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1 / 3.5.4

Le lot appartenant au syndicat

 

 

I.         ACQUISITION VOLONTAIRE D’UNE PARTIE PRIVATIVE

II.        ACQUISITION CONTRAINTE SUR ADJUDICATION D’UN LOT

III.       abandon de lot

IV.      prescription acquisitive

 

 

Le syndicat des copropriétaires peut devenir propriétaire de parties privatives et, en conséquence, du ou des lots  correspondants

·         Par acquisition volontaire sur décision de l’assemblée générale

·         Par l’effet de l’absence d’enchérisseur à l’occasion de la vente par adjudication, à la requête du syndicat,  du lot d’un copropriétaire débiteur de charges

·         Par abandon à son profit d’un lot

·         Par disposition à titre gratuit émanant d’un copropriétaire

·         Par prescription acquisitive dans certains cas exceptionnels

I.          ACQUISITION VOLONTAIRE D’UNE PARTIE PRIVATIVE

L’article L 16 alinéa 2 ouvre au syndicat la possibilité d’acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles ci perdent pour autant leur caractère privatif.

Certains auteurs considèrent que le syndicat agit en ce cas à titre personnel et qu’il doit alors être considéré comme un propriétaire au sens propre du terme. Ils en déduisent que la partie privative acquise entre dans le patrimoine du syndicat, et constitue ainsi le gage de ses créanciers [1].

Il est vrai que l’acte d’acquisition est signé par le syndic sans nécessité d’une intervention des copropriétaires. De même le syndicat est considéré comme propriétaire au regard des dispositions du régime de la publicité foncière.

Il n’en reste pas moins qu’un lot privatif est, tout comme une partie commune, la propriété indivise des copropriétaires. Aux termes de l’article L 14, son objet est la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et ne comporte pas la possibilité d’être propriétaire des biens nécessaires à son objet comme c’est le cas pour les unions de syndicats (article D 29).

On peut ajouter que la possibilité d’acquérir  une partie privative ne peut être exercée que dans le cadre de son objet rappelé ci-dessus. L’opération ne put donc porter que sur une partie privative permettant la satisfaction d’intérêts communs. Des exemples fréquents sont l’acquisition d’un lot pour y installer une conciergerie, celle d’en groupe de parkings privatifs pour faciliter le stationnement des visiteurs, etc

Enfin, il est bien certain que le produit de la revente d’un lot privatif acquis par le syndicat doit être immédiatement réparti entre les copropriétaires, sauf à ce qu’il ait été affecté à un emploi précis par décision de l’assemblée.

Il serait souhaitable de préciser dans le statut de régime des biens privatifs acquis par le syndicat.

 

Les actes d’acquisition immobilière doivent faire l’objet d’une décision prise à la majorité prévue par l’article L 26. Ils doivent être réalisés dans le cadre strict de l’objet du syndicat. L’acquisition doit être justifiée par les nécessités de l’administration du syndicat et/ou de la conservation de l’immeuble. Dans l’éventualité d’une contestation de la décision par un opposant ou un défaillant, la motivation de l’acquisition doit être explicitée dans la convocation et rappelée dans le texte de la résolution.

Une acquisition purement spéculative ou de simple convenance peut-elle être réalisée en vertu d’une décision unanime ? Il est impossible d’empêcher une assemblée générale d’adopter à l’unanimité de tous les copropriétaires une décision illégale. Mais il appartient au syndic, notamment s’il est professionnel, de signaler le caractère illégal de la résolution mise aux voix. Il doit de réserver la preuve de cette intervention. A défaut, un copropriétaire peut, par la suite, demander l’annulation de la décision en invoquant une erreur de droit : il ne savait pas que la décision était illégale.

 

Le maintien du caractère privatif de la partie acquise par le syndicat n’exclut pas certaines modifications de son statut.

