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1 / 4.3.1.4

Loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement

 

 

 

I.    la loi du 13 juillet 2006 et son décret d’application  2

II.   le projet de loi adopté le 28 décembre 2015  4

III.  entrée en vigueur ; modalités d’application aux résidences services de première génération  10

IV. Rapport de Mme Di Folco au nom de la Commission des lois  15

 

 

 

Le législateur ne s’est penché sur le régime juridique des résidences-services que fort tardivement.

Un régime légal a été mis en place par la Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, en assez grande divergence avec  les propositions formulées par les praticiens de ce mode d’habitat dont la mise en place remontait à près de vingt ans. Nous en rappelons les dispositions essentielles pour faciliter l’appréhension des nouvelles dispositions.

 

Nous présentons le nouveau régime légal issu de la loi n° 2015-1176 du 28 décembre 2015.

L’article 14 de la loi qui comporte les articles 41-1 à 41-7 nouveaux de la loi du 10 juillet 1965

L’article 15 ajoutant une section 5 au chapitre Ier du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation, consacrée au régime général des résidences-services

Et l’article 91 (ancien 61 bis du projet de loi) qui précise les modalités en vigueur de la loi et fixe les conditions dans lesquelles les résidences-services en copropriété déjà en service pourront adopter les nouvelles dispositions. Nous rappelons à cet égard les débats qui ont permis de parvenir à cette solution raisonnable:

I.          la loi du 13 juillet 2006 et son décret d’application

Cette loi a fait apparaître les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965

 

Chapitre IV bis : Résidences-services

 

Article 41-1 Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006

 

Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.

 

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.

 

 

Article 41-2 Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006

 

Le syndicat des copropriétaires de “résidence-services”, mis en place dans les conditions prévues à l’article 41-1, ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical. L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

 

Lorsqu’il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu’elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l’assemblée générale.

 

Article 41-3 Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006

 

Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1.

Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

 

 

Article 41-4 Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006

 

Les décisions relatives à la suppression des services visés à l’article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

 

 

Article 41-5 Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 95 JORF 16 juillet 2006

 

Si l’équilibre financier d’un ou de services mentionnés à l’article 41-1 est gravement compromis et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services.

 

 

 

Le décret du 20 avril 2010 a pareillement inséré les articles 39-2 à 39-7 dans le décret du 17 mars 1967

 

Section IV bis : Dispositions particulières aux résidences-services

 

Article 39-2 Créé par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 22

 

La convention prévue à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise notamment la durée pour laquelle elle est conclue, les conditions de son renouvellement et de sa dénonciation, les modalités de surveillance par le conseil syndical de son exécution, les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution, l’objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services et les conditions matérielles et financières d’occupation des locaux.

 

Article 39-3 Créé par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 22

 

Le bilan mentionné au second alinéa de l’article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965 porte sur les conditions financières d’exécution de la convention ainsi que sur la qualité du ou des services dispensés au titre de cette convention.

 

Il est signé par le président du conseil syndical et notifié par le syndic conformément aux prescriptions du 4° du II de l’article 11.

 

En cas de difficulté d’exécution de la convention, le conseil syndical informe sans délai le syndic qui prend les mesures appropriées.

 

Article 39-4 Créé par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 22

 

Lorsque le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services, il tient une comptabilité auxiliaire conformément au décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et aux mesures prises pour son application.

 

Article 39-5 Créé par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 22

 

Tous les litiges relatifs à l’exécution de la convention visée à l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.

 

Article 39-6 Créé par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 22

 

Pour l’application de l’article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965, l’instance est diligentée contre le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, contre le tiers qui fournit le ou les services. Le juge peut entendre le président du conseil syndical.

 

Article 39-7 Créé par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 22

 

La décision prise en application de l’article 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires qui n’étaient pas partie à l’instance à l’initiative du syndic, dans le mois de son prononcé, par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

 

 

II.        le projet de loi adopté le 28 décembre 2015

 

Nous présentons en tableau le texte adopté par le Sénat en première lecture et le texte définitivement adopté.

 

 

Sénat 1e lecture

 

Article 15

I. – Les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont remplacés par des articles 41-1 à 41-7 ainsi rédigés :

« Art. 41-1. – Le syndicat des copropriétaires peut avoir pour objet la fourniture de services spécifiques aux occupants de l’immeuble. Les services spécifiques sont non-individualisables lorsqu’ils bénéficient par nature à l’ensemble des occupants. Ils sont prévus par le règlement de copropriété. La liste des services spécifiques non-individualisables est fixée par décret en Conseil d’État.

« Les services non individualisables peuvent être procurés en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens de l’article 14-1.

« Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26. La décision de suppression d’un service non individualisable ne peut intervenir qu’à la condition que l’assemblée générale ait eu connaissance au préalable d’un rapport portant sur l’utilité de ce service pour l’ensemble des résidents et sur les conséquences de la suppression de ce service sur l’équilibre financier de la copropriété.

« Si l’équilibre financier d’un ou de plusieurs services mentionnés au présent article est gravement compromis ou si le déséquilibre financier d’un ou plusieurs services compromet l’équilibre financier de la copropriété, et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ces services.

« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles ou par des établissements, services ou professionnels de santé relevant des quatrième et sixième parties du code de la santé publique.

« Art. 41-2. – Le règlement de copropriété peut prévoir l’affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques individualisables.

 

 

 

« Art. 41-3. – Les conditions d’utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application des articles 1875 à 1891 du code civil. Cette convention est conclue pour une durée qui ne peut excéder cinq ans. Elle est renouvelable.

 

 

« Art. 41-4. – L’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l’article 25 ou, le cas échéant, de l’article 25-1, le ou les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables. Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec le ou les prestataires choisis ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services, établie dans les conditions prévues à l’article 41-3.

