http://www.copyrightdepot.com/images/Sceau1.gif

00043608

 

CHARTE

 

Ne sont autorisées que
 1) les reproductions et copies réservées à l’usage privé, non commercial du copiste à l’exclusion de toute utilisation collective

2) les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration

3) l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation

associées, pour 2) et 3) à la citation du site

 

 

 

 

 

1 / 4.3.1.1

Le projet de loi relatif à l'adaptation de la société au vieillissement


 

I.         texte adopté par l’assemblée nationale (1e  lecture) 2

II.       présentation de la loi à l’assemblée nationale.. 4

III.      Le rapport n° 322 au sénat.. 5

 

 

I.          texte adopté par l’assemblée nationale (1e  lecture)

 

Nous présentons ci-dessous le régime des résidences avec services établi par la loi du 13 juillet 2006 et, celui résultant de l’article 15 du projet de loi relatif à l’adaptation de la société au vieillissement, adopté en 1e lecture par l’Assemblée nationale.

 

 

 

Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006

 

Article 41-1

Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l’octroi de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles.

 

Article 41-2

Le syndicat des copropriétaires de “résidence-services”, mis en place dans les conditions prévues à l’article 41-1, ne peut déroger à l’obligation d’instituer un conseil syndical. L’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires, les décisions relatives à la gestion courante de services spécifiques.

Lorsqu’il ne reçoit pas de délégation à cet effet, le conseil syndical donne obligatoirement son avis sur le projet de convention en vue de la fourniture de services spécifiques lorsqu’elle est confiée à un tiers. Dans ce cas, il surveille la bonne exécution de la convention dont il présente un bilan chaque année à l’assemblée générale.

 

Article 41-3

Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1.

Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété.

 

Article 41-4

Les décisions relatives à la suppression des services visés à l’article 41-1 sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 et, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

 

 

 

 

 

Article 41-5

Si l’équilibre financier d’un ou de services mentionnés à l’article 41-1 est gravement compromis et après que l’assemblée générale s’est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ce ou de ces services.

 

 

 

 

 

Projet de loi

 

« Art. 41-1

Le règlement de copropriété peut étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu'ils bénéficient par nature à l'ensemble de ses occupants, ne peuvent être individualisés.

« Les services non individualisables sont procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l'article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens de l'article 14-1.

« Les décisions relatives à la suppression des services non individualisables sont prises à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 ou, le cas échéant, à celle prévue au dernier alinéa du même article.

« Si l'équilibre financier d'un ou de plusieurs services mentionnés au présent article est gravement compromis, et après que l'assemblée générale s'est prononcée, le juge statuant comme en matière de référé, saisi par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider soit la suspension, soit la suppression de ces services.

« Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est incompatible avec l'octroi de services de soins ou d'aide et d'accompagnement exclusivement liés à la personne, qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.

 

« Art. 41-2. – 

Le règlement de copropriété peut prévoir l'affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques individualisables. Il précise la charge des dépenses d'entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition.

 

 

 

 

 

 

 

« Art. 41-3. – 

Les conditions d'utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application des articles 1875 et suivants du code civil. Cette convention est conclue pour une durée de cinq ans renouvelable.

 

 

« Art. 41-4. - L'assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l'article 25 ou, le cas échéant, de l'article 25-1, le ou les prestataires appelés à fournir les prestations de services spécifiques individualisables. Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec le ou les prestataires choisis ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services, établie dans les conditions prévues à l'article 41-3.

« La durée des contrats de prestations conclus par chaque occupant avec les prestataires ne peut excéder celle du prêt dont ces derniers bénéficient.

« Art. 41-5. – 

Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l'article 41-3 sont prises à la majorité de l'article 26. Elles doivent être notifiées par le syndic aux prestataires concernés. Elles entraînent la résiliation de plein droit des conventions de prêt et de fourniture de services conclues avec les prestataires.

« Art. 41-6. - Le syndicat des copropriétaires d'une résidence-services ne peut déroger à l'obligation d'instituer un conseil syndical.

