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1 / 5.2

Les copropriétés en volumes

 

 

I.         La notion de volume foncier

A.       Le volume foncier défini par l’article 552 C. civ.

B.       La division du volume foncier (superficie ; sol ; tréfonds)

C.       Le volume abstrait (non construit)

D.       Le volume concret (positionnement tridimensionnel)

II.        Le volume foncier est un « héritage »

A.       La doctrine et la jurisprudence

B.       La mise en œuvre pratique

C.       Insertion d’une copropriété classique dans un lot-volume

 

 

Les copropriétés en volumes ne sont pas régies par la loi du 10 juillet 1965.

Curieusement, elles présentent de nombreux points communs avec les copropriétés anciennes de l’article 664 du Code civil : superposition de propriétés distinctes, réseau de servitudes réciproques et absence théorique de parties communes. La juxtaposition possible des volumes dans les ensembles immobiliers complexes (EIC) n’altère pas cette ressemblance.

Quant aux parties communes, il faut noter

- pour les copropriétés anciennes que la notion de partie commune a été élaborée par le jurisconsulte Loisel à la fin du 16e siècle et qu’on en trouve la trace dans certaines conventions de copropriété antérieures au Code civil.

- après insertion de l’article 664 dans le Code civil de 1804, la notion de partie commune est « reçue » par la Cour de Cassation dans un arrêt du 22 août 1860 de la Chambre des Requêtes [1] .  Elle s’induit pour le sol de sa nécessité pour tous les étages et pour les  éléments du bâtiment « des dispositions de l’article 664 qui met à la charge de tous les copropriétaires dans la proportions des héritages qui leur appartiennent les réparations et reconstructions des gros murs et des toits, qui sont ainsi considérés comme des propriétés communes ».

- et pour les copropriétés en volumes que la division de la propriété des canalisations et réseaux desservant plusieurs lots-volumes en parties correspondant à leur parcours intérieur à chaque lot n’est pas un avantage primordial du mécanisme.

Il existe de fait des parties communes, des éléments d’équipement et des services communs dans les copropriétés en volumes. Nous verrons que les praticiens ont mis en place des solutions permettant d’assurer la gestion de ces parties, équipements et services communs.

Notons enfin que des copropriétés classiques, assujetties aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, peuvent être construites dans un lot-volume. La coexistence des deux régimes n’est pas toujours facile, surtout quand la majorité des services est fournie par l’ensemble immobilier complexe.

 

I.               La notion de volume foncier

La reconnaissance du volume foncier par les juristes modernes a été particulièrement laborieuse. Elle a donné lieu à des controverses doctrinales de haute tenue. Les travaux du Doyen Savatier ont largement contribué au succès final des tenants de la « propriété volumique » et l’on ne saurait omettre le concours final et sans doute déterminant de M. l’Avocat général Weber, devant la Cour de cassation. (voir infra)

M. Daniel Sizaire présente une remarquable synthèse de ces débats [2] .Il faut ajouter à ces travaux l’ouvrage de P. Walet et P. Chambelland « La construction en volumes ». [3]

A.             Le volume foncier défini par l’article 552 C. civ.

En vertu de l’article 552 du Code civil, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ».

Prenons l’exemple du propriétaire d’une parcelle de terre rectangulaire figurant sur un plan cadastral.

Théoriquement, il est propriétaire d’un volume ayant la forme d’une pyramide dont la pointe se trouverait au centre de la terre et la base à l’infini. Le terrain correspond alors au plan d’intersection de ce volume et de la surface du sol naturel.

Pratiquement, nous n’avons pas conscience de cette forme pyramidale. A notre échelle, le droit de propriété porte sur un volume parallélépipédique. L’intersection des plans verticaux de ce volume idéal correspond exactement aux limites cadastrales.

Le Code civil ne fixe aucune limite précise au « dessus » ; Il en est de même pour le « dessous ». Pour les juristes romains, la propriété s’étendait « usque ad caelum, usque ad infernos » [4]  Il existe à cet égard une jurisprudence abondante et souvent ancienne. On comprend aisément de nos jours que le propriétaire ne peut interdire ni le passage des avions ni les exploitations minières. Néanmoins la propriété superficiaire (du dessus) et la propriété tréfoncière (du dessous) comportent des prérogatives qui ne sont pas négligeables.

