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Le statut de la copropriété

 

 

Au seuil de cet ouvrage, on doit définir la copropriété immobilière divise, rappeler son évolution historique, brosser enfin un tableau des grands traits  de son statut, avant d’en entreprendre l’étude détaillée.

On trouve ce type d’organisation dès la haute antiquité, sous la forme élémentaire d’une superposition, dans un bâtiment, de locaux appartenant à des propriétaires différents. Elle résulte alors de la division du bâtiment par son propriétaire d’origine.

On connaît ensuite à Rome quelques exemples de construction concertée en copropriété. Les Génois l’ont pratiquée à plus grande échelle et implantée en Corse. Elle s’est développée en France sous l’Ancien Régime comme le montrent les dispositions coutumières dont l’article 664 du Code civil de 1804 a constitué une synthèse sommaire. Bien que la notion de parties communes ait été pressentie dès le 16e siècle, par le jurisconsulte Guy Coquille, le régime légal de 1804, à défaut d’autres conventions, restait celui de propriétés individuelles superposées liées par des servitudes réciproques d’entretien et d’usage.

Les praticiens ont encore innové dans le sud-est de la France en créant un mécanisme de construction concertée en copropriété connu sous le nom de méthode de Grenoble (achat de millièmes de terrain et marchés individuels de travaux). A l’évolution architecturale a répondu l’adaptation juridique. La notion de parties communes apparaît dans les actes, accompagnée d’une amorce d’organisation collective comportant un syndic.

Les Parisiens ont ensuite découvert la copropriété. Le Crédit Foncier de France refusant tout financement aux opérations organisées selon la méthode de Grenoble. Ils ont adopté des mécanismes présentant une caractéristique commune : la constitution d’une société ou d’un groupement quelconque. La diversité de ces groupements imposait une intervention législative : ce fut la Loi du 28 juin 1938 qui régissait les sociétés de construction (Chapitre I) et les copropriétaires d’immeubles divisés par appartements (chapitre II). C’est un premier pas vers l’institutionnalisation du régime de la copropriété mais la loi de 1938 comporte un inconvénient majeur : la nécessité de l’unanimité des voix des copropriétaires pour les travaux d’amélioration de l’immeuble.

La loi sur les loyers du 1er septembre 1948 a provoqué la vente par appartements d’immeubles de rapport, et la démolition des plus anciens. Le secteur de la construction a connu un vif essor. Les conceptions architecturales ont évolué encore et les éléments de confort se sont multipliés. On a constaté rapidement la nécessité de faciliter les travaux d’amélioration dans les immeubles anciens, paralysés par la règle de l’unanimité, comme celle de lutter contre les clauses abusives insérées dans les règlements de copropriété par certains promoteurs. Du modeste projet de loi établi à cet effet est issue finalement la loi du 10 Juillet 1965 qui, avec son décret d’application du 17 mars 1967, constituent encore le statut légal de la copropriété. Le chapitre II de la loi de 1938 a été abrogé. La loi du 16 juillet 1971 a été substituée au chapitre I de la loi de 1938, puis intégrée au Code de la Construction et de l’Habitation livre II titre I. Des ajouts désordonnés n’ont pas modifié fondamentalement le statut.

 

Ces brèves indications montrent

·        l’ancienneté de la copropriété immobilière divise

·        l’importance du rôle des praticiens pour son adaptation progressive à l’évolution des mœurs, des techniques et de l’environnement économique.

·        la récupération législative périodique de ces travaux en vue de leur synthèse et de l’unification des solutions

 

On ne peut méconnaître les enseignements de cette longue histoire.

 

 

 

 

Mise à jour

11/04/2007