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1 / 4.3.1

Les copropriétés avec services
(résidences du troisième âge ; résidence pour étudiants et assimilées)
Jean-Pierre Mantelet   DES Droit Privé  ©

 

 

I.         historique et généralités

II.        élaboration du régime légal

III.       le régime légal des résidences-services

A.       légalisation de l’extension de l’objet du syndicat

B.       particularisme du conseil syndical

C.       répartition des charges

1.        régime conventionnel de la répartition des charges

2.        régime légal de la répartition des charges : 1

D.       suppression de services

IV.      absence de dispositions transitoires

 

Mise à jour 11/05/2017 :

Le projet de loi relatif à l’adaptation de la société au vieillissement adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 17 septembre 2014 a été remanié par le Sénat en première lecture (adoption du 19 mars 2015).

Voir pour la discussion à l’Assemblée nationale en première lecture et le projet adopté 1/4.3.1.1

Voir pour la discussion au Sénat en première lecture et le projet modifié  1/4.3.1.2

Voir pour la discussion au Sénat en seconde lecture 1/ 4.3.1.3

Voir pour le texte adopté : loi du 28 décembre 2015 1/ 4.3.1.4

 

Pour les résidences avec services de la première génération le statut légal reste celui fixé par les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 dans la version antérieure à celle résultant de la loi du 28 décembre 2015.

 

 

I.          historique et généralités

Il s’agit d’immeubles en copropriété spécialement conçus pour l’occupation par des personnes âgées, propriétaires ou locataires des lots. Ils comportent en outre des services appropriés : restauration, soins médicaux, animations diverses ainsi que les parties et équipements communs nécessaires. La formule connaît un vif succès depuis son apparition  et répond d’ailleurs à une demande économique et sociale incontestable Ce secteur économique n’en connaît pas moins des difficultés juridiques tenant à sa spécificité mais aussi au fait que les promoteurs spécialisés ont étendu leur activité de manière plus ou moins directe à la gestion syndicale et à celle des services accessoires, voire, dans certains cas, à leur fourniture.

Une particularité de ce type de copropriété tient au contenu des charges communes qui comportent, en sus des charges habituelles, celles relatives aux services spécifiques, notamment celui de restauration. Assuré par des installations et un personnel propre à la résidence, son coût n’est pas négligeable. Il est en général divisé en frais fixes permettant de couvrir la mise à disposition du service, intégrés dans les charges de copropriété et répartis selon une grille de répartition figurant au règlement de copropriété, et en frais d’utilisation  perçus en fonction des consommations effectives.

Les contestations sont apparues à l’occasion de la non-utilisation des services consécutive au décès du copropriétaire, les héritiers refusant de payer les charges correspondantes pendant la période de vacance du lot, jusqu’à sa revente ou sa mise en location. Par un arrêt du 29 novembre 1977 (Administrer mars 1978 p 32 note Guillot), la 3e chambre de la Cour de Cassation a consacré la licéité de cette organisation particulière, admettant par la même occasion la répartition des frais fixes au prorata des quotes-parts des parties communes, qui, en l’espèce, étaient égales pour tous les lots. Cette jurisprudence constatant l’utilité objective des services pour tous les lots, occupés ou non, demeure la règle. Elle a fait l’objet depuis lors d’un certain nombre de réponses ministérielles qui font état d’études en cours. On admet, sur le plan pratique, que cette obligation, impérative pour l’équilibre financier de l’institution, favorise en outre la revente rapide des lots ou leur mise en location.

Un autre aspect de ce secteur concerne le mode de gestion des résidences retraite. Il est fréquent, on l’a dit, que les promoteurs, se prévalant d’une qualification souvent réelle, conservent  la gestion en assurant par des voies plus ou moins directes, la fonction de syndic et la fourniture des services. Les copropriétaires contestent parfois ce système en arguant de son coût. On évoque alors la possibilité de recourir aux services d’un syndic traditionnel comme celle de concéder les services. Un arrêt de la Cour de Cassation du 8 juin 1983  montre les difficultés de ce gendre de mécanisme. En l’espèce le service était concédé à une société et les conventions imposaient à chaque copropriétaire la souscription d’un contrat avec cette société, clause qui a été finalement validée comme nécessaire à la réalisation du but poursuivi.

On doit tenir compte en outre d’aspects fiscaux ou sociaux. L’incidence de la TVA sur le coût des prestations n’est pas mince et, dans le cas de l’exploitation directe, l’administration n’accorde pas la « tolérance » pour les syndicats de copropriétaires de type classique. En matière sociale, et s’agissant d’un groupe de résidences administrées par une même entité économique, il a été jugé qu’il convenait pour la détermination des droits des salariés d’assimiler  les résidences à des établissements dépendant de la société !

D’une manière générale, on se plaît à reconnaître la nécessité d’une réforme législative tenant compte des particularités de ces résidences du troisième âge mais il ne semble pas que des propositions constructives aient été formulées. On voit mal comment l’autogestion pourrait faire ses preuves dans ce domaine. Certains administrateurs de biens pourraient intervenir mais ce genre de gestion exige une qualification particulière et il est vraisemblable que l’on reviendrait, de fait, à une spécialisation critiquée mais finalement indispensable. En l’état, c’est donc le contrôle strict des modalités de gestion qui peut seul ramener le clame dans certaines résidences.

 

Il n’existait jusqu’à présent aucun régime légal des résidences-services.