B.            La division du volume foncier (superficie ; sol ; tréfonds)

L’article 552 ne comporte qu’une présomption qui s’efface devant la preuve contraire, notamment celle d’un titre. [5]

Issu d’une construction juridique romaine, commune à d’autres législations antiques, le droit de superficie s’entend de la propriété d’une construction élevée sur le terrain d’autrui, ou établie dans son tréfonds, avec l’accord du propriétaire du terrain.

Il n’y a pas alors démembrement de la pleine propriété d’un bien foncier unique, mais division de la propriété, et plus exactement division du bien foncier en éléments superposés qui font chacun l’objet d’un droit de pleine propriété. [6]

On peut se trouver alors en présence de trois « copropriétaires divis » d’une unité foncière.

·          Le propriétaire superficiaire du dessus

·          Le propriétaire du sol

·          Le propriétaire tréfoncier du dessous

L’article 552 se borne à reprendre une pratique très ancienne.

La propriété quiritaire du droit romain comportait déjà celle du dessus et du dessous [7] .

A Rouen, on trouve au début du XIVe siècle un acte relatif à l’établissement d’une « domus subtus aulam manerii », soit un logement sous la cour du manoir [8] . Le terme « manerii » s’entend plus généralement d’une demeure principale. L’acte consacre la division horizontale de l’ensemble du bien.

Les prérogatives du propriétaire du sol sont réduites mais c’est en vertu de son plein droit de propriétaire qu’il a cédé ses droits sur la superficie et le tréfonds. Il a vocation à les récupérer si ces concessions sont temporaires.

C.            Le volume abstrait (non construit)

On a considéré que le droit de superficie ne pouvait être reconnu comme un droit de propriété qu’en présence de constructions effectivement réalisées.

Il est vrai que l’article 552 traite des constructions et plantations, pour la superficie, et de l’exploitation des fouilles (tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir). On a pu ainsi prétendre qu’avant la réalisation des constructions et plantations et la mise en exploitation, le droit du superficiaire ou du tréfoncier se limitait à celui, personnel et non réel, de construire, planter ou exploiter. On retrouve ici la controverse relative à la nature du lot transitoire dans le cas des constructions d’immeubles en copropriété par tranches successives.

Mais il est bien certain que le titulaire d’un « droit de faire » qui peut le mettre en œuvre de son propre chef sans nécessité d’obtenir la moindre prestation de son cocontractant est bien titulaire d’un droit réel lorsque son objet est la construction d’un immeuble et plus généralement lorsqu’il se présente sous la forme d’un droit de propriété foncière.

D’autre part, il faut tenir compte de l’environnement juridique et technique de l’époque qui n’avait d’un volume constructible qu’une conception purement abstraite. Les auteurs les plus éminents évoquaient un « vide abstrait » [9] , un « espace immatériel » [10] , à propos d’un volume non construit. De plus les constructions, une fois réalisées, n’emplissent pas forcément l’intégralité du « volume à construire ».

 

D.            Le volume concret (positionnement tridimensionnel)

L’évolution technique a permis la concrétisation des volumes sans réalisation préalable des constructions.

Le cadastre fournit des indications planimétriques. Il s’agit alors des limites de parcelles. Or l’emprise au sol d’une construction ou d’un volume ne coïncide que rarement avec limites. Il est possible d’établir le plan coté d’une petite parcelle en précisant l’implantation. Il est plus difficile de recourir à cette technique dans le cas d’une opération importante affectant un grand nombre de parcelles.

Les cartes dites cartes d’État-major, comportent des indications altimétriques au moyen des courbes de niveau, et même l’altitude exacte de certains points importants. Ces indications ne sont pas suffisamment précises.

Par contre, pour les indications planimétriques, elles comportent un carroyage (dit carroyage Lambert) qui permet de déterminer avec une grande précision l’emplacement d’un point par ses coordonnées en X (abscisse) et Y (ordonnée) dans un carreau déterminé. Les coordonnées des quatre sommets d’un rectangle permettent d’en déterminer l’implantation exacte et il en va de même  pour n’importe quel polygone.