« Le conseil syndical donne son avis sur les projets des conventions mentionnées au deuxième alinéa de l'article 41-1 et à l'article 41-4. Il en surveille l'exécution et présente un bilan chaque année à l'assemblée générale.

« Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ni ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus.

« Art. 41-7. - Les personnes demeurant à titre principal dans la résidence constituent le conseil des résidents.

« Cette instance consultative a notamment comme objectif la mise en oeuvre d'un espace de discussion entre les résidents et les copropriétaires ; elle relaie les demandes et les propositions des résidents.

« Le conseil des résidents est réuni par le syndic avant la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires. L'ordre du jour de cette assemblée lui est communiqué.

« Le syndic met à la disposition du conseil des résidents un local afin qu'il puisse se réunir et lui communique les comptes rendus de l'assemblée générale ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, afin que le conseil émette un avis notamment sur le besoin de créer ou de supprimer un service.

« Lors de la réunion du conseil des résidents, un secrétaire de séance est désigné. Le secrétaire rédige le compte rendu de la séance, qui est cosigné par le syndic et adressé à tous les résidents. Le compte rendu des réunions du conseil des résidents des trois années précédentes est remis à toute personne intéressée préalablement à la signature d'un contrat de bail d'habitation ou à la cession d'un lot dans la résidence. »

 

 

 

 

 

 

Les dispositions principales sont, en l’état, les suivantes

 

Le texte a pour objet principal de créer la notion de services spécifiques bénéficiant par nature à l’ensemble des occupants et considérés dès lors comme non individualisables. Les services non individualisables sont procurés en exécution d'une convention conclue avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l'article 10.

Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens de l'article 14-1.

 

Par ailleurs le règlement de copropriété peut prévoir l'affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques individualisables. Il précise la charge des dépenses d'entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition

Les conditions d'utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit, en application des articles 1875 et suivants du code civil. Cette convention est conclue pour une durée de cinq ans renouvelable.

 

L'assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, choisit, à la majorité de l'article 25 ou, le cas échéant, de l'article 25-1, le ou les prestataires appelés à fournir les prestations de services spécifiques individualisables.

Elle approuve, par un vote distinct et selon les mêmes modalités, les termes de la convention envisagée avec le ou les prestataires choisis ayant pour objet le prêt gratuit des parties communes affectées à ces services, établie dans les conditions prévues à l'article 41-3.

« La durée des contrats de prestations conclus par chaque occupant avec les prestataires ne peut excéder celle du prêt dont ces derniers bénéficient

 

Le prestataire des services individualisables et non individualisables ne peut être le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ni ses parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus.

 

 

II.         présentation de la loi à l’assemblée nationale

 

 

1.1.3. Diversifier l’offre de logements

Entre la maison de retraite médicalisée et le domicile traditionnel, d’autres modes d’habiter peuvent répondre aux besoins des âgés. C’est le cas du logement dit « intermédiaire » qui peut devenir une solution pertinente quand arrivent les premiers signes de fragilité. Il assure en effet sécurité, accessibilité et garantie d’une prise en charge médico-sociale.

– Développer le logement intermédiaire : les logements-foyers ou « résidences autonomie »

La loi donne un nouveau souffle aux logements-foyers rebaptisés « résidence autonomie », afin de transformer cette forme d’établissement médico-social alternative aux maisons de retraite médicalisées quand l’âgé est plus autonome que dépendant. Les résidences autonomie représentent une offre de l’ordre de 110 000 places installées, réparties dans 2 200 logements foyers qui accueillent très majoritairement des âgés autonomes à l’admission, l’avancée en âge des résidents nécessitant souvent un accompagnement dans un but de préservation de leur autonomie. Initiés dans les années 60, ils nécessitent aujourd’hui d’être revisités pour mieux remplir leurs missions.

Les logements-foyers datent pour la plupart des années 1960, 1970 et 1980. L’adaptation aux nouveaux publics (personnes en situation de handicap vieillissantes, personnes en précarité sociale), la mise en conformité réglementaire, l’amélioration continue des logements restent difficiles à financer. Afin de moderniser cette offre fragilisée, le plan d’aide à l’investissement de la CNSA sera abondé de manière exceptionnelle pendant trois ans pour aider ces structures à engager leurs travaux, en lien avec la CNAV, la caisse des dépôts, les collectivités territoriales.