Les articles 41-1 à 41-5 insérés dans le chapitre IV bis nouveau de la loi du 10 juillet 1965 en vertu de la loi « engagement national pour le logement »  en tiennent désormais lieu:

Nous rappelons en premier lieu les conditions d’élaboration de ces textes

Nous en commenterons ensuite les dispositions principales.

 

II.         élaboration du régime légal

Il est apparu à l’occasion de l’examen de la loi ENL en seconde lecture devant la Sénat, sous la forme d’un amendement n° 335 présenté le 30 mars 2006 par  Mme LÉTARD, DINI et GOURAULT, MM. J.L. DUPONT et DÉTRAIGNE, Mme PAYET, MORIN-DESAILLY et FÉRAT, M. VANLERENBERGHE, Mme G. GAUTIER, proposant l’insertion dans la loi du 10 juillet 1965 des articles suivants :

« Art. 41‑1 - Le règlement de copropriété peut étendre l'objet social du syndicat, défini à l'article 14 de la présente loi, à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins ou autres qui ne peuvent être fournis que par des établissements relevant de l'article L. 312‑1 du code de l'action sociale et des familles.

« Art. 41‑2 - Un conseil syndical est obligatoirement institué dans les copropriétés visées à l'article précédent. Il peut se voir déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services créés.

« Art. 41‑3 - Les charges relatives aux services créés sont réparties conformément aux termes de l'article 10 alinéa premier de la présente loi. Elles sont assimilées à des dépenses courantes pour l'application de l'article 14‑1 de ladite loi.

« Art. 41‑4 - Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41‑1 sont prises à la majorité de l'article 26 alinéa 1er. »

« Art. 41‑5 - Si le maintien d'un ou plusieurs services mentionnés à l'article 41‑1 est de nature à compromettre gravement l'équilibre financier du syndicat, le président du tribunal de grande instance, saisi, après que l'assemblée générale a été amenée à se prononcer, par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider la suppression de ce ou de ces services. ».

 

L’objet de l’amendement était précisé comme suit :

« La notion de «  résidences‑services » revêt un double aspect, concernant à la fois le statut de la copropriété des immeubles bâtis et la prestation de services aux occupants.

« L'article 10 de la loi n°65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis utilise déjà le terme de «  services », sans pour autant désigner le champ couvert par l'expression «  résidences‑services ». Une définition de ces «  résidences‑services » est indispensable afin de permettre l'établissement d'un dispositif de suppression des «  services » de la résidence, tout en excluant « clairement les «  services » de la copropriété.

« Actuellement, le fonctionnement des résidences-services est en contradiction avec le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ainsi, l'article 14 de la loi précitée limite-t-il la personnalité morale du syndicat à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes. La création et l'animation des services, qui sont souvent des services à la personne et non à l'immeuble, échappent aux dispositions prévues par ce texte.

« La définition proposée exclut les établissements relevant de l'article L. 312‑1 du code de l'action sociale et des familles afin d'ôter tout risque de confusion avec les résidences médicalisées.

« L'amendement prévoit de rendre obligatoire l'institution, déjà possible, d'un conseil syndical afin de mieux prendre en compte la dualité de ces résidences-services.

« Au sens de l'article 14‑1 de la loi, les dépenses relatives à la fourniture de «  services » sont des dépenses courantes mais ne paraissent pas pouvoir entrer dans le champ du budget prévisionnel, les services en question ne relevant ni de la maintenance ni du fonctionnement ou de l'administration des parties communes ou des équipements communs de l'immeuble. L'amendement propose donc d'intégrer ces dépenses au budget prévisionnel de la résidence, en excluant les résidences-services de la dichotomie instaurée par les articles 14‑1 et 14‑2 de la même loi.

« Par ailleurs, si l'on considère que les services offerts aux résidents sont une modalité essentielle de la jouissance de leurs parties privatives, toute modification du règlement de copropriété sur ce point ne peut être faite, aujourd'hui, qu'à l'unanimité, compte tenu des dispositions de l'article 26 alinéa 5. L'amendement propose de faciliter les conditions de vote, en ouvrant la possibilité au syndicat des copropriétaires de «  résidences-services » de voter la suppression d'un service à la majorité des membres du syndicat représentant deux tiers des voix (article 26 alinéa 1).

« Enfin, en cas de difficultés de gestion ou à titre subsidiaire, en cas d'échec du syndicat des copropriétaires dans la recherche d'une solution, l'intervention du juge est indispensable afin, dans un souci de prévention des difficultés, de réagir dès que le moindre souci de gestion compromet gravement l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires. »

 

Ces considérations appellent quelques commentaires.

 

Nous délaissons la controverse concernant l’exclusion du champ d’application des établissements relevant de l'article L. 312‑1 du code de l'action sociale et des familles. Contentons nous de noter qu’ainsi sont exclus les services de soins présentant un réel particularisme.

 

Dès lors on peut se demander si les services assurés par les résidences-services sont réellement distincts des services collectifs visés par l’article L 10. Il est vrai que l’alinéa 1 du texte en prévoit la répartition des frais en fonction de l’utilité qu’ils présentent pour le lot. Mais la prééminence de ce critère objectif a été fortement atténuée par l’individualisation progressive de la répartition des charges afférentes aux services. Ainsi pour le service de chauffage et de production d’eau chaude, pour lequel une distinction justifiée a été faite entre les charges générales liées aux installations, et celles individualisées liées à l’utilisation personnelle. Peut-on alors affirmer qu’il ne s’agit pas de services collectifs (par leur organisation) à la personne ?

