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Copropriétés dégradées  :  plan de sauvegarde et constat de carence du syndicat

 

 

I.         plan de sauvegarde

A.       objet du plan de sauvegarde

B.       constitution d’une commission

C.       contenu du plan de sauvegarde

D.       approbation et notification du plan de sauvegarde

E.        exécution du plan de sauvegarde ; coordination

II.        Aides financières et portage des lots

A.       aides financières

B.       portage des lots

C.       autres aides

III.        carence du syndicat des copropriétaires

A.       saisine du président du tribunal de grande instance

B.       expertise

C.       constatation de l’état de carence

D.       expropriation

 

 

Les plans de sauvegarde ont été créés par la loi n° 96-987 du 14 novembre 1996. Les dispositions présentement applicables sont celles des articles L 615-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

La loi n° 2003-710 du 1er août 2003 comporte par ailleurs des dispositions propres à permettre la rénovation des quartiers dégradés en permettant aux pouvoirs publics de se substituer aux « propriétaires ».

I.               plan de sauvegarde

L’article L615-1 CCH est ainsi conçu :

Le préfet peut, à son initiative ou sur proposition du maire de la commune concernée, d'associations d'habitants, d'associations de propriétaires ou copropriétaires, d'associations de riverains, confier à une commission qu'il constitue le soin de proposer un plan de sauvegarde visant à restaurer le cadre de vie des occupants et usagers d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier déterminé, à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d'habitation, soumis au régime de la copropriété, ou d'un groupe d'immeubles bâtis en société d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot. Cette commission comprend obligatoirement des représentants des propriétaires et des locataires des immeubles concernés.

Le projet de plan est soumis à l'avis du maire de la commune et à l'approbation du représentant de l'Etat dans le département.

Les dispositions de l'alinéa précédent ne s'appliquent pas aux immeubles appartenant en totalité aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2.

 

La mise en place d’un plan de sauvegarde peut être effectuée sur l’initiative du  préfet ou sur proposition du maire de la commune concernée, d'associations d'habitants, d'associations de propriétaires ou copropriétaires, d'associations de riverains. Ce dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire.

A.             objet du plan de sauvegarde

Il vise à restaurer le cadre de vie des occupants et usagers

·        d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier déterminé, à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d'habitation, soumis au régime de la copropriété,

·        ou d'un groupe d'immeubles bâtis en société d'attribution ou en société coopérative de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot.

Les dispositions de l'alinéa précédent ne s'appliquent pas aux immeubles appartenant en totalité aux organismes d'habitation à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2.

Elles ne semblent pas être applicables à un immeuble constitué d’un bâtiment unique.

 

Pour l'application de ces dispositions, les occupants sont les propriétaires occupants, les locataires, les occupants de bonne foi maintenus dans les lieux et les preneurs de baux professionnels ou commerciaux (article L 615-4-1 CCH).

Les propriétaires occupants sont les personnes copropriétaires, les associés de sociétés d'attribution ou de sociétés coopératives de construction donnant vocation à l'attribution d'un lot, qui occupent l'immeuble dont elles ont la propriété ou la jouissance.

B.            constitution d’une commission

Le préfet peut confier à une commission qu'il constitue le soin de proposer un plan de sauvegarde.

Cette commission comprend obligatoirement des représentants des propriétaires et des locataires des immeubles concernés.

Elle est présidée par le représentant de l'Etat dans le département et comprend notamment le président du conseil général et le maire de la commune dans laquelle sont situés des immeubles ou ensembles immobiliers concernés par le plan de sauvegarde, ou leurs représentants (art. L 615-3 CCH).

Elle comprend, en outre, au maximum dix membres, parmi lesquels des représentants des services de l'Etat et des organismes publics concernés et des personnalités qualifiées (article R 615-1).

La commission peut se faire assister par toute personne dont les compétences sont jugées utiles à l'exécution de sa mission (article R 615-1).

Après avoir entendu les personnes intéressées, elle prend acte des engagements souscrits, le cas échéant sous forme conditionnelle, par les différentes parties. Sur ces bases, elle prépare une proposition contenant les mesures de sauvegarde préconisées, les aides envisagées et l'échéancier d'exécution (article R 615-2).

C.            contenu du plan de sauvegarde

Le contenu du plan de sauvegarde est déterminé par l’article L 615-2 CCH.

Il fixe les mesures nécessaires pour, dans un délai de cinq ans, sur la base des engagements souscrits par les collectivités publiques, les organismes publics ou les personnes privées concernées :

- clarifier et simplifier les règles de structure et d'administration du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier ;

- clarifier et adapter le statut de biens et équipements collectifs à usage public ;

- réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement ;

- assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble pour restaurer les relations sociales ;

- organiser la mise en place de mesures d'accompagnement.

