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1 / 5.3.4 Associations foncières urbaines Elles sont régies par les dispositions des articles L 322-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Il existe bien entendu des Associations foncières urbaines libres (AFUL) qui bénéficient, mutatis mutandis, des mêmes libertés que les associations syndicales libres, sous réserve du respect des prescriptions communes à toutes les associations foncières urbaines. Nous reproduisons celles de ces dispositions qui concernent mes associations foncières urbaines en général et notamment celles qui traitent les problèmes liés à la présence d’immeubles en copropriété au sein d’une association foncière urbaine. On peut relever en particulier les dispositions de l’article L 322-9-1 qui, dans le cas ou plusieurs copropriétés administrées par le même syndic existent dans une même association foncière urbaine, interdisent à ce syndic de représenter plus d’un de ces syndicats. Les autres doivent être dotés, pour chaque assemblée générale, d’un administrateur ad hoc. Article L322-1 Les associations
foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les
dispositions de l'ordonnance nº 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux
associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente
section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des
travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2. Article L322-2 Peuvent faire
l'objet d'une association foncière urbaine : […] 3º La
construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif tels
que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage
collectif, espaces verts plantés ou non, installations de jeux, de repos ou
d'agrément ; Article L322-4 A défaut
d'accord amiable entre les propriétaires intéressés ou de constitution d'une
association foncière libre ou autorisée, l'autorité administrative peut constituer
d'office une association foncière urbaine : […] 2º Pour
l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif dans les ensembles
immobiliers, que ceux-ci aient été aménagés à l'initiative privée ou à
l'initiative publique, lorsque le défaut d'entretien ou de gestion de ces
ouvrages peut avoir des conséquences nuisibles à l'intérêt public ainsi que
pour la construction d'ouvrages d'intérêt collectif à l'exécution desquels
l'autorité compétente aurait subordonné la modification d'un lotissement par
application des articles L. 315-3 à L. 315-5 ; 3º Pour la
restauration prévue au 5º de l'article L. 322-2 lorsqu'il s'agit de parties
d'immeubles visibles de l'extérieur ; Article L322-4-1 Le
président de l'association foncière urbaine exerce les compétences définies
par l'article 23 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 précitée. Il
peut se faire assister par une personne physique ou morale, agissant en
qualité de prestataire de services. Le contrat passé à cet effet définit les
missions et le mode de rémunération du prestataire de services. Il est conclu
dans les conditions définies par le décret pris pour l'application de
l'article 26 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 précitée. Article
L322-9 Les
créances de toutes natures exigibles d'une association foncière urbaine à l'encontre
d'un associé, qu'il s'agisse de provisions ou de paiements définitifs, sont
garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de l'associé compris
dans le périmètre de l'association. Les conditions d'inscription et de
mainlevée de cette hypothèque sont celles qui sont prévues à l'article 19 de
la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis. Lors de
la mutation à titre onéreux d'un bien compris dans une association foncière
urbaine, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à
l'article 20 de la loi précitée nº 65-557 du 10 juillet 1965, à l'association
qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour
obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Article L322-9-1 Lorsqu'un
ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d'une association
foncière urbaine sont régis par la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur
lesquels porte l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au
sens du e de l'article 25 de ladite loi. Chaque
syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de l'association
par son syndic dûment mandaté à cet effet. Lorsque
dans le périmètre de l'association, sont compris deux ou plusieurs syndicats
représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés
par le ou les syndicats afin qu'un même syndic ne puisse représenter plus
d'un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par
l'autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé. Article L322-10 Des décrets en
Conseil d'Etat fixent, en tant que de besoin, les modalités d'application de