Il est encore vrai que pour la répartition de certaines charges liées aux éléments d’équipement commun, le critère de répartition est l’utilité objective pour chacun des lots. Mais l’application stricte de cette règle est, de nos jours, limitée aux ascenseurs. Pour d’autres éléments d’équipement, la règle a été astucieusement contournée par le recours à la notion d’utilité objective identique. Ce mécanisme renvoie selon les cas à la répartition au prorata des tantièmes de copropriété ou à la répartition de type « compteur » soit un lot = une part.

 

L’exposé fait valoir que « l'article 14 de la loi précitée limite [ …] la personnalité morale du syndicat à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes. »

C’est une affirmation mal fagotée. C’est l’objet du syndicat qui est ainsi défini. Il est vrai que les pouvoirs du syndicat des copropriétaires sont limités aux actes justifiés par son objet social. Pour autant, il n’a jamais été contesté que l’objet du syndicat comporte la gestion des services collectifs.

D’autres dispositions de la loi confèrent au syndicat des pouvoirs, - et donc des fonctions -,  plus étendus : réaliser des travaux d’amélioration, acquérir des biens à destination finale de parties communes ou au contraire aliéner des paries communes existantes.

Enfin, certains des pouvoirs spéciaux conférés au syndic en sa qualité de mandataire social du syndicat, impliquent fatalement la compétence de celui-ci à réaliser des opérations concernées.

 

Les auteurs de l’amendement définissent les résidences-services comme étant celles assurant la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Il a été jugé par la Cour de cassation [1] que cette extension de l’objet social du syndicat n’est pas interdite par l’article L 14.

On peut admettre que l’article 41-1 présente l’avantage de consacrer l’évolution de la jurisprudence relative à l’extension admissible de l’objet d’un syndicat de copropriétaires.

 

 

L’exposé fait valoir que  « l'amendement prévoit de rendre obligatoire l'institution, déjà possible, d'un conseil syndical afin de mieux prendre en compte la dualité de ces résidences-services. » Il convient certainement, en l’espèce, de veiller à l’existence effective d’un conseil syndical, comme c’est le cas pour les syndicats de forme coopérative.

Encore faut-il des candidats en capacité, compétence et nombre suffisants ! On peut craindre dans certaines résidences la prépondérance des propriétaires bailleurs alors que leurs locataires, intéressés au premier chef, n’auront pas droit au chapitre.

 

L’exposé est muet sur la possibilité ouverte au conseil syndical de « se voir déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services créés. »

On retrouve ici la pratique courante des syndicats de forme coopérative. Il serait nécessaire, pour assurer la cohérence de l’ensemble du statut de la copropriété, de modifier l’article 21 de la loi de 1965 qui interdit au conseil syndical toute immixtion dans la gestion. On ne voit pas l’intérêt pratique de cette disposition, en contrepartie de ses inconvénients potentiels. On peut évoquer les problèmes de responsabilité notamment. Il faut rappeler néanmoins que, s’agissant des copropriétés classiques, certaines associations de consommateurs militent en faveur d’une co-gestion « syndic – conseil syndical » sans parvenir à établir sur ce point des propositions cohérentes.

L’article 41-2 fait mention de cette possibilité de délégation.

 

Pour ce qui est de la répartition des charges, l’art. 41‑3 (dans le projet initial) dispose que «Les charges relatives aux services créés sont réparties conformément aux termes de l'article 10 alinéa premier de la présente loi. Elles sont assimilées à des dépenses courantes pour l'application de l'article 14‑1 de ladite loi. »

Nous formulerons nos observations plus loin, en examinant le texte finalement adopté.

 

Une dernière observation sur l’amendement initial concerne le vif intérêt porté par les auteurs à la possibilité de supprimer un service pour des raisons économiques. La suppression peut alors être décidée à la majorité prévue par l’article 26.

Elle peut faire l’objet d’une décision judiciaire si le maintien du service « est de nature à compromettre gravement l'équilibre financier du syndicat ». Pour la même raison que dessus, nous examinerons ce point plus loin.

 

Lors de la discussion du projet de loi devant le Sénat, en seconde lecture, le 3 mai 2006, Mme Payet s’est bornée à rappeler l’objet de l’amendement. En suite de quoi, on note les interventions du rapporteur et du Ministre :

 M. BRAYE, rapporteur. – La commission accepte ces règles particulières aux résidences-services, mais pour les raisons que vous savez, sagesse.

 M. BORLOO, ministre de l'Emploi. – Même avis.

L’avis de « sagesse » a trait aux observations du Conseil constitutionnel concernant l’insertion dans un projet de loi de dispositions diverses étrangères à son objet principal.

 

Nous reproduisons également l’extrait du rapport à l’Assemblée nationale n° 3089 du 17/05/2006 de M. Gérard Hamel pour la commission des affaires économiques,

 

« Article 19 bis (nouveau) de la loi ENL

« (articles 41-1 à 41-5 [nouveaux] de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dans les immeubles bâtis

« Statut des résidences-services

« Avec un avis de sagesse de la Commission et du Gouvernement, le Sénat a adopté un amendement de Mme Valérie Létard, rapporteure pour avis de la commission des lois, portant article additionnel définissant les résidences-services.

