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1 / 4.3.1.3

Projet de loi relatif à l’adaptation de la société au vieillissement (3)
Sénat 2e lecture    Rapport de la Commission des affaires sociales

 

 

Note JPM  5/12/2015 Travaux de la commission paritaire

 

Article 15
(art. 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Sécurisation de la gestion des copropriétés avec services

L'article 15 est adopté dans la rédaction du Sénat.

Article 15 bis A
(art. L. 631-13 à L. 631-16 [nouveaux] du code de l'action sociale et des familles art. L. 631-15 du code de la construction et de l'habitation,
art. L. 7232-1-2 et L. 7232-4 du code du travail)
Statut des résidences-services

L'article 15 bis A est adopté dans la rédaction du Sénat.

 

 

 

 

 

 

 

Le législateur ne s’est penché sur le régime juridique des résidences-services que fort tardivement.

Un régime légal a été mis en place par la Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, en assez grande divergence avec  les propositions formulées par les praticiens de ce mode d’habitat dont la mise en place remontait à près de vingt ans.

 

Le projet de loi relatif à l’adaptation de la société au vieillissement adopté en première lecture par l’Assemblée nationale le 17 septembre 2014 a été sensiblement remanié par le Sénat en première lecture (adoption du 19 mars 2015). Voir pour la discussion à l’Assemblée nationale en première lecture 1/4.3.1.1

Nous avons présenté en 1/4.3.1.2 : 

Les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965  insérés par la loi du 13 juillet 2006 et 39-2 à 39-7 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 2010-391 du 20 avril 2010.

En tableau le projet de loi adopté par l’Assemblée nationale et celui modifié par le Sénat

Le rapport de Mme Di Falco au nom de la Commission des lois du Sénat qui « éclaire » cette seconde version.

 

 

Nous reproduisons ci-dessous le rapport de Mme  Joëlle HUILLIER au nom de la Commission des Affaires sociales du Sénat, enregistré le 16 juillet 2015

 

RAPPORT FAIT AU NOM DE LA COMMISSION DES AFFAIRES SOCIALES SUR LE PROJET DE LOI, MODIFIÉ PAR LE SÉNAT, relatif à l’adaptation de la société au vieillissement, PAR Mme Joëlle HUILLIER, Députée.

 

Article 15
(art. 41-1 à 41-5, 41-6 [nouveau] et 41-7 [nouveau] de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. L. 7232-1-2 du code du travail)

 

Sécurisation de la gestion des copropriétés avec services

L’article 15 modifie les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin de sécuriser les modes de gestion des immeubles offrant un logement non meublé ainsi que des services.

Nombre de ces « résidences-services » rencontrent des difficultés dues à la ventilation des charges liées aux services rendus aux occupants, ainsi qu’au mode actuel de gestion « en régie ».

 L’article 15 distingue donc ces services selon qu’ils sont individualisables ou non individualisables, prévoit que ces derniers seront assurés par des tiers et non plus par le syndic, améliore les règles de décision des copropriétaires et instaure un « conseil des résidents », distinct du conseil syndical, et qui rassemble les personnes demeurant à titre principal dans la résidence, qu’elles soient propriétaires ou locataires.

 

1. Les dispositions adoptées par l’Assemblée nationale

Lors de la première lecture, la commission des affaires sociales a adopté, outre des modifications rédactionnelles, un amendement de la rapporteure, Mme Martine Pinville, étendant à l’ensemble des occupants de la résidence-services la disposition permettant aux utilisateurs de services spécifiques individualisés de ne pas être soumis à des contrats de services dont le terme dépasserait celui du droit pour le fournisseur d’exploiter les parties communes affectées au service.