Les résidences autonomie ont une mission de prévention de la perte d’autonomie désormais reconnue et réaffirmée par la loi. Cette mission sera soutenue, pour ceux qui ne bénéficient pas du forfait soins, par un forfait « autonomie », afin de financer des dépenses non médicales permettant de préserver l’autonomie des résidents. La gestion du forfait autonomie, délégué par la CNSA, relève des conseils généraux dans le cadre de la nouvelle « conférence des financeurs ». Par ailleurs la loi autorise désormais sous certaines conditions l’admission dérogatoire en résidences autonomie de personnes relevant du GIR 4 à la condition que soit signée une convention avec un service de soins infirmiers à domicile (SSIAD), un service polyvalent d’aide et de soins à domicile (SPASAD) ou une maison de retraite médicalisée. Cela permettra de répondre plus finement à la diversité des réalités locales.

Les petites structures alternatives d’hébergement comme les « Petites Unités de Vie » ou les Maisons d’accueil rurales pour personnes âgées (MARPA), seront par ailleurs consolidées, en leur donnant de nouveau la possibilité de s’adosser à une maison de retraite médicalisée, de bénéficier d’un forfait soins infirmiers ou de passer une partenariat avec un service de soins infirmiers à domicile.

– Sécuriser le développement de l’offre de résidences services

Depuis une trentaine d’années, s’est développée la commercialisation d’immeubles, soit par accession à la propriété de lots, soit par la location de lots, en offrant un logement non meublé, ainsi que des services plus ou moins diversifiés. Ces résidences services s’adressent à des âgés autonomes, valides et semi-valides, de plus de 60 ans, qui désirent vivre en appartement ou en maison, tout en profitant de la convivialité et de la sécurité assurées par les équipes en place.

Dans un contexte de développement de ces structures, utiles, la loi prévoit plusieurs dispositions pour mieux maîtriser et à rendre plus transparentes, les charges pour les résidents et les copropriétaires. Pour les résidences services à venir, le modèle des résidences avec services « à la carte » devient obligatoire, qui permet de mieux identifier le contenu et le coût des services, d’individualiser davantage les charges et de permettre à l’assemblée générale des copropriétaires de prendre plus facilement les décisions touchant au niveau de services.

– Encourager l’habitat regroupé par l’élaboration d’une charte de bonnes pratiques intergénérationnelles

De nombreuses collectivités locales développent des habitats regroupés, en rapport avec la réalité de leurs territoires et de leurs populations, avec le souci de la mixité intergénérationnelle. Des béguinages, des « babayagas », des « octaves », des résidences intergénérationnelles et autres dispositifs émergent, faisant naître des pratiques inégales. Il importe de référencer ces dispositifs. Un audit est lancé à cette fin pour les répertorier, mieux les analyser et en dégager les aspects les plus intéressants. Une charte de bonnes pratiques, qui rappellera clairement les droits et les devoirs des locataires et des bailleurs, garantira les droits de chacun.

 

III.        Le rapport n° 322 au sénat

Rapport n° 322 (2014-2015) de MM. Gérard ROCHE et Georges LABAZÉE, fait au nom de la commission des affaires sociales, déposé le 4 mars 2015

 

 

Article 15
(art. 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Fonctionnement des résidences-services

Objet : Cet article vise à rénover le cadre juridique applicable aux résidences-services.

I - Le dispositif proposé


· Les dispositions applicables aux résidences-services

Le terme de résidence-services, ou ses variantes (résidence du troisième âge, résidence-retraite...) désigne un type de copropriété destiné à offrir un cadre de vie adapté à des personnes âgées autonomes, propriétaires ou locataires. Ces résidences se composent de logements individuels (maisons ou appartements) équipés et sécurisés conformément aux besoins particuliers des personnes âgées (ascenseurs, portails avec interphone...). Elles offrent des services tels qu'un restaurant, une blanchisserie ou un espace forme, de nature à garantir aux copropriétaires un cadre de vie convivial tout en respectant leur indépendance.

