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1 / 5.3.1

Caractères juridiques de l’association syndicale

 

Les associations syndicales sont caractérisées par :

·        leur objet

·        leur périmètre

·        leur mode de constitution

·        le caractère réel, au sens juridique du terme, de leur statut

A.      objet de l’association

Il s’agit toujours de répondre à une nécessité impérieuse, réputée commune à un certain nombre de personnes  en fonction de la situation des parcelles dont elles sont propriétaires, construites ou non.

La loi de 1865 énumérait à cet égard différentes catégories de travaux dont l’exécution et l’entretien pouvaient ou devaient constituer l’objet d’une association syndicale. On peut citer les travaux d’assainissement des marais ou de défense et de lutte contre la grêle et la gelée pour les zones rurales et ceux d’ouverture, d’élargissement, de prolongement et de pavages des voies publiques, et de toute amélioration  ayant un caractère d’intérêt public dans les villes et faubourgs, bourgs villages et hameaux.

Dans la pratique le domaine d’application du régime  des associations syndicales libres s’est considérablement étendu depuis 1960 à la gestion des parties communes et éléments d’équipement commun des lotissements classiques et des ensembles immobiliers importants. Cette extension a trouvé son origine dans les dispositions du régime des lotissements, qui imposent la constitution d’une ASL pour assurer la gestion des équipements communs de tout lotissement créé.

On les retrouve également sous la forme d’associations foncières urbaines libres (AFUL), avec un rôle identique, dans les ensembles en volumes.

 

L’ordonnance du 1er juillet 2004 est plus concise. L’article 1er indique que « Peuvent faire l’objet d’une association syndicale de propriétaires la construction ou l’entretien d’ouvrages ou la réalisation de travaux en vue :

. .

a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;

b) De préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ;

c) D’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;

d) De mettre en valeur des propriétés.

La nouvelle énumération reprend les rubriques de la loi de 1865 mais l’alinéa d) y ajoute la valorisation des propriétés. Cette expression peut bénéficier d’une interprétation très large comprenant la gestion des parties communes des ensembles immobiliers de toute nature. De toute manière l’obligation de créer une ASL figurant dans le régime des lotissements ne laisse planer aucun doute sur le caractère licite de l’objet ainsi défini.

B.     périmètre de l’association

L’article 3 de l’ordonnance a le mérite de faire explicitement référence à la notion de périmètre de l’association. Sont de plein droit membres de l’ASL les propriétaires des parcelles inscrites dans son périmètre.

Celui ci doit être déterminé avec précision. Il peut s’agir d’un lotissement déterminé, des limites extérieures d’un certain nombre de parcelles énumérées, de l’ensemble des terrains bordés par plusieurs voies énoncées. Plus largement le périmètre peut correspondre à une zone géographique caractéristique dont les limites traditionnelles ne sont pas contestables.

Avant la création de l’association syndicale le périmètre doit permettre de déterminer les terrains dont les propriétaires auront vocation à être consultés au sujet de la création envisagée.

Après la création régulière de l’association syndicale, les propriétaires de ces terrains seront membres de l’association et tenus aux obligations correspondantes.

L’article 4 impose au président de l’association syndicale de propriétaires de tenir  à jour l’état nominatif des propriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de celle-ci ainsi que le plan parcellaire. A cet effet, toute mutation de propriété d’un immeuble inclus dans le périmètre de l’association lui est notifiée par le notaire qui en fait le constat.

Le propriétaire d’un immeuble inclus dans le périmètre d’une association syndicale de propriétaires doit, en cas de transfert de propriété, informer le futur propriétaire de cette inclusion et de l’existence éventuelle de servitudes. Il doit informer le locataire de cet immeuble de cette inclusion et de ces servitudes.

C.     constitution de l’association syndicale

 

Ancien régime ASL

Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des copropriétaires intéressés, constaté par écrit .

Dans le cas des associations syndicales liées à un lotissement, l’adhésion est, dans la pratique, imposée aux premiers acquéreurs des lots par application des dispositions du cahier des charges. L’unanimité résulte alors des adhésions successives. Il est plus difficile d’obtenir toutes les adhésions de personnes qui ont déjà la qualité de propriétaires.

Ancien régime ASA

Les associations syndicales autorisées groupent au contraire des propriétaires déjà en place. Elles sont créées à l’initiative du préfet. Dans la pratique, l’initiative pouvait venir d’un groupe de propriétaires ou d’une commune qui en saisissent le préfet. Il doit en premier lieu définir l’objet de l’association envisagée, c’est à dire les opérations à réaliser, puis le périmètre. Il peut alors établir la liste des propriétaires concernés par le projet.

