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Les sociétés d’attribution classiques

 

 

I.        Établissement des documents conventionnels

II.       Financement de la construction

III.      Gestion de l’immeuble construit

IV.      Dispositions spécifiques du statut de la copropriété

V.       Retrait anticipé d’un associé

VI.      Dissolution et partage de la société

 

 

Le régime des sociétés d’attribution a été fixé par la loi  du 16 juillet 1971, dont les dispositions constituent les articles L 212-1 et suivants du  Code de la construction et de l’habitation  (CCH). L’article L 212-1 est ainsi conçu :

« Les sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice.

« L'objet de ces sociétés comprend la gestion et l'entretien des immeubles jusqu'à la mise en place d'une organisation différente. »

 

Nous rappelons brièvement les règles applicables à la période de construction et nous étudierons de manière plus approfondie celles applicables postérieurement à l’achèvement de l’immeuble et à la livraison des parties privatives.

 

I.               établissement des Documents conventionnels

L’article L 212-2 impose l’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété (ou d’un règlement de jouissance si une autre organisation juridique est adoptée).

Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l'immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont privatives. S'il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits composant le capital social en groupes et affectent à chacun d'eux l'un des lots définis par l'état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.

Un règlement détermine la destination des parties réservées à l'usage exclusif de chaque associé, et, s'il y a lieu, celle des parties communes affectées à l'usage de tous les associés ou de plusieurs d'entre eux. Si l'attribution en propriété d'une ou plusieurs fractions de l'immeuble doit emporter l'application de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement est établi en conformité de cette loi.

Lorsque l'attribution est exclusive de son application, le règlement doit organiser la gestion collective des services et des éléments d'équipements communs s'il en est prévu.

Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, par ses caractères ou par sa situation.

L'état descriptif de division, le règlement et les dispositions corrélatives des statuts doivent être adoptés avant tout commencement des travaux de construction, ou, s'il s'agit d'une société d'acquisition, avant toute entrée en jouissance des associés.

 

II.             Financement de la construction

En vertu de l’article L212-3, les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l'acquisition, la construction ou l'aménagement de l'immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital. Toutefois, il peut être stipulé que les dépenses entraînées pour l'acquisition du terrain seront réparties entre les associés au prorata de la valeur de la partie dont ils ont la jouissance exclusive par rapport à la valeur globale du terrain.

C’est la raison pour laquelle on trouve trace dans certains règlements de copropriété de tantièmes afférents au terrain et de tantièmes afférents aux autres parties communes que sont les constructions.

Les droits des associés dans le capital social doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l'ensemble telles que lesdites valeurs résultent de la consistance, de la superficie, de la situation et des possibilités d'utilisation des biens appréciées au jour de l'affectation à des groupes de droits sociaux déterminés.

Si les statuts contiennent la clause prévue au deuxième alinéa de l'article L. 212-3, les associés devront contribuer aux dépenses entraînées par l'acquisition du terrain, d'une part, et à celles afférentes aux travaux de construction, d'autre part, en proportion de la valeur des droits de chacun d'eux sur le sol et dans les ouvrages.

 

L'associé qui ne satisfait pas aux obligations auxquelles il est tenu envers la société en vertu de l'article L. 212-3 ne peut prétendre ni à entrer en jouissance de la fraction de l'immeuble à laquelle il a vocation, ni à se maintenir dans cette jouissance, ni à obtenir l'attribution en propriété de ladite fraction.

Pour le respect de cette obligation, les droits sociaux appartenant à l'associé défaillant peuvent, un mois après une sommation de payer restée sans effet, être mis en vente publique sur autorisation de l'assemblée générale dans les conditions de vote et de majorité prévues par l’article L212-4.

 

III.           Gestion de l’immeuble construit

En vertu de l’article L212-6, les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, s'il en existe, dans les conditions prévues à l'article 10 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965.

Le règlement prévu à l'article L. 212-2 fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

Les dispositions de l'article L. 212-4 sont applicables à l'exécution par les associés des obligations dont ils sont tenus envers la société en vertu du présent article. C’est donc l’assemblée générale qui peut, le cas échéant, décider la vente des parts sociales de l’associé débiteur.

 

Pour les décisions concernant la gestion ou l'entretien de l'immeuble, les associés votent avec un nombre de voix proportionnel à leur participation dans les dépenses qu'entraînera l'exécution de la décision, nonobstant toute disposition contraire. En outre, lorsque le règlement prévu à l'article L. 212-2 met à la charge de certains associés seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, seuls ces associés prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.

Lorsque l’immeuble à construire est destiné à la mise en copropriété, les auteurs du règlement de copropriété doivent veiller à la cohérence de la répartition des charges dans les deux régimes successifs.

 

En cas de cession volontaire des parts sociales, l’article L 212-8 dispose que « le cessionnaire n'est tenu des dettes du cédant à l'égard de la société à la date de la cession que dans la mesure où cela résulte des obligations figurant à l'acte de cession ou à ses annexes ». Quant au cédant, il « n'est dégagé de ses obligations personnelles à l'égard de la société que dans la mesure où celle-ci y a expressément consenti. »

L’article R 212-8 précise à propos des cessions de parts sociales : « A moins que la cession des droits sociaux n'ait à être portée à la connaissance de la société dans les conditions fixées par l'article 1690 du code civil, tout transfert de propriété de parts ou actions d'une société constituée en application du livre II, titre Ier, chapitre II du présent code (1re partie) est notifié, sans délai, à la société. Cette notification est faite soit par les parties, soit, le cas échéant, par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avoué près la cour d'appel, ou l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision, qui réalise, atteste ou constate ce transfert.

