Guide pratique du syndic
et de la copropriété

Éd. Techniques de l’Ingénieur
249 rue de Crimée 75925 Paris Cedex 19

 

 

1/4

Les copropriétés complexes

 

 

I.        Les ensembles immobiliers

II.       Les groupes d’immeubles en syndicats secondaires

III.      Les copropriétés à destination spécifique

A.      Les résidences retraite

B.      Les résidences de tourisme

C.      Les centres commerciaux

 

 

Nous avons pris en considération, jusqu’à présent un immeuble de type classique placé sous le régime de la copropriété. Nous nous sommes bornés à évoquer  le groupe d’immeubles, soit plusieurs immeubles de même type construits sur un même terrain. Le régime de la copropriété peut s’appliquer, en vertu du second alinéa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 à des structures immobilières beaucoup plus complexes.

On a distingué traditionnellement la copropriété verticale (immeubles divisés par étages) de la copropriété horizontale. Mais celle ci pouvait aussi bien concerner les groupes d’immeubles que les ensembles immobiliers visés par le second alinéa de l’article 1er. Ils constituent un premier aspect des copropriétés complexes, auquel il faut ajouter les groupes d’immeubles lorsqu’ils sont organisés en syndicat principal et syndicaux secondaires.

Les copropriétés complexes comprennent encore celles qui sont caractérisées par une destination très spécifique, à caractère économique, et la présence de services et prestations appropriés à cette destination. Il s’agit des résidences du troisième âge, des résidences hôtelières ou encore des marinas. Les centres commerciaux en copropriété entrent également dans cette catégorie. L’imagination des promoteurs étant sans limite, on verra sans doute apparaître des résidences à destination spécifique d’autres types.

I.               Les ensembles immobiliers

Tels que définis par la loi, il ne faut pas les confondre avec les « grands ensembles » du langage commun qui sont des groupes d’immeubles dont les particularités de gestion résultent du nombre d’immeubles et de copropriétaires. Les ensembles immobiliers sont ici caractérisés par leur structure  Ils comportent

des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs

des terrains, des aménagements et des services communs

 

L’ensemble immobilier se présente comme un  périmètre dans lequel s’inscrivent les parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs différents. A la communauté absolue du terrain d’assiette des groupes d’immeubles s’oppose ainsi la diversité relative des droits de propriété sur les différentes parcelles de l’ensemble.

Ces parcelles peuvent être bâties ou non. Les bâtiments peuvent être soit des immeubles divisés en copropriété (voire des groupes d’immeubles), soit des immeubles appartenant à un seul propriétaire. Peuvent s’y ajouter des parcelles privatives non bâties, qui doivent être distinguées des terrains communs

L’immeuble en copropriété contient les parties communes et privatives résultant de sa division de même sur ses éléments d’équipement. Au contraire, les parcelles sont constituées en un ensemble immobilier par la propriété indivise de terrains et d’aménagements qui leur sont extérieurs et l’usage commun des services qu’ils procurent. De manière courante, il s’agit de la voirie privée, de circuits d’alimentation divers et  des évacuations communes vers l’égout public. Il peut s’agir encore d’un éclairage commun des voies de circulation et d’un système de contrôle d’accès à l’ensemble. Celui ci peut être pourvu d’un service de gardiennage et d’entretien des éléments communs. Cette énumération n’est pas exhaustive

 

L’ensemble immobilier n’est pas impérativement soumis au régime de la copropriété. Il peut être régi par une convention ayant créé une organisation juridique différente, notamment une association syndicale libre régie par les dispositions de la loi de juin 1865. Si cette organisation a été complètement mise en place et si elle fonctionne effectivement, l’ensemble immobilier n’entre pas dans le domaine d’application du statut de la copropriété.

L’ensemble immobilier peut avoir été volontairement placé sous le régime de la copropriété lors de sa constitution. C’est généralement le cas lorsque le projet d’origine prévoyait la construction en copropriété de la totalité ou de la plus grande partie du terrain sans qu’il ait été possible de réaliser l’acquisition der toutes les parcelles dans un même temps. Il peut encore comprendre des parcelles construites dont l’affectation interdisait ou interdit l’intégration du terrain d’assiette à une communauté plus large, pour des raisons diverses. Des propriétaires anciens ont pu vouloir conserver la maîtrise de leur bien sans refuser son incorporation à une organisation présentant des avantages techniques.