La commission a également adopté un amendement des commissaires Socialiste, républicain et citoyen définissant le conseil des résidents comme une instance consultative de mise en œuvre d’un espace de discussion entre les résidents et les copropriétaires et de relais pour les demandes et les propositions des résidents. Sur proposition de la rapporteure, la commission a prévu que les comptes rendus des réunions du conseil des résidents, remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d’un contrat de bail ou de cession de lots de la résidence-services, doivent couvrir les trois années précédentes, si ces réunions ont eu lieu : la durée d’antériorité est calquée sur celle des procès-verbaux des assemblées générales de copropriété obligatoirement annexés à une promesse de vente.

Enfin, sur proposition conjointe de la rapporteure pour avis de la commission des affaires économiques et de plusieurs commissaires UMP (les Républicains), la commission a maintenu au bénéfice des résidences services la dérogation à la condition d’activité exclusive pour l’agrément au titre des services à la personne, qui avait été supprimée par la rédaction initiale.

L’examen en séance publique a donné lieu à l’adoption d’amendements rédactionnels ou de coordination de la rapporteure.

 

2. Les modifications apportées par le Sénat

Le Sénat a apporté de nombreuses modifications qui peuvent être distinguées selon qu’elles se placent dans la continuité de la réforme du cadre juridique des copropriétés avec services ou qu’elles s’en écartent.

 

Les mesures consolidant le cadre proposé

Au Sénat, la commission des affaires sociales a complété, sur proposition de la commission des affaires économiques, l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 précitée afin de préciser le champ de l’interdiction faite au syndic d’être prestataire des services dans la résidence : cette interdiction a été étendue au concubin du syndic, et, pour les personnes morales, aux sociétés mères ou aux filiales.

Au même article de la loi du 10 juillet 1965, la commission a par ailleurs adopté un amendement de la commission des lois précisant que l’assemblée générale des copropriétaires peut déléguer au conseil syndical les décisions relatives à la gestion courante des services spécifiques. À l’article 41-3, la commission a précisé, sur proposition de la commission des lois, que la durée de cinq ans envisagée pour les conventions d’occupation des parties communes par un prestataire de services constituera une durée maximum et non une durée fixe.

La commission a également adopté un amendement de la commission des affaires économiques permettant, à l’article 41-1, la suppression d’un service par décision du juge lorsque l’équilibre financier de la copropriété dans son ensemble est compromis, alors que la rédaction initiale envisageait seulement le cas où l’équilibre financier d’un ou de plusieurs services spécifiques serait gravement compromis. Et au dernier alinéa de l’article 41-7, la commission a précisé, à l’initiative de la commission des affaires économiques, les modalités de transmission des comptes rendus des réunions du conseil des résidents aux copropriétaires.

Enfin, en séance publique, le Sénat a adopté un amendement de la commission des affaires économiques qui conditionne, au troisième alinéa de l’article 41-1, la suppression d’un service non individualisable à la réalisation d’un rapport évaluant à la fois l’utilité du service pour les résidents et les conséquences de sa suppression sur l’équilibre financier de la copropriété.

 

Les modifications visant à déroger au nouveau cadre

Sur la base des conclusions de la mission d’audit confiée, par une lettre de mission du 22 mai 2014, à l’Inspection générale des affaires sociales et au Conseil général de l’environnement et du développement durable, et remis en février 2015 (5), les rapporteurs de la commission des affaires sociales du Sénat ont constaté que certaines des copropriétés qui gèrent aujourd’hui directement la fourniture des services aux résidents ont réussi à définir un modèle économique viable dans le cadre de ce fonctionnement « en régie ».

Afin de permettre à ces copropriétés qui ne sont pas exposées à des difficultés de fonctionnement majeures de conserver ce modèle, la commission des affaires sociales a adopté des amendements tenant au maintien de la possibilité de gestion en régie des services et à la mutualisation des charges des parties communes affectées aux services individualisables. La commission a donc modifié la rédaction des deux premiers alinéas de l’article 41-1 afin de réintroduire la possibilité pour le syndicat de copropriétés, quelle que soit sa date de constitution, de gérer en régie les services offerts au sein de la copropriété et de renvoyer par ailleurs au règlement de copropriété la définition des services spécifiques non-individualisable. Des amendements de suppression de ces dispositions, présentés par le Gouvernement en séance publique, ont été rejetés.