« Cette notion revêt un double aspect, concernant à la fois le statut de la copropriété des immeubles bâtis et la prestation de services aux occupants. Le coût des services à la personne, dans ce type de résidences, est en moyenne six fois supérieur à celui des services de la copropriété.

« L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis utilise déjà le terme de « services », sans pour autant désigner le champ couvert par l'expression « résidences-services ». Le Sénat a considéré qu'une définition de ces « résidences-services » était indispensable afin de faciliter la suppression des services à la personne offerts dans la résidence.

« Le fonctionnement des résidences-services contredit actuellement le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ainsi, l'article 14 de la loi précitée limite-t-il la personnalité morale du syndicat à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes. La création et l'animation des services, qui sont souvent des services à la personne et non à l'immeuble, échappent aux dispositions prévues par ce texte.

« Afin de remédier à ces problèmes, les trois premiers alinéas du I de l'article 19 bis  insèrent après le chapitre IV de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un chapitre IV bis relatif aux « Résidences-services ».

« La Commission a adopté un amendement rédactionnel (n° 33) de votre rapporteur supprimant la référence I., inutile.

« Le quatrième alinéa  insère un article 41-1 dans la loi n° 65-557, permettant au règlement de copropriété d'étendre l'objet social du syndicat, défini à l'article 14 de la loi précitée, à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Afin d'éviter tout risque de confusion avec les résidences médicalisées, il est précisé que le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins ou autres qui ne peuvent être fournis que par des établissements et services sociaux et médico-sociaux relevant de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.

« Le cinquième alinéa insère un article 41-2 dans la loi n° 65-557, rendant obligatoire, l'institution, déjà possible, d'un conseil syndical afin de mieux prendre en compte la dualité de ces résidences-services. Ce conseil syndical peut se voir déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services créés.

« Le sixième alinéa  crée un article 41-3 en vertu duquel les charges relatives aux services créés sont réparties conformément aux termes de l'article 10 alinéa premier de la loi n° 65-557 : les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

« D'autre part, ces charges sont assimilées à des dépenses courantes pour l'application de l'article 14-1 de ladite loi. Elles sont donc comprises dans le budget prévisionnel voté chaque année par le syndicat des copropriétaires pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble.

« Au sens de l'article 14-1 de la loi, les dépenses relatives à la fourniture de « services » sont des dépenses courantes mais ne paraissent pas pouvoir entrer dans le champ du budget prévisionnel, les services en question ne relevant ni de la maintenance ni du fonctionnement ou de l'administration des parties communes ou des équipements communs de l'immeuble. L'article 41-3 propose donc d'intégrer ces dépenses au budget prévisionnel de la résidence.

« Le septième alinéa  insère un article 41-4 selon lequel les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité visée au premier alinéa de l'article 26 de la loi n° 65-557, c'est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Il vise donc à faciliter les conditions de vote de suppression d'un service. Actuellement au contraire, si l'on considère que les services offerts aux résidents sont une modalité essentielle de la jouissance de leurs parties privatives, toute modification du règlement de copropriété sur ce point ne peut être faite qu'à l'unanimité, compte tenu des dispositions de l'article 26 alinéa 5.

« Le dernier alinéa  crée un article 41-5 permettant au président du tribunal de grande instance, saisi, après que l'assemblée générale a été amenée à se prononcer, par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, de décider la suppression d'un ou plusieurs de ces services, si leur maintien est de nature à compromettre gravement l'équilibre financier du syndicat.

« La Commission a adopté cet article ainsi modifié, qui devrait apporter une solution au problème des résidences-services qui comptent parfois jusqu'à un tiers de logements vacants du fait des contraintes de vote. Dans les nouvelles résidences-services, les services à la personne ne sont plus compris dans les règlements de copropriétés.

 

Nous recueillons seulement deux indications pratiques

·         Le coût des services à la personne, dans ce type de résidences, est en moyenne six fois supérieur à celui des services de la copropriété.

·         Dans les nouvelles résidences-services, les services à la personne ne sont plus compris dans les règlements de copropriétés.

 

Le texte, qui n’a fait l’objet d’aucune discussion au fond, mais seulement d’une remise en forme judicieuse, est  finalement adopté comme suit :

 

« Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers.

« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.

« Art. 41-2. – Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41‑1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

« Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.

« Art. 41-3. – Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.

« Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

« Art. 41-4.Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

« Art. 41-5. – Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. » 

 

III.       le régime légal des résidences-services

Il se présente en quatre points.

A.        légalisation de l’extension de l’objet du syndicat

L’article 41-1 entérine la position exprimée par la Cour de cassation dans son arrêt du 10 mars 1993 : « Mais attendu, d’une part, que les dispositions de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, n’excluent pas la mise en place de services collectifs et d’équipement commun destinés à assurer la jouissance de l’immeuble en fonction de la destination de celui-ci et qu’aucune disposition légale ne limite à cet égard la nature de ces services et équipements » .

Le mérite du texte est d’éviter les risques d’un éventuel revirement.

Il précise que « ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers ». Il en résulte a contrario que le syndicat peut aussi bien en assurer la fourniture par ses propres moyens.

B.        particularisme du conseil syndical

L’article 41-2 impose l’institution d’un conseil syndical. Son effet direct est d’interdire à l’assemblée le recours au pénultième alinéa de l’article L 21 en décidant à la majorité de l’article 26 « de ne pas instituer de conseil syndical ».