Il prend un arrêté prescrivant une enquête administrative et fixant la date et les modalités de l’assemblée générale des propriétaires concernés. Les copropriétaires concernés et convoqués à l’assemblée peuvent faire connaître leur opposition à la création de l’association soit par écrit avant la réunion soit par leur vote à l’assemblée. Certaines opérations imposent un avis du conseil municipal ou du conseil général ou de ces deux assemblées.

Les majorités nécessaires à l’assemblée générale des propriétaires sont différentes selon la nature des opérations constituant l’objet de l’association :

·        soit la majorité des intéressés représentant au moins les deux tiers de la superficie des terrains ou les deux tiers des intéressés représentant plus de la moitié des superficies

·        soit les trois quarts des intéressés représentant plus des deux tiers de la superficie ou les deux tiers des intéressés représentant plus des trois quarts de la superficie.

On note l’importance des superficies pour le calcul des majorités. C’est la terre qui vote.

Les propriétaires n’ayant ni manifesté leur opposition par écrit ni participé à l’assemblée sont considérés comme ayant adhéré.

Les opposants minoritaires disposent d’un recours contre l’arrêté. L’article 14 de la loi leur permet également de délaisser leur terrain contre indemnité.

Nouveau régime ASA

L’ordonnance du 1er juillet 2004 prévoit la possibilité d’une initiative venant d’un ou plusieurs propriétaires ; d’une ou plusieurs collectivités territoriales ou de l’autorité administrative elle-même.

Il est pareillement procédé à une enquête administrative et à la consultation des propriétaires. La majorité requise est désormais identique dans tous les cas : la majorité des propriétaires représentant au moins les deux tiers de la superficie des propriétés ou les deux tiers des propriétaires représentant plus de la moitié de la superficie. Les propriétaires qui ne se sont pas opposés expressément sont considérés comme ayant adhéré. Les opposants minoritaires peuvent exercer le droit de délaissement contre indemnité.

Les modalités de création d’une association syndicale autorisée demeurent donc inchangées pour l’essentiel.

Nouveau régime ASL

Les règles de constitution relevant du droit privé restent inchangées.

Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l'association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. Ils fixent les modalités de sa représentation à l’égard des tiers, de distraction d’un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution.

Ils doivent comporter en annexe le plan parcellaire prévu à l’article 4 de la même ordonnance et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage. Cette déclaration n’est pas requise pour les associations syndicales libres constituées en application de l’article R. 315-6 C. urb. (cas des lotissements). Une copie de ces pièces est jointe à la déclaration prévue par l’article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée.

La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours.

Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel.

Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.

L'omission des présentes formalités ne peut être opposée aux tiers par les membres de l'association.

Les article 4 à 6 du décret d’application précise les modalités d’application de ces prescriptions.

D.     Le statut réel de l’association syndicale

Le caractère réel du régime commun, à cet égard, aux anciennes institutions « codifié » par la loi de 1865 ne pouvait être sérieusement contesté. La maîtrise foncière villageoise de l’ancien droit était réservée « aux habitants constitués en une communauté fermée hostile à l’étranger » [1] Il fallait pour en jouir avoir « feux » au village.

L’évidence était telle que le législateur de 1865 n’a pas cru devoir en faire mention explicitement. Il a été proclamé par l’article 2 du décret du 18 décembre 1927  : « Les obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre  et les suivent, en quelques mains qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association . »

L’article 3 de l’ordonnance est ainsi rédigé : « Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelques mains qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre ; ». C’est à juste titre que le texte vise les droits aussi bien que les obligations.

 

L’une des applications pratiques de la nature réelle des obligations dérivant de l’existence d’une association syndicale concerne l’obligation au paiement des cotisations sur charges. En cas de vente d’un terrain, l’acquéreur est de plano constitué débiteur des sommes impayées par le vendeur.

On trouve ici une différence fondamentale avec le régime de la copropriété. Pour celui-ci, un courant majoritaire considère que les dettes de charges sont de nature personnelle comme trouvant leur source dans le règlement conventionnel de copropriété. Quelques auteurs estiment au contraire que le lot de copropriété est une sorte d’universalité comportant avec la partie privative des droits et obligations qui, en ce compris la propriété indivise d’une quote-part des parties communes, lui sont attachés.

La mention dans l’article 3 des « droits et obligations » dérivant de l’existence d’une association  pourrait faire prospérer cette thèse minoritaire. On faisait observer en effet que la coexistence dans la copropriété de droits réels et d’obligations personnelles trouvait un reflet inversé dans l’association syndicale où les obligations seules étaient réelles. Ce n’est pas ici le lieu d’en débattre.

La nature réelle des droits et obligations dérivés de l’existence d’une association syndicale est une survivance de l’ancien droit rural.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/07/2006

 

 



[1] Anne Marie Patault Introduction historique au droit des biens PUF 1989 n° 53