Il précise l'échéancier de ces mesures ainsi que les conditions de leur financement. La durée du plan de sauvegarde peut être de cinq années.

Ce programme est vaste ! Il comporte des actions psychosociologiques, de contrôle de gestion, de médiation juridique mais aussi des études techniques relatives aux travaux à réaliser.

D.            approbation et notification du plan de sauvegarde

En vertu de l’article R 615-4 CCH, le plan de sauvegarde, approuvé par arrêté du préfet, est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception :

- aux collectivités publiques et organismes publics concernés ;

- à chaque occupant tel que visé à l'article L. 615-4-1 ;

- aux propriétaires lorsque ceux-ci ne sont pas occupants au sens de ce même article ;

- au syndic ou à l'administrateur provisoire du syndicat, si le groupe d'immeubles bâtis ou l'ensemble immobilier est soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

- au gérant de la société d'attribution ;

- au gestionnaire de l'association syndicale ou foncière ;

- le cas échéant, aux autres personnes parties aux engagements contenus dans le plan.

Il est transmis au procureur de la République et peut être consulté à la mairie pendant sa durée de validité.

E.            exécution du plan de sauvegarde ; coordination

L’article R 615-4 CCH organise le suivi de l’exécution du plan de sauvegarde.

Le préfet désigne, parmi les membres de la commission ou à l'extérieur de celle-ci, un coordonnateur chargé de veiller au bon déroulement du plan de sauvegarde.

Le coordonnateur réunit les parties aux dates fixées par l'échéancier. Il peut adresser des mises en demeure aux parties qui ne respectent pas dans les délais prévus les engagements contenus dans le plan de sauvegarde.

Le préfet transmet, le cas échéant avec ses observations, le rapport du coordonnateur au procureur de la République, ainsi qu'à la commission de surendettement des particuliers (article R 615-5 CCH).

Il est procédé à la suppression des aides correspondant aux mesures mentionnées à l'article L. 615-2 et au recouvrement, comme en matière de contributions directes, des aides financières accordées aux personnes qui, après mise en demeure, n'ont pas respecté les engagements qui leur incombent, dans le délai prévu au plan de sauvegarde (article L 615-4).

II.             Aides financières et portage des lots

Le dispositif du plan de sauvegarde est accompagné d’aides financières significatives et d’un mécanisme de portage des lots.

A.             aides financières

Les copropriétaires occupants peuvent bénéficier des aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL), conformément à l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

L’essentiel des aides pour les travaux à effectuer sur les parties communes et les éléments d’équipement communs est constituée par les subventions de l’ANAH. A cet égard les syndicats inscrits dans le périmètre d’un plan de sauvegarde bénéficient de plusieurs dérogations favorables.

Le délai d’ancienneté de l’immeuble est ramené de 15 à 10 ans.

L’écrêtement des subventions (à 80 % du montant des travaux) est supprimé.

Le plafond de ressources est majoré pour ce qui est des engagements individuels des copropriétaires occupants.

Le syndicat des copropriétaires peut obtenir une subvention directe pour l’attribution de laquelle est exclu tout examen de ressources des copropriétaires occupants. Cette subvention n’est pas soumise à un plafond du montant des travaux et les copropriétaires sont, de droit, dispensés des obligations relatives à l’occupation des locaux résultant de la réglementation. Le taux des subventions peut néanmoins être limité en fonction de la nature des interventions.

La subvention peut concerner des travaux d’urgence réalisés à l’initiative du syndic. Dans ce cas elle peut être accordée à compter le la création par le préfet de la commission.

En contre partie, la maîtrise d’œuvre complète est exigée pour les travaux d’un montant supérieur à 100 000 € ou concernant un immeuble présentant un intérêt architectural.

B.            portage des lots

Dans le cadre d’un plan de sauvegarde, les organismes HLM ont la possibilité d’acquérir des lots en vue de leur revente. Ils peuvent y effectuer des travaux pour les louer provisoirement avant la revente.

Ces acquisitions ont pour but de permettre d’éviter le maintien de certains copropriétaires manifestement incapables d’assumer les charges financières afférentes à leurs lots.

Les conditions de la revente des lots sont fixées par le décret n° 2003-319 du 1er avril 2003.

C.            autres aides

Un syndicat en difficulté peut disposer de l’aide juridictionnelle.