L'article L. 633-5 du code de la construction et de l'habitation précise que les dispositions régissant les logements-foyers ne sont pas applicables aux résidences-services. De même, leurs résidents étant en principe autonomes, les résidences-services n'entrent pas dans le champ des établissements sociaux ou médico-sociaux régis par le code de l'action sociale et des familles. Elles sont régies par la loi du 10 juillet 196529(*) et plus précisément par son chapitre IV bis, issu de la loi dite « ENL » du 13 juillet 200630(*).

Le chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 se compose actuellement des articles 41-1 à 41-5.

L'article 41-1 autorise le règlement de copropriété à étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture de services spécifiques aux copropriétaires, à l'exception toutefois de services de soins ou d'accompagnement entrant dans le champ de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles. La fourniture de ces services peut être déléguée à des tiers.

Conformément à l'article 41-2, les résidences-services ne peuvent déroger à l'obligation de créer un conseil syndical.

L'article 41-3 est relatif à la répartition des charges correspondant aux services proposés aux résidents. Elles doivent être réparties conformément au droit commun du régime de la copropriété défini au premier alinéa de l'article 10 qui dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ». Elles figurent au budget prévisionnel annuel voté par le syndicat. Toutefois, il est précisé que « les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété ».

Les articles 41-4 et 41-5 sont relatifs à la suppression des services communs, soit par décision du syndicat, soit par le juge dans le cas où l'équilibre financier est gravement compromis.


· Les modifications apportées au cadre juridique des résidences-services

Le présent article prévoit une nouvelle rédaction du chapitre IV bis de la loi du 10 juillet 1965 afin de sécuriser ce cadre juridique.

a) La distinction entre services individualisables et non individualisables

Les articles 41-1 et 41-2, dans leur nouvelle rédaction, introduisent une distinction entre les services individualisables et ceux qui ne le sont pas.

La nouvelle rédaction de l'article 41-1 précise que les services qui peuvent être prévus dans l'objet du syndicat de copropriétaires sont des services « qui bénéficient par nature à l'ensemble » des occupants et renvoie à un décret pour définir les catégories de services concernés. Ces services non-individualisables sont obligatoirement fournis par des tiers dans le cadre d'une convention (alinéas 1 et 2). Les dispositions existantes concernant l'interdiction de dispenser des services entrant dans le champ du CASF sont maintenues (dernier alinéa).

Par ailleurs, le nouvel article 41-2 permet l'affectation de certaines parties communes à la fourniture aux occupants de services individualisables.

b) La répartition des charges

Concernant les services qui ne sont pas individualisables, l'article 41-1 (alinéa 2) maintient la règle selon laquelle les charges sont réparties entre les copropriétaires conformément à l'article 10 de la loi de 1965 (article 41-3 actuel).

A l'inverse, la nouvelle rédaction de l'article 41-2 prévoit que c'est le règlement de copropriété qui fixe la répartition des charges d'entretien et de fonctionnement liées aux parties communes, affectées à des services individualisables.

c) Les prestations assurées par un tiers

Le dernier alinéa de l'article 41-6 [nouveau] prévoit l'interdiction pour le syndic d'être également prestataire d'un service offert au sein de la résidence, que celui-ci soit individualisable ou non. Cette interdiction s'étend à ses préposés ainsi qu'aux membres de sa famille.

Les services offerts dans la résidence le sont donc par des prestataires tiers et dans le cadre d'une convention, que ces services soit individualisables (article 41-3) ou non (article 41-1, alinéa 2). Concernant les services spécifiques individualisables, il est précisé que la convention fixant les modalités d'utilisation des parties communes par le ou les prestataires est conclue pour cinq ans, renouvelable et à titre gratuit et qu'elle est régie par les dispositions des articles 1875 et suivants du code civil relatifs aux prêts à usage.