Il ne sanctionne pas le non-fonctionnement du conseil syndical !

 

Il permet à l’assemblée générale de « déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques ».

Une précision terminologique au passage : les spécialistes ont pris l’habitude de parler pour les résidences-services de services intégrés pour les distinguer des services généraux courants. Il eut été préférable de conserver la même expression.

Pour revenir au texte, il est clair que l’assemblée générale peut constituer, pour la gestion de ces services, le conseil syndical en « conseil d’administration » comme c’est le cas pour les syndicats de forme coopérative et, d’une autre manière, pour les associations syndicales. Il aurait été bon, dans ces conditions, de préciser la position du syndic !

Les auteurs de l’amendement semblent avoir oublié son existence. Le second alinéa de l’article 41-2 le prouve : « Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale ».

Le conseil syndical retrouve alors sa mission traditionnelle mais les auteurs semblent aussi avoir ignoré que le syndic n’est pas tenu par l’avis du conseil syndical.

C.        répartition des charges

Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.

Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

 

Les charges relatives aux services spécifiques comportent :

·         des charges relatives à des parties communes au sens propres du terme : celles afférentes aux locaux utilisés pour ces services : restaurant, cuisine, etc.

·         des charges relatives aux éléments d’équipement et au matériel quand ils restent la propriété du syndicat, quel que soit le mode d’exploitation.

·         des charges de personnel. Les salariés peuvent être affectés à des services mixtes, individualisés ou collectifs.

·         des fournitures consommables

En second lieu, que doit-on entendre ici par services individualisés ? Quelle solution doit-on envisager lorsque des frais comme ceux de restauration sont couverts tout à la fois par une cotisation obligatoire indépendante de toute utilisation effective et par une contribution payée lors de chaque utilisation ponctuelle (le ticket repas pour être clair comme dans un mess d’officiers). C’est à notre avis cette contribution qui constitue une charge individualisée.

1.         régime conventionnel de la répartition des charges

Qu’en est-il de la pratique actuelle ?

Il faut se référer aux travaux des praticiens qui ont rédigé les règlements de copropriété et aux solutions adoptées par la jurisprudence à l’occasion de différents litiges.

Les règlements de copropriété appliquent très généralement les dispositions classiques de l’article 10 alinéa 1er pour établir une répartition des charges des services intégrés en fonction de l’utilité objective du service à l’égard de chacun des lots. sans référence à l’utilisation effective.

Dans ce cadre, le propriétaire contribue aux charges de ces services même pour les périodes d’inoccupation du lot. C’est le cas après le décès d’un copropriétaire, à l’égard des héritiers. La jurisprudence a validé ces dispositions, tant en ce qui concerne le principe de répartition [2] , qu’en ce qui concerne l’assujettissement en cas d’inoccupation [3]

Comme pour les copropriétés classiques, l’utilité objective est déterminée en fonctions des tantièmes généraux, voire des surfaces habitables lorsque ce critère permet un lissage plus approprié des quotes-parts. C’est le cas en présence de lots affectés par des coefficients d’exposition, d’éclairement et de vue très différents.

Mais par ailleurs les praticiens ont eu recours fréquemment à la distinction entre charges fixes et charges personnalisées (ou individualisées), comme cela est prescrit pour les charges de chauffage et de production d’eau chaude. Cette solution est sans nul doute la plus équitable, indépendamment des textes applicables. Les charges peuvent être personnalisées soit par comptage (eau, chauffage, etc.) soit par paiement direct d’une manière ou d’une autre. Dans ce dernier cas, les charges personnalisées ne sont pas mises en répartition. Elles apparaissent dans la comptabilité générale du syndicat quand il exploite le service. Notons toutefois que le plan comptable ne prévoit pas cette hypothèse particulière.

 

On constate, depuis un certain temps, une évolution sensible en faveur de la gestion des services par un prestataire étranger au syndicat. Dans certains cas le prestataire est plus ou moins lié au syndicat : association syndicale ou filiale du promoteur. Dans d’autres cas le prestataire est une société commerciale indépendante choisie après mise en concurrence.

Ces montages ont été reconnus licites dans le cas où ils n’étaient pas prévus initialement par le règlement de copropriété [4]

Les règlements de copropriété récents prévoient ce type particulier d’organisation et imposent l’adhésion des copropriétaire au contrat établi entre le syndicat et le prestataire et, le cas échéant, l’établissement d’un contrat particulier entre l’occupant et le prestataire. Nous mentionnons ici l’occupant car il peut s’agir d’un locataire.

Dans les différentes hypothèses où les services sont fournis par un prestataire extérieur, celui-ci a la charge de la répartition des frais et de leur recouvrement. Il doit bien entendu respecter les obligations courantes relatives à la publicité des coûts et à la justification des sommes réclamées.

2.         régime légal de la répartition des charges

Comment peut-on envisager l’incidence du nouveau régime légal sur les pratiques statutaires et/ou contractuelles en cours, relatives à la répartition des charges ?

On peut penser, dans un premier temps, que le régime légal n’a pour effet que de les légaliser. Il faut admettre clairement que l’article 41-3 ne s’appliquent qu’aux services eux-mêmes et non aux parties communes ou éléments d’équipement communs permettant de les fournir. Dès lors il ne semble pas qu’il y ait d’incompatibilités majeures entre le régime légal et les pratiques actuelles.