« Cette notification comporte la désignation des droits transférés ainsi que l'indication des nom, prénom, domicile réel ou élu du cédant et du cessionnaire. »

 

Les indications notifiées à la société ou au liquidateur, en application de l'article R. 212-8 et de l'alinéa précédent, doivent être reportées sur un registre ouvert à cet effet au siège de la société ou, s'il y a lieu, au domicile élu du liquidateur, et tenu à la disposition de chaque associé qui en fera la demande. Cette obligation subsiste jusqu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter du retrait de l'associé ou de la dissolution de la société.

 

IV.          Dispositions spécifiques du statut de la copropriété

L’immeuble construit reste placé sous le régime propre aux sociétés d’attribution jusqu’à ce qu’un premier lot fasse l’objet d’une attribution en pleine propriété, par l’effet soit d’un partage partiel, soit d’un retrait anticipé. Cette attribution a pour effet la création du syndicat des copropriétaires, qui ne comprend alors que deux copropriétaires : la société et le propriétaire du premier lot attribué.

Le régime juridique dominant est, dès lors, celui de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 comporte à ce sujet des dispositions particulières qui tiennent compte de la transparence juridique de la société d’attribution.

 

L’article L 23 dispose que chaque associé participe à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

A cet effet le représentant légal de la société doit communiquer au syndic la liste des associés tenue à jour.

Un associé participant à l’assemblée générale est investi des droits de tout copropriétaire. Il peut être désigné comme président ou scrutateur de l’assemblée, et se porter candidat à la fonction de membre du conseil syndical.

Par contre, c’est au représentant légal de la société que le procès-verbal de l’assemblée est notifié lorsqu’un ou plusieurs associés ont été défaillants ou opposants. Les associés ne sont pas recevables à contester les décisions de l’assemblée dans les conditions prévues par l’article L 42 alinéa 2. La société seule est recevable dans une telle contestation. C’est un inconvénient majeur.

 

Le syndic ne peut procéder au recouvrement direct des provisions et charges impayées par un associé. Il doit en effectuer le recouvrement contre la société. Il lui est toutefois possible d’assigner en même temps la société et l’associé en veillant à formuler sa demande principale à l’égard de la société. Cette solution est logique puisque la société dispose d’un moyen coercitif spécifique (cession forcée des parts sociales). Le syndicat ne peut exercer ce moyen que par le biais d’une action oblique mais la cession forcée exige une décision préalable de l’assemblée générale de la société.

V.            Retrait anticipé d’un associé

Sauf si les statuts ne prévoient que des attributions en jouissance, un associé peut, à tout moment, se retirer d'une société d'acquisition. Sous la même réserve, un associé peut, de même se retirer d'une société de construction, dès qu'une assemblée générale ordinaire a constaté l'achèvement de l'immeuble, sa conformité avec les énonciations de l'état descriptif et a décidé des comptes définitifs de l'opération de construction. A défaut de vote de l'assemblée générale, tout associé peut demander au tribunal de grande instance du lieu de la situation de l'immeuble de procéder aux constatations et décisions susvisées. Le retrait est constaté par acte authentique signé par l'associé qui se retire et un représentant de l'organe de gestion ou, en cas de refus de ce dernier, par ordonnance du président du tribunal de grande instance, lequel est saisi et statue suivant la forme prévue pour les référés. Les retraits entraînent de plein droit l'annulation des parts ou actions correspondant aux locaux attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social. L'organe de gestion constate la réduction du capital et apporte aux statuts les modifications nécessaires.

 

VI.          Dissolution et partage de la société

Lorsque l’immeuble est voué au régime de la copropriété, l’attribution des lots en toute propriété est réalisée normalement par la voie de la dissolution-partage de la société. Toutefois un associé peut se retirer préalablement si cette opération est retardée.

 

La dissolution de la société peut, nonobstant toute disposition contraire des statuts, et même si ceux-ci ne prévoient que des attributions en jouissance, être décidée par l'assemblée générale statuant à la double majorité des deux tiers des associés et des deux tiers des voix.

L'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés de gérer pendant la période de liquidation et de procéder au partage.

Ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction dans les conditions prévues à l'antépénultième alinéa du présent article. Il doit comporter des attributions de fractions d'immeubles et une répartition du passif conformes aux dispositions statutaires et à l'état descriptif de division.

Dans le cas où la succession d'un associé n'est pas encore liquidée, les droits et les charges propres au défunt sont attribués indivisément au nom de ses ayants-droit et cette attribution n'entraîne pas de leur part acceptation de la succession ou de la donation.

Les associés qui n'ont pas satisfait aux obligations auxquelles ils sont tenus envers la société ne peuvent, conformément à l'article L. 212-4, prétendre à aucune attribution tant qu'ils ne se sont pas acquittés. Dans ce cas, le partage est limité aux associés dont la situation est régulière.

Le liquidateur fait établir le projet de partage en la forme authentique. Les associés sont invités, au besoin par sommation du liquidateur, à prendre connaissance du projet de partage et à l'approuver ou le contester en la forme authentique.

Les associés qui contestent alors le partage disposent d'un délai de quinze jours pour assigner le liquidateur en rectification devant le tribunal de grande instance du siège social . Les attributions devenues définitives sont opposables aux associés non présents ou représentés, absents ou incapables.

La publication au fichier immobilier est faite à la diligence du liquidateur.

 

 

Les articles L 212-14 à L 212-16 CCH comportent des dispositions particulières concernant les sociétés constituées avant le 31 décembre 1972.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

19/07/2008