00043608 CHARTE Ne
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11/3.2.1 Mise en demeure par notification postale (modèle) La mise en demeure adressée au débiteur par lettre recommandée avec avis de réception est une opération essentielle du mécanisme de recouvrement des charges impayées. La copie du document, accompagnée des justifications postales d’expédition et de réception (ou de non-retrait par le destinataire) est une pièce capitale du dossier de recouvrement. Elle doit être distinguée de
la mise en demeure prévue par l’article 19 de la loi relatif à l’inscription
de l’hypothèque légale du syndicat qui se fait par acte extrajudiciaire (art.
64 du décret) On doit considérer que le syndic ne peut engager une procédure judiciaire de recouvrement contre un copropriétaire débiteur sans lui avoir adressé préalablement une mise en demeure. Il priverait de toute manière le syndicat des avantages liés à l’expédition de la mise en demeure : Elle constitue le premier acte nécessaire dont les frais sont considérés comme imputables au débiteur en vertu de l’article 10-1. Les frais des actes suivants sont aussi imputables au débiteur dès lors qu’ils ne sont nécessaires et non frustratoires. Sont frustratoires les relances ou sommations par huissier adressées au débiteur avant la délivrance de la mise en demeure. On peut admettre à la rigueur l’envoi d’une relance après la mise en demeure mais la pratique des relances en rafale est abusive. A défaut de paiement après une mise en demeure il convient d’engager le recouvrement judiciaire. Elle fait courir les intérêts qui pourront être réclamés au débiteur sur les sommes dues ; Elle est une condition de mise en œuvre de la procédure spéciale prévue par l’article L 19-2 pour le recouvrement des provisions sur charges courantes, qui permet d’obtenir la condamnation au paiement des provisions échues mais aussi la déchéance du terme pour les provisions restant à échoir du même exercice. Le modèle que nous présentons respecte l’obligation de ventilation en quatre catégories des charges impayées, qui résulte des dispositions de l’article 7 du décret du 14 mars 2005. Cette ventilation est impérative dès lors que les voies procédurales diffèrent en fonction de ces catégories. La procédure prévue par l’article L 19-2 ne peut être utilisée que pour les provisions sur charges courantes. Elle permet au débiteur comme au Juge de connaître le détail de la demande. Le débiteur est mis en mesure d’opposer des moyens de défense propres à une partie des sommes réclamées. Il nous paraît également opportun de donner connaissance au débiteur de tous les textes du statut de la copropriété susceptibles d’être invoqués à son encontre. L’imputation des frais de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 n’est possible que pour une créance justifiée. La réalisation de cette condition suspensive résulte soit du paiement amiable de la dette soit de la décision judiciaire définitive condamnant le débiteur au paiement. Dans la pratique le syndic facture au syndicat la mise en demeure. Cette facture passée au crédit du 401 (syndic) ne doit pas être passée au débit du 450 du débiteur mais conservée en compte d’attente. D’une part la condition reste pendante, et d’autre part les magistrats n’apprécient pas l’insertion prématurée de frais de procédure dans les comptes individuels des copropriétaires débiteurs. La charge peut être passée au débit du compte du débiteur soit après paiement (ou accord d’échelonnement comportant reconnaissance de la dette intégrale) soit après obtention d’une décision définitive condamnant au paiement. Dans ce dernier cas, ces frais auront été intégrés au compte des frais imputables présentés au Juge pour approbation et liquidation. LETTRE DE MISE EN
DEMEURE (recto) Copropriété 12 Rue des Fleurs 0528-00014 Madame, Monsieur Nous avons l’honneur de vous rappeler que votre compte présente à ce jour un solde débiteur de 2 099.65 € savoir : a)
provisions sur charges courantes (art. 14-1) Provision 01/01/2014 562.20 Provision 01/04/2014 562.20 1 124.40 b)
provisions sur travaux (art. 14-2) Appel n° 2 sur travaux 01/01/2014 420.00 Appel n° 3 sur travaux 01/03/2014 420.00 840.00 c)
charges exigibles Solde charges exercice 2013 135.25 135.25 Veuillez nous faire parvenir le règlement de la somme sus indiquée dès réception de la présente lettre. Nous vous en remercions à l’avance au nom du syndicat. En vertu de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, les frais de la présente mise en demeure, - pour le montant figurant dans le contrat de syndic en vigueur -, seront portés au débit de votre compte après votre règlement. Nous attirons votre attention sur les dispositions du statut de la copropriété applicables aux arriérés de charges, reproduites au dos de la présente mise en demeure. Veuillez agréer…. statut de la copropriété (verso) - Article 10-1 Modifié par la loi n°2014-366 du 24
mars 2014 Par dérogation aux
dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul
copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par
le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise
d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une
créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et
émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou
d’encaissement à la charge du débiteur ; - Article 19 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à l’ensemble de la dette : Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi. Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale. Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé. Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2102 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire. - Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 24 mars 2014, applicable à la somme visée en A) : A défaut du versement à
sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres
provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent
immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande
d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à
compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre
recommandée au domicile de son destinataire. Après avoir constaté le
vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale des copropriétaires
ainsi que la déchéance du terme, le président du tribunal de grande instance
statuant comme en matière de référé peut condamner le copropriétaire
défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.
L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit. Lorsque la mesure
d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du
copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité
d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du
syndicat résultant de l’ordonnance. Si l’assemblée générale
vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue
de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la
voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la
majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un
autre copropriétaire en application de l’article 22. - Article 36 du décret du 17 mars 1967 applicable à l’ensemble de la dette Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. |
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