|
|
1 / 5.6 Les sociétés civiles immobilières I. Régime
légal de la société civile A. Section 1 : Dispositions générales C. Section 3 : Décisions collectives D. Section 4 : Information des associés E. Section 5 : Engagement des associés à
l'égard des tiers F. Section 6 : Cession des parts sociales G. Section 7 : Retrait ou décès d'un associé II. Publicité et immatriculation au registre du commerce III. Recouvrement des charges de
copropriété contre les associés A. difficultés d’application de l’article 1858
C. civ. B. Le piège de l’article 1832-2 C. civ. Les sociétés civiles immobilières sont avant tout des sociétés civiles. A ce titre, elles sont régies par les dispositions des articles 1845 à 1870-1 du Code civil. La SCI est une société dont l’objet, purement civil, est l’exercice d’une activité du secteur immobilier : acquisition, construction, gestion ou exploitation d’un ou plusieurs immeuble(s). Les indications que nous donnons ci dessous s’appliquent à toutes les sociétés civiles. Elles peuvent se combiner avec celles résultant d’un régime particulier comme celui des sociétés d’attribution. Mais nous nous intéressons plus particulièrement ici aux sociétés civiles propriétaires de lots de copropriété, qui sont donc des personnes morales copropriétaires. I. Régime légal de la société civile Le régime légal des sociétés civiles est d’une remarquable clarté. C’est pourquoi nous avons pris le parti de le reproduire purement et simplement en formulant quelques observations complémentaires. A. Section 1 : Dispositions générales Article 1845 Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu'il n'y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d'entre elles sont assujetties. Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet. Article 1845-1 (Loi
nº 82-596 du 10 juillet 1982 art. 15) (Loi
nº 2001-1168 du 11 décembre 2001 art. 33 I) Le capital est
divisé en parts égales. Les dispositions du chapitre Ier du titre III du livre II du code de commerce, relatives au capital variable des sociétés sont applicables aux sociétés civiles. Article 1846 La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés. Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d'organisation de la gérance. Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Dans le silence des statuts, et s'il n'en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. Si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d'un mandataire chargé de réunir les associés en vue de nommer un ou plusieurs gérants. Article 1846-1 Hors les cas visés à l'article 1844-7, la société prend fin par la dissolution anticipée que peut prononcer le tribunal à la demande de tout intéressé, lorsqu'elle est dépourvue de gérant depuis plus d'un an. Article 1846-2 La nomination et la cessation de fonction des gérants doivent être publiées. Ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leur fonction, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées. Note : Le statut de la copropriété ne comporte aucune obligation pour les personnes morales copropriétaires de faire connaître au syndic les modifications apportées à leur représentation légale. C’est particulièrement regrettable pour les sociétés civiles. L’adresse postale réelle de la SCI est souvent celle du domicile du gérant, nonobstant le défaut de changement du siège social. Article 1847 Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s'ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent. Article 1848 Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société. S'il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue. Le tout, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d'administration. Article 1849 Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance. Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers. Article 1850 Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l'égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage. Article 1851 Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts. Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. Sauf clause contraire, la révocation d'un gérant, qu'il soit associé ou non, n'entraîne pas la dissolution de la société. Si le gérant révoqué est un associé, il peut, à moins qu'il n'en soit autrement convenu dans les statuts, ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci dans les conditions prévues à l'article 1869 (2ème alinéa). C. Section 3 : Décisions collectives Article 1852 Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés. Article 1853 Les décisions sont prises par les associés réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite. Article 1854 Les décisions peuvent encore résulter du consentement de tous les associés exprimé dans un acte. Note : Les décisions résultant d’un acte exigent donc l’unanimité des associés D. Section 4 : Information des associés Article 1855 Les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et des documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d'un mois. Article 1856 Les gérants