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Les résidences de tourisme en copropriété

 

 

Mise à jour 02/04/2015

 

La Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite ALUR, comporte en son article 58 V les dispositions suivantes:

« Pour les résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme, construites à partir du 1er juillet 2014, et placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs au sens de l’article D. 321-1 du même code ne peuvent faire l’objet d’un lot distinct vendu à un copropriétaire et font l’objet d’une propriété indivise du syndicat des copropriétaires.

Dans les résidences de tourisme, placées sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, déjà existantes au 1er juillet 2014, lorsque les locaux à usage collectif faisant l’objet d’un lot distinct propriété d’un copropriétaire ne sont pas entretenus, entraînant un déclassement de cette résidence ou l’impossibilité de la commercialiser en offrant l’intégralité des prestations collectives initialement prévues lors de la vente des logements aux autres copropriétaires, l’assemblée générale des copropriétaires peut saisir le tribunal de grande instance d’une demande aux fins de voir prononcer un état de carence ou de constater abandon.

La responsabilité de l’entretien des locaux à usage collectif, pour lesquels est prononcé un état de carence, peut être confiée par le juge, à titre temporaire, au syndicat des copropriétaires. Le propriétaire de ces parties communes reste redevable des charges engagées par le syndicat des copropriétaires pour cet entretien.

En cas de défaillance avérée du propriétaire du lot considéré, les locaux à usage collectif dont est judiciairement constaté l’abandon peuvent devenir la propriété indivise du syndicat des copropriétaires, après le paiement d’une juste et préalable indemnité déterminée par le juge et versée au précédent propriétaire. Le syndicat des copropriétaires ne peut alors céder la propriété de ces locaux à usage collectif dans le cadre d’un lot distinct. »

 

Pour les résidences de tourisme construites à partir du 1er juillet 2014, les locaux à usage collectif composés d’équipements et de services communs font l’objet d’une propriété indivise du syndicat des copropriétaires. Plus clairement ils sont des parties communes.

Pour les résidences antérieures, lorsque les locaux à usage collectif font l’objet d’un lot privatif ne sont pas entretenus et font courir le risque d’une suspension d’acivité, l’assemblée générale peut décider de demander au TGI de prononcer l’état de carence ou constater l’abandon.

 

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La résidence de tourisme est composée d’un ensemble homogène de chambres ou d’appartements meublés disposés en unités collectives ou pavillonnaires, offert en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile. Elle est dotée d’un minimum d’équipements et de services communs. Elle est placée sous le régime de la copropriété ou sous le régime des sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé.

Ce secteur, pour les copropriétaires, jouxte celui des placements immobiliers. Les résidences de tourisme bénéficient de dispositions légales incitatives mais rigoureuses, qui ont une, incidence directe sur l’étendue des droits sur le lot comme sur les modalités de gestion.

Les avantages fiscaux sont liés à l’obligation d’affecter la résidence à la location touristique pendant une durée de neuf années. Pendant cette période la gestion sera assurée par une seule personne physique ou morale liée par contrat de louage ou de mandat aux copropriétaires. (en vertu de l’article 1er II de l’arrêté du 14 février 1986). En dernier lieu des dispositions particulières ont été prises en ce qui concerne les zones de revitalisation rurales (ZRR), qui ont incité certains promoteurs spécialisés à construire des résidences dans des zones présentant un intérêt touristique mais peu fréquentées jusqu’à présent. On doit signaler qu’il existe pour le copropriétaire une possibilité d’occupation personnelle temporaire (8 semaines par an au maximum), le loyer perçu étant réduit en conséquence.

On est peu renseigné sur le sort de ces copropriétés à l’expiration de la première période de neuf années. Il semble inopportun d’avoir utilisé le statut de la copropriété pour ce genre d’opération qui, sans être dépourvue d’intérêt, ne laisse aucun espoir de maîtrise du lot et se trouve ainsi en contradiction avec le principe même de la copropriété immobilière.

 

 

Le régime des résidences de tourisme entre dans le cadre des aides fiscales à l’investissement locatif en vertu de l’article 199 decies E et F. Voir également les articles 46 AGD à 46 AGG de l’annexe III au Code général des Impôts, et  l’instruction du 04/10/1999 (BOI 5 B –18-99)

Il peut s’agit d’immeubles placés sou le régime de la copropriété (loi du 10/07/1965) ou des sociétés d’attribution (Articles L 212-1 à L 212-7 CCH).

