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00043608 CHARTE Ne
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11 / 2.2 Le contrat pour la recherche d’économies de charges L’engagement de lutte contre l’inflation publié au BOCC
du 9 mars 1985 comporte en annexe un modèle de contrat pour la recherche
d’économie de charges et la maîtrise de leur évolution. Ce modèle est reproduit
ci-après. Nos observations figurent à la suite. Nous rappelons à l’occasion que l’accord de régulation du
16 janvier 1982 comportait, pour sa part, en annexe, un modèle de
« contrat de syndic ». Contrat pour
la recherche d'économie de charges et la maîtrise de leur évolution Entre : M. ???? Administrateur de biens, d'une part, et Le Syndicat des copropriétaires de
l'immeuble sis à ….., en application de la ….
résolution adoptée par l'assemblée générale, d'autre part. Il a été convenu et arrêté ce qui
suit : Les parties ci-dessus désignées
décident l'engagement du processus ci-après décrit dont l'objet est de
rechercher les actions nécessaires à la réalisation d'économies de charges et
à la maîtrise de leur évolution par la suppression des éventuels gaspillages
ou surcoûts, tout en préservant les dépenses nécessaires à la bonne
conservation, voire à la mise en valeur du patrimoine. Il est précisé que l'assemblée générale
ou le conseil syndical, s'il a été spécialement habilité à cet effet,
pourront à tout moment interrompre ledit processus ou en modifier le cours. ARTICLE PREMIER Le syndic établira : - une évaluation comparative des
charges de l'immeuble réparties en une dizaine de postes, par rapport aux
chiffres statistiques d'immeubles de même nature. Cette évaluation sera
établie suivant une méthodologie du type Apogée; - des commentaires de ces évaluations
statistiques, en fonction de sa connaissance de l'immeuble et visant en
particulier, le cas échéant : - à expliquer les anomalies (mise en
évidence d'anomalies purement apparentes, liées aux caractéristiques de
l'immeuble ou au choix des copropriétaires) et à faire apparaître les
premières pistes d'action pour des économies de charges; - à mettre en évidence le niveau
raisonnable, voire satisfaisant, du montant des charges, et les dispositions
à prévoir pour conserver le résultat. ART. 2 Le syndic devra procéder à un examen
détaillé des anomalies mises en évidence. Il pourra pour cela faire appel, le
cas échéant, à des spécialistes pour des études sectorielles (diagnostic
thermique par exemple), après avis favorable du conseil syndical s'il a été
spécialement habilité à cet effet. Cet examen permettra de déterminer des
propositions d'action, d'évaluer leurs coûts et d'estimer le montant des
économies qui peuvent être attendues. ART. 3 L'ensemble des informations ainsi
obtenues sera porté par le syndic à la connaissance des copropriétaires, en
même temps que la convocation à l'assemblée générale. Les copropriétaires,
disposeront alors des éléments susceptibles de leur permettre de prendre des
décisions sur les modalités de gestion de l'immeuble ou sur les travaux
d'investissement à entreprendre en vue d'aboutir à des économies de charges. Ces décisions pourront porter en
particulier sur : - la réalisation de travaux; - la renégociation de contrats; - la réorganisation de la gestion de
certains services de l'immeuble, et seront mises en oeuvre
par le syndic. ART. 4 À l'issue de la mise en oeuvre des décisions visées à l'article précédent, le
syndic procédera à l'observation des résultats obtenus par rapport à ceux
déterminés, comme il est dit à l'article premier, et en rendra compte au conseil
syndical et à l'assemblée générale. ART. 5 Le syndic pourra présenter, le cas
échéant, à l'assemblée générale les moyens qu'il se propose de mettre à
disposition des copropriétaires afin d'assurer le maintien des actions
entreprises. ART. 6 En rémunération de l'accomplissement du
présent contrat, le syndic percevra une rémunération de : ....... euros pour les missions
définies à l'article premier; ....... euros pour les missions
définies à l'article 2; ....... euros pour les missions définies
à l'article 3; ....... euros pour les missions
définies à l'article 4; …... euros pour les missions définies à
l'article 5. Le texte proposé n’est pas le fruit d’une réflexion
approfondie. C’est un gadget offert aux syndics professionnels qui, à
l’époque (1985), comprennent bien que le chemin vers la libéralisation des
honoraires n’est pas jonché de roses. Pour un observateur objectif, le cadeau est maladroit. Il
entre dans la mission normale d’un syndic de copropriété de rechercher
constamment le meilleur rapport qualité/prix. Le projet reconnaît
implicitement que la modicité de la rémunération légale confine les syndics
professionnels dans la gestion des existants. Sans méconnaître la qualité des travaux d’Apogée, le
mécanisme proposé n’est pas fiable.
Aujourd’hui encore l’établissement de référentiels de coûts d’exploitation
par types de copropriétés reste sujet à caution. Chaque immeuble est un cas particulier. Si le montant total des charges d’une copropriété est de
37 000 €, il faut rechercher avant tout s’il est possible de réduire telle ou
telle catégorie de dépense par la voie d’une mise en concurrence. A défaut de
résultat significatif il faut étudier la possibilité de modifications
techniques dotées d’un « retour sur investissement » satisfaisant. Il est vrai que l’on retrouve ce schéma dans le projet de
contrat mais on ne peut se référer utilement qu’aux frais d’exploitation
actuels de l’immeuble traité. A notre connaissance, la mise en œuvre du contrat pour la
recherche d’économies de charges n’a fait l’objet d’aucun bilan précis. |
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