doivent, au moins une fois dans l'année, rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'année ou de l'exercice écoulé comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues. E. Section 5 : Engagement des associés à l'égard des tiers Article 1857 A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. Article 1858 Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. Note ; Voir sur ce point les observations faites ci dessous en III. Article 1859 Toutes les actions contre les associés non-liquidateurs ou leurs héritiers et ayants cause se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société. Article 1860 S'il y a déconfiture, faillite personnelle, liquidation de biens ou règlement judiciaire atteignant l'un des associés, à moins que les autres unanimes ne décident de dissoudre la société par anticipation ou que cette dissolution ne soit prévue par les statuts, il est procédé, dans les conditions énoncées à l'article 1843-4, au remboursement des droits sociaux de l'intéressé, lequel perdra alors la qualité d'associé. F. Section 6 : Cession des parts sociales Article 1861 Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant. Le projet de cession est notifié, avec demande d'agrément, à la société et à chacun des associés. Il n'est notifié qu'à la société quand les statuts prévoient que l'agrément peut être accordé par les gérants. Lorsque deux époux sont simultanément membres d'une société, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant. Article 1862 Lorsque plusieurs associés expriment leur volonté d'acquérir, ils sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement. Si aucun associé ne se porte acquéreur, la société peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La société peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation. Le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l'offre de rachat par la société, ainsi que le prix offert sont notifiés au cédant. En cas de contestation, sur le prix, celui-ci est fixé conformément aux dispositions de l'article 1843-4, le tout sans préjudice du droit du cédant de conserver ses parts. Article 1863 Si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière des notifications prévues au troisième alinéa de l'article 1861, l'agrément à la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident, dans le même délai, la dissolution anticipée de la société. Dans ce dernier cas, le cédant peut rendre caduque cette décision en faisant connaître qu'il renonce à la cession dans le délai d'un mois à compter de ladite décision. Article 1864 Il ne peut être dérogé aux dispositions des deux articles qui précèdent que pour modifier le délai de six mois prévu à l'article 1863 (1er alinéa), et sans que le délai prévu par les statuts puisse excéder un an ni être inférieur à un mois. Article 1865 La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l'article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société. Elle n'est opposable aux tiers qu'après accomplissement de ces formalités et après publication. Article 1866 Les parts sociales peuvent faire l'objet d'un nantissement constaté, soit par acte authentique, soit par acte sous signatures privées signifié à la société ou accepté par elle dans un acte authentique, et donnant lieu à une publicité dont la date détermine le rang des créanciers nantis. Ceux dont les titres sont publiés le même jour viennent en concurrence. Le privilège du créancier gagiste subsiste sur les droits sociaux nantis, par le seul fait de la publication du nantissement. Article 1867 Tout associé peut obtenir des autres associés leur consentement à un projet de nantissement dans les mêmes conditions que leur agrément à une cession de parts. Le consentement donné au projet de nantissement emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée des parts sociales à la condition que cette réalisation soit notifiée un mois avant la vente aux associés et à la société. Chaque associé peut se substituer à l'acquéreur dans un délai de cinq jours francs à compter de la vente. Si plusieurs associés exercent cette faculté, ils sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement. Si aucun associé n'exerce cette faculté, la société peut racheter les parts elle-même, en vue de leur annulation. Article 1868 La réalisation forcée qui ne procède pas d'un nantissement auquel les autres associés ont donné leur consentement doit pareillement être notifiée un mois avant la vente aux associés et à la société. Les associés peuvent, dans ce délai, décider la dissolution de la société ou l'acquisition des parts dans les conditions prévues aux articles 1862 et 1863. Si la vente a eu lieu, les associés ou la société peuvent exercer la faculté de substitution qui leur est reconnue par l'article 1867. Le non-exercice de cette faculté emporte agrément de l'acquéreur. G. Section 7 : Retrait ou décès d'un associé Article 1869 Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. A moins qu'il ne soit fait application de l'article 1844-9 (3ème