D’une autre manière, l’ensemble immobilier peut être assujetti par défaut au régime de la copropriété, soit en l’absence de toute organisation, soit en raison du caractère embryonnaire d’une autre organisation, soit en raison de son non-fonctionnement, les deux facteurs étant généralement liés. Dans ce cas, l’intervention de l’un des propriétaires, rendue nécessaire par des difficultés pratiques, tend à faire constater l’inorganisation juridique, aux fins d’obtenir le placement de l’ensemble immobilier sous le statut légal. Dans une telle hypothèse la soumission à ce statut est la seule issue.

 

Du point de vue pratique un ensemble de villas construites sur un terrain demeuré commun, comportant des voies et des espaces verts communs, est impérativement placé sous le régime de la copropriété. Un ensemble identique, résultant d’un lotissement peut être placé aussi bien sous le régime de la copropriété que sous celui des associations syndicales libres, parce que chaque propriétaire d’un pavillon est également propriétaire du terrain d’assiette. Notons ici que la coexistence des régimes particuliers que constituent la copropriété et le lotissement peut provoquer des difficultés juridiques et pratiques sérieuses.

Un ensemble immobilier peut comporter des immeubles en copropriété, constitués en syndicats totalement autonomes, des maisons particulières et des terrains non bâtis. Dans ce cas l’administration et la gestion des immeubles en copropriété ne peuvent s’exonérer de l’environnement constitué par l’ensemble immobilier, mais elles demeurent par ailleurs totalement autonomes. En particulier la destination d’un immeuble en copropriété ne peut être contraire à celle généralement prévue pour l’ensemble immobilier et le règlement de l’immeuble doit reprendre celles des dispositions du règlement de l’ensemble directement applicables à ses copropriétaires. Ces prescriptions étant respectées, le syndicat est libre de sa gestion.

Les membres du syndicat de l’ensemble immobilier sont les propriétaires, indivis ou non, des parcelles constitutives, c’est à dire les copropriétaires des immeubles ou groupes d’immeubles en copropriété, les propriétaires des parcelles privatives construites ou non. L’application générale du statut de la copropriété permet d’insérer dans les règlements de copropriété des dispositions appropriées relatives à la gestion, aux quelles il convient de se référer. Cette uniformité de statut a réduit le nombre des difficultés et l’on ne trouve pas, dans ce cas, de décisions de jurisprudence identiques à celles qui ont du trancher les difficultés de la coexistence entre des copropriétés et une association syndicale. Il n’en reste pas moins que les états descriptifs de division et règlements de copropriété doivent, pour des ensembles de ce type, établis avec un soin tout particulier, en particulier lorsque l’assujettissement intervient sur décision judiciaire..

Ajoutons que, de même, sous réserve de respecter les prescriptions communes, les propriétaires de parcelles construites ou non sont libres de leur gestion.

II.             Les groupes d’immeubles en syndicats secondaires

Un groupe de trois immeubles construits sur un terrain commun peut être constitué en un syndicat unique. Dans ce cas, une amorce d’organisation est la classification des parties communes en parties générales (le terrain en premier lieu), et parties communes propres à chaque bâtiment. Elle s »accompagne d’une répartition spécifique des charges.

Le législateur a souhaité faciliter la gestion des groupes d’immeubles en permettant la constitution, pour chaque immeuble, d’un syndicat secondaire qui a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration de ce bâtiment, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété de l’ensemble. Nonobstant les dispositions de l’article L 27, il est admis que cette organisation peut être établie dès l’origine par le règlement de copropriété. A défaut elle peut être créée sur l’initiative des copropriétaires d’un ou plusieurs bâtiments, voire de tous.

La procédure de création d’un syndicat secondaire est propre à chaque bâtiment. Elle exige la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment et une décision prise à la majorité prévue par l’article 25, et à celle prévue par l’article L 24 en seconde assemblée. La décision s’impose aux copropriétaires des autres bâtiments. Il a été jugé qu’il en est ainsi même si le but de l’opération est de contrarier le système de répartition des charges prévu à l’origine (CA Paris 23e B 01/12/1989 Loyers et copropriété février 1990 n° 98). Les copropriétaires d’un bâtiment sur cour souhaitaient en cette espèce s’exonérer de l’obligation de contribuer aux frais de ravalement du bâtiment sur rue, répartis entre tous les copropriétaires en vertu du règlement de copropriété d’origine. La solution peut choquer si, par ailleurs, les autres copropriétaires avaient, dans le passé, contribué aux travaux effectués dans ce bâtiment sur cour. Quoiqu’il en soit, même dans l’hypothèse d’un accord majoritaire général, les assemblées préalables, bâtiment par bâtiment, doivent être réunies.

