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Les unions de syndicats de copropriétaires (art. L 29)

 

 

I.        Évolution du régime légal des unions de syndicats

A.       Loi du 10 juillet 1965

B.       Loi du 31 décembre 1985

C.       loi du 13 décembre 2000 (SRU)

D.       unions coopératives : retour au régime de la coopération

II.       nature juridique de l’union

A.       Éléments de la recherche

B.       l’union de syndicats est un groupement

1.        personnalité morale de l’union de syndicats

2.        patrimoine de l’union de syndicats

III.      objet de l’union

A.       éléments d’équipement communs

B.       services communs

C.       assistance aux syndicats membres

IV.      Constitution de l’union ; adhésions et retraits

V.       organisation de l’union

A.       STATUTS DE L’UNION DE SYNDICATS

B.       composition de l’union

C.       assemblée générale de l’UNION

D.       présidence de l’union

E.       conseil de l’union

 

 

I.               Évolution du régime légal des unions de syndicats

La gestion des textes relatifs aux unions a été particulièrement calamiteuse !

 

A.             Loi du 10 juillet 1965

L’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 était initialement rédigé comme suit :

« Les sociétés de constructions et les syndicats qui existent dans le cadre d’un même ensemble immobilier peuvent constituer  entre eux des unions »

 

L’article 44 de la loi, - texte fort méconnu mais inchangé à ce jour -, précise :

« Les associations syndicales existantes sont autorisées à se transformer en unions de syndicats coopératifs définies à l’article 29 ci dessus sans que cette opération entraîne création d’une nouvelle personne morale. »

Note 27/02/2007 :  le texte est inchangé à ce jour, mais c’est par suite d’une omission lors du vote de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (ENL). Nous verrons ci-dessous, en effet, que l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 ne traite plus des unions de syndicats coopératifs dont le régime est désormais fixé par l’article 93 de la loi ENL. La Chancellerie a annoncé qu’elle compte prendre les mesures nécessaires que cette omission soit réparée.

B.            Loi du 31 décembre 1985

Après la promulgation de la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 (Bonnemaison), l’article 29 est modifié comme suit :

« Les sociétés de constructions et les syndicats qui existent dans le cadre d’un même ensemble immobilier peuvent constituer  entre eux des unions »

« Les syndicats coopératifs de copropriété et les syndicats dont le syndic est un copropriétaire peuvent, même s’ils n’appartiennent pas au même ensemble, constituer entre eux des unions ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter leur gestion, ainsi que la vie sociale des copropriétés.

« Chaque syndicat décide, parmi les services proposés par une union, ceux dont il veut bénéficier. »

 

L’article 43 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret 86-768 du 9 juin 1986 dispose :

« Les unions de syndicats de copropriétaires, visées au premier alinéa de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, sont des groupements dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs à plusieurs syndicats, ainsi que la satisfaction d'intérêts communs auxdits syndicats. Ces unions, ainsi que celles qui sont constituées en application du deuxième alinéa de l'article 29 de la même loi, peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente section.

« Les unions mentionnées au premier alinéa de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 précitée peuvent recevoir l'adhésion de sociétés immobilières et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres. »

C.            loi du 13 décembre 2000 (SRU)

L’article 29 a été à nouveau modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (SRU) :

« Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.

« Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.

« Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.

« L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de cette union est décidé par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 26.

« L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.

« L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.

« Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union. »

 

Le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 pris pour l’application de la loi SRU modifie le décret du 17 mars 1967. Désormais sa section VIII, consacrée aux unions de syndicats de copropriétaires, comporte les articles 63 à 63-4 qui complètent les dispositions de l’article 29 de la loi.

 

Article 63

L'union de syndicats, mentionnée à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.

Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, le syndic soumet, préalablement pour avis à l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat concerné ou, le cas échéant, au conseil syndical, les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union.

Le syndic rend compte à l'assemblée générale des copropriétaires des décisions prises par l'union.

Article 63-1

Le conseil de l'union donne son avis au président ou à l'assemblée générale de l'union sur toutes les questions la concernant pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du président et, d'une manière générale, à l'administration de l'union, au bureau du président ou au lieu arrêté en accord avec lui. Il peut déléguer cette mission à un ou plusieurs de ses membres.