alinéa), l'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d'accord amiable, conformément à l'article 1843-4. Article 1870 La société n'est pas dissoute par le décès d'un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires, sauf à prévoir dans les statuts qu'ils doivent être agréés par les associés. Il peut toutefois, être convenu que ce décès entraînera la dissolution de la société ou que celle-ci continuera avec les seuls associés survivants. Il peut également être convenu que la société continuera soit avec le conjoint survivant, soit avec un ou plusieurs des héritiers, soit avec toute autre personne désignée par les statuts ou, si ceux-ci l'autorisent, par disposition testamentaire. Sauf clause contraire des statuts, lorsque la succession est dévolue à une personne morale, celle-ci ne peut devenir associée qu'avec l'agrément des autres associés, donné selon les conditions statutaires ou, à défaut, par l'accord unanime des associés. Article 1870-1 Les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés n'ont droit qu'à la valeur des parts sociales de leur auteur. Cette valeur doit leur être payée par les nouveaux titulaires des parts ou par la société elle-même si celle-ci les a rachetées en vue de leur annulation. La valeur de ces droits sociaux est déterminée au jour du décès dans les conditions prévus à l'article 1843-4. II. Publicité et immatriculation au registre du commerce L’article 1842 du Code civil, dans sa rédaction résultant de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978, précise que « les sociétés autres que les sociétés en participation visées au chapitre III jouissent de la personnalité morale à compter de leur immatriculation. Jusqu’à l’immatriculation, les rapports entre les associés sont régis par le contrat de société et par les principes généraux du droit applicable aux contrats et obligations ». Les sociétés civiles constituées après la date d’entrée en vigueur de la loi, soit le 1er juillet 1978, devaient donc être immatriculées. L'article 4 de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 prévoyait une exception pour les sociétés civiles constituées avant l'entrée en vigueur de la loi (soit le 1er juillet 1978). Dès lors, les sociétés civiles constituées avant le 1er juillet 1978 pouvaient jouir de la personnalité morale sans avoir à s'immatriculer au RCS. L'article 44 de la loi n° 2001-420 en date du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques (NRE) est ainsi conçu : « le quatrième alinéa de
l'article 4 de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 modifiant le titre IX du
livre III du code civil est abrogé le premier jour du dix-huitième mois
suivant la publication de la présente loi. Les sociétés civiles procèdent,
avant cette date, à leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés. » Ce texte sibyllin a eu pour effet d’imposer l’immatriculation des sociétés civiles constituées avant le 1er juillet 1978. Cette immatriculation devait être régularisée avant le 1er novembre 2002. A défaut la société perdait sa personnalité morale sans pour autant être dissoute. On est ici en présence d’une sanction implicite qui n’était pourtant pas impérative. Lier l’existence de la personnalité juridique d’une société à son immatriculation au registre du commerce est assez contestable. Quel est le sort d’une société civile dont l’immatriculation n’a pas été effectuée dans le délai prescrit. Deux réponses ministérielles n° 9444 et 10150 (JOAN 02/06/2003) indiquent qu’elle devient une société en participation dont les associés peuvent, si bon leur semble, demander l’immatriculation. Il est précisé en outre que la perte de la personnalité morale sans dissolution ne constitue pas une cessation d’entreprise. Les dispositions de l’article 1872 du Code civil « conduisent à identifier un transfert de propriété des éléments d’actif de la société civile au profit de ses associés. Par ailleurs l’article R 210-4 7° du Code de commerce impose de plus la publication des noms et domiciles des associés tenus indéfiniment aux dettes. Les mesures de publicité ont été prises notamment pour faciliter la lutte contre le blanchiment d’argent. A un niveau plus modeste, elles devraient faciliter le recouvrement des charges de copropriété impayées. Elles intéressent donc les syndics. III. Recouvrement des charges de copropriété contre les associés L’article 1857 permet au syndic de poursuivre les associés : « A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements. « L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. » sous la condition exprimée par l’article 1858 « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale. » A. difficultés d’application de l’article 1858 C. civ. La notion de « vaines poursuites » a généré des controverses jurisprudentielles et doctrinales. Un arrêt rendu par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 20 novembre 2001 nous en montre un exemple. Dans cette affaire une banque créancière d’une société civile avait fait inscrire une