Enfin, l'alinéa 2 de l'article 41-4 prévoit que la durée des contrats individuels que les prestataires concluent avec les occupants (abonnements à un club de sport par exemple) ne peut excéder la durée du prêt dont ils bénéficient pour l'utilisation des parties communes.

d) Les règles de prise de décision

Les décisions relatives à la suppression d'un service non-individualisable (article 41-1, alinéa 3) ou à la désaffectation des parties communes affectées à un service individualisable (article 41-5), qui remettent à la charge de la copropriété les charges éventuellement dévolues au prestataire, se prennent conformément à l'article 26 de la loi de 1965, c'est-à-dire à la majorité des membres du syndicat et des deux-tiers des voix31(*).

A l'inverse, les décisions relatives au choix des prestataires de services spécifiques individualisables ainsi que les décisions d'approbation des conventions qui y sont relatives se prennent, conformément à l'article 25, à la majorité absolue des voix.

La possibilité pour le juge, saisi par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat, de suspendre ou de supprimer un service si son équilibre financier est gravement compromis, prévue par l'article 41-5 actuel, est reprise à l'avant dernier alinéa de l'article 41-1 applicable aux services non-individualisables.

e) Le conseil syndical et le conseil des résidents

L'interdiction pour les syndicats de copropriétaires des résidences-services de déroger à l'obligation de créer un conseil syndical est maintenue (article 41-6 [nouveau]). Ce conseil syndical donne son avis sur les projets de conventions relatives aux services spécifiques, en surveille l'exécution et présente un bilan annuel à l'assemblée générale des copropriétaires. Le recours à des prestataires tiers et la signature obligatoire des conventions relatives aux services spécifiques, prévue au deuxième alinéa de l'article 41-1 et à l'article 41-3 rendent caduque la possibilité prévue par l'article 41-2 pour l'assemblée générale de déléguer au conseil syndical les décisions relatives à la gestion courante de ces services. Cette disposition est donc supprimée.

Le nouvel article 41-7 [nouveau] crée un nouvel organe consultatif au sein des résidences-services. Le conseil des résidents est distinct du conseil syndical en ce qu'il rassemble les personnes demeurant à titre principal dans la résidence, qu'elles soient propriétaires ou locataires, et à l'exclusion des copropriétaires bailleurs. La création de cette instance a pour objectif d'améliorer la qualité des services rendus en facilitant l'échange et l'information entre les résidents et les prestataires de service, d'une part, et entre les locataires et les bailleurs, d'autre part.

Des garanties d'information sont prévues dans ce but. Le syndic doit réunir le conseil des résidents avant la tenue de l'assemblée générale, dont l'ordre du jour et le compte-rendu, lui sont communiqués ainsi que toutes les informations relatives aux services fournis dans la résidence, sur lesquels il peut émettre un avis. Le compte rendu des séances du conseil des résidents, rédigé par un secrétaire de séance désigné à cet effet et cosigné par le syndic, est conservé de manière à pouvoir être remis préalablement à l'emménagement de tout nouveau résident, propriétaire ou locataire.

f) La fin de la dérogation à la condition d'activité exclusive

L'article L. 7232-1-2 du code du travail prévoit qu'un certain nombre de structures de services à la personne, au nombre desquelles les résidences-services (4°), sont dispensées de la condition d'activité exclusive pour bénéficier d'un agrément de l'État, qui est prévue par à l'article L. 7232-1-1, lui-même issu de l'article premier de la loi n° 2006-841 relative au développement des services à la personne.

Le projet de loi, dans sa version initiale, abroge le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail.

II - Les modifications adoptées par l'Assemblée nationale

Outre plusieurs amendements rédactionnels ou de rectification, la commission des affaires sociales de l'Assemblée nationale a adopté un amendement de la rapporteure visant à ce que l'obligation de transmettre les comptes rendus des conseils des résidents à toute personne intéressée par la signature d'un bail soit limitée aux trois dernières années. Cette durée correspond à celle qui s'applique aux procès-verbaux des assemblées générales de copropriété, annexés à une promesse de vente.

Alors que le II de l'article 15, abrogeant le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, avait été supprimé lors de l'examen du texte en commission, l'Assemblée nationale a, au stade de l'examen en séance publique, rétabli cet article dans une nouvelle rédaction à l'initiative de la rapporteure. La dérogation ne bénéficie ainsi plus aux résidences-services elles-mêmes mais aux prestataires de services qui interviennent en leur sein. Plusieurs amendements rédactionnels ou de précision ont par ailleurs été adoptés.