Article 63-2

Le mandat des membres du conseil de l'union ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

Article 63-3

Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, son représentant au conseil de l'union est désigné parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.

Il est désigné à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Lorsqu'une personne morale est désignée en qualité de représentant d'un membre du conseil de l'union, elle y est représentée par son représentant légal ou statutaire, ou, à défaut, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Article 63-4

Des membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires du conseil de l'union. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, son suppléant siège au conseil de l'union jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'il remplace.

Le conseil de l'union n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit.

 

D.            unions coopératives : retour au régime de la coopération

Par ailleurs, l’article 93 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (ENL) a rétabli la possibilité pour les syndicats de forme coopérative de constituer entre eux des unions coopératives. Ce texte est ainsi conçu :

I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion.

II. - Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l'assemblée générale de l'union coopérative par leurs présidents ou syndics. L'assemblée générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du conseil d'administration de l'union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

III. - Chaque syndicat ou association syndicale libre décide parmi les services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Pour le régime des unions coopératives de syndicats : voir l’étude 1-6-2.

 

II.             nature juridique de l’union

Les auteurs ont proposé des qualifications juridiques diverses pour les unions de syndicats. Nous retenons, pour notre part, la qualification de groupement figurant dans l’article 29 car le groupement est une catégorie juridique parfaitement recevable.

A.             Éléments de la recherche

Pour les unions, l’article L 111-2 du Code de la Mutualité dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance nº 2001-350 du 19 avril 2001 nous fournit des indications plus précises : « Une union est une personne morale de droit privé à but non lucratif créée par plusieurs mutuelles ou unions. »

L’article 5 de la  loi n° 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération indique : « Les coopératives peuvent constituer entre elles, pour la gestion de leurs intérêts communs, sous le titre d'unions de coopératives, des sociétés régies par la présente loi. »

On a songé à considérer l’union de syndicats comme une association. M. Sizaire a évoqué la similitude des textes fondateurs au sujet de la propriété des biens nécessaires à leur objet, pour ce qui est des associations régies par la loi du 1er juillet 1901 mais il a écarté finalement l’assimilation en raison des différences des principes de création et d’organisation.

La prohibition de toute clause des statuts interdisant le retrait d’une union de syndicats est aussi un trait particulier propre au régime des associations régies par la loi du 1er juillet 1901.

On notera toutefois que la chambre sociale de la Cour de cassation [1] a accueilli la demande de reconnaissance de constitution régulière du comité d’entreprise de l’Union Tour Fiat, constitué par les préposés des syndicats de copropriétaires groupés dans l’Union Tour Fiat en exprimant « qu’en considérant qu’une union de syndicats de copropriétaires ne pouvait constituer une forme d’association au sens de l’article L. 431-1 du Code du travail, lequel vise les associations quelles que soient leur forme et objet, la cour d’appel a violé ce texte »; Cette décision n’est pas déterminante. La Cour de cassation a d’ailleurs adopté une solution différente pour le cas d’un certain nombre de résidences-services en copropriété administrées par le même syndic.

B.            l’union de syndicats est un groupement

Dans sa nouvelle rédaction (loi du 13 décembre 2000), l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965 conserve la qualification de « groupement » pour les unions de syndicats de copropriétaires.

Les juristes devront s’habituer à la nouvelle terminologie propre au droit des institutions collectives et renoncer à la pratique habituelle de l’expression « organisation sui generis ».

On connaît déjà le groupement d’intérêt économique régi par les  articles L 251-1 et suivants du Code de commerce. On doit toutefois distinguer les groupements ayant vocation à la durée de ceux, occasionnels, qui sont temporaires par nature, comme le groupement d’entreprises lié à une opération de construction déterminée.

Les groupements légalement reconnus sont essentiellement caractérisés

·        Par leur objet

·        Par l’énonciation précise des personnes ayant vocation à en être membres

·        Par une organisation collective fixée par la loi et par leurs statuts

Tel est bien le cas pour les unions de syndicats de copropriétaires, pour lesquelles l’article L 29 indique en son alinéa premier :

« Un syndicat de copropriétaires peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun. »

Dans tous les cas, les membres de l’union sont les syndicats et non les copropriétaires.