 

3. La position de la commission

La commission a pleinement tiré les conséquences de l’adoption par le Sénat en séance publique, à l’initiative de la commission des affaires économiques, de l’article 61 bis, nouveau, qui définit les modalités de transition et qui va permettre aux copropriétés avec services de conserver leur modèle actuel de fonctionnement aussi longtemps que le décidera le syndicat.

Note JPM-COPRO : Le texte de l’article 61 bis nouveau adopté par le Sénat est le suivant :

Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l’article 15 de la présente loi, s’appliquent à l’expiration d’un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi.

Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l’expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l’article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l’article 15 de la présente loi, leur demeure applicable.

Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l’application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l’article 15.

 

Outre deux amendements rédactionnels et un amendement de précision de la rapporteure, la commission a adopté plusieurs amendements de la rapporteure visant à rétablir, à l’article 15, sans dérogation, le cadre juridique du « nouveau modèle » : le règlement de copropriété pourra étendre la compétence du syndicat à la fourniture de services mais ne définira pas les services non-individualisables fournis par la résidence ; afin d’offrir des services, les nouvelles résidences devront faire appel à des prestataires extérieurs ; elles devront également préciser, dans le règlement de copropriété, la charge et la répartition des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées aux parties communes affectées aux services individualisables.

*

La commission se saisit de l’amendement AS3 de la rapporteure.

 

« Art. 41-1. – Le syndicat des copropriétaires peut avoir pour objet la fourniture de services spécifiques aux occupants de l’immeuble. Les services spécifiques sont non-individualisables lorsqu’ils bénéficient par nature à l’ensemble des occupants. Ils sont prévus par le règlement de copropriété. La liste des services spécifiques non-individualisables est fixée par décret en Conseil d’État.

« Art. 41-1. – Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés.

Amendement AS3

 

 

Mme la rapporteure. Le Sénat a renvoyé au règlement de copropriété la définition des services non individualisables fournis par la résidence. Dresser la liste de ces services dans le règlement de copropriété représente une contrainte trop lourde, en particulier si les copropriétaires veulent supprimer certains services. Je vous propose donc de revenir à la rédaction de l’Assemblée et de prévoir simplement que le règlement de copropriété peut étendre la compétence du syndicat à la fourniture de ces services.

Les copropriétés fonctionnant actuellement en régie bénéficieront quant à elles des dispositions transitoires prévues à l’article 61 bis.

La commission adopte l’amendement.

 

Elle examine ensuite l’amendement AS4 de la rapporteure.

 

« Les services non individualisables peuvent être procurés en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens de l’article 14-1.

« Les …

individualisables sont fournis en …

… l’article 14-1.

Amendement AS4

 

Mme la rapporteure. Cet amendement rétablit la rédaction adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture.

Le troisième alinéa, dans la rédaction adoptée par le Sénat, réintroduit la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de gérer en régie les services offerts au sein de la copropriété. Prévoir cette faculté est incompatible avec l’alinéa 15 qui interdit aux syndics d’être prestataires de services individualisables et non individualisables.

Il convient donc d’indiquer sans ambiguïté que le syndicat des copropriétaires ne pourra pas fournir directement ces services : il devra passer par des conventions conclues avec des tiers.

Là encore les copropriétés fonctionnant actuellement en régie bénéficieront par ailleurs des dispositions transitoires définies à l’article 61 bis. Elles pourront ainsi agir comme elles l’entendent.

La commission adopte l’amendement.

 

Puis elle se saisit de l’amendement AS44 de la rapporteure.

 

« Art. 41-2. – Le règlement de copropriété peut prévoir l’affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques individualisables.

« Art. 41-2. – …

… individualisables.

Il précise la charge des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition.

Amendement AS44

 

Mme la rapporteure. Cet amendement rétablit la rédaction adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture.

