elle est donc renvoyée devant le Tribunal de Grande Instance. La requête afin d'injonction est recevable pour des créances ayant une source contractuelle. Une demande d'allocation de dommages et intérêts ne peut être formulée. Elle peut, par contre, comporter, en vertu de l'art 700 NCPC, une demande d'indemnité au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Mais la procédure d’injonction pose désormais le problème de l’application des règles nouvelles relatives à l’imputation directe au débiteur des frais nécessaires. La procédure d'injonction est théoriquement simple, rapide et peu onéreuse, mais cette affirmation doit être tempérée. La voie de l'injonction impose au syndic le contrôle et la direction de l'ensemble de la procédure jusqu'à délivrance de l'exécutoire. La charge de travail et de responsabilité n'est pas négligeable. Se pose alors le problème de la rémunération du syndic sur lequel nous reviendrons. La procédure d'injonction est plus rapide si le Magistrat saisi est en mesure de la traiter dans un délai bref et en l'absence d'opposition du débiteur. Dans le cas contraire le délai est en fait allongé. La motivation de l'opposition n'étant pas exigée, la moindre lettre adressée par le débiteur au Tribunal, à la suite de la signification de l'autorisation d'injonction, serait-ce pour demander seulement des délais de paiement [2], est assimilée à une opposition et entraîne le renvoi à l’audience de droit commun. La voie de l'injonction de payer doit être écartée a priori dans certains cas : lorsque le syndic peut prévoir une contestation du débiteur ou un risque de difficulté de délivrance de la signification de l'ordonnance, il doit agir par voie d'assignation. Il en est de même si une demande d'allocation de dommages et intérêts peut être justifiée ou lorsque le dossier présente une complexité particulière. Une demande tendant à la condamnation d'un époux non-copropriétaire sur le fondement de la contribution ménagère n'a pas de fondement contractuel. Elle exige un débat contradictoire. C'est donc pour les affaires banales, heureusement les plus courantes, que la procédure d'injonction peut être utilisée. Pour éviter les difficultés relatives aux demandes de délais, le syndic a la faculté, lorsqu'il détient l'autorisation d’injonction, de prendre contact avec le débiteur pour l'établissement d'un accord. Cette innovation a été présentée comme un remède aux difficultés financières des syndicats. La menace sera sans doute efficace à l’égard des contestataires impénitents et des sociétés civiles de « marchands de sommeil » que l’on trouve dans les copropriétés en difficultés. Il faut en préciser le mécanisme. La loi institue le syndicat créancier de l’intégralité des provisions sur charges au premier jour de l’exercice. La créance est exigible à concurrence du quart dès le premier jour de l’exercice. Elle est payable, pour le solde, aux échéances fixées par la loi au premier jour de chacun des trimestres suivants, sauf décision de l’assemblée modifiant la périodicité. Cette « faveur » aggrave les ambiguïtés de la théorie de la contribution prorata temporis aux charges. La déchéance du terme est classiquement la sanction du non-respect des engagements pris par un débiteur qui a demandé un délai pour le paiement d’une dette exigible. Le paiement échelonné des charges de copropriété a une justification naturelle différente : les obligations du syndicat lui-même apparaissent successivement tout au long de l’exercice et il est inutile de verser en début d’exercice des provisions qui ne seront utilisées qu’au dixième mois. L’adaptation des échéances au calendrier des dettes syndicales et la couverture des impayés sont d’autres questions. La déchéance prévue par l’article L 19-2 est donc une menace préventive. Il faudra suivre attentivement les évolutions de cette expérience pour prendre position sur l’intérêt pratique de l’article L 19-2. On observera surtout les réactions des magistrats saisis. Si la déchéance est rarement prononcée, il sera préférable de continuer à fréquenter les tribunaux d’instance ou les juges de proximité. Le plan comptable ne prévoit aucun traitement particulier pour les paiements anticipés qui seraient ainsi effectués. Il faudra éviter notamment l’imputation par compensation d’appels sur travaux de ce qu’il faudra bien considérer comme une avance sur charges courantes. Une même prudence devra être observée en cas de vente du lot. L’ordonnance étant rendue « en la forme des référés », on admet qu’elle présente les caractéristiques d’une décision judiciaire permettant de pratiquer une saisie