la présente section, notamment les conditions dans lesquelles l'assistance
technique de l'Etat, des collectivités territoriales, des établissements
publics ou de personnes privées, physiques ou morales pourra être apportée
aux associations foncières urbaines, les garanties auxquelles pourront être
subordonnées les opérations prévues à l'article L. 322-2 (2º) ainsi que
les formalités de publicité, en particulier au fichier immobilier, auxquelles
seront soumis les actes concernant ces associations et les immeubles qui se
trouvent inclus dans leur superficie. Article L322-11 Les associations
syndicales créées en application de l'ordonnance nº 58-1445 du 31
décembre 1958 continuent à être régies par les dispositions de ce texte
jusqu'à l'achèvement des travaux pour l'exécution desquels elles ont été
constituées. Toutefois, elles peuvent décider de se placer sous l'empire des
dispositions des articles L. 322-1 à L. 322-10. La décision est prise dans les conditions prévues par l'article 14 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 précitée ; son entrée en vigueur est subordonnée à la modification des statuts. Ces dispositions sont complétées par celles les articles R 322-1 et suivants que nous reproduisons dans les mêmes conditions. Article
R322-1 Les associations foncières urbaines ayant pour objet les opérations prévues à l'article L. 322-2 (1., 2. et 5.) sont soumises aux dispositions du décret nº 2006-504 du 3 mai 2006 et à celles des sections I à IV du présent chapitre SECTION I : Dispositions générales Article R322-2 L'appellation
"syndicat" utilisée dans le décret nº 2006-504 du 3 mai
2006 est remplacée, en ce qui concerne les associations mentionnées à
l'article R. 322-1, par celle de "conseil des syndics". Article
R322-2-1 L'acte constitutif des associations foncières urbaines libres ainsi que les actes constatant les adhésions ultérieures sont publiés au fichier immobilier dans les conditions et délais prévus par les décrets n. 55-22 du 4 janvier 1955 et 55-1350 du 14 octobre 1955. Article
R322-3 L'engagement souscrit par une personne publique ou privée d'acquérir les immeubles ou, en cas d'immeubles en copropriété, les fractions d'immeubles qui auront fait l'objet d'un délaissement doit être joint au projet d'acte d'association soumis à l'enquête prévue à l'article 12 de l'ordonnance nº 2004-632 du 1er juillet 2004, à moins que celui-ci ne prévoie que l'association y sera engagée. Le préfet du département saisi d'un projet d'acte d'association l'adresse sans délai au maire afin de recueillir l'accord ou l'avis, selon les cas prévus à l'article L. 322-3-2, du conseil municipal. Cette formalité n'est pas obligatoire si la délibération du conseil municipal est jointe au projet. Lorsque l'accord du conseil municipal n'est pas exigé, son avis est réputé favorable s'il n'est pas émis dans le délai de deux mois à compter de la réception par le maire du projet d'acte d'association. Dans le délai de trois mois à compter de la date de l'accord ou de l'avis du conseil municipal, le préfet du département prend un arrêté prescrivant l'enquête administrative et convoquant les propriétaires en assemblée générale ou, à défaut, notifie au demandeur les raisons pour lesquelles il estime que le dossier n'est pas susceptible d'être instruit. Lorsqu'un des immeubles compris dans le périmètre envisagé est régi par la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification prévue à l'article 9 du décret nº 2006-504 du 3 mai 2006 est faite à chacun des copropriétaires. Lorsqu'un immeuble compris dans le périmètre envisagé est en indivision, l'ensemble des indivisaires est compté pour un seul propriétaire. L'autorisation prévue à l'article 14 de l'ordonnance nº 2004-632 du 1er juillet 2004 est subordonnée aux conditions de majorité prescrites, selon le cas, aux articles L. 322-3 et L. 322-3-1. Elle intervient dans le délai de deux mois à compter de l'assemblée générale des propriétaires. L'acte constitutif de l'association est publié au fichier immobilier dans les conditions et délais prévus par les décrets nº 55-22 du 4 janvier 1955 et 55-1350 du 14 octobre 1955. Article R322-5 En application de l'article L. 322-10, une personne publique ou privée ne peut prendre en charge tout ou partie des études nécessaires au fonctionnement d'une association foncière urbaine que dans le cadre d'une convention passée avec le conseil des syndics et approuvée par l'assemblée générale. Cette assistance technique autorise la personne qui l'a consentie à être représentée avec voix consultative aux délibérations de l'assemblée générale et du conseil des syndics ou, en cas d'association constituée d'office, à la commission administrative gérant l'association. |
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