« La durée des contrats de prestations conclus par chaque occupant avec les prestataires ne peut excéder celle du prêt dont ces derniers bénéficient.

 

« Art. 41-5. – Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l’article 41-3 sont prises à la majorité de l’article 26. Elles sont notifiées par le syndic aux prestataires concernés. Elles entraînent la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires.

 

« Art. 41-6. – Le syndicat des copropriétaires d’une résidence-services ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical.

« L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité prévue à l’article 25, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

« Lorsqu’il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne son avis sur les projets des conventions mentionnées au deuxième alinéa de l’article 41-1 et à l’article 41-4. Il en surveille l’exécution et présente un bilan chaque année à l’assemblée générale.

« Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ni ses parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ni les entreprises dans lesquelles les personnes physiques mentionnées précédemment détiennent une participation dans son capital, ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont préposées. Lorsque le syndic est une personne morale, l’interdiction d’être prestataire des services individualisables et non individualisables est étendue aux entreprises dans lesquelles le syndic détient une participation et aux entreprises qui détiennent une participation dans le capital du syndic.

 

« Art. 41-7. – Les personnes demeurant à titre principal dans la résidence constituent le conseil des résidents.

« Cette instance consultative a notamment comme objectif la mise en œuvre d’un espace de discussion entre les résidents et les copropriétaires ; elle relaie les demandes et les propositions des résidents.

« Le conseil des résidents est réuni par le syndic avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires. L’ordre du jour de cette assemblée lui est communiqué. Le conseil des résidents peut également se réunir de sa propre initiative, dans un local mis à sa disposition à cet effet par le syndic.

« Le syndic communique au conseil des résidents les comptes rendus de l’assemblée générale ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, afin que le conseil émette un avis notamment sur le besoin de créer ou de supprimer un service.

« Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné. Le secrétaire rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents et aux copropriétaires en même temps et selon les mêmes modalités que l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le compte rendu des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes est remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d’un contrat de bail d’habitation ou à la cession d’un lot dans la résidence. »

II.-Au 4° de l’article L. 7232-1-2 du code du travail, les mots : « résidences-services relevant du chapitre IV bis » sont remplacés par les mots : « prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables dans les résidences-services, mentionnés à l’article 41-4 ».

 

Texte définitif

 

Article 14

I.-Les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont remplacés par des articles 41-1 à 41-7 ainsi rédigés :

« Art. 41-1.-Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l'immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu'ils bénéficient par nature à l'ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés.

« Les services non individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes, au sens de l'article 14-1.

« Les décisions relatives à la création ou à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26. La décision de suppression d'un service non individualisable ne peut intervenir qu'à la condition que l'assemblée générale ait eu connaissance au préalable d'un rapport portant sur l'utilité de ce service pour l'ensemble des résidents et sur les conséquences de la suppression de ce service sur l'équilibre financier de la copropriété.

« Si l'équilibre financier d'un ou de plusieurs services mentionnés au présent article est gravement compromis ou si le déséquilibre financier d'un ou de plusieurs services compromet l'équilibre financier de la copropriété, et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ces services.

« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles ou par des établissements, des services ou des professionnels de santé relevant des quatrième et sixième parties du code de la santé publique.

« Art. 41-2.-Le règlement de copropriété peut prévoir l'affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques individualisables. Il précise la charge des dépenses d'entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition.

 

« Art. 41-3.-Les conditions d'utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application du chapitre Ier du titre X du livre III du code civil**. Cette convention est conclue pour une durée qui ne peut excéder cinq ans. Elle est renouvelable.

** Consacré au régime du prêt à usage ndlr

 

« Art. 41-4.-L'assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l'article 25 ou, le cas échéant, de l'article 25-1, les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables. Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec les prestataires choisis ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services, établie dans les conditions prévues à l'article 41-3.

« La durée des contrats de prestations conclus par chaque occupant avec les prestataires ne peut excéder celle du prêt dont ces derniers bénéficient.

 

« Art. 41-5.-Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l'article 41-3 sont prises à la majorité prévue à l'article 26. Elles sont notifiées par le syndic aux prestataires concernés. Elles entraînent la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires.

 

« Art. 41-6.-Le syndicat des copropriétaires d'une copropriété avec services ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical.

« L'assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité prévue à l'article 25, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

« Lorsqu'il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne son avis sur les projets des conventions mentionnées au deuxième alinéa de l'article 41-1 et à l'article 41-4. Il en surveille l'exécution et présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.

« Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin, ni ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ni les entreprises dans le capital desquelles les personnes physiques mentionnées précédemment détiennent une participation ou dans lesquelles elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont préposées. Lorsque le syndic est une personne morale, l'interdiction d'être prestataire des services individualisables et non individualisables est étendue aux entreprises dans lesquelles le syndic détient une participation et aux entreprises qui détiennent une participation dans le capital du syndic.

 

« Art. 41-7.-Les personnes demeurant à titre principal dans la résidence constituent le conseil des résidents.

« Cette instance consultative relaie les demandes et les propositions des résidents auprès des copropriétaires.

« Le conseil des résidents est réuni par le syndic avant la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires. L'ordre du jour de cette assemblée lui est communiqué. Le conseil des résidents peut également se réunir de sa propre initiative, dans un local mis à sa disposition à cet effet par le syndic.

« Le syndic communique au conseil des résidents les comptes rendus de l'assemblée générale ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, afin que le conseil émette un avis notamment sur le besoin de créer ou de supprimer un service.

« Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné. Le secrétaire rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents et aux copropriétaires en même temps et selon les mêmes modalités que l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le compte rendu des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes est remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d'un contrat de bail d'habitation ou à la cession d'un lot dans la résidence. »

II.-Au 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, les mots : « résidences-services relevant du chapitre IV bis » sont remplacés par les mots : « prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables dans les copropriétés avec services, mentionnés à l'article 41-4 ».