hypothèque sur un terrain appartenant à la société et elle avait obtenu un jugement de condamnation. Elle avait ensuite fait procéder à une estimation du terrain et en avait tiré la conclusion qu’une adjudication sur saisie immobilière ne lui apporterait aucune satisfaction, son hypothèque ne venant qu’en second rang. C’est dans ces conditions qu’elle avait assigné l’un des associés. Le défendeur avait plaidé qu’il ne pouvait y avoir « vaine poursuite » qu’après constatation effective de l’insuffisance du prix de l’adjudication. La Cour d’appel avait rejeté cette argumentation mais son arrêt a été cassé. La Cour de cassation a jugé en ces termes : « Attendu que pour déclarer la société Caixa geral de depositos recevable à agir contre M. Sequeira Roque, associé de la SCI, en paiement, à proportion de ses droits sociaux, d'une dette sociale, l'arrêt retient qu'elle a obtenu un jugement condamnant la SCI, inscrit sur ses biens une hypothèque de second rang, et qu'elle produit une correspondance d'un notaire faisant apparaître l'existence d'une inscription d'un autre créancier en premier rang sur les même biens ; « Attendu qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que les poursuites diligentées préalablement contre la SCI étaient, du fait de l'insuffisance du patrimoine social, privées de toute efficacité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; » [1] Une autre difficulté d’application de l’article 1858 se présente lorsque la société civile est affectée par une procédure collective. Que se passe-t-il lorsque la SCI est mise en liquidation judiciaire ? Il a été jugé que,
toujours conformément à l’article 1858 du Code civil, le créancier d’une
société civile déclarée en liquidation judiciaire ne peut poursuivre le
paiement des dettes sociales contre un associé qu’à la condition d’établir
que le patrimoine de la société est insuffisant pour le désintéresser ; Il lui faut donc
patienter, parfois pendant de longues années, pour pouvoir soit obtenir
paiement de sa créance dans le cadre de la liquidation judiciaire (hypothèse
rare), soit poursuivre les associés. La Cour de
cassation, réunie en Chambre mixte, le 18 mai 2007, vient d’apporter une
solution satisfaisante en approuvant l’arrêt rendu le 13 octobre 2004 par la
Cour d’appel d’Agen : « Mais attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1858
du code civil que les créanciers d’une société civile de droit commun ne
peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre les associés,
débiteurs subsidiaires du passif social envers les tiers, qu’après avoir
préalablement et vainement poursuivi la personne morale et que dans le cas où
la société est soumise à une procédure de liquidation judiciaire, la
déclaration de la créance à la procédure dispense le créancier d’établir que
le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser ; que l’action
peut être régularisée si la créance a été régulièrement déclarée à la
procédure ; qu’ayant relevé que la SCI avait été mise en liquidation
judiciaire et dès lors qu’il n’était pas contesté que la créance avait été
déclarée à cette procédure, la cour d’appel en a exactement déduit que les
vaines poursuites à l’égard de la SCI étaient établies ; » Cet arrêt présente un grand intérêt pour les syndicats de copropriétaires. Mais les syndics devront assurer « la veille aux SCI » avec une grande diligence. Une seule solution efficace : l’inscription de l’hypothèque du syndicat. C’est le seul moyen assurant l’information du syndic en cas de « faillite » de la SCI. Étant informés de l’ouverture d’une procédure collective, ils devront déclarer immédiatement la créance du syndicat et formuler, à toutes fins utiles, de réserves pour les provisions et charges ultérieures. Ceci étant fait, ils pourront poursuivre les associés. B. Le piège de l’article 1832-2 C. civ. Un syndic n’ayant pu obtenir le paiement de charges de copropriété de la SCI constituée entre deux époux les assigne tous les deux. Il a justifie avoir épuisé tous les recours contre la SCI et fait valoir que le lot est un bien de communauté. Or il se trouve que le mari seul a effectué l’acquisition des parts sociales de la SCI, la femme n’ayant pas manifesté son intention d’être
associé. Or l’article 1832-2
du Code civil dispose - qu’un époux ne peut employer des biens communs pour faire apport à une société ou acquérir des parts sociales non négociables sans en avertir son conjoint. L’acte doit mentionner qu’il a été justifié de cet avertissement. - que la qualité d’associé est reconnue à l’époux apporteur ou acquéreur - que la qualité d’associé, pour la moitié des parts souscrites ou acquises, est également reconnue au conjoint qui a notifié à la société son intention d’être également associé. - que le conjoint n’a pas la qualité d’associé si cette notification n’a pas été régularisée et a fortiori s’il a renoncé expressément à la faculté offerte La Cour d’appel ne
pouvait donc se borner à relever que les parts sociales, souscrites pendant