En premier lieu les voix attachées au lot sont neutralisées à l’occasion des scrutins d’assemblée générale. On doit veiller à adapter cette règle à toutes les catégories de scrutin. Cette disposition n’implique aucune modification du règlement de copropriété. La neutralisation des voix est effectuée  par simple retranchement mais elle doit être relatée dans le procès verbal pour permettre le contrôle ultérieur du scrutin.

En second lieu l’acquisition d’une partie privative par le syndicat et son utilisation pour les besoins communs pose le problème de la répartition des charges lorsque la partie acquise conserve son caractère privatif. Théoriquement la répartition des charges n’est pas modifiée. La quote-part de contribution aux charges, contrairement aux voix délibérantes, n’est pas neutralisée (et il en est de même pour les quotes-parts de charges spéciales). Un compte afférent au lot est établi au nom du syndicat des copropriétaires. Il s’agit pour celui ci d’une charge syndicale qui doit être répartie entre les copropriétaires. Le mécanisme doit respecter certaines règles, dont l’exposé est facilité par un exemple simple. Un immeuble de type ancien comporte sept lots soit six appartements en étages représentant ensembles 950 millièmes et un logement au rez-de-chaussée affecté de 50 millièmes. Les copropriétaires décident l'acquisition de ce logement pour en faire un local de gardiennage destiné au logement d’une gardienne et à l’installation d’un ensemble technique (tableau électrique et alarmes usuelles). 

Le mécanisme impose au syndic, d’une part de conserver la grille de répartition des charges initiales, d’autre part de créer une nouvelle grille de répartition qui comportera exclusivement les lots en étages pour 950/950. La répartition des charges est effectuée d’abord entre tous les lots (1000/1000). Mais la quote-part  ainsi déterminée pour le lot du syndicat doit être elle-même répartie entre les lots des étages. On obtient ainsi la répartition suivante :

 

Lot rez-de-chaussée

50

500,00

0,00

Lot 1er étage

110

1 100,00

110

1 158,00

Lot 2e étage

130

1 300,00

130

1 368,40

Lot 3e étage

150

1 500,00

150

1 578,90

Lot 4e étage

170

1 700,00

170

1 789,50

Lot 5e étage

190

1 900,00

190

1 999,90

Lot 6e étage

200

2 000,00

200

2 105,30

Contrôle

1 000

10 000,00

950

10 000,00

 

La quote-part du lot appartenant au syndicat est mise en répartition dans la catégorie adéquate (charges communes générales) sous la rubrique charges du local de gardiennage pour son montant exact. Elle est distinguée des salaires et charges sociales. Cette présentation permet de justifier l’assiette retenue pour ces dernières. Il est possible de négliger la répartition d’origine et de passer directement l’ensemble des charges dans la grille nouvellement créée mais on se prive ainsi de la détermination préalable de la quote-part exacte du lot syndical dans les charges. Souvent utile, celle ci devient indispensable lorsque le système de répartition est plus complexe et fait intervenir le critère d’utilité pour certaines catégories de charges. Il en est ainsi a fortiori lorsqu’il s’agit d’un groupe d’immeubles.

La répartition des charges du lot syndical peut exiger la prise en compte de son affectation, dont l’utilité peut varier à l’égard des différents autres lots. Dans notre exemple, la présomption d’utilité égalitaire du gardiennage édictée par la Cour de Cassation simplifie le travail. L’acquisition d’un lot pour le rangement des voitures d’enfant, du matériel de jardinage ou l’entreposage des produits de traitement de l’eau impose des distinctions plus fines.

 

On comprend ainsi la nécessité de préparer soigneusement une telle acquisition et d’insérer dans le projet de résolution, outre la motivation de l’acquisition, les accommodements apportés au système de répartition des charges. Dans notre exemple, la répartition n’est pas modifiée au sens propre du terme. La contribution des copropriétaires aux charges du lot acquis résulte de l’application de la loi. Dans d’autres cas, c’est une véritable réorganisation de la répartition qui s’impose. Elle est prévue par l’article L 11 qui précise qu’elle est adoptée par l’assemblée à la même majorité que l’acquisition elle-même.