 

 

 

 

Article 15

 

I.-Le chapitre Ier du titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation est complété par une section 5 ainsi rédigée :

 

« Section 5

« Les résidences-services

 

« Art. L. 631-13.-La résidence-services est un ensemble d'habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. Les services spécifiques non individualisables sont ceux qui bénéficient par nature à l'ensemble des occupants. Les catégories de ces services sont définies par décret, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

« Les services spécifiques individualisables peuvent être souscrits par les occupants auprès de prestataires. Le délai de préavis préalable à la résiliation de ce contrat ne peut excéder un mois.

 

« Art. L. 631-14.-Les personnes demeurant à titre principal dans la résidence constituent le conseil des résidents. Cette instance consultative a notamment comme objectif la mise en œuvre d'un espace de discussion entre les résidents et le gérant de la résidence-services. Elle relaie auprès de ce dernier les demandes et les propositions des résidents.

« Le conseil des résidents est réuni au moins une fois par an, à l'initiative du gérant ou à celle des résidents.

« Le gérant communique au conseil les informations relatives au nombre et à la situation comptable des services spécifiques non individualisables fournis dans la résidence, afin que le conseil émette un avis notamment sur le besoin de créer ou de supprimer un service.

« Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné en son sein. Le secrétaire rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le gérant de la résidence et adressé à tous les résidents. Les comptes rendus des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes sont remis à toute personne intéressée préalablement à la signature du contrat de location.

 

« Art. L. 631-15.-Sans préjudice de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'un logement situé dans la résidence-services est mis en location :

« 1° Le contrat de location précise les services spécifiques non individualisables mentionnés à l'article L. 631-13, fournis au locataire ;

« 2° Le bailleur et le locataire sont tenus, respectivement, de fournir et de payer les services non individualisables aux termes convenus. Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

« 3° Le contrat de location peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-paiement de ces services. Cette clause peut produire effet dans les conditions prévues à l' article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ;

« 4° Pour l'application de l'article 17 de la même loi, les services spécifiques non individualisables et les services spécifiques individualisables donnant lieu à paiement par le locataire ne peuvent constituer une caractéristique du logement justifiant un complément de loyer ;

« 5° La quittance mentionnée à l'article 21 de ladite loi porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant notamment le loyer, les charges et les services non individualisables.

 

« Art. L. 631-16.-Les articles L. 631-14 et L. 631-15 s'appliquent lorsque les services spécifiques non individualisables sont fournis par un gérant, personne physique ou morale, qui est également bailleur dans le cadre des contrats de location conclus avec les occupants. L'article 41-7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relatif au conseil des résidents, n'est pas applicable dans ce cas. »

 

II.-L'article L. 631-15 du code de la construction et de l'habitation s'applique aux contrats de location conclus à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi.

 

III.-L'article L. 7232-1-2 du code du travail est complété par un 5° ainsi rédigé :

« 5° Pour leurs services d'aide à domicile rendus aux personnes mentionnées à l'article L. 7231-1 qui y résident, les gérants de résidences-services relevant de l'article L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation. »

 

IV.-L'article L. 7232-4 du même code est ainsi rétabli :

 

« Art. L. 7232-4.-Par dérogation à l' article L. 313-1-1 du code de l'action sociale et des familles, les résidences-services mentionnées au 5° de l'article L. 7232-1-2 du présent code qui gèrent des services d'aide à domicile rendus aux personnes mentionnées à l'article L. 7231-1 qui y résident sont autorisées au titre de l' article L. 313-1-2 du code de l'action sociale et des familles, sous réserve du respect du cahier des charges national prévu à l'article L. 313-1-3 du même code. »

V.-Le III de l'article 47 de la présente loi s'applique aux résidences-services mentionnées à l'article L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation en fonctionnement avant la date de promulgation de la présente loi, au titre de l'agrément dont elles disposent pour la fourniture des services d'aide à domicile rendus aux personnes mentionnées à l' article L. 7231-1 du code du travail qui y résident, sous réserve du respect du cahier des charges national prévu à l' article L. 313-1-3 du code de l'action sociale et des familles et à la condition que le gestionnaire de la résidence-services et des services prestés soit le même.

 

III.      entrée en vigueur ; modalités d’application aux résidences services de première génération

 

L’article 91 de la loi fixe l’entrée en vigueur des articles 41-1 à 41-6 nouveaux de la loi du 10 juillet 1965 à l'expiration d'un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.

Il comporte en outre un régime très souple pour les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration de ce délai. Nous avons maintenu à la suite la reproduction des débats qui ont abouti à l’adoption de l’amendement proposant cet assouplissement. On y trouve un exemple intéressant d’une bonne qualité du travail législatif.

 

 

 

Sénat 1e lecture

 

Article 61 bis

Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l’article 15 de la présente loi, s’appliquent à l’expiration d’un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.

Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l’article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l’article 15 de la présente loi, leur demeure applicable.

Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l’application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l’article 15.

 

 

Texte définitif

 

Article 91

Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l'article 15 14 de la présente loi, s'appliquent à l'expiration d'un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.

Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l'article 15 14 de la présente loi, leur demeure applicable.

Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l'application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14.

 

 

 

Nous maintenons de le texte de notre commentaire du texte issu de la première lecture au Sénat :

 

 

Il faut ajouter également l’article 61 bis du projet qui précise la date d’entrée en vigueur du nouveau régime (à l’expiration d’un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi) et le sort des résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l’expiration de ce délai. Elles demeureront régies par les dispositions en vigueur , soit les articles 41-1 à 41-5 de la loi du, 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l’article 15 de la présente loi.

 

Le texte de l’article 61 bis nouveau adopté par le Sénat est le suivant :

Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l’article 15 de la présente loi, s’appliquent à l’expiration d’un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.

Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l’article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l’article 15 de la présente loi, leur demeure applicable.

Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l’application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l’article 15.

 

 

Cette rédaction est susceptible d’être remise en cause au cours de la navette. C’est pourquoi nous insérons le texte des débats en première lecture devant le Sénat (reproduction sur trame verte)

 

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 6 rectifié, présenté par M. Gremillet, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

Les articles 41–1 à 41–6 de la loi n° 65–557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans leur rédaction résultant du I de l'article 15 de la présente loi s'appliquent à l’expiration d’un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.

Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41–1 à 41–5 de la loi n° 65–557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l'article L. 7232–1–2 du code du travail leur demeure applicable dans sa rédaction antérieure à la présente loi.

Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions des articles 41–1 et 41–2 de la loi n° 65–557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction issue de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi n° 65–557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l’application des articles 41–1 à 41–6 de la loi n° 65–557 du 10 juillet 1965 précitée dans leur rédaction issue du I de l'article 15.

 

La parole est à M. Daniel Gremillet, rapporteur pour avis.

M. Daniel Gremillet, rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques. Le présent amendement a pour objet de préciser l'application dans le temps des nouvelles règles applicables aux résidences-services. En effet, imposer de nouvelles règles aux résidences-services de première génération qui ne connaissent pas de difficultés de fonctionnement pourrait déstabiliser ces dernières.

Nous proposons donc tout simplement de prévoir pour elles une règle du jeu leur permettant de continuer de vivre et de proposer des services selon le schéma précédent, dès lors que tout se passe très bien. Par ailleurs, nous leur permettons de reconsidérer la situation tous les ans au regard des règles applicables aux nouvelles générations de résidences-services. Ainsi, les décideurs peuvent prendre chaque année, en toute connaissance de cause, la décision de rester dans l’ancien système applicable à la première génération de résidences-services.

Notre amendement va un peu plus loin que le vôtre, madame la secrétaire d’État, puisque nous élargissons le dispositif à l’ensemble des résidences de services, même celles qui appartiennent à la première génération, si elles ne posent pas de problèmes.

Mme la présidente. L'amendement n° 189, présenté par le Gouvernement, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans leur rédaction résultant du I de l’article 15 s’appliquent à l’expiration d’un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.

Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l’entrée en vigueur du premier alinéa et dont le syndicat des copropriétaires procure lui-même le ou les services lors de l’entrée en vigueur prévue au premier alinéa, restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l’article L. 7232-1-2 du code du travail leur demeure applicable dans sa rédaction antérieure à la présente loi.

Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions des articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction issue de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l’application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée dans leur rédaction issue du I de l'article 15.

La parole est à Mme la secrétaire d'État.

Mme Laurence Rossignol, secrétaire d'État. Je salue, là encore, la clairvoyance de la commission des affaires économiques. Effectivement, il est nécessaire de supprimer la date d’entrée en vigueur de l’article 15 et d’y substituer des dispositions transitoires, comme l’a fort bien expliqué le rapporteur pour avis M. Gremillet.

Le présent amendement a donc pour objet de prévoir que les dispositions de l’article 15 du projet de loi seront applicables à l’expiration d’un délai de six mois suivant la promulgation de la loi, à l’exception des dispositions concernant le conseil des résidents, qui sont d’application immédiate. Il vise également à permettre aux résidences de première génération qui gèrent directement la fourniture des services de préserver leur modèle, les dispositions de la loi de 1965 et de l’article L. 7232–1-2 du code du travail, dans leur rédaction antérieure à la présente loi, continuant de régir leur situation.

Ces deux amendements sont effectivement très proches, mais comme celui qui a été présenté par la commission des affaires économiques est parfaitement bien rédigé, je retire l’amendement n° 189 au profit de celui-ci.

Mme la présidente. L’amendement n° 189 est retiré.

Quel est l’avis de la commission sur l’amendement n° 6 rectifié ?

M. Georges Labazée, corapporteur. La commission des affaires sociales, en lien avec la commission des lois, avait émis un avis défavorable sur ces propositions, car il nous paraissait malvenu de faire coexister plusieurs régimes juridiques entre les résidences de première génération, ou de premier type, pour reprendre la formulation qui figure dans le rapport de l’IGAS, et les résidences de deuxième génération, ou de deuxième type.

Il a été fait le constat qu’on ne construisait plus de résidences de première génération ou de premier type et qu’on aurait du mal à intégrer un régime transitoire qui aurait une portée très limitée en faisant coexister deux régimes juridiques.

En tant que rapporteur, je suis tenu par l’avis défavorable de la commission. Cependant, à titre personnel, après avoir entendu le rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques et vous-même, madame la secrétaire d’État – nous avons d’ailleurs discuté avec vos collaborateurs avant d’entrer en séance –, j’émets un avis favorable.

M. Gérard Roche, corapporteur de la commission des affaires sociales. Moi aussi !

M. Georges Labazée, corapporteur. M. Roche également ! De toute façon, il ne peut que me suivre… (Rires.)

Mes chers collègues, vous avez la position officielle de la commission et les avis émis à titre personnel par les deux rapporteurs. M. le président de la commission des affaires sociales se joint à nous dans ce concert de louanges pour appuyer cet amendement. Aussi, je pense que le Sénat, dans sa grande sagesse, saura bien voter.

Mme la présidente. La parole est à Mme Catherine di Folco, rapporteur pour avis.

Mme Catherine di Folco, rapporteur pour avis de la commission des lois. Après avoir entendu tous les arguments, la commission des lois s’en remet également à la sagesse du Sénat. Nous n’allons pas rester arc-boutés sur des préjugés, d’autant que l’article 15 n’a pas été modifié sensiblement et qu’il n’y a plus de constructions de première génération.