Le régime des résidences de tourisme est accordé aux acquisitions effectuées entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2006.

Il peut être associé au dispositif Perissol (Instruction du 20/08/1996 BOI 5-D-5-96 et rép. minist.. N° 45 023 JOAN Q 21/04/1997 p. 2056.

Il doit être distingué du régime des immeubles en jouissance à temps partagé, qui sont exclu des avantages fiscaux ci dessous.

Il existe également des dispositifs particuliers pour les investissements dans les départements d’Outremer (Voir en particulier l’article 199 undecies A CGI qui remplace l’article 199 undecies). La loi Pons n’est plus applicable depuis le 31 décembre 2000.

 

Il s’agit d’ensembles immobiliers de petites fractions destinés à la location à des touristes. Ils sont dotés d’équipements classiques et d’équipements de loisirs (piscine, tennis, etc.) et de services spécifiques (accueil, ménage, club d’enfants, etc.).

L’investisseur achète une ou plusieurs unités et les donne en location à un locataire unique qui est la société chargée de l’exploitation de la résidence (commercialisation des locations, gestion de la réservation, etc.). C’est une première particularité : tous les propriétaires investisseurs ont statutairement le même locataire. Il verse un loyer net de charges garanti pour la durée du bail. Cette durée, si elle est d’au moins neuf ans, donne droit à une réduction d’impôt de 15% du prix hors taxe du logement (avec un plafond de prix de 45 760 euros pour un célibataire, veuf ou divorcé et le double pour un couple marié), soit une réduction d’impôt de 6 864 ou 13 728 euros. Cette réduction d’impôt est répartie sur 4 ans à raison du quart de l’avantage fiscal maximal chaque année.

Si l’acquisition porte sur une résidence neuve, l’acquéreur peut obtenir le remboursement de la TVA payée lors de l’acquisition. Mais cet avantage ne subsiste que si  l’acquéreur conserve le bien pendant 20 ans.

Pour les résidences neuves construites dans certaines zones rurales, notamment les zones de revitalisation rurale (ZRR) et si la location est consentie pour 9 années au minimum, les loyers sont soumis au régime des revenus foncier avec abattement forfaitaire de 6 %. Le régime permet de déduire les intérêts d’emprunt éventuels et la taxe foncière. Le reliquat est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.)

 

Il est possible d’opter pour un autre régime fiscal, celui de loueur en meublé professionnel (LMP). Il faut pour cela que la location rapporte plus de 23 000 euros, ce qui suppose généralement l’achat de plusieurs fractions. Il peut être suffisant que les revenus tirés de ces locations soient supérieurs à l’ensemble de tous les autres revenus de la personne imposable.

Il est encore nécessaire de s’inscrire au Registre du commerce et de tenir une comptabilité.

Les spécialistes estiment que ce régime permet de ne payer aucun impôt sur les loyers encaissés pendant 25 ans ! Il est en effet possible de déduire tous les frais et les intérêts d’emprunt qui sont substantiels car les crédits liés à ces opérations sont des crédits in fine dont le capital est remboursable au terme (en général 10 à 15 ans) en bloc. De plus, si les charges sont supérieures aux revenus, la différence peut être déduite des autres revenus.

Après remboursement du capital, il est possible d’amortir une partie de l’investissement. Le déficit éventuellement généré par l’amortissement n’est pas reportable sur les autres revenus.

Il est possible d’adopter le régime de loueur en meublé non professionnel. La condition relative au montant des loyers encaissés (23 000 euros) disparaît mais les déficits générés par des charges supérieures aux frais déductibles ne sont pas non plus reportables sur les autres revenus.

 

À côté des avantages, les inconvénients ne sont pas négligeables. Les risques sont liés à la qualité des prestations de la société chargée de l’exploitation. Ils peuvent apparaître en cours de bail mais aussi à sa fin car de mauvaises surprises peuvent venir des constatations relatives à l’état général de la résidence en fin de bail. Par ailleurs il est nécessaire éventuellement de trouver un autre exploitant

 

 

 

 

 

Mise à jour

08/03/2012