Il précise le cas où le règlement de copropriété affecte à certains copropriétaires l’usage de parties communes afin d’y recevoir des services individualisables. Dans ce cas, le règlement doit préciser la charge des dépenses d’entretien et de fonctionnement liées à l’usage de ces parties communes et sa répartition.

Les charges liées à ces parties communes pourront alors être imputées aux copropriétaires qui bénéficient effectivement de ces services. La suppression de cette précision par le Sénat aurait pour conséquence de répartir les frais selon le critère du droit commun, c’est-à-dire en fonction des tantièmes de copropriété : cela ne nous paraît pas opportun. Pour le dire très clairement : ceux qui utilisent payent !

M. Jean-Pierre Barbier. Voilà un principe qui nous convient parfaitement !

La commission adopte l’amendement.

Puis elle adopte successivement l’amendement de précision AS5 et les amendements rédactionnels AS6 et AS7, de la rapporteure.

 

« Art. 41-3. – Les conditions d’utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application des articles 1875 à 1891 du code civil. Cette convention est conclue pour une durée qui ne peut excéder cinq ans. Elle est renouvelable.

« Art. 41-3. – Les …

… application du chapitre Ier du titre X du livre III du code civil.

… renouvelable.

Amendement AS5

 

« Art. 41-4. – L’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l’article 25 ou, le cas échéant, de l’article 25-1, le ou les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables. Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec le ou les prestataires choisis ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services, établie dans les conditions prévues à l’article 41-3.

« Art. 41-4. – …

… l’article 25-1, les prestataires …

… avec les prestataires …

… l’article 41-3.

Amendement AS6

 

 

« Art. 41-5. – Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l’article 41-3 sont prises à la majorité de l’article 26. Elles sont notifiées par le syndic aux prestataires concernés. Elles entraînent la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires.

« Art. 41-5. – …

… majorité prévue à l’article 26...

… prestataires.

Amendement AS7

 

 

 

Elle adopte enfin l’article 15 modifié.

 

Article 15 bis A (nouveau)

(art. L. 631-13 [nouveau] du code de la construction et de l’habitation et art. L. 7232-1-2 du code du travail)

La résidence-seniors

Cet article additionnel, adopté par la commission des affaires sociales du Sénat, sur proposition conjointe de ses rapporteurs et de la commission des affaires économiques, vise à fixer, dans le code de la construction et de l’habitation, un cadre juridique nouveau pour les résidences offrant des services aux personnes âgées sans relever ni des anciens logements-foyers transformés en résidences autonomie par l’article 11 ni des copropriétés avec services concernées par l’article 15.

1. Les dispositions adoptées par le Sénat

Alors que l’article 15 vise seulement à sécuriser, au regard du droit de la copropriété, la gestion de celles des résidences pour personnes âgées avec services qui constituent des copropriétés, cet article vise à fixer un cadre qui soit applicable aux résidences services dites de « nouvelle génération » dont la gestion ne relève pas du droit de la copropriété.

Alors que l’on dénombre environ 150 résidences dont les occupants sont généralement propriétaires de leur logement et participent, via le conseil syndical, à la gestion des services offerts par la résidence, on compte entre 300 et 400 résidences dites de « deuxième génération » et ce modèle est en forte croissance. Dans ce modèle, le propriétaire du logement est souvent un investisseur et le résident est locataire. L’exploitant de la résidence gère les services offerts aux résidents, possède ou loue les locaux qui y sont affectés et assume le risque de vacance des logements. On constate également une évolution vers un modèle de mono-propriété, dans lequel l’ensemble des lots appartiennent au même investisseur institutionnel.

L’article 15 bis A insère, dans le code de la construction et de l’habitation, dans le livre VI relatif aux mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement, dans le chapitre 1er du titre III consacré aux dispositions tendant à maintenir ou à augmenter le nombre des logements, une section 5, nouvelle, intitulée, « La résidence-seniors ».