le mariage étaient des biens de communauté et que l’épouse était tenue aux
dettes sociales. On constate ici encore que le syndic doit avoir le pouvoir d’effectuer des investigations pour assurer la maintenance correcte de la liste des copropriétaires et la possibilité de collecter et d’enregistrer des informations autres que celles indiquées par la loi du 10 juillet 1965 et la norme de la CNIL. Ce sont bien les nécessités de l’administration du syndicat qui jusifient en l’espèce de telles investigations. Nous n’avons pas la prétention d’aborder ici des questions relevant de la gestion du patrimoine personnel. Il est toutefois opportun de connaître les grands traits d’une institution qui vient s’insérer dans les communautés immobilières. La création d’une SCI familiale est toujours sous-tendue par des préoccupations juridiques, économiques et fiscales. Elle peut résulter de l’apport d’un ou plusieurs biens ou de l’acquisition de biens par la SCI. Elle présente l’avantage d’une grande souplesse de gestion puisque le créateur dispose d’une grande liberté pour la rédaction des statuts sous réserve de respecter certaines dispositions impératives du Code civil. Le régime de la SCI s’opposait, dans le passé, à celui de l’indivision qui exigeait l’unanimité pour certaines décisions de gestion. Au surplus la règle permettant à tout indivisaire de demander le partage ce qui confère à l’organisation une évidente instabilité. Rappelons que le régime légal de l’indivision récemment promulgué fait disparaître certains des inconvénients signalés. Sur le plan fiscal le régime des SCI permet à des parents de consentir tous les dix ans des donations exonérées à leurs enfants sans perdre le contrôle du bien si des clauses appropriées ont été insérées dans les statuts. Ils peuvent conserver l’usufruit du bien et la gérance de l’indivision même s’ils n’ont plus la majorité des parts en prévoyant la désignation d’un gérant à vie révocable à l’unanimité seulement. Sur le plan du crédit également le régime prévoit des avantages puisque les droits sur les donations non exonérées sont calculés sur l’actif net de la société, c’est à dire après déduction des crédits non remboursés. La création d’une SCI est parfois liée à des considérations patrimoniales plus douteuses. Dans le passé, la non-immatriculation des sociétés civiles a incité des « marchands de sommeil » a acquérir des lots dans des « copropriétés en difficulté » pour les louer en s’abstenant souvent de payer les charges de copropriété. La mise en place du régime particulier des « copropriétés en difficulté » a permis de mieux lutter contre ces abus mais il reste encore difficile de recouvrer les charges dues par certaines sociétés civiles et les procédures nécessaires accroissent les charges de copropriétés souvent peu argentées. Un autre aspect de fraude à la loi a été l’utilisation abusive du « dispositif de désendettement des rapatriés réinstallés dans une profession non salariée ». Il a été allégué que ce dispositif (articles 100 de la loi n° 87-1269 du 30 décembre 1997, 76 de la loi n° 98-546 du 2 juillet 1998, 25 de la loi n° 98-1267 du 30 décembre 1998 et 77 de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 ) interdit aux créanciers l’accès à la justice pour un temps indéterminé par le biais d’une suspension des poursuites. L’Assemblée plénière de la Cour de cassation, par arrêt du 7 avril 2006 a mis un terme à une controverse qui a paralysé pendant des années la gestion de certaines copropriétés : « Mais attendu que si l’article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales permet à l’Etat de limiter le droit d’accès à un tribunal dans un but légitime, c’est à la condition que la substance même de ce droit n’en soit pas atteinte et que, si tel est le cas, les moyens employés soient proportionnés à ce but ; « Qu’ayant exactement retenu que les dispositions relatives au désendettement des rapatries réinstallés dans une profession non salariée, résultant des articles 100 de la loi du 30 décembre 1997, 76 de la loi du 2 juillet 1998, 25 de la loi du 30 décembre 1998, 2 du décret du 4 juin 1999 et 77 de la loi du 17 janvier 2002, organisent, sans l’intervention d’un juge, une suspension automatique des poursuites, d’une durée indéterminée, portant atteinte, dans leur substance même, aux droits des créanciers, privés de tout recours alors que le débiteur dispose de recours suspensifs devant les juridictions administratives, puis relevé que la dette de la SCI n’était pas discutée et qu’à la date à laquelle elle se prononçait, la suspension des poursuites, qui lui interdisait de statuer, perdurait sans qu’aucune décision ne soit intervenue sur l’admission de sa demande, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la SCI devait être condamnée à payer la provision réclamée ; « D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; » |
Mise à jour |
[1] Voir sur cette question J. Julien Observations sur l’évolution jurisprudentielle du sort des associés dans la société civile, RTD comm. 2001, p. 841 n° 7 et 8