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Les SCI d’accession progressive à la propriété

 

 

Aux termes de l’article 443-6-2 CCH « les sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme d'habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de l'article L. 441-1 et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés. »

 

Les statuts de ces sociétés répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou plusieurs lots définis à l'état descriptif de division. Ces statuts sont conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'État.

 

On constate que les immeubles concernés font ainsi l’objet d’une double division.

La première est une division matérielle en fractions qui est identique à celle réalisée pour tout immeuble placé sous le régime de la copropriété. Elle fait donc l’objet d’un état descriptif de division.

La seconde est une division juridique en « lots divisibles de parts » dont chacun représente une fraction principale (le logement) et des fractions accessoires (cave et parking par exemple). Les lots divisibles de parts rappellent les lots groupés des copropriétés anciennes qui comportaient chacun un appartement, une chambre de service, une cave.

L’expression « lot divisible de parts » est justifiée par le fait que le locataire accédant pourra acquérir les 218 parts correspondant au lot qu’il occupe par « paquets » successifs. Il était donc nécessaire de mentionner la divisibilité du lot de parts.

 

Les SCI ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien des immeubles. On note le terme de détention, qui marque une sorte de propriété temporaire à vocation d’utilité sociale. Il semble qu’en réalité l’Office HLM conserve la qualité de bailleur.

 

En vertu de l’article 443-6-10, la durée d'une société civile immobilière d'accession progressive à la propriété, fixée par ses statuts, ne peut excéder vingt-cinq ans. Elle peut toutefois être prorogée par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des voix.

 

La dissolution d'une société civile immobilière d'accession progressive à la propriété intervient au terme fixé par les statuts ou lorsque tous les logements ont été attribués en propriété.

Elle peut également être dissoute par décision de l'assemblée générale statuant à la majorité des membres associés représentant au moins les deux tiers des voix.

En cas de dissolution, l'organisme d'habitations à loyer modéré, associé-gérant, est tenu de racheter les parts acquises par les associés locataires qui n'ont pas acquis la totalité des parts du lot auxquelles ils peuvent prétendre à cette date.

 

Si l’on s’en tient à la vocation sociale du dispositif, l’attribution en propriété de tous les logements devrait être la cause habituelle de la dissolution.

La dissolution par décision de l’assemblée des membres associés sera susceptible de porter préjudice aux associés opposants. On note toutefois que, dans tous les cas de dissolution, l’organisme HLM, associé gérant, sera tenu de racheter les parts acquises par les associés locataires n’ayant pas voulu ou pu parachever l’acquisition.

 

Le dispositif comporte enfin des dispositions très particulières relatives au financement de telles opérations.

Lorsque l'organisme d'habitations à loyer modéré fait l'apport d'un immeuble à une société civile immobilière dans les conditions fixées par l'article L. 443-6-2, le remboursement immédiat des prêts contractés pour la construction, l'acquisition de cet immeuble ou son acquisition suivie de travaux d'amélioration n'est pas exigible, sous réserve que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui avaient permis leur obtention.

L'organisme notifie la cession aux établissements prêteurs et aux garants. S'agissant des sûretés personnelles, cette réserve est réputée levée à défaut d'opposition des garants dans un délai de deux mois à compter de cette notification. S'agissant des sûretés réelles, cette réserve est réputée levée si l'organisme obtient de la part de leurs bénéficiaires une modification de celles-ci. L'immeuble doit être libre de toute sûreté au moment de son apport par l'organisme d'habitations à loyer modéré à la société civile immobilière d'accession progressive à la propriété.

Il reste à savoir quelle sera la position des établissements prêteurs à cet égard.

 

 

Pour étudier les grands traits du régime juridique de l’opération elle-même, prenons le cas d’un immeuble voué à l’accession progressive à la propriété. L’état descriptif de division de la propriété de l’immeuble en fractions a été établi. Les statuts de la SCI comportent en outre un tableau des lots divisibles de parts.

 

Dans un premier temps les logements et les fractions accessoires sont loués à différentes personnes. Les obligations de celles à l’égard de la SCI sont purement locatives : paiement du loyer et des charges, pour l’essentiel.

Le locataire Dupont veut accéder à la propriété.

L’article 443-6-5 CCH dispose qu’il ne peut acquérir des parts d'une société civile immobilière d'accession progressive à la propriété que s'il est à jour de toutes ses obligations locatives et, le cas échéant, de celles envers la société civile immobilière. Ce texte laisse entendre que l’Office HLM reste le bailleur puisqu’il distingue les obligations locatives de celles envers la SCI.

Les clauses de l’acte de cession échelonnée des parts déterminent les modalités de l’opération : prix, importance des blocs de parts cédés successivement, paiement. Il demeure néanmoins locataire et la pérennité de cette qualité lui est assurée de différentes manières, quelles que soient les vicissitudes et avatars de l’opération.

C’est ainsi qu’il peut renoncer à l’acquisition pendant le cours de l’opération. Les parts acquises par le locataire associé peuvent être cédées ou échangées dans les conditions prévues par les statuts. Lorsque le locataire associé revend toutes ses parts, il reste locataire de la société civile immobilière d'accession progressive à la propriété ou, en cas de dissolution de celle-ci, devient locataire de l'organisme d'habitations à loyer modéré.

 

Il ne deviendra propriétaire du logement qu'il occupe qu'après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement (article 443-6-5).

 

L’article 443-6-9 énonce que Le locataire associé ayant satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la société civile immobilière d'accession progressive à la propriété bénéficie, lorsqu'il a acquis la totalité des parts du lot représentatif du logement qu'il occupe, de l'attribution en propriété de ce logement.

 

L'attribution en propriété du logement a pour conséquence le retrait de l'intéressé de la société civile immobilière d'accession progressive à la propriété. Ce retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé et par un représentant de l'associé-gérant.

Le retrait entraîne de plein droit :

- l'annulation des parts du lot représentatif du logement attribué ;

- la réduction corrélative du capital social ;

- les modifications des statuts rendues nécessaires par le retrait. Ces modifications sont effectuées par l'associé-gérant ;

- l'application au lot cédé du régime de la copropriété défini par la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;

- la remise entre les mains de l'intéressé du règlement de copropriété et de l'état descriptif prévus à l'article L. 443-6-4.

Par dérogation aux articles L. 353-4 et L. 353-5, la convention visée à l'article L. 353-2 cesse d'être opposable à la personne physique qui a acquis le logement qu'elle occupe et aux propriétaires successifs dudit logement.

 

 

Les locataires propriétaires de parts auront la qualité d’associés de la SCI et participeront aux assemblées de celle-ci. Ils auront à ce titre un droit de regard sur la gestion.

Le régime de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquera à l’immeuble après le premier retrait d’un locataire. A partir de ce moment la SCI sera copropriétaire avec le premier retrayant puis avec les suivants. Le décret d’application nous dira sans doute s’ils auront les mêmes droits que ceux dévolus aux associés des sociétés d’attribution classique ou, au contraire, - et plus probablement -, ceux des locataires-accédants qui peuvent également, mais de manière plus restrictive, participer aux assemblées générales du syndicat des copropriétaires.

 

Cette étude sera complétée après publication du décret d’application.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

16/05/2007