 

1.      personnalité morale de l’union de syndicats

L’article 29 de la loi confère aux unions de syndicats de copropriétaires la personnalité morale. C’est une innovation de la loi SRU du 13 décembre 2000 mais le décret 86-768 du 9 juin 1986 laissai déjà aux unions la possibilité d’être propriétaires des biens nécessaires à leur objet, ce qui impliquait nécessairement la reconnaissance de leur personnalité morale.

Elle a pour effet d’interdire à un syndicat membre de contester l’ordonnance de taxation des honoraires d’un expert judiciaire désigné dans une instance à la quelle l’union de syndicats, seule, était partie [2] .De même les copropriétaires ne peuvent, à titre individuel, demander l’annulation d’une décision de l’assemblée de l’union  La Cour de cassation [3]  s’exprime ainsi sur ce point :

« attendu qu’ayant retenu que, selon l’article 44 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale de l’union est constituée par les syndics des syndicats, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que les actions en contestation des décisions de l’union ne pouvaient être introduites par les copropriétaires pris individuellement qui ne sont pas membres des assemblées, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ; »

 

Une lacune notable dans le régime légal des unions est son silence à propos du représentant légal de l’union !

L’article 29 indique seulement que « l'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union ». Dans la pratique, la rédaction des statuts doit remédier à cette lacune et préciser que le président représente l’union en justice et, vis à vis des tiers, dans tous les actes de sa vie civile.

Il est conseillé de ne pas désigner comme président un professionnel immobilier, et a fortiori l’un des syndics des syndicats adhérents. Par contre, il est possible, et même recommandé, de recourir à l’assistance d’un professionnel immobilier qui aura la qualité de gestionnaire de l’union, sans en être le représentant légal.

 

2.      patrimoine de l’union de syndicats

L’article D 63, reprenant l’ancien article D 43 dote l’union d’un patrimoine propre :

L'union de syndicats, mentionnée à l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.

On doit toutefois s’interroger sur la portée précise de cette disposition.

a)             Conception restrictive du patrimoine de l’union

De la combinaison des articles L 29 et D 63 il résulte que l’union peut être propriétaire des biens nécessaires pour assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun ». La possibilité d’appropriation ne peut s’étendre aux parties communes et éléments d’équipement communs pour les raisons suivantes :

L’expression « éléments d’équipement communs » a un contenu juridique précis. Dans le langage courant, on parle d’éléments d’équipement collectifs.

Les éléments d’équipement communs sont la propriété indivise des copropriétaires. Ils ne peuvent pas figurer dans le patrimoine de l’union dont les membres sont les syndicats et non les copropriétaires..

Quant à la gestion de services d’intérêt commun, il s’agit d’une fonction de l’union qui n’entre pas dans son patrimoine.

S’agissant des unions coopératives de syndicats, l’article 93 I de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (ENL) indique pareillement : « Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet ». Celui-ci étant restreint à la création et à la gestion de services destinés à faciliter leur gestion, elles ne peuvent être propriétaires d’éléments d’équipement commun.

On doit noter enfin que les textes sont muets à propos des parties communes. L’union ne saurait donc en être propriétaire, mais elle peut assurer des services les concernant (entretien des espaces verts notamment).

Le contenu du patrimoine de l’union est donc limité au matériel et aux fournitures nécessaires pour l’exécution des missions confiées à l’union.

Note 27/02/2007 : On peut concevoir l’hypothèse d’une procédure collective affectant une union de syndicats en difficulté financière. On voit mal le sort qui serait alors réservé aux « parties communes » dont elle serait propriétaire.

b)             conception extensive du patrimoine de l’union

M. Sizaire indique au contraire [4] que l’union des syndicats peut être propriétaire des éléments d’équipement communs ainsi que des locaux qui les abritent. L’autorité de cet éminent auteur a conduit [5] à une extension démesurée du patrimoine potentiel de l’union de syndicats : allées, chemins, espaces verts ! M. Vigneron, dans le modèle de statuts figurant dans le Jurisclasseur copropriété [6] mentionne également la possibilité pour l’union d’être propriétaire d’ouvrages, installations et éléments d’équipement commun qu’elle aura réalisés. Outre les arguments présentés ci-dessus, cette solution présente des inconvénients significatifs.