L’alinéa 2 de l’article 43-3 confirme la position exprimée par le Cour de cassation : « Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété », lorsque les services sont assurés par le syndicat. Les charges constituent donc une créance syndicale dont le recouvrement ne bénéficie ni des dispositions dérogatoires ni des garanties propres aux charges de copropriété :

·         compétence du tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble, notamment dans le cas du recouvrement par injonction de payer

·         privilège spécial du syndicat.

On peut même avancer qu’elles ne peuvent être prises en considération pour l’établissement de l’état daté en cas de transfert de propriété du lot.

Par contre elles peuvent présenter un caractère alimentaire.

 

Dans le cas de fourniture des services par un prestataire extérieur, il doit prévoir dans son contrat des clauses appropriées pour la garantie de ses créances.

D.        suppression de services

L’innovation principale apportée par le régime légal est la possibilité donnée par l’article 41-4 à l’assemblée générale de supprimer un service à la majorité prévue par l’article L 26, et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article, alors que le régime conventionnel, se référant au statut de la copropriété impose une décision unanime.

C’est une atteinte directe à l’institution elle-même et aux prérogatives primordiales des copropriétaires, d’autant plus grave qu’elle est dépourvue de toute motivation dans l’article 41-4.

 

On trouve cette motivation dans l’article 41-5 qui permet de donner à ce coup de force un aspect judiciaire.

·         Des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix,

·         peuvent saisir le Juge statuant comme en matière de référé,

·         si l’équilibre financier de ce service est gravement compromis

·         et après que l'assemblée générale s'est prononcée

·         Le juge peut décider soit la suspension soit la suppression du service

 

Le Juge ? Quel juge ?

Quant au motif, que faut-il entendre par « équilibre financier d’un service » dans notre domaine ou la notion d’équilibre financier n’existe pas ? L’équilibre financier du service de chauffage, si l’on retient un instant la notion pour les besoins de la discussion, n’est assuré que par la répartition des dépenses entre les copropriétaires.

Admettons dans le même esprit que les dépenses liées au service de restauration sont à 1 000, les charges fixes à 500 et les encaissements individualisés à 200. La sauvegarde de l’institution exige sans nul doute que les charges fixes soient portées à 650 et les encaissements individualisés à 350. Dans ce dernier cas il faut augmenter le prix du ticket et surtout le nombre des rationnaires.

De manière plus pratique, il faut avant tout rechercher les causes du « déséquilibre » et y remédier. Les copropriétés classiques ont la même préoccupation en permanence.

 

Le texte prévoit la possibilité de supprimer plusieurs services. L’article 45-1 énumère, pour les personnes âgées au moins, les quatre principaux,  : restauration, surveillance, aide et  loisirs. On entrevoit alors la possibilité de supprimer la résidence-services elle-même pour la réinsérer subrepticement dans le secteur locatif traditionnel. Deux investisseurs, - deux, car ici un copropriétaire ne peut agir seul, même s’il détient 15 % des voix -, peuvent facilement monter une telle opération.

 

Et après que l'assemblée générale s'est prononcée ? Si l’assemblée a repoussé la proposition de suppression du service, les copropriétaires ayant voté en faveur de la suppression disposent d’un recours à exercer dans le délai prévu par l’article L 42 alinéa 2. S’ils n’exercent pas ce recours, la décision de l’assemblée deviendra définitive. Peuvent-ils négliger cette possibilité de recours et saisir immédiatement « le Juge » ? Que se passera-t-il alors si d’une part « le Juge » supprime le service et si, d’autre part, la décision de maintien devient définitive ?

On suppose que les tenants de la suppression devront assigner le syndicat des copropriétaires en la personne de son syndic. Si le conseil syndical a reçu délégation pour gérer le service concerné, devront-ils assigner également les membres du conseil syndical ? Est-ce au contraire le syndic qui devra appeler en cause, voire en garantie, ces conseillers syndicaux, peut-être responsables du déséquilibre financier ?

 

Dans tout cela, le sort des locataires est fort négligé. Ils pourront se trouver privés des services qu’ils recherchaient et qui sont, pour les juristes, la « cause » de leur engagement. Auront-ils la possibilité de faire entendre leurs voix.

 

IV.      absence de dispositions transitoires

Les dispositions votées dans le cadre de la loi « Engagement national pour le logement » ne paraissent pas devoir faire l’objet d’un décret d’application. Elles entrent donc en vigueur dans le délai habituel suivant la promulgation de la loi.

Elles ne comportent aucune disposition transitoire bien qu’elles soient susceptibles de porter atteinte à des situations contractuelles légalement établies.

S’agissant d’un décret d’application le Conseil d’État, par son arrêt rendue en formation d’assemblée le 24 mars 2006 (affaire KPMG et autres), a critiqué l’atteinte portée à la sécurité juridique des justiciables par l’inexistence de dispositions transitoires.

Il n’est pas téméraire de considérer que le législateur lui-même n’est pas dispensé de respecter le principe de la sécurité juridique.

 

Vous trouverez ci dessous un tableau comparatif des textes de l’amendement, d’une part, des articles adoptés d’autre part.

 

 

Texte de l’amendement

Texte adopté

Art. 41‑1 - Le règlement de copropriété peut étendre l'objet social du syndicat, défini à l'article 14 de la présente loi, à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins ou autres qui ne peuvent être fournis que par des établissements relevant de l'article L. 312‑1 du code de l'action sociale et des familles.

Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers.

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.

Art. 41‑2 - Un conseil syndical est obligatoirement institué dans les copropriétés visées à l'article précédent. Il peut se voir déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services créés.

Art. 41-2. – Le syndicat des copropriétaires de "résidence-services", mis en place dans les conditions prévues à l'article 41‑1, ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical. L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

« Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.

Art. 41‑3 - Les charges relatives aux services créés sont réparties conformément aux termes de l'article 10 alinéa premier de la présente loi. Elles sont assimilées à des dépenses courantes pour l'application de l'article 14‑1 de ladite loi.

Art. 41-3. – Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l'application de l'article 14-1.

« Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

Art. 41‑4 - Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41‑1 sont prises à la majorité de l'article 26 alinéa 1er. »

Art. 41-4.Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

Art. 41‑5 - Si le maintien d'un ou plusieurs services mentionnés à l'article 41‑1 est de nature à compromettre gravement l'équilibre financier du syndicat, le président du tribunal de grande instance, saisi, après que l'assemblée générale a été amenée à se prononcer, par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider la suppression de ce ou de ces services. »

Art. 41-5. – Si l'équilibre financier d'un ou de services mentionnés à l'article 41-1 est gravement compromis et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services. » 

 

 

V.        la « convention conclue avec des tiers » de l’art. 41-1

 

L’article 41-1 de la loi dispose que « Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers. »

L’expérience montre que cette dernière phrase laisse perplexes les praticiens et même certains juristes. Le pluriel « des tiers » y suffit, mais il existe bien d’autres difficultés.

 

Il faut rappeler brièvement ici les mécanismes initiaux de fonctionnement des résidences du troisième âge en copropriété.

Dans tous les cas, l’immeuble a été spécialement conçu pour cette destination et le règlement de copropriété a été établi en conséquence. Certains règlements prévoyaient les deux modes de fonctionnement des services spécifiques : gestion directe et gestion concédée.

L’immeuble comporte des fractions (studios ou appartements) constituant les parties privatives. Il comporte les parties communes et éléments d’équipement commun habituels, mais en outre des parties communes spécifiques : salons divers (lecture, bridge, activités diverses, etc…), locaux pour le service de restauration (salle à manger, cuisine équipée, dépendances usuelles), locaux administratifs (direction, secrétariat), locaux de service divers.

Dans le cas de gestion directe, le syndicat des copropriétaires a la charge d’une part des prestations courantes dans un copropriété classique. Il a par ailleurs la charge des prestations spécifiques à la destination de la copropriété. Il dispose des salariés nécessaires à l’exécution de toutes ces tâches : un directeur coiffant l’ensemble des prestations, une ou deux collaboratrices polyvalentes, un cuisinier et ses aides, du personnel d’entretien. L’importance du personnel est en fonction du nombre de fractions privatives et donc du nombre potentiel de résidents.

Ceux-ci sont des copropriétaires ou des locataires. En ce qui concerne les prestations, leurs droits et obligations sont identiques.

Pour ce qui est de la répartition des charges des services, la pratique habituelle est de distinguer :

- Les charges fixes d’exploitation des services : il s’agit alors des dépenses nécessaires pour permettre la mise à disposition des prestations, quel que soit le nombre effectif d’utilisateurs, voire de rationnaires pour reprendre un terme militaire. Il s’agit des frais de personnel, maintenance, matériel, assurances, équipements divers. Ces charges sont réparties au prorata de l’utilité objective, c’est à dire des tantièmes de copropriété, comme c’est le cas pour les frais de conciergerie dans une copropriété ordinaire.°Dans certains cas, les copropriétaires et locataires sont tenus de prendre un nombre minimum de repas chaque mois. Des minima peuvent également exister pour d’autres prestations.

 

- Les charges personnalisables, liées à l’utilisation effective de tel ou tel service. Il est bien entendu que, dans une telle organisation, les coûts effectifs d’utilisation, personnalisés, sont réduits dès lors qu’il convient de tenir compte de l’imputation préalable des frais fixes d’exploitation. Si le prix de revient total d’un repas est de 21 €, la part individualisable est réduite à 9 € dès lors qu’à concurrence de 12 € les frais fixes ont été payés par ailleurs au prorata des tantièmes de copropriété.

 

Le syndicat des copropriétaires est doté d’un syndic. Celui-ci assure les fonctions habituelles d’un syndic pour tout ce qui concerne l’immeuble, y compris les parties communes affectées aux services spécifiques. Le syndicat a la qualité d’employeur de tous les salariés et le syndic exerce cette fonction comme mandataire social du syndicat. Il convient de préciser clairement les rapports devant exister entre le syndic et le directeur des services. C’est un point souvent délicat.

La règle d’or est, dans ce cas, que l’activité de la résidence doit demeurer exclusive de tout caractère lucratif.

Nous avons déjà indiqué que la comptabilité des syndicats de copropriétaires ignore totalement la notion de résultat. Cette règle demeure applicable a fortiori pour ce qui est de la gestion des services. Une insuffisance de préfinancement doit être couverte en fin d’exercice comme dans une copropriété classique. Tout excèdent de préfinancement doit être restitué aux copropriétaires.

Par ailleurs les services ne peuvent profiter qu’aux copropriétaires et locataire ayants droit. Il est toutefois toléré que les ayants droit aient occasionnellement des invités. Ils supportent alors les frais individualisés liés à ces invitations.