immobilière. L’article 809 NCPC permet au juge des référés d’allouer une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le référé provision a été couramment utilisé avant la réforme SRU, · souvent avec succès, car certains magistrats n’hésitaient pas à ordonner le paiement immédiat de l’intégralité de la créance, · parfois au détriment du syndicat lorsque le débiteur profitait de la saisine du juge des référés pour demander et obtenir des délais de paiement. Il reste a priori d’actualité pour les créances importantes autres que les appels provisionnels de charges courantes. Son intérêt serait accru s’il s’avérait possible de présenter dans une même assignation deux demandes fondées, l’une portant sur un appel de charges courantes, l’autre sur un ou plusieurs appels de natures différentes. Une difficulté : l’ordonnance attribuant une provision ne permet pas de pratiquer une saisie immobilière. Elle consiste à assigner le débiteur devant le Tribunal d’instance ou le Juge de proximité (dans les limites de leurs compétences) ou devant le Tribunal de grande instance. Elle n’appelle aucune observation autre que les délais nécessaires pour obtenir une décision qui, dans certains cas, peut être frappée d’appel. L’intention clairement affichée par le Législateur de favoriser l’exécution rapide des décisions relatives au paiement des charges incitera peut-être les juridictions du fond à ordonner plus fréquemment l’exécution provisoire de leurs décisions. Comme en d’autres matières, on s’interrogera sur la possibilité que pourrait avoir le Tribunal de grande instance d’user de la faculté de déchéance du terme octroyée à son Président. Ils dépendent avant tout du cadre juridique et des différents éléments de la demande. Mais il faut également tenir compte de la pratique habituelle de la juridiction locale, surtout quand il s’agit des procédures d’injonction de payer. A cet égard la possibilité de saisir désormais le Juge de proximité posera sans doute de sérieux problèmes. Dans le passé, certains Tribunaux d’instance étaient connus pour le rejet systématique des requêtes afin d’injonction de payer. La responsabilité en revenait aux syndics qui présentaient souvent des dossiers inexploitables. On peut d’ailleurs remarquer que, de manière surprenante, cette mauvaise pratique demeure assez courante devant le Tribunal de grande instance et les cours d’appels. A plusieurs reprises la 23eme chambre de la Cour d’appel de Paris a manifesté son courroux à ce propos. Nous n’examinerons ici que les critères objectifs à prendre en considération. Une première option est de saisir systématiquement la juridiction de droit commun quels que soient les éléments de la demande (provisions sur charges courantes ou exceptionnelles, avances diverses, soldes débiteurs de fin d’exercice, de chantier ou d’opération exceptionnelles, et même si la demande ne comporte qu’une seule de ces catégories de créances. Elle comporte aussi la possibilité de procéder par requête afin d’injonction de payer pour le tout. Une seconde option est de diviser les poursuites en présence d’une créance globale comportant aussi bien des provisions sur charges courantes, pouvant faire l’objet d’un référé (article L 19-2) que des provisions sur charges exceptionnelles, des avances et des soldes finaux (insuffisances sur provisions de natures diverses) à porter devant une juridiction de droit commun. L’inconvénient évident est la multiplication des procédures et celle des frais et honoraires à engager. La division des procédures ne semble présenter d’intérêt qu’en présence d’une créance importante comportant des provisions sur charges courantes. L’option est facile quand, de plus, on se trouve en présence d’un débiteur de mauvaise foi. On peut alors espérer obtenir le bénéfice de la déchéance du terme dont il ne faut pas oublier le caractère facultatif. Dans les villes importantes et leur périphérie, le recours à un avocat disposant de collaborateurs spécialisés présente un intérêt évident lorsqu’il présente un barème détaillé d’honoraires. Il n’y a pas d’inconvénient à traiter les dossiers de recouvrement de charges « à la chaîne » lorsque celle-ci fonctionne bien. On constate par ailleurs que nombreux sont les débiteurs payant les charges dues à réception d’une assignation. Les avocats spécialisés limitent alors leur rémunération à celle prévue dans le barème pour cette première phase. Il est souvent possible d’obtenir amiablement l’indemnisation du syndicat sous la menace de maintenir la procédure nonobstant le paiement du principal. |
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