La durée d’exonération de la taxe foncière est prolongée de 5 ans (soit 15 ans au lieu de 10) pour les logements en accession à la propriété financés par un PAP.

III.           carence du syndicat des copropriétaires

La procédure de constatation de carence doit être distinguée

·        du régime du plan de sauvegarde que nous venons d’évoquer

·        de la procédure ayant pour objet la constatation de l’insalubrité, régie par les dispositions des articles L 1331-26 et suivants du Code de la Santé publique. Ce texte concerne des propriétaires n’ayant pas réalisé des travaux de maintenance indispensables mais qui peuvent  avoir la possibilité financière de les réaliser.

·        des procédures  liées à un arrêté de péril ou assimilé.

Le domaine d’application des dispositions relatives à la « carence du propriétaire » s’étend à tous les immeubles collectifs à usage d’habitation. Le terme « propriétaire » s’entend ici de la personne physique ou morale ayant juridiquement la maîtrise totale de la gestion « comme un propriétaire ».

La mise en œuvre du dispositif doit être justifiée par

·        de graves difficultés financières ou de gestion

·        l'importance des travaux à mettre en œuvre

·        l'incapacité du « propriétaire » d'exercer ses missions de gestion et d'assurer la conservation de l'immeuble

·        et/ou la constatation que la sécurité des occupants est gravement menacée.

Elle implique une intervention judiciaire sous la forme d’une saisine du président du Tribunal de grande instance.

L’article L 615-6 CCH est ainsi conçu :

Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en oeuvre, dans l'incapacité d'exercer ses missions de gestion et d'assurer la conservation de l'immeuble ou que la sécurité des occupants est gravement menacée, le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé ou sur requête, peut, sur saisine du maire ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, désigner un expert chargé de constater la nature et l'importance des travaux à mettre en oeuvre ainsi que le déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble. La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l'établissement public, par le préfet, le syndic, l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

Les résultats de l'expertise sont notifiés au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, avec mention du délai dans lequel un rapport de contre-expertise peut être présenté.

Le président du tribunal de grande instance peut, au vu des conclusions de l'expertise et après avoir entendu les parties dûment convoquées, déclarer l'état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d'attribution ou de la société coopérative de construction.

La décision du président du tribunal de grande instance est notifiée au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l'auteur de la saisine, à chacun des copropriétaires et au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement.

A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.

A.             saisine du président du tribunal de grande instance

Le président du tribunal de grande instance peut, être saisi par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de logement sur le territoire duquel est implanté l'immeuble,

La saisine peut être également effectuée, après accord du maire ou du président de l'établissement public, par le préfet, le syndic, l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat.

Il statue comme en matière de référé ou sur requête,

Il peut désigner un expert chargé de constater la nature et l'importance des travaux à mettre en oeuvre ainsi que le déséquilibre financier du propriétaire, du syndicat ou de la société assurant la gestion de l'immeuble.

B.            expertise

La mission de l’expert se présente sous deux aspects :

·        constater la nature et l’importance des travaux à mettre en œuvre. L’importance peut sans doute s’entendre de leur taille comme de leur nécessité pour la bonne jouissance de l’immeuble.

·        constater le déséquilibre financier du «  propriétaire »

Les résultats de l'expertise sont notifiés au propriétaire, au syndicat des copropriétaires ou, s'il y a lieu, à l'administrateur provisoire défini à l'article 29-1 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, avec mention du délai dans lequel un rapport de contre-expertise peut être présenté.

C.            constatation de l’état de carence

Le président du tribunal de grande instance peut, au vu des conclusions de l'expertise et après avoir entendu les parties dûment convoquées, déclarer l'état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d'attribution ou de la société coopérative de construction.

La décision du président du tribunal de grande instance est notifiée au propriétaire, au syndicat des copropriétaires, à l'administrateur provisoire ou au représentant légal de la société d'attribution, de la société civile immobilière ou de la société coopérative de construction, à l'auteur de la saisine, à chacun des copropriétaires et au maire de la commune ou au président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement.

A défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes mentionnées à l'alinéa précédent ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.

La question des recours éventuels n’est pas traitée. Leur existence n’est pas contestable.

D.            expropriation

Lorsque l'état de carence a été déclaré, l'expropriation de l'immeuble est poursuivie, dans les conditions fixées par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, au profit de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement afin de mettre en oeuvre des actions ou opérations concourant à la réalisation d'objectifs de rénovation urbaine et de politique locale de l'habitat .

Dans la pratique, l’expropriation peut être suivie par la rénovation de l’immeuble ou sa réhabilitation par la commune ou l’EPCI.

 

 

 

 

Mise à jour

08/06/2005