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Associations syndicales libres

 

 

La constitution d’association syndicale libre est une solution appréciable pour assurer l’administration et la gestion de parties communes et d’éléments d’équipement commun

·        soit à plusieurs immeubles collectifs dans un ensemble immobilier important

·        soit à plusieurs maisons individuelles inscrites ou non dans un lotissement

·        soit, a fortiori, à des immeubles collectifs et des maisons individuelles

L’ASL constitue alors « l’organisation différente » visée par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Elle permet aux copropriétaires et aux propriétaires d’échapper aux contraintes du statut de la copropriété dans des ensembles immobiliers dont l’importance ne facilite pas la convocation et la tenue fréquentes d’assemblées générales.

La liberté de rédaction des statuts des ASL accorde généralement au président et au « syndicat » ou conseil de gestion des pouvoirs permettant une réaction rapide aux incidents de gestion. Certains s’en offusquent en oubliant que ces pouvoirs ont une contrepartie puisque ce statut est caractérisé par une participation directe des représentants des propriétaires et copropriétaires à la gestion des biens communs. On retrouve ainsi les avantages majeurs du syndicat de forme coopérative souvent présenté comme l’instrument idéal de la gestion participative.

L’objectivité commande de faire remarquer que la réalité  n’est pas toujours idyllique. On constate en effet que les statuts de nombreux grands ensembles dotés de cette organisation comportent des dispositions qui écartent notamment les copropriétaires de toute participation effective à la gestion de l’association et les privent même de toute possibilité satisfaisante de contrôle. C’est le cas lorsque les copropriétaires des bâtiments inscrits dans le périmètre de l’association sont impérativement représentés au « syndicat » et à l’assemblée de l’association par leur syndic. De plus c’est souvent le propriétaire d’un immeuble à usage locatif qui préside l’association.

De ces organisations défectueuses résulte une longue passivité des copropriétaires qui dégénère parfois en interventions agressives qui sont tout aussi néfastes pour la collectivité. Il convient donc dans ces cas de prévoir au minimum une concertation officieuse et, au mieux, une modification appropriée des dispositions statutaires.

Il n’en est pas moins vrai que la formule est bonne dans son principe. Elle présente de plus un caractère souvent obligatoire dans le cas des lotissements en vertu des articles R 315-6 et R 315-8 du Code de l’urbanisme.

Art R 315-6 du Code de l’urbanisme

Dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande est, sous réserve de ce qui est dit à l'article R. 315-7, complété par les pièces annexes suivantes

a) L'engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public

b) les statuts de l'association syndicale comprenant au moins les dispositions énumérées à l'article R. 315-8 ;

c) L'engagement du lotisseur de provoquer la réunion d'une assemblée de l'association syndicale dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire de l'association un organe désigné par cette assemblée.

 

Art R 315-8 du Code de l’urbanisme

Les statuts de l'association syndicale mentionnée à l'article R. 315-6 doivent prévoir  :

a) Que seuls le lotisseur et les membres de l'association attributaires des lots qui ont donné lieu à l'obtention du certificat prévu au a ou au b de l'article R. 315-36 participeront aux dépenses de gestion des équipements communs;

b) Que l'association a notamment pour objet l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que leur cession éventuelle à une personne morale de droit public ;

c) Les modalités de la désignation des organes de l'association et leur rôle aussi longtemps que l'organe d'administration de l'association n'a pas été désigné en application des dispositions de l'article R. 315-6 (c)

d) La possibilité pour tout attributaire de lot de provoquer, par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance, la réunion d'une assemblée générale si le lotisseur n'a pas respecté l'engagement prévu à l'article R. 315-6 (c)

 

Toutefois les lots de lotissement peuvent être groupés en un syndicat de copropriétaires pour la gestion des parties communes et des éléments d’équipement. Les règles du Code de l’urbanisme ne s’appliquent en effet qu’à l’occasion des opérations de division foncière et de construction. Elles ne conservent ensuite leur valeur, réserve faite de la prescription décennale,  qu’au regard du nécessaire respect  des règles d’urbanisme.

 

Nous examinons ci dessous quelques problèmes récurrents de la pratique courante des associations syndicales libres.

 

I.               présence de copropriétés dans le périmètre

Il est assez fréquent que des immeubles soumis au régime de la copropriété soient construits sur des parcelles inscrites dans le périmètre de l’ASL.

Mieux encore : nombreux sont les ensembles immobiliers ne comportant que des immeubles en copropriété construits sur les différentes parcelles d’un tènement ou groupant sur un tènement des immeubles en copropriété ou des immeubles à destination locative en monopropriété, à l’exclusion de toute maison individuelle, qui sont dotés d’une association syndicale libre assurant des prestations collectives au profit des immeubles inscrits (chauffage, production d’eau chaude, entretien des espaces verts, etc…

Le principe est alors que sont membres de l’association syndicale les personnes physiques et morales propriétaires d’un bien foncier inscrit dans le périmètre. Les syndicats de copropriétaires ne sont pas propriétaires. Ce sont donc les propriétaires des lots qui sont membres de l’ASL. La position de la Cour de cassation est constante à cet égard [1] . L’ordonnance du 1er juillet 2004 précise en outre qu’en cas de démembrement entre un usufruitier et un nu-propriétaire, ce dernier seul a qualité d’associé sauf convention contraire.

Ce sont les copropriétaires qui doivent être convoqués à l’assemblée générale et participer aux scrutins. Ils doivent pareillement être destinataires des comptes de charges de l’ASL et ils sont débiteurs des cotisations à payer, soit à titre de provisions soit à titre de charges définitives. La pratique courante consistant à établir un compte unique des charges dues par un syndicat de copropriétaires et à laisser au syndic le soin d’inclure lesdites charges dans les comptes du syndicat pour en effectuer la répartition en même temps que celle des charges propres au syndicat est donc incorrecte.