Mme la présidente. La parole est à M. Pierre-Yves Collombat, pour explication de vote.

M. Pierre-Yves Collombat. J’avoue que je suis plus convaincu par les arguments de la commission des affaires sociales, tels qu’ils nous ont été rapportés.

Je ne vois pas pourquoi il y aurait deux catégories d’établissement.

Il doit y avoir une raison, mais je ne l’ai pas comprise. On nous dit que lorsque cela marche très bien on ne voit pas pourquoi on changerait. Mais qui décrète que cela marche très bien ? Si tout marche si bien, pourquoi légiférer ? J’avoue avoir un peu de mal à saisir l’enchaînement des idées, comme mon collègue Jean Desessard, tout à l’heure, à propos de l’obscure clarté qui, pour tomber des étoiles, n’en était pas moins obscure. Je ne saisis pas bien votre logique.

Mme la présidente. La parole est à M. Daniel Gremillet, rapporteur pour avis.

M. Daniel Gremillet, rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques. Monsieur Collombat, je tiens à vous rassurer. L’idée, et je vous remercie de votre bon sens, est de ne pas casser ce qui fonctionne bien, puisque, aux termes des dispositions adoptées, on arrête de construire des résidences de première génération.

De plus, il est proposé que, tous les ans, les résidents se prononcent sur l’article 15. Cela devrait répondre à votre interrogation pour savoir qui décide du bon fonctionnement allégué et contribuer à vous rassurer. Ainsi, tous les ans, les résidents examinent la situation et décident, ou pas, de rester dans l’ancien système, qui permet de préserver ce qui fonctionne bien. En revanche, s’ils considèrent que le système ne fonctionne pas, il n’y a pas de système transitoire et ils passent directement à la nouvelle génération.

M. Pierre-Yves Collombat. Vous m’avez convaincu !

M. Daniel Gremillet, rapporteur pour avis de la commission des affaires économiques. Merci !

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 6 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. En conséquence, l'article 61 bis est ainsi rédigé.

Article 61 bis (nouveau)

 

 

Nous maintenons également le rapport de Mme DI FOLCO

 

IV.      Rapport de Mme Di Folco au nom de la Commission des lois

 

EXAMEN DES ARTICLES

Article 15
(art. 41-1 à 41-5  et 41-6 et 41-7 [nouveaux] de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) - Statut des résidences-services en copropriété

Le présent article modifie les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, applicables aux résidences-services. Il propose une réécriture des articles 41-1 à 41-5 et crée deux nouvelles dispositions, les articles 41-6 et 41-7.

Les résidences-services s'adressent à des personnes de plus de 60 ans, autonomes, valides ou semi-valides, qui désirent vivre en appartement ou en maison dans des lieux de vie adaptés et aménagés, dans lesquels divers services tels que des loisirs, de la restauration ou de la surveillance, sont proposés.

Ces structures se distinguent des établissements sociaux et médico-sociaux au sens du 6° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles3(*) et des hébergements collectifs du type logements-foyers.

Selon l'étude d'impact annexée au projet de loi, fin 2012, 41 000 seniors vivaient dans 374 résidences comportant 32 000 logements. En 2015, ce chiffre pourrait être porté à 64 000 seniors accueillis dans 50 000 logements répartis dans 580 résidences.

Les résidences-services visées par le présent article sont exclusivement les résidences dites de « première génération », qui se sont développées dans les années 1970 à 1990, régies par le droit commun de la copropriété : la loi du 10 juillet 1965. On en compterait environ 200 à l'heure actuelle4(*).

À l'initiative du Sénat, l'article 95 de loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a entendu prendre en compte la spécificité de ces résidences-services, en introduisant dans la loi du 10 juillet 1965, un chapitre IV bis, composé des articles 41-1 à 41-5, qui leur est exclusivement consacré. Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 fixe les règles d'application de ces dispositions.

 

 

Le statut des résidences-services en copropriété

 

L'article 41-1 de la loi n° 65-577 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis autorise le règlement de copropriété à étendre l'objet du syndicat de copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble de certains services spécifiques de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs notamment. En revanche, il lui est interdit de proposer des services de soins ou d'aide et d'accompagnement à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et services sociaux et médico-sociaux.

Ces services sont fournis, soit par le syndicat des copropriétaires directement, soit en exécution d'une convention, par des tiers.

En application de l'article 41-3 de la même loi, les charges qui résultent de ces services, essentiellement des dépenses relatives aux infrastructures et à l'engagement du personnel, sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot (article 10 alinéa 1er de la loi de 1965)5(*). Elles constituent des dépenses courantes au sens de l'article 14-16(*), et sont comprises dans le budget prévisionnel de la copropriété.

Elles sont donc payées par tous les copropriétaires, indépendamment de l'utilisation réelle des services. Même si le lot est inoccupé ou si l'occupant ne les utilise pas, les charges sont dues.

En revanche, les dépenses relatives à des prestations individualisées (coiffure, soins esthétiques, repas...) ne constituent pas des charges de copropriété (article 41-3, alinéa 2). Ces prestations sont directement facturées par le fournisseur du service à son bénéficiaire.

L'article 41-2 prévoit que le syndicat des copropriétaires de résidence-services a l'obligation de constituer un conseil syndical qui peut être habilité par le syndicat des copropriétaires, à la majorité absolue de ses voix, à prendre les décisions relatives à la gestion courante des services proposés.

Si le conseil syndical n'a pas reçu une telle délégation, il donne alors obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services lorsqu'elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente chaque année un bilan à l'assemblée générale des copropriétaires.

Pour alléger les charges pesant sur les copropriétaires, notamment ceux qui n'utilisent pas les services proposés, la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a assoupli les conditions de suppression de ces services. Avant 2006, ces services étant considérés comme une modalité essentielle de la jouissance des parties privatives, un vote à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires était exigé pour leur suppression. Désormais, l'article 41-4 n'impose qu'un vote à la majorité des membres du syndicat représentant deux tiers des voix (article 26)7(*).