La constitution d’un syndicat secondaire laisse subsister le syndicat d’origine, qualifié dès lors syndicat principal. Il conserve ses fonctions d’origine pour les parties communes et les services généraux, mais aussi pour les autres bâtiments. Le syndicat principal survit encore à la constitution de tous les bâtiments du groupe en syndicats secondaires, car cette opération laisse subsister des parties communes à tous les bâtiments et en premier lieu le terrain d’assiette commun. Ces parties communes peuvent comporter en outre des espaces verts, des voies de circulation, des équipements communs (un contrôle d’accès à l’ensemble, par exemple) et même un service commun de gardiennage.

Il existe dès lors un syndicat principal et quatre syndicats secondaires, pourvus chacun d’un syndic. Il peut être le même pour tous les syndicats, ce qui est certainement la meilleure solution. L’un des syndicats secondaires peut toutefois désigner un autre syndic secondaire.

III.           Les copropriétés à destination spécifique

Sous ce titre nous étudierons trois types particuliers de copropriétés :

·        les résidences retraite dite du troisième âge

·        les résidences de tourisme

·        les centres commerciaux

dont la particularité commune est une  destination de l’immeuble restreinte à une utilisation très particulière et une organisation juridique et technique adaptée à la poursuite de l’objet syndical.

A.             Les résidences retraite

Il s’agit d’immeubles en copropriété spécialement conçus pour l’occupation par des personnes âgées, propriétaires ou locataires des lots. Ils comportent en outre des services appropriés : restauration, soins médicaux, animations diverses ainsi que les parties et équipements communs nécessaires. La formule connaît un vif succès depuis son apparition  et répond d’ailleurs à une demande économique et sociale incontestable Ce secteur économique n’en connaît pas moins des difficultés juridiques tenant à sa spécificité mais aussi au fait que les promoteurs spécialisés ont étendu leur activité de manière plus ou moins directe à la gestion syndicale et à celle des services accessoires, voire, dans certains cas, à leur fourniture.

Une particularité de ce type de copropriété tient au contenu des charges communes qui comportent, en sus des charges habituelles, celles relatives aux services spécifiques, notamment celui de restauration. Assuré par des installations et un personnel propre à la résidence, son coût n’est pas négligeable. Il est en général divisé en frais fixes permettant de couvrir la mise à disposition du service, intégrés dans les charges de copropriété et répartis selon une grille de répartition figurant au règlement de copropriété, et en frais d’utilisation  perçus en fonction des consommations effectives.

Les contestations sont apparues à l’occasion de la non-utilisation des services consécutive au décès du copropriétaire, les héritiers refusant de payer les charges correspondantes pendant la période de vacance du lot, jusqu’à sa revente ou sa mise en location. Par un arrêt du 29 novembre 1977 (Administrer mars 1978 p 32 note Guillot), la 3e chambre de la Cour de Cassation a consacré la licéité de cette organisation particulière, admettant par la même occasion la répartition des frais fixes au prorata des quotes-parts des parties communes, qui, en l’espèce, étaient égales pour tous les lots. Cette jurisprudence constatant l’utilité objective des services pour tous les lots, occupés ou non, demeure la règle. Elle a fait l’objet depuis lors d’un certain nombre de réponses ministérielles qui font état d’études en cours. On admet, sur le plan pratique, que cette obligation, impérative pour l’équilibre financier de l’institution, favorise en outre la revente rapide des lots ou leur mise en location.

Un autre aspect de ce secteur concerne le mode de gestion des résidences retraite. Il est fréquent, on l’a dit, que les promoteurs, se prévalant d’une qualification souvent réelle, conservent  la gestion en assurant par des voies plus ou moins directes, la fonction de syndic et la fourniture des services. Les copropriétaires contestent parfois ce système en arguant de son coût. On évoque alors la possibilité de recourir aux services d’un syndic traditionnel comme celle de concéder les services. Un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 1983  montre les difficultés de ce gendre de mécanisme. En l’espèce le service était concédé à une société et les conventions imposaient à chaque copropriétaire la souscription d’un contrat avec cette société, clause qui a été finalement validée comme nécessaire à la réalisation du but poursuivi.