Nous rappelons à cet égard l’Instruction relative à l’assujettissement potentiel à la  TVA des syndicats de copropriétaires (BOI 3 A-3-99, 5 mai 1999). La dérogation exonératoire vise les charges classiques constituées par les dépenses constatées par les factures des fournisseurs et les « frais propres du syndicat, employeur du personnel ou propriétaire des matériels ».

Plus généralement, l’union de syndicats doit demeurer, dans le cadre d’un groupe d’immeubles ou d’un ensemble immobilier, une structure économique et juridique complémentaire mais respectueuse de l’organisation de la division de la propriété, en présence des syndicats, et avec le droit de propriété lui-même, en présence des personnes physiques ou morales ayant également la qualité de membres.

Sa personnalité morale, pas plus que celles de syndicats secondaires, n’y fait pas obstacle.

c)             incidence sur le droit de retrait de l’union

On ne peut stipuler dans les statuts de l’union une interdiction de retrait. On conçoit facilement les difficultés pouvant être provoquées par le retrait d’un syndicat membre d’une union qui serait propriétaire de la chaufferie d’un ensemble immobilier. Dès lors que la chaufferie et les installations annexes demeurent des éléments d’équipement communs, le syndicat reste assujetti à la jurisprudence traditionnelle imposant à un retrayant de continuer à payer les charges de chauffage.

Si au contraire l’union se présente comme un fournisseur de chaleur, le retrait est assimilable au non-renouvellement d’un contrat avec un fournisseur.

d)             incidence pour la mise en œuvre de l’article L 44

Une conséquence notable de la conception restrictive du patrimoine de l’union de syndicats est l’impossibilité de transformer en union syndicale une association syndicale propriétaire de parties communes comme la voirie d’un ensemble immobilier.

L’inconvénient est mineur car on ne sait pas très bien quel est l’avantage réel d’une telle transformation, surtout après la modernisation du régime des associations syndicales.

III.           objet de l’union

L’objet de l’union est d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.

Il est ainsi beaucoup plus large que celui de l’union coopérative de syndicats limité par l’article 93 I de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (ENL) à la création et à la gestion de services destinés à faciliter leur gestion.

Le texte semble respecter la corrélation habituelle entre les éléments d’équipement communs et les services qu’ils procurent. Il est pourtant certain que l’union de syndicats peut en outre apporter son concours aux syndicats pour leur gestion interne. Il peut s’agir alors de la tenue de la comptabilité et d’autres prestations administratives.

A.             éléments d’équipement communs

L’union peut contribuer à la création d’un nouvel élément d’équipement commun. Il ne peut s’agir que d’une amélioration au sens des articles L 26 et L 30.

L’autonomie du régime des assemblées de l’union ne permet pas, à notre avis, de contourner les règles de majorité prévues par ces textes. Dans chacun des syndicats membres, la décision d’autoriser le syndic à voter en faveur de l’établissement d’une amélioration doit être prise dans les conditions fixées par les textes susvisés. Cette solution est d’ailleurs imposée par la faculté laissée à chaque syndicat choisir les services demandés à l’union.

La même solution doit être admise, mutatis mutandis, pour les sociétés immobilières membres de l’union.

 

Par ailleurs l’union peut avoir pour mission de gérer et entretenir les éléments d’équipement communs appartenant à chaque syndicat membre.

Les opérations de gestion s’entendent de toutes les actions incombant à un propriétaire avisé. Mais le caractère collectif de l’institution imposent en outre certaines prestations à l’union et notamment la répartition des charges liées entre les membres de l’union, conformément aux dispositions de ses statuts. La répartition incombe à l’union même si elle n’est pas chargée d’une mission générale d’assistance à la gestion des syndicats.

Les opérations d’entretien peuvent être assurées soit en régie directe soit par le recours à des entreprises qualifiées, qui est légalement ou pratiquement obligatoire pour certains éléments d’équipement.