Enfin, si l'assemblée générale n'est pas parvenue à voter la suppression de ces services spécifiques, et si leur maintien est susceptible de compromettre leur équilibre financier, l'article 41-5 dispose que des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat peuvent saisir le juge, qui statue comme en matière de référé, et peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services.

Le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise les modalités d'application des mesures relatives aux résidences-services. Il prévoit en particulier les mentions minimales que doit comporter la convention en vertu de laquelle les services sont apportés par un tiers, les obligations comptables auxquelles sont soumis les syndicats de copropriétaires qui fournissent eux-mêmes les services et les dispositions applicables en cas de contestation.

 

 

Ce modèle de résidence-services de première génération a été progressivement abandonné au profit de résidences-services de nouvelle génération, détenues par un ou plusieurs investisseurs et dans lesquelles les occupants sont majoritairement locataires et paient, en plus de leur loyer, un forfait en fonction des services dont ils ont besoin et de leur degré d'autonomie (ménage, restauration, activités, soins, surveillance, gardiennage...).

Malgré ce mouvement, il existe encore de nombreuses structures soumises au statut de la copropriété.

Or, selon l'étude d'impact jointe au projet de loi, ce modèle serait trop rigide, dans la mesure où les charges sont réparties une fois pour toutes en fonction de la taille du lot. Elles seraient élevées et incompressibles. Elles représenteraient environ 600 à 800 euros par mois.

En outre, il serait difficile d'identifier clairement les différents types de charges (charges liées au contrat de services, charges de copropriété) et les modalités de répartition de celles-ci.

La rigidité à la baisse de ces charges renforcerait également ces difficultés, la suppression de ces services ne pouvant intervenir qu'en vertu d'une décision prise à la majorité qualifiée de l'assemblée générale des copropriétaires (article 26 de la loi de 1965) ou par décision judiciaire (article 41-5 de la même loi).

Le coût élevé de ces charges mettrait en difficulté les propriétaires d'appartements en résidences-services qui souhaitent s'en défaire, car ils doivent le supporter tant que la vente n'a pas été réalisée, quand bien même le lot ne serait plus occupé.

Enfin, selon le Gouvernement, la gestion des services par le syndicat des copropriétaires, à travers son syndic, est également complexe et source de risques de conflits d'intérêts.

Le présent article entend donc modifier substantiellement le régime applicable à ces résidences-services de première génération. Il réécrit tout d'abord les articles 41-1 à 41-5 de la loi de 1965 existants et crée ensuite deux nouveaux articles : 41-6 et 41-7.

Or, selon les représentants de l'Association des responsables de copropriétés (ARC) et de l'Association nationale des copropriétés avec services (ANCS), entendus par votre rapporteur au cours d'une audition commune, seules certaines résidences-services en copropriété rencontrent des difficultés importantes mais très médiatisées. Ces difficultés ne seraient pas tant liées aux règles fixées par la loi de 1965 qu'à une très mauvaise gestion de ces structures.

Faut-il, dès lors, pour répondre aux difficultés de quelques copropriétés clairement identifiées, bouleverser le statut des résidences-services dans leur ensemble ? Votre rapporteur n'en est pas convaincu.

Lors de son audition par la commission des affaires sociales, le 18 février 20158(*), Mme Laurence Rossignol, secrétaire d'État chargée de la famille, des personnes âgées et de l'autonomie a souligné qu'elle attendait un rapport demandé à l'inspection générale des affaires sociales (IGAS) et au conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD) sur les résidences-services de première génération, pour déterminer la réalité et les dimensions du problème qu'elles posent, mais que l'IGAS avait d'ores et déjà attiré son attention sur la nécessité de ne pas déstabiliser les structures existantes.

À l'initiative de son rapporteur votre commission a adopté plusieurs amendements modifiant substantiellement le présent article.

1) La clarification de la distinction opérée entre services non-individualisables et services individualisables

Le présent article propose de distinguer explicitement les différents types de services (individualisables et non individualisables). Désormais, l'article 41-1 disposerait que seule la fourniture de services non-individualisables entrerait dans l'objet d'un syndicat des copropriétaires. Ces services seraient définis par cet article comme les « services spécifiques [...] qui, du fait qu'ils bénéficient par nature à l'ensemble [des occupants de l'immeuble], ne peuvent être individualisés ». Seraient ainsi visés, par exemple, le gardiennage ou l'entretien des locaux communs. La fixation des catégories de services concernés serait renvoyée à un décret.

L'article 41-1 ne donne pas de définition des services individualisables. Tout ce qui ne constitue pas un service non-individualisable est individualisable, comme par exemple, la coiffure, le sport, le ménage de chaque appartement ou les soins esthétiques.

Enfin, l'interdiction pour les résidences-services en copropriété de fournir des services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, relevant de la compétence des établissements sociaux et médico-sociaux, est maintenue.

Cette distinction claire des différents services proposés au sein des résidences-services est apparue tout à fait opportune à votre commission. Elle a cependant adopté un amendement précisant et complétant l'article 41-1 dans sa nouvelle rédaction.

En premier lieu, cet amendement rectifie une inexactitude juridique, reprise de l'article 41-1 actuellement en vigueur. Cet article dispose que le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture de services spécifiques. Or, l'objet principal du syndicat des copropriétaires est prévu par la loi, à l'article 14 de la loi du 10 juillet 19659(*). Une extension de cet objet, par parallélisme des formes, devrait donc être prévue par la loi. Le règlement de copropriété n'a ensuite vocation qu'à régler les modalités de mise en œuvre de cet objet.