L’obligation de conseil commande au syndic d’attirer l’attention des copropriétaires sur ces points. A fortiori le notaire chargé de la réalisation doit veiller à ce que les précisions appropriées soient insérées dans les actes. Il est opportun de préparer l’assemblée avec son concours.

Une difficulté supplémentaire apparaît lorsque l’opération est réalisée dans un groupe d’immeubles, sans syndicats secondaires, mais dont le règlement de copropriété comporte une spécialisation de certaines charges par bâtiment. Le lot acquis se trouve dans l’un des bâtiments. Il supporte le charge financière des travaux effectués dans ce bâtiment. Son affectation à l’utilité de tous les lots impose la répartition appropriée des charges et notamment de celles relatives aux travaux importants. Dans notre système, cette prise en charge étendue est automatique. Si le groupe d’immeubles est organisé en syndicats secondaires, l’acquisition du lot exige des modalités différentes et des précisions plus complètes encore.

 

Que faire lorsque les précautions nécessaires n’ont pas été prises lors de l’acquisition, même dans les cas relativement simples ?

Un recours judiciaire est possible, prévu par l’article L 11. Sa recevabilité est subordonnée au défaut de décision de l’assemblée. La Cour de Cassation a jugé qu’il ne saurait s’entendre d’un défaut de saisine de l’assemblée. Il  faut justifier que l’assemblée a été saisie du problème mais n’a pas pris de décision. Saisir l’assemblée plusieurs années après l’acquisition et autant d’exercices au cours desquels une répartition routinière et erronée a été appliquée, alors que la perspective de travaux importants sensibilise tous les copropriétaires, n’est pas chose facile. Aussi faut-il les persuader du caractère impératif de mettre les choses en ordre en respectant les principes élémentaires : les charges afférentes à un local affecté à l’intérêt commun doivent être réparties entre tous les copropriétaires en fonction de son affectation. D’autre part une solution amiable est préférable à une procédure longue et coûteuse. Les demandeurs doivent abandonner toute idée d’application rétroactive à une nouvelle répartition. Il est nécessaire, le cas échéant, de prévoir la publication des modifications.

On trouve peu d’indications jurisprudentielles sur cette question. Dans la plupart des cas la partie privative acquise est transformée par un acte concomitant en partie commune, ce qui supprime toute difficulté. Une controverse est apparue en ce qui concerne le statut des locaux de conciergerie érigés en lots dans les règlements de copropriété établis par des rénovateurs d’immeubles anciens. La Cour de Cassation leur ayant finalement donné satisfaction en leur permettant, en cas de maintien du service de gardiennage, soit de percevoir un loyer soit de vendre la loge au syndicat, il a été jugé que le loyer versé pour la loge constituait une charge commune à tous les copropriétaires. Rappelons sur ce point l’arrêt de la Cour de Cassation du 4 janvier 1991 [2] rangeant les frais liés au gardiennage parmi les charges relatives à la conservation et à l’administration des parties communes auxquelles les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement à leurs tantièmes de copropriété. Sur ce fondement, ou sur celui d’une présomption d’utilité égalitaire du service pour tous les lots, la jurisprudence écarte maintenant les clauses exonérant certains lots, notamment les locaux commerciaux, de toute contribution à ces charges.

 

Précisons pour terminer que l’acquisition par le syndicat d’une partie privative exige du syndic une intervention précise auprès de l’assureur de l’immeuble.

 

II.         ACQUISITION CONTRAINTE SUR ADJUDICATION D’UN LOT

L’article 706 du Code de procédure civile disposait, dans cas d’une vente sur saisie immobilière :

L'adjudication ne peut être faite qu'après l'extinction des trois bougies allumées successivement.

S'il ne survient pas d'enchères pendant la durée de ces bougies, le poursuivant est déclaré adjudicataire pour la mise à prix.

