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Les groupes d’immeubles avec syndicats secondaires

Un groupe de trois immeubles construits sur un terrain commun peut être constitué en un syndicat unique. Dans ce cas, une amorce d’organisation est la classification des parties communes en parties générales (le terrain en premier lieu), et parties communes propres à chaque bâtiment. Elle s’accompagne d’une répartition spécifique des charges.

Le législateur a souhaité faciliter la gestion des groupes d’immeubles en permettant la constitution, pour chaque immeuble, d’un syndicat secondaire qui a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration de ce bâtiment, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété de l’ensemble. Nonobstant les dispositions de l’article L 27, il est admis que cette organisation peut être établie dès l’origine par le règlement de copropriété. A défaut elle peut être créée à l’initiative des copropriétaires d’un ou plusieurs bâtiments, voire tous.

La procédure de création d’un syndicat secondaire est propre à chaque bâtiment. Elle exige la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment et une décision prise à la majorité prévue par l’article 25, et à celle prévue par l’article L 24 en seconde assemblée. La décision s’impose aux copropriétaires des autres bâtiments. Il a été jugé qu’il en est ainsi même si le but de l’opération est de contrarier le système de répartition des charges prévu à l’origine (CA Paris 23^e B 01/12/1989 Loyers et copropriété février 1990 n° 98). Les copropriétaires d’un bâtiment sur cour souhaitaient en cette espèce s’exonérer de l’obligation de contribuer aux frais de ravalement du bâtiment sur rue, répartis entre tous les copropriétaires en vertu du règlement de copropriété d’origine. La solution peut choquer si, par ailleurs, les autres copropriétaires avaient, dans le passé, contribué aux travaux effectués dans ce bâtiment sur cour. Quoiqu’il en soit, même dans l’hypothèse d’un accord majoritaire général, les assemblées préalables, bâtiment par bâtiment, doivent être réunies.

La constitution d’un syndicat secondaire laisse subsister le syndicat d’origine, qualifié dès lors syndicat principal. Il conserve ses fonctions d’origine pour les parties communes et les services généraux, mais aussi pour les autres bâtiments. Le syndicat principal survit encore à la constitution de tous les bâtiments du groupe en syndicats secondaires, car cette opération laisse subsister des parties communes à tous les bâtiments et en premier lieu le terrain d’assiette commun. Ces parties communes peuvent comporter en outre des espaces verts, des voies de circulation, des équipements communs (un contrôle d’accès à l’ensemble, par exemple) et même un service commun de gardiennage.

Il existe dès lors un syndicat principal et quatre syndicats secondaires, pourvus chacun d’un syndic. Il peut être le même pour tous les syndicats, ce qui est la meilleure solution. L’un des syndicats secondaires peut toutefois désigner un autre syndic secondaire.

Sur l’organisation en syndicats secondaires, voir 2/3.5.2 ; sur leurs assemblées, voir 3/4.4