 

La localisation d’un volume exige par ailleurs des indications altimétriques.

Le cadastre a été modernisé. Il peut désormais comporter des indications tridimensionnelles qui permettent de définir des sous-volumes du parallélépipède, aussi bien en superficie qu’en tréfonds.

Il suffit pour cela d’indiquer, en sus des coordonnées planimétriques, l’altitude positive ou négative de chacun des sommets (des angles solides) du sous-volume. La nécessaire pérennité des références altimétriques impose de se référer à un plan idéal de référence car le sol naturel peut être modifié à tout moment.

Ce plan de référence est le Niveau général de la France, fixé par l’Institut géographique national [11] La localisation de chacun des sommets à prendre en considération est déterminée par une « cote NGF » qui est reportée dans un état descriptif de division volumétrique.

Le lot peut être alors décrit comme suit

Dans un ensemble immobilier cadastré:

Section AB, n° 4, "32 rue Machin", sol de 2 ares 25 centiares, soumis à un état descriptif de division volumétrique, publié au bureau des hypothèques de ..., le ..., volume ..., numéro ...:

Le lot volume numéro CINQ (5), comprenant une seule fraction, d'une base de 290 m², entre les cotes NGF 18,20 et 23,50.

La description est accompagnée d’un plan coté lorsque l’implantation n’est pas définie par des coordonnées Lambert.

Notez que, dans l’exemple ci dessus, le sol naturel peut être à la cote NGF 5,20. Le plan inférieur du volume est donc à 18,20 – 5.20 = 13 mètres au-dessus du sol et le plan supérieur à 18,30 mètres. La hauteur du volume est de 5 mètres.

 

II.             Le volume foncier est un « héritage »

Ce lot est un bien immobilier au sens juridique. Il l’est aussi au sens économique de l’expression puisque son expropriation donne lieu à attribution d’une indemnité. Il peut pareillement être vendu avant même la réalisation d’une construction quelconque.

Il présente même l’avantage certain, par rapport au lot de copropriété, de ne pas disparaître en cas de destruction de l’ensemble immobilier.

A.             La doctrine et la jurisprudence

La Cour de cassation, par un arrêt du 19 juin 1973  (JCP 1974 II 17710), a reconnu que la division d’un immeuble pouvait être réalisée en volumes d’espace, et non pas seulement en lots de copropriété. On se doit de signaler le commentaire (RTDC 1974 644) du doyen Savatier qui avait tant œuvré pour la reconnaissance de la « propriété volumique »

Ce premier arrêt a été conforté par un arrêt du 20 novembre 1996 rendu sur les conclusions de M. Weber, avocat général, qui a proclamé : « Il faut abandonner au passé...le concept de géométrie plane, ramenant la propriété à une parcelle aplatie sur le plan… alors que le droit de la propriété foncière est celui d’un espace, inséparable de la technique des volumes et de la géométrie à trois dimensions.

La tardiveté de cette reconnaissance est d’autant plus surprenante que la notion de volume était admise par le régime de la publicité foncière [12] et utilisée par le droit public [13]

 

La théorie de la superficie est, à l’époque du code civil, l’un des fondements de la copropriété régie par l’article 664, division entre plusieurs, par étages, de la propriété d’une maison construite par un superficiaire. C’est déjà, d’une certaine manière, une copropriété en volumes mais sa reconnaissance exige l’existence de la maison et sa division par étages, c’est à dire la réalisation des enveloppes qui permet la matérialisation des volumes superposés.

 

B.            La mise en œuvre pratique

Le prisme droit élevé sur les limites d’un vaste terrain détermine le volume capable, enveloppe globale de l’ensemble immobilier. On peut y inscrire, avant toute construction, des fractions d’espace déterminées, comme on l’a vu plus haut, par les coordonnées tridimensionnelles des sommets de leurs angles solides. Ils constituent chacun l’objet d’un droit de propriété. Ainsi se trouve réalisé un ensemble immobilier d’un nouveau type, qui peut être étendu au tréfonds du terrain. Des constructions appropriées en permettent  l’exploitation sans modifier sa structure juridique

La licéité reconnue de cette dérogation a permis de réaliser des opérations appuyées sur le domaine public en dépit de son inaliénabilité. La copropriété en volumes ne fait pas disparaître le domaine public en créant des volumes capables, supérieurs et inférieurs. Des opérations aussi importantes que l’ensemble Maine Montparnasse et l’aménagement du quartier de la Défense à Paris ont été rendues possibles par la division en volumes..