B.            services communs

Les services s’entendent ici des prestations de confort assurées par les éléments d’équipement communs. Le chauffage est un service assuré par la chaudière et ses accessoires. Il peut s’agir également de prestations assurées par des personnes comme le service de gardiennage et l’entretien de propreté.

Les observations formulées pour les éléments d’équipement communs à propos de la mise en œuvre sont applicables aux services communs.

C.            assistance aux syndicats membres

Dans la pratique, il est parfaitement concevable que l’essentiel des opérations d’administration et de gestion interne des syndicats membres soit effectué par l’union. C’est le cas notamment lorsque les syndics sont des copropriétaires. Rien n’interdit à un syndicat de forme coopérative de recourir à ce mode de gestion.

IV.          Constitution de l’union ; adhésions et retraits

L’article 29 de la loi ne précise pas explicitement les modalités de constitution d’une union. Il se borne à fixer les règles d’adhésion à une union constituée ou à constituer.

La constitution d’une union de syndicats exige une convention entre deux syndicats existants, au moins. La condition d’existence résulte implicitement du texte puisque l’adhésion d’un syndicat à une union à constituer exige une décision de l’assemblée générale prise à la majorité prévue à l’article 25. La tenue de l’assemblée générale d’un syndicat n’est concevable qu’après sa naissance.

Un règlement de copropriété établi avant la construction d’un immeuble ou la division de la propriété d’un immeuble existant ne peut donc comporter une clause imposant l’adhésion à une union. Par un arrêt du 3 mars 2010 (09-11.709), la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 12 janvier 2009 qui avait admis la validité d’une union de deux syndicats prévues par une clause commune à leur règlements de copropriété établis d’un commun accord entre les deux propriétaires uniques initiaux de ces immeubles :

« Qu’en statuant ainsi, alors que l’adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (voir l’arrêt)

Le régime des unions de syndicats présente ainsi une différence notable avec le régime des syndicats secondaires et celui des associations syndicales libres.

 

Dans la pratique, la constitution d’une union impose des contacts informels entre les membres des syndicats susceptibles de bénéficier de ce mécanisme particulier et l’établissement des statuts de la future union.

Les assemblées générales des syndicats concernés doivent être ensuite convoquées pour délibérer sur l’adhésion à l’union et l’approbation des statuts.

Le texte est muet sur la nécessité d’insérer dans les règlements de copropriété des syndicats ayant adhéré la mention de cette adhésion. Il nous semble que les documents d’information des acquéreurs devraient comporter des indications à cet égard. Il serait ainsi possible d’éviter les frais générés par une modification du règlement de copropriété lors de l’adhésion puis lors d’un éventuel retrait.

 

L'adhésion à une union constituée ou à constituer est décidée par l'assemblée générale de chaque syndicat à la majorité prévue à l'article 25.

 

Les statuts ne peuvent comporter une clause interdisant le retrait de l’union. Cette disposition est malencontreuse car un tel retrait peut, dans certains cas, bouleverser l’organisation collective. On peut penser qu’elle trouve son origine dans la confusion initiale entre les unions classiques et les unions coopératives qui ne peuvent assurer que des prestations administratives ou comptables au profit des syndicats et autres membres.

Notons néanmoins que le retrait d’un syndicat ne peut être décidé qu’à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

V.            organisation de l’union

L’organisation de l’union est fixée par les dispositions du statut de la copropriété et par celles, non contraires, des statuts de l’union.

A.             STATUTS DE L’UNION DE SYNDICATS

Les statuts de l'union déterminent les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de ses membres de se retirer de l'union.

Ils comportent des dispositions relatives :

À la constitution de l’union, la désignation des syndicats fondateurs, l’objet, la durée et le siège de l’union

Aux modalités d’adhésion de nouveaux membres.

Aux assemblées générales : composition, convocation, tenue, attribution des voix, majorités requises, pouvoirs de l’assemblée, opposabilité des décisions

Au président de l’union : désignation, attributions (point très important)

Au conseil de l’union

Aux ressources de l’union

A la répartition des dépenses

Au recouvrement des quotes-parts dues par les membres

M. Sizaire a recommandé la publication des statuts. Elle ne peut, semble-t-il, être réalisée que par la voie d’un ajout au règlement de copropriété.

