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Les sociétés d’attribution

 

 

Il s’agit, en premier lieu, des sociétés de construction dont les parts comportent la jouissance des lots construits et la vocation à l’attribution en toute propriété de ces lots. Nous retrouverons ces sociétés car la loi du 10 juillet 1965 comporte des dispositions spécifiques concernant les porteurs de parts de ces sociétés.

Les sociétés d’attribution sont régies par la loi  du 16 juillet 1971 (CCH article L 212-1 ss). Après construction de l’immeuble et livraison, les porteurs de parts deviennent copropriétaires par exercice du droit de retrait anticipé (art L 212-9 CCH) ou à la suite des liquidation et partage de la société. Avant l’apparition de la copropriété consécutive à l’existence deus copropriétaires, les effets du règlement de copropriété sont limités à ceux d’un règlement de jouissance. Dans la pratique, les porteurs de parts ne manifestaient pas toujours d’empressement à « sortir » de la société et il en résultait une dualité de régime pour  la gestion des différents lots, qui subsiste encore de nos jours dans certains immeubles. Elle n’était pas toujours respectée par les syndics notamment en ce qui concerne le recouvrement des charges. La Cour de Cassation a dû rappeler à maintes reprises que les recouvrements judiciaires devaient être exercés contre la société, ou comporter au moins sa mise en cause.

Nous décrivons le régime des SCI classiques d’attribution en 1/5.1.1.

 

La loi du 10 juillet 1965 comporte des dispositions dérogatoires importantes en faveur des associés des sociétés d’attribution.

Les porteurs de parts peuvent participer aux assemblées générales de copropriété et à leurs scrutins. Par contre le représentant légal de la société a seul qualité pour contester la validité de l’assemblée ou celle des décisions prises.

Étant assimilés à des copropriétaires, ils peuvent présider l’assemblée du syndicat et faire partie du conseil syndical.

Ils sont, dans la pratique, destinataires des appels de fonds et des comptes définitifs. Mais le syndic ne peut poursuivre directement contre eux le recouvrement des charges sans mettre en cause la société.

 

De nos jours, les sociétés anciennes n’ayant pas fait l’objet d’une liquidation-partage complète sont souvent dépourvues d’organe de gestion. Les syndics doivent donc veiller à contrôler la situation juridique des sociétés d’attribution qu’ils peuvent trouver dans une copropriété.

 

 

Par ailleurs, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 a créé les sociétés civiles d’accession progressive à la propriété dont le régime légal est fixé par les articles 443-6-2 à 12 du CCH.

Un organisme d'habitations à loyer modéré, peut faire apport à des SCI de ce type en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, des plafonds définis.

Ces immeubles auront fait préalablement l’objet d’une division en fractions susceptibles de constituer des lots de copropriété.

Les statuts de ces SCI répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou plusieurs lots définis à l'état descriptif de division.

Tout locataire d’un logement et de ses locaux accessoires constituant un lot divisible de parts peut acquérir ces parts sociales pour devenir progressivement « propriétaire » de son logement et de ses locaux accessoires. Il en devient définitivement propriétaire après avoir payé la totalité du prix d’acquisition et rempli toutes ses obligations envers la SCI.

Ces dispositions seront complétées par un décret pris en Conseil d’État.

Nous décrivons le régime des SCI d’accession progressive à la propriété en 1/5.1.2.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

19/07/2008