 

Cette organisation est économiquement saine, dans l’intérêt supérieur de la collectivité, et sans atteinte abusive aux droits individuels des copropriétaires.

Une résidence du troisième âge ne peut pas être soumise aux soucis d’un restaurateur commerçant se morfondant devant des tables vides. Les modestes contraintes imposées par ce régime sont largement compensées par les avantages qu’il procure.

La sécurité financière de l’institution exige en outre que les copropriétaires et les locataires ne puissent se cantonner dans l’occupation des fractions privatives en abandonnant leur droit à l’utilisation des services spécifiques et en refusant le paiement des cotisations correspondantes. Dans le domaine de la copropriété classique, on connaît le cas des copropriétaires qui prétendent se débrancher de l’installation collective de chauffage. La solution unanimement admise est d’admettre le débranchement mais d’imposer à l’intéressé le maintien de sa contribution aux frais de chauffage. Ma solution semble séduisante, mai on oublie qu’un tel débranchement peut avoir des conséquences techniques sur le fonctionnement de l’installation et l utilité du service collectif.

 

Comme pour l’élaboration d’un régime de la copropriété classique, les praticiens ont été les précurseurs du régime des « unités-retraite ». M. Vigneron a fort bien noté que, devant un vide juridique, ils « ont dû imaginer des modes de gestion originaux, affinés au cours des ans, et finalement avalisés par les tribunaux après les débats suscités lors de leur mise en place » [5]  .

Le statut de la copropriété, malgré les assouplissements résultant de la loi du 10 juillet 1965, ne se prêtait pas à la prise de décisions rapides relatives à la gestion des « unités-retraite ». Celles-ci ont été confrontées à des difficultés contentieuses provoquées souvent par des copropriétaires investisseurs et bailleurs qui se souciaient peu de l’esprit de l’institution nouvelle. M. Vigneron note encore : « Si le syndicat est habilité à prendre lui-même en charge, en dehors de sa mission essentielle, l’organisation des services spécifiques d’une résidence de retraite, il faut bien admettre qu’il ne dispose pas d’une structure opérationnelle pour ce faire ; au plan pratique, la rigidité de la solution met en relief l’inadéquation de la loi aux exigences actuelles  du fonctionnement de ces copropriétés.

 

On a donc songé à remédier à ces difficultés en confiant à un «  organisme extérieur » la gestion des services spécifiques.

La solution pouvait présenter un aspect purement juridique : recours à une association syndicale, à une société coopérative ou une société civile. La solution pouvait être d’ordre plus économique par le biais d’une concession pure et simple des services à un prestataire de services commerçant.

L’association syndicale n’était pas un cadre adéquate. Son intérêt principal était l’impossibilité pour le syndicataire de « démissionner ». Mais on sait qu’elle est avant tout un groupement de biens inscrit dans un périmètre et non un groupement de personnes. De plus un locataire ne pouvait être membre d’une association syndicale.

L’association de la loi de 1901 présentait l’inconvénient majeur de permettre à ses membres de démissionner à tout instant, conformément aux dispositions de la Convention européenne des droits de l’Homme ( !!).

Le recours à une société coopérative a recueilli la majorité des choix. Nous évoquerons ensuite la solution d’une concession à un prestataire extérieur.

 

Les sociétés coopératives de consommation sont régies par la loi du 7 mai 1917. (voir le texte).

Les sociétés coopératives de consommation sont des sociétés à capital et personnel variables, constituées conformément au titre III de la loi du 24 juillet 1867 par des consommateurs, dans le but :1° De vendre à leurs adhérents les objets de consommation qu’elles achètent ou fabriquent, soit elles-mêmes, soit en s’unissant entre elles ;

2° De distribuer leurs bénéfices entre leurs associés au prorata de la consommation de chacun ou d’en affecter tout ou partie à des oeuvres de solidarité sociale dans les conditions déterminées par leurs statuts.

Elles peuvent ne pas vendre exclusivement à leurs membres, mais elles sont tenues alors de recevoir comme associés tous ceux qu’elles ont déjà admis comme clients habituels, pourvu qu’ils s’engagent à remplir les obligations statutaires.

Leurs fonctionnement est assez simple et elles peuvent former entre elles des unions de sociétés coopératives.

Cette solution a donné satisfaction pendant de nombreuses années.

 

Comme pour le statut de la copropriété, le Législateur a fini par rejoindre les praticiens.

Le nouveau régime légal interdit-il le recours à une association coopérative ?

Il est vrai qu’il ne prévoit que deux solutions :

La gestion directe par le syndicat

La fourniture de services spécifiques confiée à un tiers. Elle doit faire l’objet d’une convention soumise au contrôle préalable du conseil syndical qui a ensuite la charge de surveiller la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

13/05/2015

 



[1] Cass. civ. 10/03/1993 Loyers et copropriété 1993 n° 138

[2] Cass. civ. 3e 29/11/1977 JCP G 1978 II 18869  et en dernier lieu 12/03/1993 2003  Loyers et copropriété 2003 142

[3] CA Limoges aud. solennelle 13/10/2004 Loyers et copropriété 2005 79

[4] Cass. civ. 22/10/2002 Loyers et copropriété 2003  97

[5] Guy Vigneron « Au bonheur des retraités » Loyers et Copropriété Mars 2006 Étude 4 p. 5