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Les ensembles immobiliers

 

 

Tels que définis par l’article 1er la loi du 10 juillet 1965, il ne faut pas les confondre avec les « grands ensembles » du langage commun qui sont des groupes d’immeubles dont les particularités de gestion résultent du nombre d’immeubles et de copropriétaires ou propriétaires. Les ensembles immobiliers sont ici caractérisés par leur structure.  Ils comportent

·        des parcelles bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs

·        des terrains, des aménagements et des services communs

 

L’ensemble immobilier se présente comme un  périmètre dans lequel s’inscrivent les parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs différents. A la communauté absolue du terrain d’assiette des groupes d’immeubles s’oppose ainsi la diversité relative des droits de propriété sur les différentes parcelles de l’ensemble.

Ces parcelles peuvent être bâties ou non. Les bâtiments peuvent être soit des immeubles divisés en copropriété (voire des groupes d’immeubles), soit des immeubles appartenant à un seul propriétaire. Peuvent s’y ajouter des parcelles privatives non bâties, qui doivent être distinguées des terrains communs

 

L’immeuble en copropriété contient les parties communes et privatives résultant de sa division. Il en va de même pour ses éléments d’équipement.

Au contraire, les parcelles sont constituées en un ensemble immobilier par la propriété indivise de terrains et d’aménagements qui leur sont extérieurs et l’usage commun des services qu’ils procurent. De manière courante, il s’agit de la voirie privée, de circuits d’alimentation divers et  des évacuations communes vers l’égout public. Il peut s’agir encore d’un éclairage commun des voies de circulation et d’un système de contrôle d’accès à l’ensemble. Celui ci peut être pourvu d’un service de gardiennage et d’entretien des éléments communs. Cette énumération n’est pas exhaustive

 

L’ensemble immobilier n’est pas impérativement soumis au régime de la copropriété. Il peut être régi par une convention ayant créé une organisation juridique différente, notamment une association syndicale libre régie par les dispositions de la loi de juin 1865. Si cette organisation a été complètement mise en place et si elle fonctionne effectivement, l’ensemble immobilier n’entre pas dans le domaine d’application du statut de la copropriété.

 

L’ensemble immobilier peut avoir été volontairement placé sous le régime de la copropriété lors de sa constitution. C’est généralement le cas lorsque le projet d’origine prévoyait la construction en copropriété de la totalité ou de la plus grande partie du terrain sans qu’il ait été possible de réaliser l’acquisition der toutes les parcelles dans un même temps. Il peut encore comprendre des parcelles construites dont l’affectation interdisait ou interdit l’intégration du terrain d’assiette à une communauté plus large, pour des raisons diverses. Des propriétaires anciens ont pu vouloir conserver la maîtrise de leur bien sans refuser son incorporation à une organisation présentant des avantages techniques.

 

D’une autre manière, l’ensemble immobilier peut être assujetti par défaut au régime de la copropriété, soit en l’absence de toute organisation, soit en raison du caractère embryonnaire d’une autre organisation, soit en raison de son non-fonctionnement, les deux facteurs étant généralement liés. Dans ce cas, l’intervention de l’un des propriétaires, rendue nécessaire par des difficultés pratiques, tend à faire constater l’inorganisation juridique, aux fins d’obtenir le placement de l’ensemble immobilier sous le statut légal. Dans une telle hypothèse la soumission à ce statut est la seule issue.

 

Du point de vue pratique un ensemble de villas construites sur un terrain demeuré commun, comportant des voies et des espaces verts communs, est impérativement placé sous le régime de la copropriété. Un ensemble identique, résultant d’un lotissement peut être placé aussi bien sous le régime de la copropriété que sous celui des associations syndicales libres, parce que chaque propriétaire d’un pavillon est également propriétaire du terrain d’assiette. Notons ici que la coexistence des régimes particuliers que constituent la copropriété et le lotissement peut provoquer des difficultés juridiques et pratiques sérieuses.

 

Un ensemble immobilier peut comporter des immeubles en copropriété, constitués en syndicats totalement autonomes, des maisons particulières et des terrains non bâtis. Dans ce cas l’administration et la gestion des immeubles en copropriété ne peuvent s’exonérer de l’environnement constitué par l’ensemble immobilier, mais elles demeurent par ailleurs totalement autonomes. En particulier la destination d’un immeuble en copropriété ne peut être contraire à celle généralement prévue pour l’ensemble immobilier et le règlement de l’immeuble doit reprendre celles des dispositions du règlement de l’ensemble directement applicables à ses copropriétaires. Ces prescriptions étant respectées, le syndicat est libre de sa gestion.

 

Les membres du syndicat de l’ensemble immobilier sont les propriétaires, indivis ou non, des parcelles constitutives, c’est à dire les copropriétaires des immeubles ou groupes d’immeubles en copropriété, les propriétaires des parcelles privatives construites ou non. L’application générale du statut de la copropriété permet d’insérer dans les règlements de copropriété des dispositions appropriées relatives à la gestion, aux quelles il convient de se référer. Cette uniformité de statut a réduit le nombre des difficultés et l’on ne trouve pas, dans ce cas, de décisions de jurisprudence identiques à celles qui ont du trancher les difficultés de la coexistence entre des copropriétés et une association syndicale. Il n’en reste pas moins que les états descriptifs de division et règlements de copropriété doivent, pour des ensembles de ce type, établis avec un soin tout particulier, en particulier lorsque l’assujettissement intervient sur décision judiciaire..

 

Ajoutons que, de même, sous réserve de respecter les prescriptions communes, les propriétaires de parcelles construites ou non sont libres de leur gestion.

 

 

 

 

 

Mise à jour

08/03/2007