L’article unique de cette section, L. 631-13 prévoit que la résidence-seniors regroupe des logements privés adaptés aux personnes âgées et qu’un gestionnaire y délivre des prestations qualifiées de « non personnalisables » qui s’ajoutent à des services que le résident choisit librement.

En outre, au sein de chaque résidence-seniors, un conseil des résidents devra relayer les demandes et les propositions des résidents auprès du gestionnaire et des propriétaires. Il sera consulté sur la nature, le contenu et la qualité des services proposés.

Il est également prévu que ces résidences pourront être conventionnées afin d’ouvrir à leurs résidents le droit à l’aide personnalisée au logement, par renvoi à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Enfin, le II de l’article 15 bis A étend, à l’article L. 7232-1-2 du code du travail, au bénéfice des résidences-seniors la dérogation à la condition d’activité exclusive pour l’agrément au titre des services à la personne.

 

2. La position de la commission

La rapporteure considère qu’il pourrait être utile de fixer un cadre juridique pour ces structures mais constate que la rédaction proposée est lacunaire. Par exemple, elle ne précise pas la nature juridique du lien établi entre le gestionnaire des services et les résidents, ce qui ne répond pas aux exigences de protection du consommateur. De même, aucun contenu minimal n’est donné aux prestations qualifiées de « non personnalisables », alors que l’attribution de la dénomination « résidence-seniors » exigerait que ces prestations aient un minimum de consistance : un bouquet de services obligatoires pourrait ainsi être défini.

En outre, la rapporteure considère que la nouvelle dénomination ne devrait pas être appliquée à une seule catégorie nouvelle de résidences et s’ajouter ainsi aux autres dénominations existantes. Dans un souci de simplification et de lisibilité, il conviendrait au contraire de définir, sous le label de « résidence-seniors », une catégorie générique de résidences avec services pour personnes âgées qui pourrait être ensuite déclinée tant sous la forme des résidences-autonomie, des copropriétés avec services que des nouvelles structures en cours de développement. La dénomination de « résidence-seniors » découlerait de l’application de règles minimales exigées de l’ensemble des structures et s’y ajouteraient, selon les domaines, les règles spécifiques définies par ailleurs.

Le Gouvernement a indiqué avoir mis à profit l’insertion de cet article additionnel par le Sénat pour engager un travail interministériel qui aboutira à des propositions présentées lors de l’examen en séance publique.

Dans cette optique, sur proposition de la rapporteure, la commission a adopté, au stade de l’examen par la commission, l’article 15 bis A dans la rédaction du Sénat.

*

La commission adopte l’article sans modification.

 

Article 15 bis B (nouveau)

(art. 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs etportant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986)

 

Adaptation des logements par les locataires

Le présent article résulte de l’adoption, lors de l’examen en séance publique au Sénat, sur avis favorable du Gouvernement, d’un amendement des rapporteurs. Il vise à faciliter la réalisation de travaux d’adaptation du logement par un locataire, à ses frais, après autorisation du propriétaire.

Le f de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que le locataire est obligé « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ». À défaut de cet accord, le propriétaire peut exiger du locataire, à son départ des lieux, la remise en l’état. Le propriétaire peut aussi conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Il est en outre précisé que le bailleur conserve la faculté d’exiger, aux frais du locataire, la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

L’article 15 bis B complète ces dispositions afin de préciser que « des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire ». Ces travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite auprès du bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Une garantie est instaurée pour pallier la carence éventuelle du bailleur : l’absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation.

Dans ce cas, au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux visés ainsi que les modalités de mise en œuvre seront fixées par décret en Conseil d’État.

La rapporteure se félicite de cet apport qui va faciliter les initiatives nouvelles tendant à adapter les logements au vieillissement de la société.

En conséquence, la commission a adopté cet article dans la rédaction du Sénat.

*

La commission adopte l’article sans modification.

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

06/08/2015