En second lieu, cet amendement précise que peuvent entrer dans l'objet du syndicat l'ensemble des services spécifiques et pas seulement les services non-individualisables, comme le prévoit le deuxième alinéa du présent article.

Cette précision s'inscrit dans une démarche cohérente de votre commission, consistant à maintenir la possibilité pour le syndicat de copropriétaires de fournir directement ces services spécifiques à la copropriété, sans passer par un tiers, comme l'impose le troisième alinéa du présent article (cf. infra).

En troisième lieu, cet amendement clarifie la définition donnée des services non-individualisables et précise, sans ambiguïté, que seule la liste de ces services est fixée par décret, pris en Conseil d'État, pour en renforcer la sécurité juridique.

En effet, la rédaction actuelle du deuxième alinéa du présent article, ainsi que l'exposé des motifs du projet de loi10(*), ne sont pas clairs sur ce point et laissent entendre que le décret fixerait d'une part une liste de services non-individualisables et, d'autre part, une liste de services individualisables, ce qui comporte un risque d'oublis.

Fixer seulement une liste de services non-individualisables a le mérite de la clarté et de la sécurité juridique. A contrario, tous les services qui ne figureraient pas sur cette liste seraient individualisables. Une telle solution permettrait également d'identifier clairement un socle minimum de services proposés par ces résidences.

2) Le rétablissement de la possibilité pour le syndicat de copropriétaires de procurer directement les services non-individualisables aux occupants de l'immeuble

L'article 41-1 dans sa nouvelle rédaction dispose que ces services seraient procurés en exécution d'une convention avec des tiers, alors qu'actuellement il ne s'agit que d'une faculté offerte au syndicat de copropriétaires.

Une telle modification ne fait l'objet d'aucune justification dans l'étude d'impact annexée au projet de loi. Or, votre rapporteur souligne qu'il peut apparaître paradoxal de prévoir que les syndicats de copropriétaires ont pour objet la fourniture de services et, dans le même temps, d'interdire à ces syndicats de proposer directement ces services aux occupants de l'immeuble.

À la différence de la situation du syndic (cf. infra), il n'existe pas, de fait, de risque de conflits d'intérêts à leur confier la fourniture de ces services, puisque le syndicat des copropriétaires n'est que la matérialisation de l'ensemble des copropriétaires. Il est dépourvu de but lucratif et ne peut faire de bénéfices.

Entendus par votre rapporteur, les représentants de l'association des responsables de copropriétés (ARC) et de l'association nationale des copropriétés avec services (ANCS) se sont d'ailleurs montrés clairement défavorables à cette disposition.

En pratique, par exemple, le personnel d'entretien est souvent employé directement par le syndicat de copropriétaires. Il en est parfois de même des cuisiniers qui assurent la restauration au sein de la résidence-services, ce qui permet à la copropriété de choisir une restauration adaptée à ses besoins et à ses goûts.

Il est donc apparu nécessaire à votre rapporteur de maintenir un modèle capable de s'adapter à la diversité des résidences-services qui existent et de préserver la liberté de choix des copropriétaires.

Aussi, votre commission a-t-elle adopté un amendement visant à conserver la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de choisir librement entre la fourniture de services intégrée (par le syndicat lui-même) ou conventionnée (confiée à un prestataire extérieur).

3) Un assouplissement des règles de vote applicables à la création et à la suppression des services non-individualisables, permettant à une copropriété de s'adapter à l'évolution de ses besoins

Concernant les règles de suppression des services non-individualisables, le présent article reprend in extenso les termes de l'actuel article 41-4 de la loi du 10 juillet 1965. Les décisions de suppression sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 ou, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

Le premier alinéa de l'article 26 prévoit que les décisions sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

La référence au dernier alinéa de l'article 26 est inexacte. En effet, avant la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), le dernier alinéa de l'article 26 disposait que si la décision n'avait pu être prise dans les conditions du premier alinéa, la majorité des deux tiers des voix, mais qu'elle avait tout de même recueilli la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale pouvait être convoquée et la suppression pouvait être acquise à cette majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. La loi ALUR a supprimé cet alinéa11(*), durcissant ainsi les conditions de suppression de ces services.

Votre rapporteur estime que la disparition de cette dose de souplesse est dommageable pour les résidences-services. En effet, l'équilibre de ces structures repose sur le maintien d'une mutualisation des charges résultant de l'ensemble des services12(*) (cf. infra), contrebalancé par la possibilité pour la copropriété de supprimer les services devenus trop coûteux au regard de leur utilité.

À l'initiative de son rapporteur, votre commission a donc adopté un amendement qui prévoit que les décisions de création ou de suppression d'un service non-individualisable13(*) sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Elle a également adopté un amendement de repli, qui maintient l'exigence d'un vote à la majorité des deux-tiers pour créer ou supprimer un service non-individualisable, mais qui supprime la référence au dernier alinéa de l'article 26, devenue obsolète.

4) Un dispositif adapté de mise à disposition de parties communes pour la fourniture de services individualisables

Concernant spécifiquement les services individualisables, l'article 41-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa nouvelle rédaction, permet au règlement de copropriété de prévoir l'affectation de certaines parties communes à la fourniture de services individualisables par des tiers (un coiffeur, une esthéticienne...).

L'article 41-3 de la même loi, dans sa nouvelle rédaction, dispose que les conditions d'utilisation des parties communes par le tiers « sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application des articles 1875 et suivants du code civil ». Cette convention serait conclue pour une durée de cinq ans renouvelable.

L'article 41-4 précise que l'assemblée générale de copropriétaires se prononce sur le choix du ou des prestataires appelés à fournir ces services individualisables et sur les termes de la convention de prêt des parties communes à ces prestataires, par deux décisions distinctes prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) et, à défaut, dans les conditions prévues à l'article 25-1 de la même loi14(*).