 

Il a été abrogé par l’ordonnance nº 2006-461 du 21 avril 2006, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2007, conformément aux dispositions du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006. Elle insère dans le Code civil un article 2006 ainsi conçu :

Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d'enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d'office à ce montant.

« Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

 

Il reste donc acquis que si le syndicat des copropriétaires poursuit l’exécution d’un jugement condamnant un copropriétaire au paiement de sommes qui lui sont dues par voie de saisie immobilière, il peut être déclaré adjudicataire du lot à défaut d’enchérisseur lors de la vente par adjudication, et à due concurrence de la mise à prix.

Dans ce cas encore, le syndicat figurera en tant que tel au fichier immobilier, mais le lot, qui restera privatif, sera la propriété indivise des copropriétaires.

 

Le nouveau régime de la saisie immobilière favorise la vente amiable d’un bien immobilier saisi, dès lors qu’elle ne lèse pas les intérêts du créancier poursuivant. On peut donc penser que les cas d’acquisition contrainte seront moins nombreux à l’avenir.

Le cas échéant, le sort normal du lot acquis par le syndicat est d’être remis en vente. Il peut aussi être opportun de le conserver mais l’assemblée générale ne peut prendre une telle décision que si elle est justifiée par les besoins du syndicat et conformément à son objet.

En attendant une revente, les charges devront être supportées par le syndicat dans les conditions décrites plus haut et les voix attachées au lot seront neutralisées.

III.        abandon de lot

Le régime de la copropriété prévu par l’article 664 du Code civil, présentement abrogé, figurant dans le titre du Code civil consacré aux servitudes, on a déduit dans le passé, la possibilité pour un copropriétaire d’abandonner son lot pour échapper aux charges et obligations qui lui sont attachées.

La Cour de cassation avait admis cette solution par un arrêt du 26 juin 1991 [3] . Elle a adopté une solution contraire dans un arrêt du 7 avril 2004 [4] . Cette décision fort importante, et tout à fait justifiée dans le cas d’un promoteur qui prétendait laisser à la charge du syndicat une partie importante d’un programme n’écarte pas d’une manière absolue la possibilité de l’abandon imposé de lots accessoires demeurés invendus.

C’est en effet dans ce cadre modeste qu’il faut cantonner l’abandon de lot. La pratique a été courante dans le passé qu’un promoteur abandonne ainsi à la copropriété quelques caves ou emplacements de stationnement de dimension trop faible. Maints syndicats se sont félicités par la suite d’avoir réalisé de manière régulière ce genre d’opérations.

Ces lots accessoires, lorsque l’abandon a été régulièrement constaté, sont soumis au régime juridique que nous avons exposé plus haut.

 

IV.       prescription acquisitive

Dans bien des cas, les lots accessoires ont été abandonnés de fait par le promoteur.

Ils ont été utilisés librement par la collectivité, notamment, dans les garages, pour la création d’emplacements de motocyclettes. On peut penser que le syndicat peut opposer la prescription acquisitive dès lors qu’il a été jugé qu’il pouvait opposer la prescription acquisitive abrégée à une action en revendication sur une partie du terrain commun. Le juste titre est alors constitué par l’ensemble des titres des copropriétaires [5] .

 

 

 

 

Mise à jour

30/03/2011

 

Révision
14/12/2008

 



[1]  La notion de patrimoine du syndicat est contestée comme contraire à sa transparence juridique. La question s’est posée à nouveau pour la propriété des provisions sur travaux futurs. La propriété syndicale portant sur une partie privative peut poser un réel problème en cas de réunion des autres lots en une seule main.

[2] Cass civ 3 04/01/1991 Loy Cop 1991 135

[3] Cass. civ. 3e 26/06/1991 n° 89-14549  Loyers et copropriété 1991 n° 348

[4] Cass. civ. 3e 07/04/2004  n° 02-14670 Administrer juillet 2004 p. 34 note Bouyeure

[5] Cass. civ. 3 30/04/2003 Ensemble Croix Valmer