B.            composition de l’union

Cette union peut recevoir l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières, de sociétés d'attribution régies par les articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.

Il n’existe pas ici de périmètre impératif comme dans le cas des associations syndicales. Les adhésions sont facultatives mais soumises à la condition de contiguïté ou de voisinage des parcelles bâties. Les propriétaires uniques d’un immeuble peuvent adhérer même s’ils l’occupent. 

Dans la pratique les dirigeants d’une union de syndicats doivent être prudents car le retrait d’un ou plusieurs membres peut bouleverser l’équilibre financier de l’union.

C.            assemblée générale de l’UNION

L'assemblée générale de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par le représentant légal de chaque société et par les propriétaires qui ont adhéré à l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.

Il semble opportun de prévoir la présence, sans participation aux votes, des membres du conseil à l’assemblée puisque le conseil peut présenter ses avis et doit rendre compte de ses propres travaux à l’assemblée.

Cette disposition présente l’inconvénient de permettre la tenue d’une assemblée à laquelle une seule personne peut se présenter. C’est le cas lorsque l’union ne comporte que des syndicats administrés par le même syndic qui exerce également les fonctions de président.

Il n’est que partiellement corrigé par la consultation nécessaire des assemblées des syndicats sur les questions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée de l’union.

L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.

D.            présidence de l’union

L'exécution des décisions de l'union est confiée à un président de l'union désigné par l'assemblée générale de l'union.

Les dispositions du statut de la copropriété relatives au président sont modestes. Il faut veiller à les compléter par des dispositions statutaires. En effet le président ne se borne pas à exécuter les décisions de l’assemblée. Il assure également l’administration de l’union et sa gestion courante.

A ces titres divers il prépare le budget de l’union et le programme des travaux à réaliser, il passe les contrats et marchés, il gère la trésorerie de l’union et poursuit le recouvrement de ses créances, il représente l’union tant en justice que vis à vis des tiers et prend seul les mesures conservatoires nécessaires à la sauvegarde des intérêts de l’union.

Comme indiqué plus haut, il peut être assisté par un professionnel gestionnaire.

E.            conseil de l’union

Il est institué un conseil de l'union chargé d'assister le président et de contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant désigné par chaque membre de l'union.

Le conseil de l'union donne son avis au président ou à l'assemblée générale de l'union sur toutes les questions la concernant pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.

Il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du président et, d'une manière générale, à l'administration de l'union, au bureau du président ou au lieu arrêté en accord avec lui. Il peut déléguer cette mission à un ou plusieurs de ses membres.

Le mandat des membres du conseil de l'union ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération.

Lorsqu'un syndicat de copropriétaires est membre d'une union de syndicats, son représentant au conseil de l'union est désigné parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux.

Il est désigné à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Lorsqu'une personne morale est désignée en qualité de représentant d'un membre du conseil de l'union, elle y est représentée par son représentant légal ou statutaire, ou, à défaut, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Des membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires du conseil de l'union. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, son suppléant siège au conseil de l'union jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'il remplace.

Le conseil de l'union n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit. Il est impératif de désigner des membres suppléants pour éviter toute impossibilité de fonctionnement du conseil de l’union.

 

Légalement le conseil de l’union ne peut prendre aucune décision. Il ne peut pas recevoir de délégation des assemblées générales.

Dans la pratique, le conseil peut participer étroitement aux opérations de gestion tout en conservant une attitude prudente.

Il rend compte à l’assemblée chaque année de ses activités.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

13/03/2010

 

 

 



[1]  Cass. Soc. 04/04/1990 n° 88-11746

[2]  Cass. Civ. 3e 09/10/1991 n° 90-13314

[3]  Cass. Civ. 3e 26/02/2003  n° 00-21235

[4]  D. Sizaire Le statut de la copropriété … Ed. 1969 n° 226 note 525 ter

[5]  Voir par exemple DPGI v° Unions de syndicats n° 7 (2004)

[6]  Vigneron Jurisclasseur copropriété fascicule 745 (2005)