On doit tenir compte en outre d’aspects fiscaux ou sociaux. L’incidence de la TVA sur le coût des prestations n’est pas mince et, dans le cas de l’exploitation directe, l’administration n’accorde pas la « tolérance » pour les syndicats de copropriétaires de type classique. En matière sociale, et s’agissant d’un groupe de résidences administrées par une même entité économique, il a été jugé qu’il convenait pour la détermination des droits des salariés d’assimiler  les résidences à des établissements dépendant de la société !

D’une manière générale, on se plaît à reconnaître la nécessité d’une réforme législative tenant compte des particularités de ces résidences du troisième âge mais il ne semble pas que des propositions constructives aient été formulées. On voit mal comment l’autogestion pourrait faire ses preuves dans ce domaine. Certains administrateurs de biens pourraient intervenir mais ce genre de gestion exige une qualification particulière et il est vraisemblable que l’on reviendrait, de fait, à une spécialisation critiquée mais finalement indispensable. En l’état, c’est donc le contrôle strict des modalités de gestion qui peut seul ramener le clame dans certaines résidences.

B.            Les résidences de tourisme

La résidence de tourisme est composée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offert en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est placée sous le régime de la copropriété ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé.

Ce secteur, pour les copropriétaires, jouxte celui des placements immobiliers. Lles résidences de tourisme bénéficient de dispositions légales incitatives mais rigoureuses, qui ont une, incidence directe sur l’étendue des droits sur le lot comme sur les modalités de gestion.

Les avantages fiscaux sont liés à l’obligation d’affecter la résidence à la location touristique pendant une durée de neuf années. Pendant cette période la gestion sera assurée par une seule personne physique ou morale liée par contrat de louage ou de mandat aux copropriétaires. (en vertu de l’article 1er II de l’arrêté du 14 février 1986). En dernier lieu des dispositions particulières ont été prises en ce qui concerne les zones de revitalisation rurales (ZRR), qui ont incité certains promoteurs spécialisés à construire des résidences dans des zones présentant un intérêt touristique mais peu fréquentées jusqu’à présent. On doit signaler qu’il existe pour le copropriétaire une possibilité d’occupation personnelle temporaire (8 semaines par an au maximum), le loyer perçu étant réduit en conséquence.

On est peu renseigné sur le sort de ces copropriétés à l’expiration de la première période de neuf années. Il semble inopportun d’avoir utilisé le statut de la copropriété pour ce genre d’opération qui, sans être dépourvue d’intérêt, ne laisse aucun espoir de maîtrise du lot et se trouve ainsi en contradiction avec le principe même de la copropriété immobilière.

C.            Les centres commerciaux

Insérés à partir des années soixante dans des grands ensembles, comportant au minimum une dizaine de boutiques, les centres commerciaux avaient à l’origine pour objet de grouper des commerces traditionnels de proximité à l’intention de populations souvent importantes. Un certain nombre d’entre eux ont été placés d’emblée sous le régime de la copropriété, alors même qu’ils se trouvaient dans des ensembles locatifs.

Le souci de maintenir une réponse constante aux besoins primordiaux de l’entourage a justifié l’insertion dans les règlements de copropriété de clauses de non concurrence, voire de clause affectant tel lot à une destination commerciale précise, confortée par la disposition des lieux (boulangerie avec locaux adéquats, boucherie, etc.). La validité de ces clauses a fait l’objet de controverses. Elle a été admise dans un premier temps en raison de la destination particulière du centre, mais aussi parce que le contexte économique permettait en général de les respecter à l’occasion d’une cession. Le temps a fait son œuvre. L’apparition des grandes ou très grandes surfaces, l’insécurité croissante de certains environnements et d’autres facteurs ont provoqué la disparition de nombreux centres commerciaux de ce type ou leur transformation en « supérettes » dépendant d’une chaîne. On peut noter incidemment que des galeries commerciales beaucoup plus huppées ont été victimes d’une évolution semblable pour des raisons différentes.

La survie de certains centres commerciaux en copropriété a nécessité des adaptations pratiques souvent contraires aux dispositions conventionnelles, que la jurisprudence a fini par admettre avec une relative facilité en ce qui concerne la clause de non-concurrence. De même des installations de restauration rapide ont été admises aux lieu et place de commerces de bouche qui n’avaient plus aucun espoir de rentabilité. Des antennes de polices, des associations culturelles ont également fait leur apparition. La courte histoire des centres commerciaux en copropriété montre qu’on ne saurait négliger le facteur temps pour la mise en œuvre et l’interprétation des règlements de copropriété.

Certains centres plus importants ont néanmoins survécu et continuent à présenter un aspect particulier de la copropriété.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

06/08/2007