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11 / 1 Les charges de copropriété (Généralités) La notion de charges, dans le domaine immobilier, semble si évidente qu’elle n’a jamais été clairement définie. Les emplois du terme, dans les langages courant et technique sont extraordinairement variés mais il n’est apparu dans la pratique immobilière que très récemment par le biais du secteur locatif. Dans le cadre général du Code civil les charges ont été définies par Capitant comme « obligations accessoires résultant d’un contrat ayant pour objet le transfert ou la détention d’un immeuble ». On les considère intuitivement comme des obligations réelles mais la source contractuelle de ces obligations l’emporte finalement dans bien des cas. On trouve la trace des charges en matière de vente (article 1626), d’usufruit légal (article 385), de succession (article 1624) de mariage (article 1409). Il n’en est pas question à propos du bail. A cette époque les obligations du locataire, hormis le paiement du loyer, sont des obligations de faire ou de ne pas faire. Les charges locatives apparaissent au 19e siècle avec le développement des services assurés par les collectivités publiques et des taxes correspondantes (enlèvement des ordures ménagères, adduction d’eau, tout-à-l’égout, etc.). L’utilisation de ces services par le seul locataire justifie qu’il assure le remboursement des taxes au bailleur qui en est le débiteur direct. De manière identique, le développement des services collectifs (chauffage, production d’eau chaude, éclairage des parties communes, etc.) dans les immeubles loués entraîne celui du remboursement du coût des prestations ainsi offertes aux locataires. Il va de soi que le régime de la copropriété des immeubles imposait la contribution des copropriétaires aux charges collectives, dont ils se répartissent les coûts en fonction des stipulations conventionnelles du règlement de copropriété. Ce régime diffère fondamentalement du régime des sociétés dont l’activité économique doit pourvoir aux besoins, comme du régime des associations dont le budget doit être établi en fonction de la masse des cotisations fixées à l’avance. Il est plus proche du régime des coopératives et de celui des mutuelles qui ont la possibilité, en cas de nécessité, d’effectuer des appels de fonds complémentaires pour « boucler » un exercice déficitaire. En somme, une copropriété fonctionne à cet égard comme un groupe de convives qui se partagent les frais de repas périodiques conformément à un accord préalablement pris. Le régime des charges de copropriété n’a pas conservé cette apparente simplicité. La complexité croissante des ensembles immobiliers, la multiplication des éléments d’équipement, le souci d’assurer un caractère équitable à la répartition des charges de copropriété et la normalisation des règles comptables ont fait apparaître peu à peu une construction juridique assez complexe parachevée par la loi du 13 décembre 2000, le décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967 et le décret comptable. |
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