Votre commission approuve pleinement le recours au prêt à usage, régi par les dispositions des articles 1875 à 1891 du code civil15(*). L'utilisation de ce type de contrats permettra à la copropriété de ne pas être contrainte par la lourdeur des règles applicables au bail commercial et de pouvoir ainsi adapter la fourniture des services aux besoins des occupants.

De plus, selon les représentants de l'association des responsables de copropriétés (ARC) et de l'association nationale des copropriétés avec services (ANCS), entendus par votre rapporteur, la gratuité de cette occupation devrait inciter des professionnels à exercer leur activité dans les résidences, diversifiant ainsi l'offre de services proposés aux occupants et améliorant l'attractivité de ces structures.

Votre commission salue la mise en place d'un tel dispositif. Pour en renforcer encore la souplesse, elle a adopté un amendement précisant que la durée de prêt des parties communes affectées à des services individualisables, fixée à cinq ans, n'était qu'un plafond. Le syndicat de copropriétaires pourrait ainsi choisir une durée d'affectation plus courte.

5) Le maintien de la mutualisation des charges afférentes aux parties communes affectées à la fourniture de services individualisables

Une incertitude demeure cependant concernant la répartition des charges relatives aux parties communes affectées à la fourniture de services individualisables.

L'article 41-2, dans sa nouvelle rédaction, renvoie au règlement de copropriété le soin de préciser « la charge des dépenses d'entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition ». Cette disposition est particulièrement imprécise.

Or, comme l'ont rappelé les personnes auditionnées par votre rapporteur, la mutualisation des charges résultant des services proposés est indissociable du modèle des résidences-services de première génération. S'il était décidé de ne faire peser le coût des services individualisables que sur les occupants qui les utilisent, ces coûts deviendraient rapidement insoutenables pour les personnes concernées, mettant ainsi en péril l'équilibre financier du service lui-même.

L'ANCS a d'ailleurs souligné que les difficultés rencontrées par certains propriétaires souhaitant revendre leurs biens, en raison de montants de charges élevés, qui ont pu motiver l'introduction du présent article dans le projet de loi, « ne relèvent pas de "l'acte de naissance" des résidences concernées16(*) mais bien pour diverses raisons, de la perte de maîtrise de l'ensemble des paramètres de gestion qui régissent toute activité économique ».

Dès lors, votre commission a adopté un amendement supprimant la possibilité pour le règlement de copropriété de prévoir une répartition particulière des charges d'entretien et de fonctionnement des parties communes affectées à la fourniture de services individualisables. Le droit commun de la copropriété, c'est-à-dire une répartition des charges en fonction de la valeur relative de chaque lot privatif (deuxième alinéa de l'article 10), continuera ainsi à s'appliquer.

6) Le rétablissement de la possibilité pour le syndicat de copropriétaires de déléguer la gestion courante des services spécifiques au conseil syndical

L'article 41-6, dans sa nouvelle rédaction, reprend l'obligation actuellement prévue à l'article 41-2, pour le syndicat des copropriétaires de résidences-services de nommer un conseil syndical17(*).

Cet article prévoit également de limiter le rôle du conseil syndical par rapport à celui qui est le sien en application de l'article 41-2 actuellement en vigueur. En effet, sans que l'étude d'impact ne développe les raisons de cette modification, le conseil syndical ne pourrait plus se voir déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques. Il se contenterait désormais de donner son avis sur les projets de conventions conclues avec les tiers pour la fourniture de services non-individualisables (article 41-1 dans sa nouvelle rédaction) ainsi que sur les projets de conventions de prêt des parties communes à un prestataire chargé de fournir les services individualisables (article 41-4 dans sa nouvelle rédaction). Il surveillerait ensuite l'exécution de ces conventions et présenterait un bilan annuel à l'assemblée générale.

Pourtant, la délégation au conseil syndical, émanation du syndicat des copropriétaires, du pouvoir de prendre des décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques est un outil essentiel au bon fonctionnement au quotidien des copropriétés.

Dès lors, à l'initiative de son rapporteur, votre commission a adopté un amendement rétablissant la possibilité pour le conseil syndical de se voir déléguer les décisions de gestion courante relatives aux services spécifiques.

7) Le renforcement de l'interdiction faite au syndic d'être prestataire de services spécifiques pour la copropriété

Le nouvel article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 interdirait au syndic, à ses préposés, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, d'être le prestataire des services individualisables et non-individualisables.

Votre rapporteur est tout à fait favorable à cette disposition qui permet de lutter contre des conflits d'intérêts importants. Il estime cependant que cette disposition ne va pas assez loin et que l'interdiction devrait également concerner les filiales du syndic ainsi que la société dont le syndic est lui-même une filiale. En effet, certaines grandes sociétés sont à la fois promoteur, syndic et prestataire de services. Dans ces conditions, il est difficile pour une copropriété de conserver sa pleine liberté de décision.

Votre commission a donc adopté un amendement en ce sens.

8) La création d'un conseil des résidents

Le présent article institue au nouvel article 41-7 un conseil des résidents composé des occupants de l'immeuble. Il a notamment pour fonction de permettre les échanges entre les propriétaires et les copropriétaires et de relayer les demandes et les propositions des résidents

Il est réuni par le syndic avant la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires. Il est informé et donne son avis notamment sur les besoins de création ou de suppression de services. Pour sa bonne information, il est remis à tout futur locataire ou acheteur d'un lot dans la résidence, un compte-rendu des réunions du conseil des résidents.

Votre commission s'est montrée favorable à la mise en place d'une telle structure qui consacre dans la loi une instance qui existe souvent de fait dans certaines copropriétés.

Sous réserve de l'adoption de ses huit amendements, votre commission a donné un avis favorable à l'adoption de l'article 15.

 

 

 

 

 

Mise à jour

14/01/2016