III - La position de la commission

Les résidences-services qui se développent depuis les années 1980 rencontrent un certain nombre de difficultés de gestion, préjudiciables pour les résidents.

Dans la pratique, la distinction entre charges communes et charges individualisées est floue et des résidents peuvent être contraints de payer pour des services qu'ils ne souhaitent pas utiliser. De même, lorsqu'un appartement est inoccupé du fait du décès de son occupant ou de son départ vers un établissement médicalisé, le propriétaire ou ses héritiers se voient parfois contraints de payer les charges afférentes aux services proposés au sein de la résidence. Lorsque les copropriétaires refusent de payer de telles charges, l'équilibre financier de la résidence s'en trouve fragilisé.

Par ailleurs, le cadre actuel laisse la possibilité pour un syndic de fournir les services spécifiques parallèlement à sa fonction de représentant des intérêts de la copropriété, le plaçant dans une situation de conflit d'intérêts qui nuit aux intérêts des résidents.

Ces failles dans le cadre juridique rendent difficile la revente des biens en question, le montant des charges ainsi que les dysfonctionnements constatés ayant pour effet de décourager tout acheteur. De nombreuses associations refusent même d'accepter ces biens à titre de don ou de legs.

La rénovation proposée apporte un certain nombre d'améliorations au cadre juridique du droit de la copropriété. L'interdiction pour le syndic de prester lui-même les services offerts, la distinction entre services individualisables et non individualisables ou encore la création d'un conseil des résidents constituent ainsi des avancées de nature à sécuriser la gestion des résidences-services.

Toutefois, les modifications apportées à la loi de 1965 sont substantielles et pourraient déstabiliser des copropriétés dans lesquelles un équilibre satisfaisant pour les résidents a pu être trouvé. Les cas médiatiques de dérives dues à une gestion déficiente, voire malhonnête, ne doivent pas conduire à remettre en cause un modèle qui fonctionne de manière satisfaisante dans la majorité des cas.

Il convient notamment de maintenir la possibilité de gestion en régie des services proposés au sein de la résidence, qui permet au syndicat de copropriété de se passer des services d'un prestataire extérieur, ce qui réduit souvent le coût facturé aux résidents.

Par ailleurs, si une distinction entre les charges de copropriété et le prix des prestations individualisées est nécessaire, ne serait-ce que pour des raisons fiscales (les charges de copropriété ne sont pas soumises à la taxe sur la valeur ajoutée), cette distinction est déjà opérée dans les copropriétés dont la gestion est saine. La disposition qui prévoit que la répartition des charges de fonctionnement et d'entretien des parties communes affectées à un service non-individualisable est fixée par le règlement de copropriété entre en contradiction avec l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et il n'est juridiquement pas possible de laisser un texte tel que le règlement de copropriété déroger à un texte de valeur législative. Par ailleurs, si les prestations individualisables doivent être supportées par l'utilisateur, la mutualisation des charges de fonctionnement et d'entretien des parties communes affectées correspond à l'esprit dans lequel se sont créées les résidences-services de première génération, et constitue une condition sine qua none de la viabilité économique des services proposés aux résidents.

L'examen en commission a permis d'améliorer la rédaction du texte sur plusieurs points32(*).

Votre commission a adopté deux amendements des rapporteurs, identiques à deux amendements de la commission des lois visant, d'une part, à maintenir la possibilité d'une gestion en régie des services offerts au sein des résidences-services et, d'autre part, à maintenir la mutualisation des charges d'entretien et de fonctionnement des parties communes affectées.

Elle a également adopté, sur avis favorable des rapporteurs, un amendement de la commission des lois précisant que la durée de cinq ans mentionné pour les conventions d'occupation des parties communes par un prestataire de services était un maximum et non une durée fixe. Elle a également rétabli la possibilité pour l'assemblée générale des copropriétaires de déléguer au conseil syndical les décisions relatives à la gestion courante de certains services, en cohérence avec le rétablissement de la possibilité de gérer certains services en régie sur la proposition de la commission des lois.