 

Qu’il s’agisse d’opérations purement privées ou d’opérations affectant le domaine public, le mécanisme juridique est identique.

Il comporte l’établissement d’un état descriptif déterminant les différents volumes par utilisation de cotes d’altitude par rapport au nivellement général de la France (cotes NGF) et de coordonnées cadastrales ou « Lambert » pour les bases au sol.

Un cahier des charges fixe les droits et obligations  liés à chaque volume et définit l’ensemble des servitudes réciproques indispensables à l’exploitation des lots. On retrouve ici les principes élémentaires de la copropriété qui avaient été repris dans l’article 664 du Code civil à partir des coutumes de l’ancien droit.

Mais les copropriétés en volumes, souvent très complexes ne peuvent supporter le défaut d’organisation collective de l’ancien temps. Le recours à des mécanismes de types divers, en particulier les associations foncières urbaines ou les associations syndicales permet la prise en charge des éléments d’intérêt collectif. Il faut donc inclure les statuts de l'organisme de gestion, en général une association syndicale libre (ASL) de propriétaires, qui fait respecter les cahiers des charges.

Après la construction, il convient d'établir un récolement et éventuellement de modifier les documents juridiques, en premier l'état descriptif de division, pour harmoniser avec ce qui a été réellement construit.

 

C.            Insertion d’une copropriété classique dans un lot-volume

Des copropriétés au sens propre du terme peuvent exister au sein d’un ensemble en volumes. Pour M. Vigneron « on est alors en présence d’une situation en quelque sorte comparable à celle d’un ensemble immobilier développé au niveau du sol, l’organisation différente au sens de l’article premier de la loi de 1965 n’est plus considérée sur le plan horizontal, mais sur le plan vertical avec coexistence de propriétés ou copropriétés superposées » [14] . L’absence de terrain commun ne fait pas obstacle à l’application du statut de la copropriété car il est reconnu que la division en lots est le critère essentiel d’application. Ainsi peut être soumis au statut un immeuble dont le terrain d’assiette fait l’objet d’un bail à construction. Dans les deux cas, l’immeuble en copropriété comporte des parties communes.

 

 

La construction en volumes n’est pas l’apanage des grands aménageurs. Les propriétaires ou copropriétaires d’immeubles contigus peuvent céder les tréfonds des terrains d’assiette pour la création d’un parking souterrain. Il est donc concevable qu’un syndic professionnel soit confronté aux problèmes posés par la copropriété en volumes.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

23/12/2010


Révisions
23/12/2010

 



[1] Cass. Req. 22/08/1860 S. 1861-1-82

[2] Jurisclasseur copropriété T. III Fasc. 520et 521 (8,1999)

[3] Wallet et Chambelland La construction en volumes Paris Ed. Masson 1989

[4] Jusques aux cieux, jusqu’aux enfers.

[5] Cass. civ. 14/11/1888 DP 1889 I 469 ; Cass. Civ. 26/05/1992 JCP G 1992 IV 2140

[6] Cass 1ere  civ. 06/03/1991 RDI 1991 p. 189 note Bergel

[7] Monier Manuel de droit romain Tome I n° 260

[8] Citation de B Gauthiez in Le sol et l’immeuble – Les formes dissociées de propriété immobilière dans les villes de France et d’Italie (XIIe – XIXe siècle)Presses universitaires de Lyon et École française de Rome 1995

[9] Saint-Alary Droit de la construction 3e éd. P. 19 et 20

[10] Bertrel RTDC 1994 p. 737 et ss.

[11] Il a été déterminé en fonction du niveau moyen de la mer à Marseille.

[12] Voir l’Instruction du 11 mars 1959

[13] Voir l’arrêté du 08/02/1994 (JO 12/03/1994)

[14] Jurisclasseur copropriété Fasc. 61 n° 73