Répondant le 29 mai 2008 à une  question écrite du Sénateur J.P SUEUR, le Ministre du Logement et de la Ville a rappelé la règle qui doit être respectée :

« La jurisprudence précise que lorsque les copropriétaires sont membres de plein droit d'une association syndicale libre, la demande des charges formulée par l'association doit être dirigée directement contre ces copropriétaires pris individuellement. Formulée contre le syndicat des copropriétaires, elle est irrecevable, même si celui-ci représente les membres de l'association à l'Assemblée générale ».

 

La légalité de cette solution n’est pas contestable. Son opportunité n’est pas évidente.

Pour certaines catégories de charges (le chauffage en particulier), les critères de répartition différent selon qu’il s’agit de répartir les dépenses entre les immeubles (au prorata des surfaces construites par exemple) ou entre les lots au sein des copropriétés (volumes chauffés ou puissances installées par exemple). Il existe alors un défaut de cohérence fondamental.

Les modalités de préfinancement des dépenses diffèrent également entre les deux régimes. Lorsque des travaux importants doivent être effectués aussi bien par l’ASL que par un ou plusieurs syndicats, il s’avère souvent impossible d’organiser les appels de fonds conformément aux contraintes des uns et des autres.  

Les modalités de recouvrement et les garanties de paiement des charges diffèrent également. La nature même de l’obligation au paiement est différente :  obligation personnelle pour les charges de copropriété, obligation réelle pour les charges d’ASL.

 

La complexité de ce type d’organisation est aggravée par la présence fréquente dans les statuts des ASL d’ensembles immobiliers d’une clause, - toujours validée par la jurisprudence -, imposant aux copropriétaires des immeubles inscrits d’être représentés aux assemblées générales de l’ASL par leurs syndics respectifs. Cette clause prive dans la pratique les copropriétaires de la prérogative fondamentale de participer à la gestion de services collectifs importants.

Il aurait été nécessaire pour remédier partiellement à cette difficulté d’accorder aux conseils syndicaux la possibilité de contrôler la gestion de l’ASL. Sur ce point le statut légal demeure lacunaire.

Les copropriétaires n’ont qualité pour contester les décisions de l’assemblée générale de l’ASL qu’en invoquant un excès de pouvoir. On admet qu’en vertu de l’article 1304 du Code civil, ces actions se prescrivent par cinq ans dès lors qu’elles sont fondées sur les statuts considérés comme une convention entre les propriétaires.

 

 

II.             associations syndicales de lotissements

Une difficulté majeure est que la constitution de l’ASL est prévue dans le dossier de lotissement mais le lotisseur omet fréquemment de convoquer l’assemblée générale des propriétaires nécessaire à sa mise en place effective, surtout quand il s’agit d’un petit lotissement.

Les affaires vont cahin-caha pendant un certain temps mais il arrive fatalement un moment où l’inorganisation du lotissement place les propriétaires dans une situation inconfortable. Il peut être nécessaire de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire pour régulariser la situation.

Il arrive même que l’on constate que la déclaration en préfecture, déjà prévue sous l’ancien régime, n’a pas été faite. L’association est dépourvue alors de personnalité juridique. Du moins n’a-t-elle pas le droit d’ester en justice.

 

Dans les meilleurs cas, les propriétaires ne se soucient pas de la gestion de l’association. Il est vrai qu’on peut faire souvent les mêmes constatations dans les petits syndicats de copropriétaires ! Mais il est bien certain que les propriétaires ressentent moins la nécessité d’une gestion collective des parties communes.

III.           associations syndicales d’ensembles immobiliers

On se trouve ici en présence d’ensembles comportant des copropriétés et des immeubles locatifs en monopropriété, voire aussi des groupes de maisons individuelles. Ces maisons et immeubles bénéficient de services communs dont la gestion est assurée par une association syndicale libre.

Dans la plupart des cas les statuts prévoient que les copropriétaires sont obligatoirement représentés aux assemblées par les syndics des copropriétés. Le syndicat est fréquemment constitué statutairement des propriétaires des immeubles locatifs et des syndics.

Les membres des conseils syndicaux ne disposent d’aucun pouvoir de contrôle de la gestion collective et des comptes de l’association syndicale.

Il est statutairement prévu que les charges de l’ASL sont réparties entre les immeubles (locatifs ou en copropriété) et payées par les syndics. Dans ces conditions les copropriétaires ne disposent même pas des possibilités qui sont ouvertes aux locataires, surtout quand il existe des associations de locataires.

 

Il est bien vrai que la simplicité du fonctionnement de ces associations est appréciable mais on espérait que la réforme du régime des associations syndicales comporterait à cet égard quelques aménagements. Cet espoir  a été déçu.

En l’état, des remèdes peuvent être apportés par voie de négociation avec les propriétaires des immeubles locatifs qui ont souvent la haute main sur la gestion de l’ensemble, surtout quand il s’agit de sociétés immobilières importantes.

On trouve pourtant peu de traces de ces difficultés dans la jurisprudence propre au statut des ASL.

 

En vertu de l’article L 44, ces associations syndicales peuvent se transformer en unions de syndicats coopératifs prévues à l’article L 29 sans que cette opération entraîne création d’une nouvelle personne morale. Cette disposition ne semble pas affectée par les nouvelles dispositions insérées dans le statut de la copropriété par la loi « Engagement national pour le logement » au sujet du régime des unions coopératives.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/07/2006

 

 



[1] Cass. civ. 3e 08/02/1995 n° 92-16876