Sur une proposition de la commission des affaires économiques ayant reçu un avis favorable des rapporteurs, votre commission a adopté un amendement étendant l'interdiction faite au syndic de prester des services à son concubin et, s'agissant des personnes morales, aux sociétés mères ou filiales. Elle a également adopté un amendement de la commission des affaires économiques permettant la suppression d'un service par décision du juge lorsque l'équilibre financier de la copropriété dans son ensemble est compromis, ainsi qu'un amendement relatif aux modalités de transmission des comptes rendus des réunions du conseil des résidents aux copropriétaires.

Votre commission a adopté cet article ainsi modifié.

 

 

Article 15 bis A [nouveau]
(art. L. 631-13 [nouveau] du code de la construction et de l'habitation
et art. L. 7232-1-2 du code du travail)
Résidences-seniors

Objet : Cet article additionnel crée un cadre juridique pour encadrer le développement des résidences-services de deuxième génération.

Le modèle des résidences-services qui s'est développé à partir des années 1970 n'apparaît plus attrayant aujourd'hui. Aucune création nouvelle de résidences s'inscrivant dans ce modèle n'a été constatée depuis une dizaine d'années. On constate, à l'inverse, depuis les années 1990, le développement d'une nouvelle génération de résidences, à l'initiative de promoteurs spécialisés et dans lesquelles la majorité des résidents sont des locataires.

Selon l'étude d'impact jointe au projet de loi, ce type de copropriétés devrait connaître une croissance importante dans les décennies à venir en raison de l'évolution démographique mais également d'un facteur générationnel, les cohortes arrivant à l'âge de la retraite étant aujourd'hui plus réceptives à ce concept. Le nombre de ces résidences pourrait ainsi atteindre 580 en 2015 contre 374 en 2012), pour 64 000 personnes accueillies (41 000 en 2012).

Première/deuxième génération

Malgré une trentaine de terminologies différentes, on peut regrouper les résidences-services en deux grandes catégories qui correspondent à deux modèles dont les problématiques sont distinctes.

Les résidences de première génération (ou premier type) sont apparues à partir des années 1970. Elles se sont développées dans le cadre du droit commun de la copropriété (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), avant que la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL) ne crée un statut spécifique. Dans ce modèle, les résidents sont généralement propriétaires de leur logement et participent, via le conseil syndical, à la gestion des services offerts par la résidence.

Dans les résidences de deuxième génération (ou deuxième type), qui se sont développées à partir des années 2000, la part des propriétaires résidents est minime (moins de 5 %). On y distingue clairement trois acteurs : le propriétaire du logement, qui est souvent un investisseur souhaitant bénéficier de dispositifs fiscaux avantageux33(*), le résident locataire et l'exploitant de la résidence qui gère les services offerts aux résidents, possède ou loue les locaux affectés aux services et assume le risque de vacance des logements. Ces résidences pourraient même évoluer vers un modèle de mono-propriété, dans lequel l'ensemble des lots appartiennent au même investisseur institutionnel. Elles se sont jusqu'à présent développées dans le cadre du droit commun de la copropriété qui ne prend pas en compte leur spécificité.

On dénombre aujourd'hui environ 150 résidences de première génération et entre 300 et 400 résidences de deuxième génération et ce modèle est en forte croissance.

 

Les résidences de seconde génération se sont jusqu'à présent développées dans le cadre du droit de la copropriété. Ce cadre apparaît toutefois obsolète compte tenu des caractéristiques réelles de ces résidences.

Afin d'encadrer le développement des résidences de deuxième génération, votre commission a adopté un amendement des rapporteurs, identique à un amendement de la commission des affaires économiques, créant au sein du code de la construction et de l'habitation la notion de résidences-seniors.

Il est précisé que ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention au titre de l'aide personnalisée au logement (APL), et qu'elles doivent mettre en place un conseil des résidents. Par ailleurs, les gestionnaires de services bénéficient de la dérogation à la condition de compétence exclusive prévue à l'article L. 7231-1-2 du code du travail.

Votre commission a adopté l'article 15 bis A ainsi rédigé.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

17/03/2015